臺灣臺中地方法院臺中簡易庭小額民事判決
110年度中小字第974號
原 告 王濡瑜
被 告 邱秀玲
訴訟代理人 周珊如
被 告 阮豪 家
林浚豪
上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國110年4月20日言詞
辯論終結，判決如下：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹仟元，由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
㈠其經由591房屋交易網站得知被告邱秀玲所有位於臺中市○
○區○○路○段000號一樓店面及地下層（下稱系爭房屋）
欲以新臺幣（下同）6萬元出租， 永慶 房屋臺中文心捷運加
盟店（下稱永慶房屋）房仲即被告 阮豪家 、林浚豪於民國11
0年1月10日，向原告表示受被告邱秀玲委託代為出租系爭房
屋，原告與被告阮豪家、林浚豪就租賃標的、租金、租期已
談妥，原告並在系爭房屋內當場給付定金3萬元。未料被告
阮豪家、林浚豪竟以各種事由拖延至同年月19日，方告知被
告邱秀玲業將系爭房屋出租給他人，致不能履行與原告之租
賃契約，願意將3萬元退款給原告，惟此已造成原告金錢、
時間及權益上的莫大損失。
㈡關於裝潢部分，原告希望可以拆除，當時前一任承租人即訴
外人 劉進奇 表示可拆可不拆，視原告需求，原告在110年1月
11日請早安 有喜 早餐店總部的人一起看屋，看過後決定要拆
除裝潢，惟裝潢拆除與否並非租賃契約之重點。被告阮豪家
於110年1月17日，並未向原告表示被告邱秀玲不同意出租予
原告，僅表示有另一組承租方願意以65,000元承租系爭房屋
。依原告與被告邱秀玲間所訂立之定金收據，依該定金單據
業已載明定金之意旨，且已約定定金沒收之意旨及清楚載明
人、事、時、地、物，顯為定金契約之訂立，依 文義 解釋，
實難有其他解釋空間。先斡旋、再付定金、最後簽立本約，
應合於一般交易流程，所以被告阮豪家、林浚豪並非誤填為
定金，一般租賃房屋，豈僅有隔一日即重覆或增加給付斡旋
金之理，故原告於110年1月10日再為給付定金，由被告邱秀
玲之受任人被告阮豪家、林浚豪收受。
㈢被告邱秀玲與被告阮豪家、林浚豪為委任關係，被告阮豪家
、林浚豪為被告邱秀玲之代理人，被告阮豪家、林浚豪收受
定金對被告邱秀玲直接發生效力，則被告邱秀玲自應依民法
第249條第3款負擔加倍返還定金之責任，故被告邱秀玲應返
還原告6萬元。若被告邱秀玲與被告阮豪家、林浚豪等非委
任關係，則被告阮豪家、林浚豪屬無權代理，依民法第110
條及共同侵權行為法律關係，應由被告阮豪家、林浚豪連帶
負擔加倍返還定金之責任。
㈣並聲明：
⒈先位聲明：被告邱秀玲應給付原告6萬元。
⒉備位聲明：被告阮豪家、林浚豪應連帶給付原告6萬元。
二、被告方面：
㈠被告邱秀玲辯稱：
⒈被告於110年1月6日以LINE通話方式口頭向永慶房屋店長即
訴外人 李勇方 表示系爭房屋原承租人之租期到110年2月28日
，希望代為尋找能自110年3月1日起承租系爭房屋之適宜承
租方，未約定委任期限且非專任委任，永慶房屋亦知悉被告
邱秀玲同時有交由其他房屋仲介代為尋找承租人，以任一方
代尋到租客時，他方之委任關係即終止。因為前一任承租人
劉進奇之租金為6萬元，因此被告邱秀玲願出租之最低租金
為6萬元，被告阮豪家、林浚豪係受李勇方指示尋找承租方
，不具有替被告邱秀玲與任何有意願承租之人簽約的權限，
被告邱秀玲與原告間從未成立過任何契約，亦未指示第三人
與原告簽立契約或收取原告3萬元定金。
⒉591房屋交易網站之出租消息僅為要約之引誘，退步言之，
即使上開消息為要約，但對於價金部分，網站明確告知租金
為6萬元，惟於110年1月9日李勇方僅告知被告有「一組早餐
店」願出57,000元，被告邱秀玲當下即拒絕，於110年1月14
日李勇方告知有「早安有喜早餐店」願出6萬元，但需將系
爭房屋的內部裝潢全數拆除整理乾淨再承租，被告邱秀玲亦
立即拒絕，因此原告與被告邱秀玲間從未成立租賃契約。再
者，於110年1月14、17日，被告邱秀玲向李勇方口頭表示不
願出租給「早安有喜早餐店」，並終止與永慶房屋委任關係
。至於原告是否就是李勇方推薦之「早安有喜早餐店」，李
勇方從未告知實際願意承租之人的細部資訊，即使李勇方所
提之「早安有喜早餐店」是指原告，但就系爭房屋是要以現
況承租或整理乾淨再承租，又拆除由誰負擔、負擔比例如何
，原告不但未與被告阮豪家、林浚豪商量過，更不認識被告
邱秀玲，從未接觸，絕無可能商談。且原告與被告邱秀玲從
未合致租金部分，顯無成立一有效租賃或定金契約之可能。
⒊並聲明：原告之訴駁回；若受不利判決，願供擔保請准宣告
免為假執行。
㈡被告阮豪家、林浚豪辯稱：原告於110年1月9日付1萬元斡旋
金，要求租期自110年3月1日起，二個月裝潢期不付租金，
租金要求65,000元含稅；原告於110年1月10日再至系爭房屋
看房子，向被告林浚豪表示可以現況交屋，租金要求6萬元
未稅，自110年3月1日起租，並再交付剩餘2萬元斡旋金，惟
被告林浚豪勾選收據時，誤將3萬元斡旋金勾選為定金。原
告於110年1月11日帶加盟總部的人到現場看系爭房屋，表示
裝潢要重拆，原告要求被告阮豪家代為傳達裝潢重拆及租金
重新議定的問題。於110年1月17日，被告阮豪家向原告表示
被告邱秀玲不同意原告之條件，永慶房屋願意返還斡旋金，
被告2人打電話及簡訊通知原告至永慶房屋領款，但原告一
直都沒有來等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。
三、法院之判斷：
㈠原告主張由591租屋網站得知被告邱秀玲所有系爭房屋欲以6
萬元出租，於110年1月9日交付被告林浚豪斡旋金1萬元，嗣
於隔日即同年月10日，交付被告林浚豪2萬元等情，有原告
提出之591租屋網頁列印內容、110年1月10日勾選「定金」
之收據、建物登記第二類謄本（本院卷第25-29頁）、被告
阮豪家、林浚豪提出之LINE對話紀錄、110年1月9日勾選「
斡旋金」之收據、簡訊通知（本院卷第113-117頁）等附卷
可證，惟原告與被告邱秀玲最終並未就系爭房屋簽訂租賃契
約等情，復經兩造各自陳明，此部分事實首堪認定。
㈡本件兩造主要之爭執事項為：原告於110年1月9、10日共交
付被告林浚豪3萬元，是否生定金之效力？原告是否得依民
法第249條第1項第3款之規定，請求被告邱秀玲加倍返還定
金？或依民法第110條、共同侵權行為之法律關係，類推適
用民法第249條第3款請求被告阮豪家、林浚豪加倍返還定金
？茲分述如下：
⒈原告於110年1月9、10日共交付被告林浚豪3萬元，是否生定
金之效力？
⑴按訂約當事人之一方，由他方受有定金時，推定其契約成立
。定金，除當事人另有訂定外，適用下列之規定：契約履
行時，定金應返還或作為給付之一部。契約因可歸責於付
定金當事人之事由，致不能履行時，定金不得請求返還。
契約因可歸責於受定金當事人之事由，致不能履行時，該當
事人應加倍返還其所受之定金。契約因不可歸責於雙方當
事人之事由，致不能履行時，定金應返還之。民法第248條
、第249條定有明文。又「定金」乃契約當事人之一方以擔
保契約之成立，或確保契約之履行為目的，而交付他方之金
錢或代替物。定金在契約成立時交付，以確保契約之履行為
目的，為「證約定金」，民法第248條所指之定金即屬之。
若在契約成立前交付，用以擔保契約之成立者，則為「立約
定金」，立約定金僅係保證訂立契約，尚不能據以謂契約已
成立，於契約成立後，該定金即變更為以確保契約之履行為
目的，自有民法第249條規定之適用；倘契約未成立，解釋
上，該立約定金之效力應仍有同條規定之類推適用。除當事
人另有訂定外，於交付立約定金之一方拒不成立主契約時，
即不得請求返還定金；反之，受定金之一方拒不成立主契約
時，則應加倍返還定金（最高法院67年度台上字第581號、
96年度台上字第2565號裁判意旨參照）。
⑵觀之永慶房屋之仲介即被告林浚豪於110年1月9日收受原告
交付之1萬元，並於當日開立給原告之收據，於「定金、斡
旋金、服務費、其他」之選項中，勾選「斡旋金」，載明「
…租金：60000元（未稅）、金額：10000元…、職業：早午
餐（早安有喜）…收款人：林浚豪、備註：租金談65000元
含稅、裝潢期約2個月、起租110/3/1」（本院卷第115頁）
，可知原告當日所支付之1萬元，係用於與出租方即被告邱
秀玲洽談承租條件之用，以彰顯承租方對於系爭房屋之租金
出價誠意，出租方有權決定是否接受承租方之出價，承租方
亦可於出租方確認前撤回出價。又承租方之出價，未必能達
到出租方與仲介原本約定之租金底價或最低承租條件，但仍
可嘗試出價及磋商條件，彰顯承租意願以期出租方有降低租
金或對條件讓步並促成交易之可能；又或縱然承租方之出價
達到租金底價及承租條件，出租方仍可藉由房屋仲介另尋覓
其他出價更高之承租方，使出租方獲取更優價格之機會，此
觀收據內明文約定「若出租方不同意上述條件，斡旋金可
全數退還。」可證。同年月10日原告另交付被告林浚豪2萬
元（與前日交付之1萬元合計為3萬元），被告林浚豪於開立
給原告之收據上則勾選「定金」，並載明「…租金：60000
元（未稅）、金額：30000元…、職業：早午餐（早安有喜
）…收款人：林浚豪、約期：5年、備註：起租110/3/1」（
見本院卷第27頁）。比較前後2紙收據，關於租金、職業及
備註起租時間等項均屬相同，惟關於110年1月9日備註之租
金談數額及裝潢期等事項，則未見記載。本院審酌原告交付
上開1萬元及2萬元之時間僅相隔1日，又關於裝潢之問題，
原告亦不爭執關於系爭房屋原先之裝潢是否拆除，是由前一
任承租人劉進奇表示可拆可不拆（見本院卷第160-161頁）
，並非被告邱秀玲所表示之出租條件，再參以被告阮豪家、
林浚豪提出原告與仲介間之通訊軟體LINE對話紀錄（見本院
卷第113頁），於110年1月10日後迨至110年1月17日止，針
對是否拆除裝潢乙事，均仍處於尚未確定之狀態，此觀上開
對話紀錄中原告於110年1月11日稱：「總公司是要求全拆，
包括璃門面那些我們都用不到…」、110年1月13日稱：「若
有消息請跟我聯絡」、110年1之17日仲介稱「我這邊在跟屋
主談你等我我等等談好會跟你說」、原告稱「拆除的部分呢
？」、「看聯絡怎樣跟我說」、「屋主google一下早安有喜
跟拉亞 就知道，看一下我們兩家不同品牌所租的店面與裝潢
設施不就和道了，差那麼多」等語，可知關於拆除裝潢乙事
，原告仍透過仲介與屋主即被告邱秀玲協商溝通，且尚未獲
得具體之回應。綜上諸節，依一般常情判斷，實難遽認本件
經被告林浚豪於110年1月9日收受原告交付之斡旋金後，旋
即迅予傳達原告之承租意願及承租條件予邱秀玲，並在裝潢
問題尚未確定之情形下，即已獲得被告邱秀玲同意與原告訂
立契約，而於翌日即110年1月10日收取原告交付之2萬元合
計為3萬元之「定金」，被告阮豪家、林浚豪辯稱被告林浚
豪於110年1月10日收取之2萬元亦係斡旋金，被告林浚豪於
收據上誤勾選「定金」乙情，與本院上開調查證據之結果較
為相符，應堪採信。
⑶準此，原告交付由被告林浚豪收受之合計3萬元，其性質為
斡旋金，係用以表彰原告之承租意願並由被告阮豪家、林浚
豪代為傳達予屋主，居間溝通協調以促成原告與被告邱秀玲
之成交條件，其性質自非屬前述「證約定金」或「立約定金
」之性質，可堪認定。
⒉原告依民法第249條第3款之規定，請求被告邱秀玲加倍返還
定金？及依民法第110條、共同侵權行為法律關係，類推適
用民法第249條第3款請求被告阮豪家、林浚豪加倍返還定金
，是否有理由：
⑴承前所述，本件並非於承租方即原告所提出租額符合被告邱
秀玲與仲介所約定之最低價並交付斡旋金，租賃雙方即有保
證定約之合意或已就系爭房屋成立租賃契約。則原告與被告
邱秀玲間既未有成立租賃契約之意思表示合致或有保證訂定
租賃契約之合意，且原告所交付永慶房屋之3萬元為斡旋金
而非「證約定金」或「立約定金」之性質，自無民法第249
條第3款規定之適用。原告主張被告邱秀玲應加倍返還定金
，洵屬無據，不應准許。
⑵永慶房屋收取原告給付之斡旋金，固負有為原告居間仲介以
承租系爭房屋之義務，然原告主張被告阮豪家、林浚豪所為
係無權代理行為致原告受有損害，得請求被告阮豪家、林浚
豪連帶賠償6萬元等情，既為被告阮豪家、林浚豪所否認，
即應先由原告就其主張債之發生原因事實存在，先負舉證責
任。本件被告邱秀玲稱其於110年1月6日以LINE的通話方式
口頭向永慶房屋店長李勇方表示系爭房屋原承租人之租期到
110年2月28日，希望代為尋找能自110年3月1日起承租系爭
房屋之適宜承租方，未約定委任期限且也非專任委任，永慶
房屋亦知悉被告邱秀玲同時有交由其他房屋仲介代為尋找承
租人，以任一方代尋到租客時，委任關係即終止，且因為前
一任承租人劉進奇之租金為6萬元，因此被告邱秀玲願出租
之最低租金為6萬元等情，業據被告邱秀玲提出與李勇方間
LINE通話紀錄為憑（本院卷第133-137頁），並為原告所不
爭執（見本院卷第160頁）。基此，被告邱秀玲與永慶房屋
間存有非專任委任契約，而被告阮豪家、林浚豪為永慶房屋
之人員，被告阮豪家並據此於591房屋交易網站刊載系爭房
屋之待租訊息及承租條件，有591房屋交易網站網頁列印在
卷可稽（見本院卷第151頁），被告阮豪家、林浚豪就本件
刊登租屋訊及與原告接洽出租事宜，核均係基於被告邱秀玲
與永慶房屋間之委任契約而為，且被告阮豪家、林浚豪僅係
為被告邱秀玲代尋租客並居間介紹，並無以被告邱秀玲之代
理人名義與原告締約或為何項法律行為，原告主張被告阮豪
家、林浚豪為無權代理，尚屬無據。
⑶至被告林浚豪收受原告交付之3萬元斡旋金，則係基於永慶
房屋與原告間之委任關係，由被告林浚豪收取原告交付之斡
旋金，代為居間與被告邱秀玲為磋商行為，嗣因原告與被告
邱秀玲間就系爭房屋並未成立租賃契約之意思表示合致或保
證定約之合意，則依收據「若出租方不同意上述條件，斡
旋金可全數退還。」之約定，永慶房屋即因而負有返還斡旋
金與原告之義務，即原告交付被告林浚豪之斡旋金有其可資
依循之退款處理方式，原告應依其該約定向永慶房屋請求退
還斡旋金。被告阮豪家、林浚豪基於永慶房屋與原告、被告
邱秀玲間委任關係，所為上述各項處理事務之行為，均難認
為係不法侵害原告權利之行為，原告復未舉證證明被告阮豪
家、林浚豪對原告有何具體之侵權行為及其所受損害為何？
則原告主張被告阮豪家、林浚豪應依共同侵權行為連帶賠償
原告2倍定金之損害，亦屬無據。
四、綜上所述，本件原告依民法第249條第3款請求被告邱秀玲加
倍返還定金，及依民法第110條、共同侵權行為之法律關係
，請求被告阮豪家、林浚豪連帶賠償2倍定金之損害，均無
理由，不應准許。
五、本件判決之基礎已為明確，兩造其餘攻擊、防禦方法，經核
均與判決之結果不生影響，爰不逐一論駁，併此敘明。
六、本件訴訟費用額，依民事訴訟法第436條之19第1項確定為1,
000元，並依同法第78條規定，命由原告負擔。
中華民國110年5月11日
臺灣臺中地方法院臺中簡易庭
法官陳文爵
以上為正本，係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後廿日內，以判決違背法令為理由，向
本院提出上訴狀並表明上訴理由（上訴理由應表明一、原判決所
違背之法令及其具體內容；二、依訴訟資料可認為原判決有違背
法令之具體事實），如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於
判決送達後廿日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國110年5月11日
書記官何惠文