裁判字號：臺灣臺北地方法院94年重訴字第159號民事判決
裁判日期：民國94年10月11日
裁判案由：土地所有權移轉登記
臺灣臺北地方法院民事判決94年度重訴字第159號原告億春建設開發企業股份有限公司法定代理人甲○○訴訟代理人 蔡調彰 律師被告台北市神明會公業保儀公管理人 林松助 訴訟代理人 陳欽賢 律師上列當事人間請求土地所有權移轉登記事件，本院於94年9月20日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：
（一）二造於民國85年12月31日簽訂不動產買賣契約，約定將被告所有坐落台北市○○區○○段一小段649、683（持分六分之五）、684（持分五分之四）、685、686（持分四分之三）、688、689地號土地，連同同小段650、681、687地號共十筆土地，以新台幣（下同）1,000萬元出售與原告，原告已陸續依約給付買賣價金946萬元。惟因該十筆土地中，先後因欠稅遭臺北市稅捐稽徵處松山分處限制處分687地號，而650、681地號二筆則以抵稅而贈與登記與臺北市政府，及684地號、685地號分別經判決移轉持分四分之一與第三人 林曉瑜 、 許顯福 ，致未能解決而拖延迄未依約辦理所有權移轉登記。是依買賣契約之約定，被告應辦理土地所有權移轉登記。本件土地買賣，被告未能依契約第4條交付「有關過戶之手續上之一切證件」，致原告就價金之支付，即有所顧忌，始陸續交付，被告從未拒絕收取土地價金，更從未以價金未付而解除本件買賣契約。今被告已先後收取土地款9百萬元以上，遠超過不動產買賣契約書所約定第一次款400萬元、第二次款450萬元，合計850萬元，故爰依法提起本件訴訟。
（二）被告雖辯稱附表付款明細表編號1、2、3三筆款項，為被告個人「出面洽談協商台北市○○區○○段一小段690、690-1等地號，及公業保儀公簽約之土地」，協助處理費用及酬勞費，並非土地款，並提出85年12月31日協議書為證，惟查被告並未完成「出面洽談協商台北市○○區○○段一小段690、690-1等地號，及公業保儀公簽約之土地」，即無「協助處理費用及酬勞費」，況「協助處理費用及酬勞費」依85年12月31日協議書所載為第一次付款800萬元，並無約定支付日期，被告所稱本件編號1、2、3共126萬元，亦與第一次「協助處理費用及酬勞費」新台幣800萬元之金額完全不符。
（三）依「不動產買賣契約書」第4條約定，被告應於簽約後25天內交付有關過戶登記之手續上一切證件給原告辦理不動產移轉登記，惟迄今均未能提出。且依被告神明會之組織，更不可能取得辦理本件不動產移轉登記之證件，有本件684地號、685地號分別經判決移轉持分四分之一與第三人林曉瑜、 許顯裕 可證，被告確無法依約交付移轉登記之證件。本件土地價款之支付，如付款明細表，已達946萬元，被告即應依約將所有權移轉登記與原告。並聲明：被告應將坐落台北市○○區○○段一小段649、683（持分六分之五）、684（持分五分之三）、685（持分四分之三）、686（持分四分之三）、688、689地號土地所有權移轉登記予原告。
二、被告則以：
（一）依雙方所簽契約書第3條約定，原告應於85年12月31日付400萬元，於86年1月25日付450萬元，尾款150萬元。若未依約定日期付款，原告願將已付款項由被告無條件沒收同時解除契約，雙方於85年12月31日簽約時，原告曾簽發台北區中小企業銀行仁愛分行支票存款02216-0號帳戶，第PV0000000號，面額400萬元，發票日為86年1月10日之支票交付被告，以給付所約定之第一次價款。惟到期提示，不獲兌現，原告乃再簽發同帳戶，第PV0000000、PV0000000及PV0000000號，面額分別為100萬元、150萬元及150萬元，發票日分別為86年1月25日、86年1月31日及86年2月25日，惟到期均不獲兌現，原告未依約定付款，則依契約第8條約定，契約已解除，被告亦於當時已通知原告解除，茲再以本答辯狀之送達為解除契約之表示，被告自得拒絕辦理系爭土地所有權移轉登記。被告並未收到所稱946萬元之土地價款，如原告已於87年6月19日前已付946萬元，當時即可依法起訴請求判令被告辦理所有權移轉登記，不用延至7年後才起訴。依雙方契約所簽，價款分3次給付，原告所附付款明細表完全與約定不符。
（二）經就原告所提付款明細表核對結果：（1）編號4、7、8、
9、14、16、18之150萬元、50萬元、100萬元、70萬元、50萬元、20萬元及50萬元，共490萬元，被告有收到此地價款。（2）編號1、2、3各26萬元、50萬元、50萬元，非支付原告之地價款：①原告應付第一次款支票發票日為
86.01.10，到期不能兌現後，改簽發86.01.25、86.01.31及86.02.25之支票交付原告，因此，在此之前85.12.
31、86.01.06及86.01.08之支出，不可能是地價款。②查原告與被告之管理人林松助個人曾於85.12.31簽訂協議書，由林松助出面洽談協商台北市○○區○○段一小段690、690-1等地號土地及被告所有土地之協助處理費用及酬勞，第一次酬勞金800萬元。上開三筆款項是支付林松助個人之費用及酬勞金，非支付被告之地價款。（3）編號5、6之50萬元及100萬元，被告未收到此款。（4）編號10之30萬元，未收到此款。（5）編號11，被告未收到此地價款。又編號11所列支票號碼為CHA0000000號，金額為
50萬元，但銀行對帳所列金額為30萬元，二者不符，併予敘明。關於付款明細表編號12、13於87.02.17給付20萬元及30萬元部分：查原告上開50萬元之支票退票後，再交付 李慧貞 名義發，慶豐銀行儲蓄部第000000000帳號，面額50萬元，到期日87.04.30，第CF0000000號支票換回前開未兌現之支票，但所交付之50萬元之支票，於87.04.30提示又未兌現，因此，被告並未收到此款。（6）編號15所列之10萬元，被告未收到此地價款。（7）編號17所列之40萬元，支票退票後，原告並非給現金取回退票，而是以宏埔實業有限公司(原告之關係企業，地址與原告相同)所簽發，誠泰銀行城東分行支票存款第00000000-0帳號，第NC0000000號，發票日為87.09.18，面額50萬元之支票換回，惟此支票又退票，因此，被告未收到此地價款。本件原告未依約付款，契約已解除，其請求無理由，請予駁回。
（三）原告與被告之管理人林松助個人曾於85年12月31日簽訂協議書，由林松助出面洽談協商台北市○○區○○段一小段690、690-1等地號土地及被告所有土地之協助處理費用及酬，被告林松助個人已依原告之囑託，開始協商協助處理，原告亦已交付林松助協商處理費用及報酬之支票三張，原告復已順利與被告簽約承買土地，林松助之工作早已展開，且有初步成果，是林松助依雙方於所簽訂協議書得收取協商處理費及報酬，原告交付林松助前開協助處理之費用及報酬之三張支票，分別為86年12月31日給付林松助26萬元，86年1月6日給付林松助50萬元，於86年1月8日給付林松助50萬元（即原告付款明細表編號1、2、3等三筆款項），林松助並答應暫不將原告交付之三張支票提示。由於原告未能依約給付土地買賣價款，雙方土地買賣契約乃被解除，茲再以本訴狀之送達為解除之表示，是原告之請求無理由。
（四）證人乙○○之證詞不實，蓋被告完全不認識乙○○，也沒有與乙○○碰面，更沒有接到乙○○之電話。原告支付土地價款屢次退票，無能力付款甚為明顯，如原告及乙○○約被告會面付款，被告理當前往，如何能像證人乙○○所稱被告不前往之道理。如果證人集資500多萬元，何以不參與約定買賣條件？何以沒有與原告正式約明投資分紅條件？何以其交付現金給原告及被告時，未要求被告簽收以為證據，是其稱交付現金給原告並當場轉交被告與事實不合。原告付款支票沒辦法兌現後，都是以其他支票換回原支票，如何會以人乙○○之現款換回原支票又不須被告簽收？原告是公司，所稱與乙○○是共同投資購買土工地，何以沒有契約及共同投資收付款項之正式帳載資料？由上可證，原告及證人乙○○之證詞均不實等語資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、不爭執事項：
（一）二造於民國85年12月31日簽訂不動產買賣契約，約定將被告所有坐落台北市○○區○○段一小段649、683（持分六分之五）、684（持分五分之四）、685、686（持分四分之三）、688、689地號土地，連同同小段650、681、687地號共十筆土地，以1,000萬元出售與原告。
（二）原告提出原證四號付款明細表（下稱付款明細表），被告承認收受付款明細表編號4、7、8、9、14、16、18，共計490萬元土地款（見本院卷第83、84頁，94年6月13日被告所提答辯狀二及本院卷第126頁，94年9月20日言詞辯論筆錄）。其餘被告否認。
四、得心證之理由：依二造之主張陳述及所提之證據資料，本件之爭點厥為：原告是否已依買賣契約給付價金？被告主張解除契約是否有理由？按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條訂有明文。經查：
（一）原告主張其已支付土地價款達946萬元，並提出付款明細表，被告承認收受付款明細表編號4、7、8、9、14、16、18，共計490萬元土地款，惟其餘否認，茲分別審查如下：
（1）付款明細表編號1、2、3部分：被告辯稱付款明細表編號1、2、3部份各26萬元、50萬元、50萬元係支付林松助個人之費用及酬勞金，非支付被告之地價款。原告主張被告並未完成「出面洽談協商台北市○○區○○段一小段690、690-1等地號，及公業保儀公簽約之土地」，即無「協助處理費用及酬勞費」，況「協助處理費用及酬勞費」依85年12月31日協議書所載為第一次付款800萬元，並無約定支付日期，被告所稱本件編號1、2、3共126萬元，亦與第一次「協助處理費用及酬勞費」新台幣800萬元之金額完全不符。經核，被告上開所辯，業據其提出原告與林松助簽立之協議書影本（見本院卷第87頁）及支票影本三紙（見本院卷第113頁）為憑，原告並不否認與林松助個人簽立上開協議書，而依上開協議書，二造約定酬勞係以分期之方式支付，並未約定以處理完成始得支付，是被告辯稱此部份款項係原告支付林松助個人之費用及酬勞金，尚非不可採。
（2）付款明細表編號5、6、10部分：原告主張於86年2月28日、86年3月20日、86年10月14日支付被告現金500,000元、1,000,000元、300,000元，提出甲○○彰化銀行活期儲蓄存摺（見本院卷第63頁），並傳訊證人乙○○到庭為證。被告否認收到上開款項。經核，原告所提甲○○彰化銀行活期儲蓄存摺縱有於86年3月20日提領之紀錄，惟此僅足證明原告有提領之事實，尚難證明提領之款項業由被告收受。至證人乙○○固到庭證稱：伊與原告公司之甲○○是很多年的朋友，當初他來找伊，告知這個案子，伊認為很有發展，找了一些朋友一起集資，壹有一張一百萬的票，那張票是伊朋友的戶頭，當天甲○○在同一個分行開戶，支票進了甲○○的戶頭，當場提領，林松助在銀行拿走一百萬元之現金，那天是86年3月20日，還有86年2月28日五十萬元，86年10月13日一個三十萬，約在福華飯店，伊是送現金，伊交給甲○○，甲○○交給林先生等語，惟其亦證稱甲○○把錢交給林先生，有無讓對方簽收據伊沒有看到等語，依證人所言，其並未見到被告於收受款項後簽立收據。原告既係支付土地價款，且金額
100萬元、50萬元、30萬元並非少數，何以未簽立收據以明係支付土地價款？是證人證稱甲○○有將錢拿給被告一節，即有疑義，被告否認收到此部分款項，原告復無其他積極證據足資佐證，原告此部份主張，亦不足採。
（3）付款明細表編號11、12、13部分：原告主張付款明細表編號11於86年12月20日支付500,000元，付款明細表編號12、13於87年2月17日支付被告現金200,000元、300000元，取回支票註銷，並提出原證四之11存款對帳單及支票影本（見本院卷第66頁、81頁），被告辯稱付款明細表編號11、12、13分別為50萬元、20萬元及30萬元，被告未收到此地價款；編號12、13原告所稱50萬元之支票退票後，再交付李慧貞名義簽發，慶豐銀行儲蓄部第000000000帳號，面額50萬元，到期日87年4月30日，第CF0000000號支票換回前開未兌現之支票，但所交付之50萬元之支票，於87年4月30日提示又未兌現（見本院卷第114頁），是被告並未收到此款。經核，就付款明細表編號11部分，被告否認係土地價款，編號12、13部分被告否認有收受現金，依原告所提之上開對帳單及支票影本，尚難認被告已有收受此部份款項，且此部份款項係作為原告與被告之土地價款。
（4）付款明細表編號15部分：原告主張編號15所列10萬元，以現金於87年5月14日在福華飯店七賢廳交付，有存摺提領（見本院卷第93頁）為憑。被告辯稱原告所提出之付款明細表編號15所列之10萬元，被告未收到此地價款。經核，原告所提宏埔實業有限公司之誠泰銀行活期存款存摺縱有於87年5月14日提領之紀錄，惟此僅足證明原告有提領之事實，尚難證明提領之款項業由被告收受。
（5）付款明細表編號17部份：原告主張付款明細表編號17之支票，應為87年5月30日慶豐銀行支票提示退票後，由原告以現金取回，有取回辦理註銷之支票影本可證（見本院卷第76頁）。被告辯稱編號17所列之40萬元，支票退票後，原告並非給現金取回退票，而是以宏埔實業有限公司（原告之關係企業）所簽發，誠泰銀行城東分行支票存款第00000000-0帳號，第NC0000000號，發票日為87年9月18日，面額50萬元之支票換回，惟此支票又退票，因此，被告未收到此地價款。經核，原告所提出經註銷之支票影本，僅足證明該支票有註銷之事實，至於原告主張其以現金支付被告部分，並未舉證以實其說，原告主張已支付此部分價款，亦不足採。
（6）依二造於民國85年12月31日簽訂之不動產買賣契約，就買賣價金付款方式於第三條約定：「（一）第一次付款（本約簽訂時）甲方應付乙方價款之一部份計新台幣四百萬元整。（二）第二次付款新台幣四百五十萬元整，約定於八十六年一月二十五日下午五點前由甲方給付乙方。（三）第三次付款（尾款）新台幣一百五十萬元整，俟甲方名義產權取得時雙方結清」，原告主張其已交付土地價款946萬元，惟被告僅承認收受490萬元，其餘款項原告主張已支付為不可採已如前述，則原告主張被告未依二造買賣契約支付土地價款，應屬可採。至原告另稱被告未依約交付有關過戶登記之文件予原告，致原告就價金之支付，有所顧忌云云，惟按買受人對於出賣人，有交付約定價金及受領標的物之義務，民法第367條訂有明文，是原告支付價金為買買土地之主要義務，其既未完全支付約定之土地價款，與原告是否交付過戶文件，尚屬無涉，尚難援引為有利於原告之認定。
（二）被告主張解除契約是否有理由？依二造不動產買賣契約第8條約定：「倘甲方不照約定日期付款時，甲方願將既付款項聽付乙方無條件沒收抵償違約金，同時解除契約，如乙方不能照約履行，除加倍賠償甲方損失外，並放棄先訴抗辯權，各不得異議」，原告未依二造買賣契約支付價款已如前述，被告辯稱依買賣契約解除契約，自屬有理由。
五、縱上所述，原告未依二造買賣契約之約定給付買賣價金，且被告依買賣契約解除系爭買賣契約，從而原告本於系爭買賣契約請求被告將坐落台北市○○區○○段一小段649、683（持分六分之五）、684（持分五分之三）、685（持分四分之三）、686（持分四分之三）、688、689地號土地所有權移轉登記予原告，即無理由，應予駁回。
六、兩造其餘主張及所提證據與本院上開論斷無涉或無違，不予贅述。
七、據上論結：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國94年10月11日
民事第二庭法官吳淑惠以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中華民國94年10月12日
書記官蔡凱如