臺灣臺南地方法院臺南簡易庭民事判決 103年度南小字第740號
原 告 吳東峻
被 告 吳美瑢
上列當事人間給付租金事件，於中華民國103年10月8日言詞辯論
終結，本院判決如下︰
主文
被告應給付原告新臺幣陸萬捌仟柒佰貳拾叁元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹仟元由被告負擔其中新臺幣捌佰元，餘由原告
負擔。
本判決第一項得假執行。
事實及理由要領
一、原告起訴主張：
㈠緣原告向被告承租臺南市新市區○○里000○00號306室（下
稱系爭房屋），租金每月新臺幣（下同）6,800元，租賃期
間自民國103年5月17日起至104年5月16日止，原告已預繳租
金92,000元，原告於租屋後向被告反應租屋品質與簽約前存
在落差，蚊蟲滋生、鞋櫃被移到外面淋雨，請求被告改善卻
未得到回應，原告便以租屋不適合為由要求終止租賃契約，
原告已在103年6月4日先以電話告知房東將於103年6月16日
退租，被告當時亦同意原告先前已支付租金92,000元，扣除
原告已租用之103年5月17日至103年6月16日1個月租金、1個
月水費300元及使用電費後，將於103年6月16日退還剩餘金
額，詎料，被告卻拒不返還。為此，爰依法提起本件訴訟，
請求被告將原告預繳92,000元租金，扣除原告已租1個月（1
03年5月17日至同年6月16日之1個月房租）、水費（1個月30
0元）及使用電費（每度4元）後，被告應返還原告82,323元
等語。
㈡並聲明：
⒈被告應給付原告82,323元。
⒉訴訟費用由被告負擔。
二、被告抗辯則以：
㈠依兩造簽訂之租賃契約第9條所示，承租人若於租賃期間遷
移他處，不得向出租人請求償還租金，故原告於契約期間擬
遷移他處，自不得向被告請求返還租金。
㈡被告已提供床鋪、書桌、衣廚等合於居住用目的之物，其他
電器設備亦無匱乏，並無原告所稱租屋品質與簽約前存在落
差之情形。
㈢原告未依系爭契約第21條之規定於提前1個月告之解除契約
，原告雖已搬離系爭租賃處所，但鑰匙尚未交還被告，系爭
306號房仍在原告管理使用範圍，自不得向被告請求返還租
金。
㈣並聲明：
⒈原告之訴駁回。
⒉訴訟費用由原告負擔。
三、得心證之理由：
㈠原告主張其向被告承租系爭房屋，兩造簽訂租賃契約書，約
定租賃期間自103年5月17日起至104年5月16日止，每月租金
6,800元，水電300元，電費另計，原告因此預付92,000元（
含12個月租金、押租金6,800元、12個月水費3,600元）予被
告收受等語，並提出租賃契約書1件為證，並為被告所不爭
執，此部分事實，堪信為真實。又原告主張其以電話告知被
告終止租約，經被告同意扣除一個月房租及水、電費後，餘
款將於103年6月16日退還原告，原告於103年6月10日搬家時
，被告也在場並請求原告提早搬遷，以利被告將系爭房屋另
行出租，原告於103年6月14日已將物品悉數搬離系爭房屋，
被告自應將餘款82,323元返還原告等語，惟為被告所否認，
並以上開情詞置辯。茲本件應審究者為原告是否對被告為終
止系爭租約之意思表示？原告請求被告返還租金等餘款82,3
23元，有無理由？
㈡經查，原告主張於於103年6月間曾電告被告表示將終止契約
，之後其搬家時，被告亦在場等情，惟為被告否認，並抗辯
稱，原告並未告知將終止契約，6月10日原告是說要將東西
先搬回嘉義，伊就不予置評云云。經查，同向被告承租系爭
房屋4樓之證人 尤婷麒 到庭證稱，其於原告搬離系爭房屋前
，曾遇到兩造在談退租事宜，其有詢問原告，原告表示要搬
走，並與朋友開車進車庫搬運東西，後來被告也於門口告知
其原告要搬走乙事等語（見本院卷第41、42頁），可知被告
確已知悉原告要終止系爭租賃契約，否則見甫遷入系爭房屋
之原告卻搬運物品離去，當會略加詢問，而無逕自告知其他
承租人原告將搬走之理。是以，原告主張其於6月間曾向被
告為終止系爭租賃關係之意思表示，應與事實相符，實堪採
信。
㈢按終止租賃契約，依民法第263條準用同法第258條規定，應
向他方當事人以意思表示為之，此項意思表示本不限於一定
方式始得為之，亦無須得他方當事人之同意，始有止約之效
力。查本件原告既已向被告表示將搬離系爭房屋，雖無須經
原告同意，惟依兩造簽立租賃契約第21條之約定：「甲、乙
雙方在本契約有效期間內解約，必須在一個月前通知對方，
同時支付對方一個月租金作為違約金，方可解除契約。」等
語（見本院卷第35頁），則依兩造簽立系爭租賃契約之約定
，系爭租賃契約於原告通知被告終止租賃契約一個月後即10
3年7月16日始符合提前終止系爭租賃契約之要件，故兩造之
系爭租賃契約應屆103年7月16日始生合法終止之效力。
㈣次查，被告另抗辯依系爭租賃契約9條約定，原告於契約期
間內遷離時，不得向被告請求償還租金等云云。然按定有期
限之租賃契約，如約定當事人之一方於期限屆滿前，得終止
契約者，其終止契約，應依第450條第3項之規定，先期通知
；租賃契約，依前2條之規定終止時，如終止後始到期之租
金，出租人已預先受領者，應返還之；民法第453條及第454
條定有明文。查，系爭租賃契約第9條雖約定「契約期間內
乙方（指原告）若擬遷離他處時乙方不得向甲方（指被告）
請求租金償還、遷移費及其他任何名目之權利金，而應無條
件將該房屋照原狀還甲方，乙方不得異議。」，然系爭租賃
契約既於第21條約定「甲、乙雙方在本契約有效期間內解約
，必須在一個月前通知對方，同時支付對方一個月租金作為
違約金，方可解除契約。」之約定，顯已就「提前終止權」
及「違約賠償計算方式」為約定，亦即賦予出租人與承租人
均得以賠償1個月租金之方式而提前任意終止系爭租賃契約
之權利，自應將系爭租約第9條所稱「乙方不得向甲方請求
租金償還」，限縮解釋為承租人不得向出租人請求返還終止
租賃契約前已到期應給付之租金，至終止租賃契約後之租金
，因未到期，承租人仍得依民法第454條請求出租人返還，
則被告辯稱依系爭租賃契約第9條之約定，原告不得請求返
還已預繳之全額租金，自難憑採。
㈤至於，被告另抗辯，原告尚未交還系爭房屋鑰匙，伊為原告
保留系爭房屋，原告仍可搬回來住云云。惟按租賃關係消滅
後，承租人固負有返還租賃物之義務，惟租賃物之點交，須
出租人之協力始能完成。又債權人預示拒絕受領之意思，或
給付兼需債權人之行為者，債務人得以準備給付之事情，通
知債權人以代提出，民法第235條但書定有明文。經查，原
告業於103年6月14日自系爭房屋遷出，並於同月15日即以電
話、簡訊試圖連繫被告處理終止系爭房屋租賃事宜，惟未獲
被告回應，原告復向臺南市政府消費爭議調解委員會申請調
解，被告受通知亦未到場參與調解，此有原告提出之簡訊、
臺南市政府103年7月2日府消保字第0000000000號函等資料
（見本院103年度司促字第1911號卷）在卷可參，是以，原
告以其準備給付之事通知被告，以足以代替點交之現實提出
，顯已盡其返還租賃物之義務。被告也未舉證證明原告自租
賃契約終止後，原告仍有占領使用系爭房屋之情，則被告抗
辯原告尚未交還鑰匙，仍可返還系爭房屋住居使用云云，洵
無可採。
㈥綜上，系爭租賃係於103年7月16日產生合法終止之效力，原
告已交付之租金餘款82,323元，依系爭租賃契約第21條之約
定，自應再扣除1個月租金6,800元之違約金，及自103年6月
17日起至同年7月16日止之租金6,800元，合計13,600元。從
而，原告依系爭租賃契約之法律關係，請求被告返還租金餘
款68,723元【計算式：00000－00000＝68723】，洵屬有據
，應予准許，逾此範圍之請求，即無理由，應予駁回
四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判
決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
五、本判決第1項即原告勝訴部分係適用小額訴訟程序所為被告
敗訴之判決，依民事訴訟法第436條之20規定，應依職權宣
告假執行。
六、末按各當事人一部勝訴、一部敗訴者，其訴訟費用，由法院
酌量情形，命兩造以比例分擔或命一造負擔，或命兩造各自
負擔其支出之訴訟費用；小額訴訟，法院為訴訟費用之裁判
時，應確定其費用額，民事訴訟法第79條、第436條之19第1
項分別定有明文。本件原告之訴一部為有理由，一部為無理
由，經本院酌量兩造之訴訟勝敗情形，認第一審訴訟費用即
裁判費1,000元應由被告負擔800元，餘則由原告負擔，爰判
決如主文第3項所示。
據上論結，本件原告之訴一部為有理由，一部為無理由，依民事
訴訟法第436條之23、第436條第2項、第79條、第436條之19第1
項、第436條之20，判決如主文。
中華民國103年10月22日
臺灣臺南地方法院臺南簡易庭
法官田幸艷
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
廿日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
如對於小額程序之第一審判決之上訴，非以其違背法令之理由，
不得為之。
且上訴狀內應記載表明(一)原判決所違背之法令及其具體內容。
(二)依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實者。
中華民國103年10月22日
書記官鄭瓊琳