臺灣新北地方法院板橋簡易庭民事簡易判決
108年度板簡字第864號
原 告 王淑惠
黃偉祥
王忠廉
陳鴻榮
追加原告 黃蘭香
共 同
訴訟代理人 楊政雄 律師
被 告 呂岳展
訴訟代理人 賴呈瑞 律師
林民斌
上列當事人間請求返還租賃房屋等事件，於民國110年9月24日言
詞辯論終結，本院判決如下：
主文
被告應將如附圖所示A部分、面積38.76平方公尺建物遷讓返還原
告王淑惠、黃偉祥、王忠廉及陳鴻榮。
被告應給付原告王淑惠、黃偉祥、王忠廉及陳鴻榮新臺幣肆萬元
，及自民國一百零七年十一月一日起至遷讓返還前項房屋予原告
王淑惠、黃偉祥、王忠廉、陳鴻榮之日止，按月於每月月底前給
付原告王淑惠、黃偉祥、王忠廉及陳鴻榮新臺幣肆仟元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項及第二項已到期部分得假執行。但被告如以新台幣
壹拾陸萬零玖佰捌拾捌元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但經被告
之同意、請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之
聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第1、2、3款
規定甚詳。本件原告原起訴時僅列王淑惠、黃偉祥、王忠廉
、陳鴻榮為原告，且請求被告應將門牌號碼新北市○○區○
○路0段00巷00號房屋（如照片所示建物面積約20平方公尺
，面積以實測為準）遷讓返還予原告及給付原告新臺幣（下
同）40,000元，及自民國107年11月1日起至返還前項房屋予
原告之日止，按月於每月月底前給付原告4,000元，嗣於109
年3月3日具狀追加原告黃蘭香，並將起訴時之聲明列為先位
聲明，更正為：（一）被告應將如附圖所示區塊A面積38.76
平方公尺及區塊B面積1.07平方公尺（面積合計39.83平方公
尺）建物（以下合稱A、B建物）遷讓返還予原告王淑惠、黃
偉祥、王忠廉及陳鴻榮（下稱原告四人）並給付原告四人
40,000元，及自107年11月1日起至返還前項房屋予原告四人
之日止，按月於每月月底前給付原告四人4,000元，暨追加
原告黃蘭香及備位聲明為被告應將A、B建物遷讓返還予原告
黃蘭香及給付原告黃蘭香40,000元，及自107年11月1日起至
返還前項房屋予原告之日止，按月於每月月底前給付原告黃
蘭香4,000元，經核上開追加之部分與原起訴之基礎事實相
同，且被告並未反對，亦不妨礙被告之防禦與訴訟終結，依
上開規定，原告所為訴之追加，自應准許，合先敘明。
二、原告等人起訴主張：緣原告四人於104年12月24日向訴外人
陳俊璁 、 陳葉美華 、 陳咨論 、 黃雅惠 等四人（下稱陳俊璁等
人）購買新北市○○區○○段○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○
○號土地（下稱系爭土地）及其上未辦保存登記建物一間之
事實上處分權，門牌號碼為新北市○○區○○路0段00巷00
號（下稱系爭建物，包含A、B建物），雙方並簽訂房地產買
賣契約書為證，則原告四人為系爭土地之所有權人及系爭房
屋之事實上處分權人。原告四人嗣分別於105年3月1日、106
年1月1日授權原告王忠廉及黃蘭香，將A、B建物（即面對大
觀路3段59巷48號之右前方，簽租約當時自編為「48-1號」
）出租予被告，租期分別自105年3月1日起至105年12月31日
（下稱系爭契約一）、自106年1月1日起至106年12月31日（
下稱系爭契約二），每月租金均為4,000元。然系爭二契約
期滿，被告竟藉口要求原告四人委託處理系爭A、B建物租賃
事宜之原告黃蘭香，必須提出系爭A、B建物之所有權狀或建
物坐落土地所有權狀，始願再簽訂租約為由，拒不簽訂租約
，亦不給付租金，更拒不搬離系爭A、B建物，是被告迄今繼
續占用系爭A、B建物已無合法權源。原告四人爰依民法第
184條第1項前段侵權行為法律關係或民法767條物上請求權
之規定，請求被告應返還系爭A、B建物（請求權擇一），並
依民法第179條不當得利法律關係，請求被告應給付自107年
1月1日起至107年10月31日止無權占有期間相當於租金之損
害40,000元（按每月相當於租金之不當得利以4,000元計算
，4,000×10=40,000），另請求被告應自起訴狀繕本送達
翌日起至返還系爭A、B建物予原告四人之日止，按月給付原
告四人相當於租金之不當得利4,000元，並陳明本件願供擔
保，請准宣告假執行。另若鈞院認原告四人先位之訴無理由
，爰追加系爭契約二之出租人黃蘭香為原告，爰依系爭契約
二第6條、民法第455條（擇一），請求被告應返還系爭A、B
建物，並依第179條規定請求被告給付相當於租金之損害
40,000元及按月給付追加原告黃蘭香相當於租金之不當得利
4,000元，並陳明本件願供擔保，請准宣告假執行一節，業
據提出房地產買賣契約書、系爭4筆土地登記謄本、系爭建
物照片1張、房屋租賃契約書2份及被告寄發之存證信函1份
等件為證，被告固不爭執占有A、B建物之事實，惟否認係無
權占有，並就原告等人之請求另以：原告所購買者，為系爭
土地及系爭土地上「未辦保存登記之48號建物」，48號建物
所坐落之土地與原告四人於買賣契約上記載之土地地號完全
吻合，依此可證明，原告所購買為該四筆地號土地及其上48
號建物並不包含其他建物，而A建物既未坐落於原告所購買
之系爭土地上，門牌號碼更非48號，原告之主張與渠所提出
契約所載內容矛盾，顯非可採。而被告所購買者，為坐落新
北市○○區○○段○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○號土地及
其上「未辦保存登記之46-1號建物」，46-1號建物為被告岳
父 黃則煌 興建，本即包含A部分建物且多年來由被告承租使
用，此亦有99年度消防安全設備檢修申報書所附圖例可證明
，依據被證1被告於104年12月17日向前手購買契約第13條載
明依現況點交，而當時現況依據被證9，100年度消防申報書
之46之1號建物之範圍可證明於100年間46之1建物與現在完
全相同，再依據現場客觀建物狀況，A建物並非48號建物之
一部分，而為46-1號建物之一部分，可直接證明該A部分絕
非原告所購得之48號建物，至為明確云云置辯。則本件所應
審究者厥為：系爭A、B建物之事實處分權人為何人？被告依
系爭契約一向原告四人所承租之範圍為何？被告有無遷讓及
給付相當於租金之不當得利之義務？
三、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，
民事訴訟法第277條前段定有明文；又按主張法律關係存在
之當事人，僅須就該法律關係發生所須具備之特別要件，負
舉證之責任，至於他造主張有利於己之事實，應由他造舉證
證明（最高法院48年台上字第887號判例意旨參照）；另按
原告對於自己主張之事實一已盡證明之責後，被告對其主張
，如抗辯其不實並提出反對之主張者，則被告對其反對之主
張，亦應負證明之責，此為舉證責任分擔之原則（最高法院
18年上字第2855號判例意旨參照）。本件原告四人主張：於
104年12月24日向訴外人陳俊璁等4人購買系爭土地及建物之
範圍有包含A、B建物一節，惟為被告所否認，依舉證責任分
配原則，自應由原告四人就此有利於己之事實負舉證之責任
。經查：
（一）就坐落新北市○○區○○段41-20、41-24、41-13、41-6
、41-5、41-12、41-19、41-23地號土地（下稱系爭八筆
土地）及其上之建物（包括A、B建物、48-1號、48號、46
-1號建物）買賣及興建之經過為：訴外人 黃坤淦 於102年
間經由 陳志偉 之介紹將系爭八筆土地及其上之建物（包
括A、B建物、48-1號、48號、46-1號建物）出售予陳俊璁
等人，102年11月28日陳志偉並代表陳俊璁等人將A、B建
物、46-1號以月租20,000元出租予被告，租期至103年12
月31日（按：即被證七之租賃契約，出租範圍如陳志偉於
109年5月19日言詞辯論期日依本院諭知在被證二上以原子
筆圈出之範圍，其中46-1號是指坐落在41-5、41-12地號
土地之部分，A、B建物部分則無門牌），坐落系爭八筆土
地上之A、B建物、46-1號建物及48-1號建物均為被告之岳
丈黃則煌所興建，其中A、B建物最早由被告向岳丈黃則
煌承租，後來黃則煌出租予訴外人 陳郭耀宏 後，被告再向
陳郭耀宏承租，原告四人買受之後，被告向原告四人承租
，而46-1號建物與48號建物係平行（即併排），其中46-1
號建物是指坐落新北市○○區○○段○○○○○○○○○○○號土
地之部分，另外A、B建物部分則無門牌，且A、B建物與46
-1號建物間以一個門相連接，A、B建物之後側部分有開一
個門，可以通到48號建物前之空地，原告四人於104年12
月24日經由陳志偉之接洽向訴外人陳俊璁等人購買系爭土
地及其上未辦保存登記建物，並由陳志偉處理買賣分割事
宜，陳志偉亦代理陳俊璁等人於104年12月17出售新北市
○○區○○段○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○號土地及其
上建物之事實上處分權予被告，由陳志偉代理陳俊璁等人
簽約，被告向陳俊璁等人買受建物之範圍為46-1號建物往
前延伸，即（被證二）黑色整個框延伸到路邊，（被證二
）上面紅色A的部分未出售予被告，是歸48號建物所有，
在買賣過程陳志偉有告知被告需向原告黃蘭香承租A建物
，始可繼續使用，被告同意承租，因被告在A建物有辦公
室在使用，租金由陳志偉與被告商討為每月4,000元之
後，陳志偉再代理地主將系爭土地及其上包含A、B建物在
內之系爭建物出售予原告四人，故被告開租金支票予原告
黃蘭香（與原告四人為合夥關係，代理原告四人出面洽談
買賣事宜），也有簽租約一次是兩年，票是一次開一年，
被告當時雖想把A建物買下，但因A建物為48號建物門口的
面，不可能賣給被告，A建物係依現況點交給原告四人之
代理人即原告黃蘭香，被告知道也在場，被告先租A建物
並開出租金支票後再與原告方點交，109年1月19日板橋地
政複丈成果圖A建物即為陳俊璁等四人出售予原告四人之
範圍，其後陳志偉請代書 林承勳 於104年12月16日申請辦
理系爭八筆土地以兩邊建物RC牆壁中心點分割為本案兩造
間共八筆土地，A建物所坐落土地非原地主所有，但A建物
歸地主所有，陳俊璁等人出售予原告四人之建物為48號建
物及圍牆往前延伸之部分，出售予被告之建物則為46-1號
建物及往前延伸之部分，而往前延伸的部分均不計價為贈
送，系爭八筆土地上之建物，46-1號、48號為政府核發門
牌，48-1號、48-2號門牌為陳志偉所自編，就陳志偉之認
知，48-2號係48-1號之臨時門牌，A、B建物為48-1號，被
證二之48-1號陳志偉認知為48-2號，陳志偉代理原告四
人出租予被告時，就是按照這樣編的，右邊、左邊是從路
口往建築物看來認知方位，陳志偉代理地主出售土地予兩
造前、後，被告使用之無變動，因為被告就A、B建物部分
有付租金給原告四人之代理人黃蘭香一節，業據證人陳志
偉於本院訊問時結證在卷（參見本院109年5月19日言詞辯
論筆錄），而辦理系爭八筆土地過戶事宜之代書林承勳亦
於本院訊問時結證稱：「（問：在證人陳志偉簽約前有無
跟原、被告談？）據我所知有談，這地形較特別，因為土
地是南北走向，建物卻蓋東西向，買方希望依據建物坐落
位置購買，所以證人陳志偉有指示我去板橋地政申請土地
分割、（問：提示被證一及被證二，上面記載被告是購買
上開土地及46-1號建物有無包含被證二A部分？）我個人
認為沒有，當時在辦土地標示分割時，證人陳志偉有交代
我依據建物牆壁分割，分割線往外延伸，被證二A部分是
在分割線南側屬於原告買賣範圍、（問：你在跟原告、被
告進行簽約程序前，有無跟原告、被告提及A建物歸屬？
）都是口頭上講，被告部分是說：承租RC部分往前延伸，
跟原告講鐵皮廠房前面兩塊小的也包含在內。」等語不諱
（參見上揭筆錄），核與本院囑託新北市板橋地政事務所
實施測量所繪製複丈成果圖中所示：A、B建物位於原告四
人所買受系爭土地之前方及本院於110年3月10日勘驗現場
結果（參見當日勘驗筆錄）相符，被告復自承：「（問：
系爭租賃標的物是誰所興建？）上開標的是我丈人黃則煌
在78年興建的，後來向妻弟黃坤淦承租，嗣黃坤淦繼承該
土地及建物，並將該土地○○○區○○段41-20、41-24、
41-13、41-6地號）及建物出售予陳志偉家族，因為上開
買賣所以才向原告前手租賃包括系爭建物及其他所有46號
之1門牌建物」等情不諱（參見本院108年9月6日勘驗筆錄
）。
（二）就「新北市○○區○○路○段00巷00○0號」房屋於105年
12月21日申報房屋稅稅籍之建物標的不包括A（本院卷二
第161頁稅捐處人員105年3月29日履勘現場照片），惟「
新北市○○區○○路○段00巷00號（後整編為48號之1）
」房屋於105年12月21日申報房屋新增建稅籍及使用情形
之建物標的增建二即為本件A建物，面積38.2平方公尺（
參見本院卷二第175、177頁稅捐處人員履勘現場照片，其
中第177頁照片即為A建物辦公室之室內及室外）一節，復
有新北市政府稅捐稽徵處110年2月20日新北稅板二字第
0000000000號、110年2月26日新北稅板二字第0000000000
號、110年4月12日新北稅板二字第1105601954號函暨所檢
附之資料可佐。
（三）原告四人提出之租賃契約（參見原證四）第1條租賃標的
之記載為：「新北市○○區○○路○段00巷00○0號（48
號之右前方）」而非土地。
（四）綜合以上情節，足認原告四人向陳俊璁等人所買受之新北
市○○區○○路○段00巷00號（後整編為48號之1）房屋
包括A建物甚明，建物A之事實上處分權屬於原告四人，被
告就有利於己之反對主張，復未舉證證明之，故其所辯：
已取得事實上處分權人云云，非可採信。
四、次按民法第184條第1項前段所稱之權利，係指既存法律體系
所明認之權利。所謂既存法律體系，應兼指法典（包括委任
立法之規章）、習慣法、習慣、法理及判例。受讓未辦理所
有權第一次登記之建物，受讓人雖因該建物不能為所有權移
轉登記，而僅能取得事實上處分權，但該事實上處分權，具
占有、使用、收益、事實上處分及交易等支配權能，長久以
來為司法實務所肯認，亦為社會交易之通念，自屬民法第
184條第1項前段所稱之權利（最高法院106年度台上字第187
號判決意旨參照），則未經保存登記建物之事實上處分權，
應為實務上所肯認民法第184條第1項前項所定之「私法上之
權利」。又負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有
訂定外，應回復他方侵害發生前之原狀，同法第213條第1項
亦定有明文。經查：原告四人已取得A建物之事實上處分權
，業經本院認定如上，則被告於與原告四人及追加原告黃蘭
香簽訂之系爭契約一、二期間屆滿後，仍占有A建物，自已
構成無權占有，負有返還A建物之作為義務。且原告四人訴
請被告將A建物騰空遷讓返還之行為，核為其履行系爭建物
管理、維護之責所必要，自屬其事實上處分權之正當行使，
則原告四人以事實上處分權被侵害者，得依上開規定請求被
告將A建物騰空遷讓返還，即屬有據。至原告四人主張：被
告無權占有B建物，則為被告所否認，查，B建物係位在A建
物與48號（後整編為48號之1）建物間之一空間，被告並未
占用一節，有被告提出照片（參見被證十二）可參，復為原
告所不否認（參見本院110年3月10日勘驗筆錄），原告四人
復未舉證以證明：被告有無權占有B建物使用，是原告四人
此部分之主張，實難採信。
五、末按民法第179條前段規定，無法律上之原因而受利益，致
他人受損害者，應返還其利益。是否該當上述不當得利之成
立要件，應以「權益歸屬」為判斷標準，亦即倘欠缺法律上
原因，而違反權益歸屬對象取得其利益者，即應對該對象成
立不當得利。又未為所有權登記之建物之占有利益，應歸屬
於享有事實上處分權之人，第三人未經事實上處分權人同意
而占有該建物，受有占有之利益，致事實上處分權人受有損
害，且無法律上原因時，可獲得相當於租金之利益，為社會
通常之觀念。本件原告四人已取得A建物之事實上處分權，
已如上述，則A建物之占有利益，自應歸屬於原告四人，被
告於與原告四人及追加原告黃蘭香簽訂之系爭契約一、二期
間屆滿後，仍占有A建物，自已構成無權占有，負有返還A建
物之作為義務，亦經認定如上，從而，原告先位聲明另以不
當得利之法律關係，請求被告應給付自107年1月1日起至
107年10月31日止，無權占有期間相當於租金之損害40,000
元（按每月相當於租金之不當得利以4,000元計算，4,000×
10=40,000），並自起訴狀繕本送達之翌日起，至返還系
爭A建物予原告四人之日止，按月給付原告四人相當於租金
之不當得利4,000元，亦有理由，應併予准許。
六、綜上所述，原告先位之訴，主張依民法第767條及不當得利
之法律關係，請求被告應將如附圖所示A、面積38.76平方公
尺之建物遷讓返還原告四人，被告應給付原告四人40,000元
，及自107年11月1日起至遷讓返還前項房屋予原告四人之日
止，按月於每月月底前給付原告四人4,000元，為有理由，
應予准許。逾此之請求，即失所據，無從許可。
七、又原告先位聲明既獲得勝訴判決，則原告備位之訴主張依民
法第455條、第179條等規定請求被告返還原告黃蘭香系爭建
物A、B及給付租金損害40,000元及按月給付相當於租金
4,000元之不當得利部分，即毋庸再為審酌，併予敘明。
八、本件係就民事訴訟法第427條第1項至第4項訴訟適用簡易程
序所為之判決，就被告敗訴部分，爰依職權宣告假執行及被
告得供相當擔保金額而免為假執行。至原告敗訴部分，其假
執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
中華民國110年11月12日
臺灣新北地方法院板橋簡易庭
法官李昭融
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本庭（新北市○○區○○
路○段00巷0號）提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示
後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（
須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費
。
中華民國110年11月12日
書記官王昱平