裁判字號：臺灣新竹地方法院95年訴字第820號民事判決
裁判日期：民國96年03月02日
裁判案由：遷讓房屋
臺灣新竹地方法院民事判決95年度訴字第820號原告乙○○被告甲○○訴訟代理人丙○○上列當事人間遷讓房屋事件，本院於民國96年2月8日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應自門牌號碼新竹市○○街○○巷○弄○號房屋遷出，並將該房屋返還原告。
被告應給付原告新台幣陸仟捌佰柒拾陸元及自民國九十五年八月二十二日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；另應自民國九十五年九月一日起至返還上開房屋之日止，按月給付原告新台幣肆仟柒佰參拾柒元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之七，餘由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
（一）緣被告訴訟代理人丙○○於民國（下同）94年2月16日與訴外人九榕不動產仲介經紀股份有限公司（下稱九榕不動產公司）簽立標購法院不動產契約書，約定由九榕不動產公司協助被告之夫丙○○購買本院執行處於94年7月13日所拍賣坐落新竹市○○街○○巷○弄○號4層樓房地（下稱系爭房地），服務報酬為拍賣底價百分之五計22萬元（含搬遷費、代書費、契稅規費及聲請點交之顧問服務費）。於簽立契約時，被告表示只有自備款10萬元，希望能代覓願提供資金者助其完成標購不動產並願意給付合理之利息。原告旋即於94年7月間代為覓得訴外人 蔡慶和 出資，除先行於95年7月26日代為支付標購保證金二成之外，更於其後配合銀行融資代為給付標購之尾款，惟蔡慶和為確保其自身權益，故要求以其名義為投標人，得標後需將權利登記予蔡慶和，代被告申辦銀行融資完成後可全額償還蔡慶和之出資時，始將上開不動產移轉至被告名下。
（二）又本件得標後原告亦積極為被告尋求銀行融資，惟因被告本身信用瑕疪及未加入勞保因素，被多家銀行拒絕而無法辦理，被告亦曾央求被告之大伯及妹妹代為出面申辦銀行貸款未能如願，故被告乃於95年2月16日與其夫丙○○共同出具協議書，同意於95年4月16日前，若仍無法辦理銀行貸款或補足房屋購買差額時，願放棄購買，將房地無償返還，並於95年2月16日，提供過戶所需之印鑑及印鑑證明，惟需被告違反上開約定時，始得進行辦理產權移轉予第三人事宜。詎屆期被告並未依約履行，故系爭房地乃於95年7月18日移轉為原告所有，但原告履次催促被告搬遷，被告均拒不回應。
（三）又原告係代被告標購系爭房地，於標購前亦請被告閱覽法院公告事宜，且法院不動產拍賣公告為透明化，任何人皆可詳閱，系爭房屋4樓部分一開始即為不點交，且點交係法院之職責，何來原告無法交付及違約？又原告自94年8月即每月負擔銀行貸款利息8,319元，嗣被告無法承買，依切結書被告應於95年6月前搬離，被告非但不搬遷且有意繼續佔住，於95年1月前原告雖無使用系爭房地，但代墊之利息係肇因被告，95年1月之後被告確已住進系爭房屋，倘若被告承購需支付銀行利息，其後因被告無法承購，故支付租金亦屬合理。
（四）末查，系爭房地已於95年7月18日移轉為原告所有，被告即屬無權占有，惟屢經催促其交還系爭房屋均置之不理，爰依民法第767條規定，請求被告將無權占有之系爭房屋騰空返還原告；又被告無權占有系爭房屋，獲有相當於租金之利益，致原告受有相當於租金之損害，以每月1萬5,000元計算相當於租金之損害賠償額。被告自95年1月起至8月止，應給付原告12萬元之損害賠償金（15,000×8＝120,000）；並另請求被告自95年9月間起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告相當於租金之損害金1萬5,000元。又被告依前揭標購法院不動產契約書，應給付原告22萬元之服務報酬，扣除被告先前已付之10萬元，尚有12萬元未付，又系爭房地係以403萬9,000元標得，押標金73萬元，係由蔡慶和墊付，並用蔡慶和名義向銀行貸款323萬，前揭323萬元之貸款每月利息支出8,000元，共4萬元，再加上銀行所收之帳戶管理費3萬8,760元及火險、地震險2,000元，合計8萬零760元。又前揭代墊押標金73萬元及尾款代墊款7萬9,000元，自94年8月至12月止，以年息百分之4.95計算利息，合計共1萬5,056元，再加上代書費5萬元，三次移轉系爭房屋支出契稅共9萬7,902元，財產交易所得稅1萬4,140元，以上合計共54萬7,422元，併請求被告如數給付。為此聲明：（一）被告應將坐落新竹市○○街○○巷○弄○號房屋騰空交還原告。（二）被告應給付原告54萬7,422元，及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年息百分之五計算利息。（三）被告應自95年9月起至返還第一項房屋之日止，按月給付原告1萬5,000元之損害金。
二、被告則以：
（一）系爭契約書為被告之夫丙○○與九榕不動產公司簽訂，合約內容為九榕不動產公司應協助被告之夫標購系爭房地。原告雖已協助標得卻無法依約順利點交系爭房屋。致系爭房屋4樓被告至今仍無法點交使用。原告既未依約點交系爭房屋，自不得向被告請求服務報酬及貸款金額暨利息。
（二）被告雖同意給付合理之利息，但原告確未於投標日前清楚告知被告利息之計算方式，致被告及其夫丙○○誤以為利息計算方式與銀行相同。而系爭房地係於得標後，原告將不動產權利移轉至被告名下後，原告才告知被告需給付利息及人頭費60萬元，被告對此不表同意。
（三）原告雖有尋求多家銀行辦理貸款事宜，但並非如原告所述理由而未辦成，實係銀行人員至現場勘查標的物時得知其4樓不點交，致銀行願放貸金額無法依原告所提出之申請數額。又被告雖於95年2月16日無助之下與原告達成協議簽立切結書，但仍積極與原告協調利息金額，惟原告堅持不願讓步，要求被告縱使放棄購買亦必須支付利息費用，若無法給付就必須搬離，被告絕無拒不回應之情。再者，原告本應於簽立切結書後積極為被告辦理房屋貸款事宜，然原告非但未處理被告貸款一事，更於95年2月至4月間任憑原告所負責之仲介公司業務人員帶同第三人看系爭房屋，並揚言屋主欲出賣，要求被告及家人搬離，完全無視被告及家人隱私及安全。再者，上開標購法院不動產契約書載明服務報酬22萬元含搬遷費、代書費、契稅規費，何以原告仍要求被告支付代書費，顯係無理等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執之事實：
（一）原告主張被告訴訟代理人丙○○於94年2月16日與訴外人九榕不動產公司簽立標購法院不動產契約書，約定由九榕不動產公司協助丙○○標購本院93年度執字第11568號清償借款強制執行事件所拍賣之坐落新竹市○○段○○○○號土地及其上492建號即門牌號碼新竹市○○街○○巷○弄○號房屋，因被告僅備有10萬元資金，乃由原告代為覓得訴外人蔡慶和提供資金投標，並由原告於94年7月13日以蔡慶和代理人名義，以403萬9,000元標得系爭房地，蔡慶和並於94年8月10日取得不動產權利移轉證書，嗣於同年8月29日將系爭房地移轉登記予被告，業據原告提出標購法院不動產契約書、不動產權利移轉證書、土地及建物登記影本為證，並經本院依職調權取本院93年度執字第11568號強制執行卷宗核閱無訛。
（二）又被告嗣已遷入系爭房屋居住使用，惟因故未能順利辦理銀行貸款，乃於95年2月16日與夫丙○○簽立切結書一紙，同意於95年2月20日支付系爭房屋二月份銀行貸款本息，並於同年2月21日前，籌得38萬元用以支付至2月16日止之代墊利息等費用。並自95年2月16日起至4月16日止，全力辦理貸款事宜，屆時如仍無法辦理銀行貸款或補足購買房屋差額時，被告願放棄購買，將系爭房地無償返還。嗣被告因未能履行前開約定，乃於95年7月18日以買賣為原因，將系爭房地移轉登記予原告所有，惟被告迄未搬遷，現仍占有使用系爭房屋1至3樓等情，為兩造所不爭，並有切結書、系爭房地登記謄本在卷可資佐證。
四、原告請求被告遷讓系爭房屋及給付上開金額，被告則以前詞置辯，故本件兩造所爭執者厥為：被告之占有有無合法權源？原告請求之金額有無理由，是否合理？經查：
（一）按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條定有明文。系爭房地業於95年7月18日移轉為原告所有，被告雖抗辯九榕不動產公司未依約點交系爭房屋4樓云云，惟前揭標購法院不動產契約之當事人為九榕不動產公司與被告訴訟代理人丙○○，核與兩造無涉，被告執此抗辯自無理由，是其於原告取得所有權後，未獲原告同意繼續占有使用系爭房地，即屬無權占有，原告本於所有權人之地位，訴請被告騰空遷讓系爭房屋，洵屬有據，應予准許。
（二）又依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。本件被告無權占有原告所有系爭房屋，已如前述，是原告自得依上開規定請求被告返還相當於租金之利益。復按城市地方房屋之租金，以不超過土地及建築物申報總價額年息百分之10為限，土地法第97條第1項定有明文。查系爭房屋現值為536,100元，有系爭房屋稅籍證明書一紙附卷可參，而房屋坐落基地為新竹市○○段○○○○號土地，占有面積為99.13平方公尺，權利範圍為全部，又上開土地93年1月之申報地價為每平方公尺1,760元，有土地登記謄本、地價第二類謄本在卷可憑。再者，系爭房屋位於新竹市○○路往南寮方向巷道內，距市區車程約15分鐘，附近均為住家，除延平路轉入華江街路邊有一家便利超商外，無其他商店，生活機能並非便利等情，業據本院履勘現場屬實，有勘驗筆錄在卷可參。故本院斟酌系爭房屋屋況、四周環境等一切情狀，認依系爭房屋課稅現值及土地申報總價額年息百分之8核算相當於租金之損害，較為合理，則原告每月得請求之損害金為4,737元【計算式：（1,760元×99.13㎡＋536,100元）×8％÷12月＝4,737元】。至原告主張其每月受有1萬5,000元相當於租金之損害，並請求被告給付自95年1月起至同年8月止，共12萬元之損害賠償金（15,000×8＝120,000）云云，然未舉證以實其說，且原告係於95年7月18日始取得系爭房地所有權，已如前述，在此之前，原告既非系爭房地之權利人，自無權向被告為請求。從而，在上開範圍內，原告自95年7月18日起算至同年8月底止，請求被告給付6,876元【計算式：（4,737元×14／31）＋4,737元＝6,876元】及自起訴狀繕本送達被告翌日即95年8月22日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；另自95年9月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告相當於租金之損害金4,737元，為有理由；至原告請求之始期逾95年7月18日之前及每月請求金額超過4,737元部分，自無足取，應予駁回。
（三）原告又主張依前揭標購法院不動產契約書，被告尚應給付其12萬元之服務報酬，又系爭房地押標金73萬元係由蔡慶和墊付，並用蔡慶和名義向銀行貸款323萬，貸款利息每月8,000元，共4萬元，帳戶管理費3萬8,760元及火險、地震險2,000元合計8萬零760元。又押標金73萬元及尾款代墊款7萬9,000元自94年8月至12月止，以年息百分之4.95計算利息，合計共1萬5,056元，再加上代書費5萬元，三次移轉系爭房屋支出契稅共9萬7,902元，財產交易所得稅1萬4,140元，合計54萬7,422元，併請求被告如數給付云云。惟查，系爭標購法院不動產契約書之締約當事人為九榕不動產公司與丙○○，兩造均非契約當事人，另被告固有與丙○○一同出具切結書，惟原告僅係以見證人地位簽名於切結書，有切結書一紙在卷可按，是原告自無從依前揭標購法院不動產契約書或切結書向被告請求服務報酬及嗣後系爭房地因移轉所支出之費用。又原告自承系爭房地係由蔡慶和代墊押標金及向銀行融資代付尾款，並提出放款客戶往來明細表一紙為證，則因此需支付銀行貸款利息、帳戶管理費、火險、地震險等費用者乃蔡慶和並非原告，原告復未能舉證證明其與蔡慶和間有何債權讓與關係，是其上開請求，亦乏所據，應予駁回。
五、綜上所述，本件被告並無占有系爭房屋之合法權源，從而原告本於系爭房屋所有權人及不當得利之法律關係，請求被告自坐落新竹市○○街○○巷○弄○號房屋遷出並騰空返還原告，並給付原告6,876元及自起訴狀繕本送達被告翌日即95年8月22日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；另自95年9月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告相當於租金之損害金4,737元，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。
六、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果無影響，爰不另一一論述，附此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第78條，判決如主文。
中華民國96年3月2日
民事第二庭法官楊明箴以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中華民國96年3月2日
書記官龔紀亞