臺灣桃園地方法院民事簡易判決 98年度桃簡字第1430號
原 告 乙○○
訴訟代理人 葉智幄 律師
複 代理人 劉佳強 律師
被 告 丙○○
上列當事人間請求損害賠償等事件，本院於中華民國99年1月21
日言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應將坐落在門牌號碼桃園縣桃園市○○街○○巷○弄2之3號
4樓房屋遷讓返還原告。
被告應給付原告新臺幣貳萬壹仟元，及各自到期日之翌日起，按
週年利率百分之五計算之利息。
被告應自民國九十八年三月一日起至遷讓返還前項房屋之日止，
按月給付原告新臺幣柒仟元之損害金，及各自到期日之翌日起至
清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。
事實及理由
一、原告主張：
(一)緣原告於民國91年11月4日向訴外人 葉玉惠 以新臺幣（下同
）130萬元購買桃園縣桃園市○○段○○○○○號（應有部分五
分之一）、同段1183地號（應有部分千分之二十五），及坐
落其上門牌號碼為桃園縣桃園市○○街○○巷○弄2之3號4
樓房屋（下簡稱系爭房屋），系爭房屋原由葉玉惠出租予訴
外人即被告之弟 鄭有富 ，雙方遂約定由原告承受存於系爭房
屋上原有之租賃契約。惟被告自92年1月14日起，即未經原
告同意，無權占用原告所有之系爭房屋迄今，屢經原告請求
其自系爭房屋遷出，均未獲置理，原告遂提起本件訴訟。
(二)對被告抗辯之陳述：
⑴被告雖自始陳稱與其簽訂房屋租賃契約之訴外人甲○○乃係
經原告授權代予出租系爭房屋之代理人，從而主張其與甲○
○所簽訂之租賃契約對於原告亦生效力，然查：就被告所提
95年12月25日、96年12月25日、97年10月25日（下簡稱系爭
租賃契約）等三份租賃契約而言，其所載之出租人皆係為甲
○○，復未見載有代理原告以為出租等意旨之文字。是以，
上揭三份租賃契約自不足證原告確有授權甲○○代為出租系
爭房屋予被告之事實。其次，復就被告所提原告授權予甲○
○出租房屋之「授權書」乙紙而言，業已載明原告授權甲○
○代予出售原告所有門牌號碼為桃園縣桃園市○○街○○號6
樓之10之房屋(下稱安東街房屋)，是以，該授權書所載之
安東街房屋顯與本件門牌號碼為桃園縣桃園市○○街○○巷○
弄2之3號4樓之系爭房屋有別，二者非係為同一房屋；又
其所授權者亦係涉及安東街房屋之出售，亦無從據之以為推
論原告必有授權甲○○代予出租系爭房屋之事實。再者，就
被告所提出對帳單、甲○○代墊費用表及甲○○97年10月7
日寄予原告之存證信函等證據而論，其上率皆載明乃係針對
原告所有前開安東街房屋所生之相關債務。是以，該對帳單
及甲○○代墊費用表所得直接證明者，乃原告與訴外人甲○
○間就該位於安東街房屋所衍生之相關債權債務關係；所得
間接證明者，乃原告有否授權甲○○代予出售該位於安東街
房屋之事實，恆與本件之系爭房屋無涉。另就被告所提原告
名下合作金庫帳號0000000000000號帳戶（下簡稱系爭帳戶
）存摺影本而言，固得證迄至97年9月16日止，每月均有相
當於被告與甲○○所約定7,000元租金之金額存入原告名下
系爭帳戶之事實。然被告所提之原告帳戶存摺上之記載，其
所得證明者，至多僅係自92年1月起每月均有7,000元存入
原告帳戶內之事實，然該7,000元是否係由甲○○所存入、
所存入者是否既係被告自稱所繳付之租金或係基於其他法律
關係所存入，皆無從據該存摺以為證明。綜觀上揭資料，除
得證被告與甲○○曾有簽訂房屋租賃契約之事實外，至多亦
僅得證原告與甲○○間就原告所有安東街房屋有所資金往來
與授權出售之關係。從而，自難認原告確有如被告所述授權
甲○○代予出租系爭房屋之事實。
⑵退步言，縱認被告得據其與甲○○間之租賃契約對原告主張
有權占用系爭房屋，惟被告經原告通知後仍未將租金支付予
原告，業經原告依民法第440條第1項及租賃契約第6條第
1款之規定終止其與被告間之租賃契約，被告亦已無足資對
抗原告而有權占有系爭房屋之權：按「租賃定有期限者，其
租賃關係，於期限屆滿時消滅」、「定有期限之租賃契約，
如約定當事人之一方於期限屆滿前，得終止契約者，其終止
契約，應依第450條第3項之規定，先期通知」，分為民法
第450條第1項及第453條所明定。是以，定期租賃契約原
則上固係於租賃期限屆滿時始告消滅，然倘於租賃契約中訂
有當事人之一方於期限屆滿前得終止契約之約定者，於租賃
期限屆滿前，當事人即非不得為租賃契約之終止。又觀諸被
告所提其與甲○○所簽訂之租賃契約，其第6條第1款業已
明定：「乙方(承租人，即被告)違反約定，或拖欠租金達
壹週以上，經由甲方催告或貼單通知於該屋，限期仍不支付
時，甲方(出租人)得終止契約」，是以，被告倘有拖欠租
金之情者，為系爭房屋出租人之原告即非不得經催告以終止
其與被告間之租賃契約。原告於97年12月底乃前往系爭房屋
張貼要求被告搬離之公告。此為被告於言詞辯論程序中承認
，原告上開貼單之本意乃係在於否認甲○○代予出租系爭房
屋之權暨被告與甲○○簽訂租賃契約之效力，然原告上開貼
單之內容顯亦得表彰原告乃有對於被告表示甲○○並無代予
收取系爭房屋租金之意思表示在內，而當得解釋為原告業向
被告以為撤銷甲○○代予收受系爭房屋租金之權之意思表示
。原告更早於97年12月10日即有寄發存證信函予被告，該存
證信函所載「…二、請於本月十三日下午五時在現址等候，
由家父 楊欽貴 會同管區警員隨同前往辦理換約手續，同時請
台端與前手收回保證金。並自九十八年元月五日起由本人另
簽租約生效。…」之內容，原告寄發該存證信函之本意固本
係在於否認甲○○代予出租系爭房屋之權暨被告與甲○○簽
訂租賃契約之效力，惟究其實質，原告既已表明被告倘欲繼
續承租系爭房屋乃須重新與原告簽訂租賃契約，則其實與終
止租賃契約之意思同，均係在於否認原有租賃契約之效力。
從而，應得認原告所為之上揭貼單亦得含有向被告以為終止
租賃契約之意思表示。鈞院肯認被告與甲○○間所簽訂之租
賃契約對於原告亦生效力，則原告與被告間自有該租賃契約
所定條款之適用。是於原告業於97年12月10日寄發存證信函
予被告表明甲○○已無代收系爭房屋租金之權後，被告仍不
願與原告洽談，尚且執意繳付租金予甲○○，則自對原告不
生清償之效力，而有該租賃契約第6條第1款所稱「拖欠租
金達壹週以上」之情；嗣於原告於98年2月21日前往系爭房
屋貼單復向表明欲終止租賃契約之意思迄今，被告仍未繳付
自98年1月份積欠原告之租金。承此，當得認原告98年2月
21日於系爭房屋之貼單已具終止其與被告間租賃契約之意，
依該租賃契約第6條第1款及民法第453條之規定，自得終
止其與被告間之租賃契約。故被告自該貼單所載之98年3月
份起即已不得據該租賃契約對於原告以為有權占有系爭房屋
之主張。
⑶被告於98年12月21日民事補充答辯狀中復表明欲以甲○○對
於原告代墊分期付款及其他費用等債權而與原告對於被告前
揭不當得利返還請求權之債權互為抵銷，進而無須再對原告
為任何之給付。初不論被告所陳甲○○對於原告之上開債權
是否確實存在及其數額為何，惟被告既已自承該債權乃係甲
○○對於原告之債權，而非係其自身對於原告所享有之債權
，則原告自未對被告負有何等之債務可言，而顯與民法第33
4條第1項所稱「二人互負債務」之要件有所不符。承此，
於原告對於被告並未擔負何等債務之前提下，被告竟謂欲就
原告對其之不當得利返還請求權行使抵銷權，其間容有誤會
之處，至為顯然。
(三)相當於租金之不當得利部分：
⑴按「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其
利益」，民法第179條前段之規定定有明文；復參諸最高法
院61年台上字第1695號判例「依不當得利之法則請求返還不
當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其
要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，
非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲
得相當於租金之利益為社會通常之觀念，是被上訴人抗辯其
占有系爭土地所得之利益，僅相當於法定最高限額租金之數
額，尚屬可採」之意旨，茍無權占用他人所有之不動產者，
乃屬無法律上之原因而受有相當於該等不動產租金之利益並
因而造成不動產所有人受有損害，應負返還相當於租金之利
益予不動產所有人之責，合先述明。
⑵被告初始業已自承其係於92年1月14日起即占用系爭房屋，
又被告雖陳稱其占用系爭房屋乃係基於其與其所陳稱之原告
代理人甲○○間所簽訂之租賃契約，然訴外人是否果經原告
授權出租系爭房屋尚非無疑；從而，被告實不得對原告主張
基於上開租賃契約而屬有權占用系爭房屋。據此，於被告與
原告間就系爭房屋並未存有租賃法律關係且無其他合法占用
權源之前提下，被告占用原告所有之系爭房屋實係屬無法律
上原因之無權占有，被告因而受有相當於系爭房屋租金之利
益，並亦因而肇致原告受有未能就系爭房屋行使基於所有人
所得行使之使用收益權之損害。是以，被告自應就其所享有
相當於系爭房屋租金之不當得利負返還予原告之責。據此，
被告於前既自承其係於92年1月14日起即已向甲○○承租系
爭房屋，當已肯認其始於92年1月14日起即有占用系爭房屋
之事實。是以，被告當應返還其自92年1月14日起迄至其返
還系爭房屋予原告之日止每月所受相當於租金之不當得利
7,000元予原告。
⑶退步言之，鈞院肯認被告所陳系爭房屋本係由其兄鄭有富以
為占用，其係嗣後始為占用系爭房屋。惟觀諸被告所提其與
甲○○間之租賃契約，被告至遲應於97年10月25日起即有占
用原告所有系爭房屋之事實，業已足堪認定。據此，被告至
少應就其始自97年10月25日起迄至其返還系爭房屋予原告之
日止每月所受相當於租金之不當得利7,000元負返還予原告
之責。
⑷再退步言之，鈞院肯認被告與甲○○所簽訂之租賃契約對於
原告亦生效力，然因被告始自原告於97年底於系爭房屋貼單
對其以為甲○○不復有代收租金權限之告知後，仍執意繳付
租金予甲○○而有拖欠租金之情，嗣經原告於97年12月10日
以存證信函為終止租賃契約之意思表示，已如前述。據此，
自98年1月份起被告即係屬無權占用原告所有之系爭房屋而
享有相當於租金之不當得利，則被告至少應就其始自98年1
月份起迄至其返還系爭房屋予原告之日止每月所受相當於租
金之不當得利7,000元負返還予原告之責。
(四)綜上，爰依租賃關係、民法第767條物上請求權及不當得利
之法律關係提起本件訴訟，並聲明：被告應將系爭房屋遷讓
返還原告，並自92年1月14日起至返還系爭房屋之日止，按
月給付原告7,000元及按週年利率百分之5計算之利息；原
告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
被告係自92年1月14日起向訴外人甲○○承租系爭房屋，約
定每月租金為7,000元，而系爭房屋係由原告授權訴外人甲
○○代收租金及處理一切事務，被告每月均按時給付租金，
上開租金亦由甲○○代收上開租金後存入原告系爭帳戶內，
原告今起訴請求被告再次給付租金，顯不合理。且原告另委
託甲○○出售桃園縣桃園市○○街○○號6樓之10房屋，甲○
○並因此代墊相關費用，原告卻未就上開代墊費用清償，被
告乃據此抵銷原告之債權等語茲為抗辯，並聲明：原告之訴
駁回。
三、兩造不爭執事項：
(一)系爭房屋於91年11月22日由原告買受並取得所有權。
(二)系爭租賃契約上所載「桃園縣桃園市○○街○○巷○弄2之3
號4樓」即為原告起訴請求之系爭房屋。
(三)被告於92年1月起每月均有繳納7000元予訴外人甲○○。
(四)訴外人甲○○於92年1月至97年9月，均按月匯款7000元至
原告系爭帳戶內。
四、得心證之理由：
(一)原告是否曾授權訴外人甲○○代其出租系爭房屋予被告：
⑴按代理人雖未以本人名義或明示以本人名義為法律行為，惟
實際上有代理本人之意思，且為相對人所明知或可得而知者
，自仍應對本人發生代理之效力，此即所謂之「隱名代理」
，最高法院已先後闡釋著有92年度臺上字第1064號、82年度
臺上字第672號及81年度臺上字第165號判決意旨，可為參
照。
⑵本件原告主張其並未授與代理權予證人甲○○，且被告提出
之租賃契約中，證人皆以自己的名義出租系爭房屋，其上並
未有原告之姓名或授與代理權等文義，再由91年11月4日簽
立之買賣契約上載明：「自91年11月10日起，原不動產出租
之租金（月租柒仟元），押金14,000元，由買方承接出租」
，足認原告並未授與代理權給證人云云，然此為被告所否認
；經查：證人甲○○於本院審理時證稱：92年間原告授權伊
以伊之名義出租系爭房屋予被告，伊將被告繳納之每月租金
7,000元收取後，即存入原告系爭帳戶內，直到97年10月止
，租賃契約原為被告之弟鄭有富簽立，嗣於97年12月25日改
由被告本人簽立，原告本來有簽授權書給伊，但後來伊家裡
遭竊，授權書原本已遺失等語（見本院98年10月8日調解程
序筆錄），核與被告稱：伊知道房屋所有權人為原告所有，
證人係代原告出租系爭房屋，伊租金都交給證人，當初伊沒
空簽約所以授權給伊弟弟即訴外人鄭有富簽約，到97年才用
伊自己的名義與證人簽約等情大致相符，復有被告提出之95
年12月25日、96年12月25日、97年10月25日房屋租賃契約書
、系爭帳戶之存摺紀錄等件為證，堪信為真實。且原告就系
爭帳戶內自92年起至97年10月止，每月均匯入7,000元等情
並未否認，應認原告自收受該7,000元之日起，即知悉證人
為其代理出售系爭房屋之事實，而原告知悉後並未有反對之
意思表示，依前開法條及實務見解之說明，證人本於隱名代
理人之身分而與被告簽訂上開租賃契約，其法律效力應直接
對本人即原告發生乙節應堪認定。
⑶雖原告再辯稱系爭帳號存摺內頁無法證明每月7,000元是否
為證人匯入，匯入用途為何云云，然按當事人主張有利於己
之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條定
有明文，被告於本件已提出系爭帳戶存摺內頁及證人之證詞
證明原告每月均有收受被告給付每月7,000元之租金，若原
告欲否認上開金額為租金收入，自應就此有利於己之事實負
舉證之責，然遍觀全卷，迄至本案言詞辯論終結時止，均未
見原告就上開主張舉證以實其說，從而，難認原告前開主張
為可採。
(二)原告是否有撤回證人甲○○之代理權：
按代理權之限制及撤回，不得以之對抗善意第三人。但第三
人因過失而不知其事實者，不在此限；代理權，得於其所由
授與之法律關係存續中，撤回之，民法第107條、第108條
本文分別有明文規定。本件原告主張其於97年12月10日寄發
存證信函予被告，並於存證信函內表明否認證人有代其出租
系爭房屋之權，即以此存證信函通知被告撤銷證人之代理權
等語，並提出97年12月10日原告寄發之台中二支郵局第696
號存證信函（下簡稱係爭存證信函）影本1份在卷可稽，上
開事實為被告所不爭執，僅辯稱：伊於97年底有收到系爭存
證信函，伊拿給證人看後，證人告訴伊不用管他等語（見本
院98年12月3日調解程序筆錄），足認原告於97年底即欲撤
回其對證人甲○○所授與之代理權，並將該撤回之意思表示
以存證信函之方式通知被告，被告於97年底時亦已知悉系爭
事實，從而，依前開法條之規定，原告前開撤回代理權之行
為對被告產生效力乙節，洵堪認定。
(三)原告於何時終止系爭租賃契約：
⑴本件原告主張被告於原告撤回對證人甲○○之代理權時，其
給付於證人之租金即不對原告產生清償之效力，依系爭租賃
契約第6條第1款之約定，被告於遲付租金1週時，原告即
得終止系爭租賃契約云云，然按承租人租金支付有遲延者，
出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其
期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲
付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終
止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付
逾二個月時，始得終止契約。民法第440條第1項、第2項
分別定有明文。上開規定係對於出租人以承租人欠租為由主
張終止租約，所為之特別限制之規定，應係屬強制規定，準
此，系爭租賃租約第6條第1款之約定「乙方（即被告）違
反約定，或拖欠租金達壹週以上，經由甲方（即原告）催告
或貼單通知於該屋，限期仍不支付時，甲方得終止契約」，
因違反前述民法第440條第2項之規定內容，依民法第71條
之規定，該約定內容應屬無效，亦即原告不得以被告就房租
到期一週未繳租為由，而逕行主張終止租約。
⑵原告復主張其於97年12月10日寄發系爭存證信函予被告，於
98年2月21日再次貼公告於系爭房屋門口，皆有終止系爭租
賃契約之意思表示等語；經查，被告依系爭租賃契約之約定
，本應於每月25日前給付當月之租金，此有系爭租賃契約1
份在卷可憑，且為兩造所不爭執，依前開說明，原告於97年
12月底業已合法撤回其授與證人之代理權，雖原告並未提出
系爭存證信函之回執以證明被告收受系爭存證信函之時間，
然就被告前開所稱：伊拿給系爭存證信函證人看後，證人告
訴伊不用管他等語（見本院98年12月3日調解程序筆錄），
復參酌被告提出之97年12月22日由證人執筆代被告寄發之存
證信函內容稱：「覆存證信函台中二支郵局第696號」可知
，被告於97年12月22日前即已收受系爭存證信函，故自該日
前被告已知悉原告撤回前所授與證人之代理權，該月份之租
金即應交付原告，始生清償之效力。然被告於97年12月25日
及98年1月25日仍未租金給付予原告，此據被告自陳在卷，
且有系爭帳戶存摺內頁在卷可憑，則迄至98年1月25日止，
被告即已遲付租金達2個月，故原告於98年2月21日貼公告
於系爭房屋，作為催告被告給付租金之意思表示，並於相當
期限（至98年2月28日）經過後，以該公告作為終止租賃契
約之意思表示，即屬有據。
⑶被告雖以每月租金業已給付予證人茲為抗辯，然原告於97年
12月22日前已合法撤回證人代理權等情既經認定如前，被告
給付予證人之租金自不生清償效力，則於98年2月28日系爭
租賃契約終止之日止，被告尚積欠原告97年12月至98年2月
份總計3個月租金21,000元，及各自應給付之翌日（即每月
26日）起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息；原
告此部分主張為有理由，應予准許。
(四)被告另抗辯證人替原告代墊相關費用，原告卻未返還，故為
抵銷之抗辯云云，然按二人互負債務，而其給付種類相同，
並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互相抵銷
，民法第334條第1項定有明文。查，由被告上開陳述可知
縱認證人得請求原告返還代墊費用，該債權亦僅存在於證人
與原告之間，並非被告本人對原告有何債權存在，依前開法
條說明，被告自不得以他人之債權抵銷其對原告之債務，從
而，被告此部分抗辯顯不可採。
(五)按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，
民法第767條前段定有明文，再按無權占有他人土地，可能
獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念。其依不當得利之
法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他
人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所
受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，惟於審酌對
方所受之利益時，如無客觀具體數據可資計算，請求人所受
損害之數額，未嘗不可據為計算不當得利之標準（最高法院
92年度台上字第324號判決要旨參照）。再按以日、星期、
月或年定期間者，以期間末日之終止，為期間之終止；給付
有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任；遲延
之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計
算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法
律可據者，週年利率為百分之5，民法第121條第1項、第
229條第1項、第233條第1項前段、第203條分別定有明
文。查，本件系爭租賃契約於98年2月28日經原告合法終止
等情既經認定如前，則原告請求被告自98年3月1日起按月
以同於租金7,000元計算之損害金，並各自每月之末日翌日
（即次月1日）起至清償日止，按週年利率百分之5計算之
利息，亦為有理由。
(六)綜上，原告依據系爭租賃契約、物上請求權及不當得利之法
律關係訴請被告給付如主文第1項至第3項所示，為有理由
，應予准許，逾此部分請求則為無理由，應予駁回。另本件
為適用簡易程序所為被告部分敗訴之判決，就原告勝訴部分
，爰依職權宣告假執行。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊防禦方法與證據，
經本院斟酌後，與本件判決結果已不生影響，故不一一論列
，附此敘明。
六、結論：本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，爰依民事
訴訟法第79條、第389條第1項第3款，判決如主文。
中華民國99年2月11日
桃園簡易庭法官陳威帆
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國99年2月11日
書記官劉致芬