臺灣新北地方法院板橋簡易庭小額民事判決
111年度板小字第3275號
原告 林錦 和
被告 周盛如
上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國111年10月17日言詞辯論終結，判決如下：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹仟元由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：原告前將新北市○○區○○路0段000巷00弄00號5樓(下稱系爭房屋)出售予被告，並於民國109年10月23日過戶完成。系爭房屋出售過戶時尚有租客，原告多次請求租客換約，租客不予理會，基於買賣不破租賃原則，給予租客沒換約繼續居住至110年6月20日租約終止為止，嗣後續租與否由被告決定，被告也同意。而原告為使被告放心能按時取得房租，徵得被告同意，自願將自109年10月23日(買賣交屋結清日)起至110年6月20日租約終止時的全部租金、連同租賃保證金全數一次付與被告，豈料該租客於交屋後，即109年12月份起即不繳房租，屢經催討均不予理會，經原告通知解約並告知租客該租約已於110年2月20日終止，租客並於110年4月7日提前遷出系爭房屋，該租約既已終止，被告理應將原告所交付於被告之預付之租金與保證金退回予原告。然屢經數次催討，被告只同意退還二個月租金(即5/6月租金)，並言明保證金已退還租客云云，其餘不予理會，請求仲介催討也一概不理。為此，爰依侵權行為之法律關係，請求被告賠償損害等語，並聲明：被告應給付原告新臺幣（下同）52,000元，及自111年5月31日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
二、被告則以：被告前於109年1月間向原告購入系爭房屋，因訴外人即租客 吳永峰 前向原告承租系爭房屋，租約至110年6月20日始屆滿，被告擔心當時購入房地無法立即入住使用，後續又可能遇有租客未按時繳納租金或租約屆滿拒不遷還等情事，對於是否購買系爭房地存有疑慮，原告為能完成該筆買賣並即時取得價款，遂主動表示願另外給付128,322元之補貼款予被告(金額相當於租賃保證金26,000元加計109年10月23日至110年6月20日之租金102,322元)以補貼被告此段期間內無法使用收益系爭房屋之損失，另原告尚提出10萬元擔保金，交由仲介公司保管，以擔保房客租約屆滿時依約遷還，倘房客租約屆滿拒不遷還，應由原告負責處理並負擔相關訴訟費用，俟房客遷離後，仲介公司始將上開10萬元擔保金返還原告。基於原告上開承諾，並給付補貼款128,322元予被告、提出擔保金10萬元予仲介公司保管，被告始同意購入系爭房地。而原告與租客間之租賃契約仍存在於其等之間，租客係繳納租金與原告，被告並未代原告收取租金或保管租金，故被告購入系爭房屋後，從未過問租客繳租情形。其後，租客於110年1月間向被告反應，系爭房屋有天花板崩塌、石塊掉落等情事，險砸到租客及其家人而有生命危險，欲提前遷離並請求返還押租金，然原告均置之不理，期間被告請求原告修繕亦未獲回應，被告擔心未及時處理將造成租客受傷衍生爭議，遂自掏腰包給付26,000元搬遷費予租客，並自行僱工修繕及處理鋼筋裸露等房屋瑕疵。原告陳稱因租客自109年12月份起即未繳納租金，其已通知租客終止租賃契約云云，均與被告無涉，倘房客確有積欠租金之情事，原告應依約訴請房客給付租金，而非請求被告賠償等語，茲為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、法院之判斷：
㈠按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文，復按民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實，即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求，最高法院72年台上字第4225號號判決可資參照。又侵權行為之成立，須行為人因故意過失不法侵害他人權利，即行為人須具備歸責性、違法性，且不法行為與損害間有相當因果關係，始能成立，而主張侵權行為賠償請求權之人，對於侵權行為之成立要件應負舉證責任。又主張法律關係存在之當事人，須就該法律關係發生所須具備之特別要件，負舉證責任。另基於債之相對性原則，債權契約為特定人間之權利義務關係，僅債權人得向債務人請求給付，不得以之對抗契約以外之第三人，亦無拘束他人之效力。
㈡經查，原告固主張被告擅將保證金退還租客，代表租賃契約已結算，導致原告無法租客請求，應退還原告預付之租金及保證金等節，並提出房屋租賃契約書、協議書、收據、房租繳付明細等件為證。然系爭房屋之租賃契約存在於原告與訴外人吳永峰間，此觀諸房屋租賃契約書之記載「出租人： 林錦和 ，承租人： 吳承峰 」即明（見本院卷第17頁），被告並非系爭房屋租賃契約之當事人，依債之相對性原則，契約之效力僅存在於契約當事人間，故原告所請求之租金給付，當對契約當事人之一造即訴外人吳永峰為之，其對被告為契約義務之請求，顯無依據。
㈢末原告固以侵權行為而為請求，惟原告始終未能具體指明其何等「權利」受損害，故其此部分請求，容與侵權行為請求之構成要件未合，顯無理由。
四、綜上所述，原告依侵權行為之法律關係，請求被告應給付原告52,000元，及自111年5月31日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提證據，於判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
六、本件係小額訴訟事件，依民事訴訟法第436條之19第1項規定，確定本件訴訟費用額為第一審裁判費1,000元，由原告負擔。
中 華 民 國 111 年 11 月 10 日
臺灣新北地方法院板橋簡易庭
法官陳怡親
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀，並表明上訴理由（上訴理由應表明一、原判決所違背之法令及具體內容。二、依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。），如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本），如未於上訴後20日內補提合法上訴理由書，法院得逕以裁定駁回上訴。
中 華 民 國 111 年 11 月 10 日
書記官劉芷寧