臺灣桃園地方法院民事簡易判決
110年度桃簡字第1720號
原告 莊恒芳
訴訟代理人 徐德勝 律師
被告 張陳賓
訴訟代理人 張藝騰 律師
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國111年7月1429日言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應將坐落桃園市○○區○○路○○○○○○號六樓房屋全部騰空遷讓返還原告。
被告應給付原告新臺幣壹拾貳萬柒仟元，及自民國一一一年七月十五日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告應自民國一一一年五月二十日起至騰空遷讓返還第一項所示房屋之日止，按月給付原告新臺幣壹萬元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之九十九，餘由原告負擔。
本判決第一至三項得假執行，但被告如就第一項以新臺幣壹佰貳拾肆萬捌仟元、第二項以新臺幣壹拾貳萬柒仟元、第三項以已屆期金額之全額為原告預供擔保，各得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面：
按簡易訴訟之訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第436條第2項適用同法第255條第1項但書第3款定有明文。經查，原告起訴請求：「被告應將坐落桃園市○○區○○路0000○0號6樓房屋（下稱系爭房屋）全部騰空遷讓返還原告。」（見本院卷第5頁），嗣於本院審理中變更聲明為：「㈠被告應將系爭房屋全部騰空遷讓返還原告。㈡被告應給付原告新臺幣（下同）14萬7,000元，及自民事言詞辯論意旨狀（下稱系爭辯論狀）繕本送達被告之翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。㈢被告應自民國111年5月20日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告1萬元。」（見本院卷第173頁），就變更聲明㈡、㈢部分屬追加請求租金及不當得利之訴，與原聲明之請求，基礎事實均為系爭房屋租賃所生爭議，在社會生活上可認為具有關連性，可利用原訴訟資料，無礙於對造防禦權之行使，自應准許原告追加上開聲明。
貳、實體方面：
一、原告主張：被告於100年間向原告承租系爭房屋（下稱系爭租約），租金1萬1,000元，押金2萬2,000元，自108年1月起約定租金為1萬元，應於每月5日前給付，詎被告積欠原告106年9月至12月租金4萬4,000元、110年7月至111年5月16日租金16萬9,000元，原告已於本院111年5月9日言詞辯論期日當庭催告被告於10日內給付積欠租金及為逾期不為給付即終止系爭租約不另通知之意思表示，被告逾期仍未給付積欠租金，系爭租約於111年5月20日終止。被告於系爭租約終止後應返還系爭房屋，被告積欠租金16萬9,000元扣除押金2萬2,000元，尚積欠14萬7,000元。被告迄今占有系爭房屋自受有相當於租金之不當得利，應自111年5月20日起至返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利1萬元。為此，爰依租賃物返還請求權、系爭租約及不當得利之規定，提起本件訴訟等語，並聲明：如變更後聲明。
二、被告則以：兩造於100年間簽訂同年2月1日起至101年1月31日止房屋租賃契約書（下稱A契約書），於101年間簽訂同年12月1日起至102年12月31日止房屋租賃契約書（下稱B契約書），102年間簽訂同年12月1日起至103年12月31日止房屋租賃契約書（下稱C契約書），103年間簽訂同年12月1日起至104年11月30日止房屋租賃契約書（下稱D契約書），104年間簽訂同年12月1日起至106年12月31日止房屋租賃契約書（下稱E契約書），107年間簽訂同年1月1日起至108年12月31日止房屋租賃契約書（下稱F契約書），109年間簽訂109年1月1日起至111年12月31日止房屋租賃契約書（下稱G契約書），110年間簽訂同年1月1日起至115年12月31日止房屋租賃契約書（下稱H契約書），而H契約書上記載被告已清償積欠之6個月租金，且預付110年1月1日起至113年12月31日止，每個月租金1萬1,000元共計39萬6,000元之租金，被告既未積欠租金，原告請求給付積欠之租金、終止系爭租約並請求返還系爭房屋及相當於租金之不當得利，自無理由等語，以資抗辯，並聲明：原告之訴駁回。願供擔保請准宣告免為假執行。
三、本件爭點：H契約書是否真正？原告得否請求返還系爭房屋、給付積欠租金及相當於租金之不當得利？
四、得心證之理由：
㈠經查，被告於100年間向原告承租系爭房屋，租金1萬1,000元，押金2萬2,000元，自108年1月起租金為1萬元，應於每月5日前給付，而106年9月至12月租金4萬4,000元（計算式：4×1萬1,000=4萬4,000）、110年7月至111年4月租金10萬元（計算式：10×1萬=10萬）等情，有房屋租賃契約書、土地、建物登記謄本及存摺交易明細等證據附卷可參（見本院卷第7至16頁、第30至52頁、第71至72頁），堪信為真實。
㈡按當事人提出之私文書，必先證其真正，始有形式之證據力，此形式之證據力具備後，法院就其中記載調查是否與待證事項有關，始有實質之證據力。又私文書之真正，如他造當事人有爭執者，則舉證人應負證其真正之責（最高法院110年度台上字第2462號民事判決參照）。次按請求履行債務之訴，原告就其所主張債權發生原因之事實，固有舉證之責任，若該事實已可證明而被告抗辯該債權因清償而消滅，則清償之事實，應由被告負舉證之責任，此觀民事訴訟法第277條之規定自明（最高法院109年度台上字第774號民事判決參照）。經查，被告抗辯未積欠租金，並提出H契約書為證（見本院卷第124至127頁），然原告否認H契約書之真正（見本院卷第131頁），而被告復未舉證證明H契約書上「莊恒芳」簽名、「 莊恆芳 」印文為原告所親簽、蓋印或授權簽名、蓋印，自難認H契約書為真正。至於被告抗辯B契約書上「莊恆芳」印文與H契約書上「莊恆芳」印文相同，足認H契約書為真正，並提出B契約書為證（見本院卷第98至102頁），然原告亦否認B契約書上「莊恆芳」印文為原告之印文（見本院卷第136頁、第171頁），自不得以B、H契約書上「莊恆芳」印文相同即推認H契約書為真正。被告既未舉證證明H契約書之真正，其以H契約書上記載抗辯被告已清償積欠之租金云云，自不可採。又被告提出存摺109年10月29日、110年9月11日交易明細（見本院卷第122頁），僅能證明國泰世紀產物保險股份有限公司、泰安產物保險股份有限公司分別匯款72萬6,392元、18萬0,485元予被告，尚不能證明被告已清償積欠之租金。另觀之兩造間通訊軟體對話紀錄（見本院卷第168頁），雖有被告向原告表示「現在合約也剛簽」等文字之記載，然無被告已清償積欠租金並預繳3年租金之記載，原告於上開對話紀錄亦未表示被告所稱合約即指H契約書，自難以上開對話紀錄逕認H契約書為真正，且被告已繳清積欠租金，且預繳3年租金。綜上，原告就主張被告積欠106年9月至12月租金4萬4,000元、110年7月至111年4月租金10萬元部分，既已舉證證明上開期間之兩造租賃關係存在，被告有給付上開租金之義務，而被告復未舉證證明積欠之租金已清償，依上開說明，原告上開主張足堪認定。
㈢按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。出租人非因承租人積欠租金額，除以擔保金抵償外，達2個月以上時，不得收回房屋，民法第440條第1項、第2項前段、土地法第100條第3款分別定有明文。經查，被告至111年4月止已積欠租金14萬4,000元已見前述，扣除押租金2萬2,000元，已達2個月租金額，原告於本院111年5月9日言詞辯論期日當庭催告被告於10日內給付積欠租金及為逾期給付即終止系爭租約不另通知之意思表示，被告逾期仍未給付積欠租金，系爭租約於111年5月20日終止等情，有本院111年5月9日言詞辯論筆錄附卷可參（見本院卷第148頁），堪信為真實。
㈣返還系爭房屋部分：
按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455條前段定有明文。經查，系爭租約已於111年5月20日終止已見前述，則原告依租賃物返還請求權請求被告應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告，自屬有據。
㈤積欠租金部分：
按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力（最高法院104年度台上字第1569號判決參照）。經查，被告積欠原告106年9月至12月租金4萬4,000元、110年7月至111年4月租金10萬元已見前述，扣除押金2萬2,000元後12萬2,000元，加計111年5月1日至16日半個月租金5,000元為12萬7,000元，原告主張被告至111年5月16日止積欠租金為14萬7,000元尚屬有誤。從而，原告依系爭租約請求被告給付積欠租金12萬7,000元為有理由，逾此範圍，則屬無據。
㈥不當得利部分：
按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條定有明文。而無權占有他人之土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，故如無權占有他人之房屋，加害人應返還之不當得利之範圍，為相當於租金之利益（最高法院97年度台上字第294號判決參照）。經查，系爭租約於111年5月20日終止已見前述，則被告已喪失繼續占有系爭房屋之正當權源，其占有系爭房屋即屬無法律上之原因而受利益，致原告受有損害，自應返還原告相當於租金之不當得利。原告請求被告自111年5月20日起至返還系爭房屋之日止按月給付相當於租金之不當得利1萬元自有理由。
五、按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息，而應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5％，民法第229條第1項、第233條第1項前段及第203條分別定有明文。經查，原告請求給付積欠租金係計算至111年5月16日止已見前述，則上開積欠之租金至遲應於同年月5日前給付，被告逾期未為給付，應自同年月6日起負支付依週年利率5％計算遲延利息之責任。系爭辯論狀繕本於111年7月14日送達被告，有系爭辯論狀附卷可參（見本院卷第173頁），原告請求積欠租金自系爭辯論狀繕本送達被告之翌日即111年7月15日至清償日止，按週年利率5％計算之利息，既未逾上開原告得請求遲延利息之範圍，自屬有據。
六、從而，原告依租賃物返還請求權，請求判決如主文第1項所示，及依系爭租約法律關係，請求判決如主文第2項所示，並依不當得利法律關係，請求判決如主文第3項所示，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，即無理由，應予駁回。
七、本件原告勝訴部分係就民事訴訟法第427條規定適用簡易程序所為被告敗訴之判決，爰依同法第389條第1項第3款規定，依職權宣告假執行，並依聲請宣告被告供擔保免為假執行之金額。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及證據資料，經本院審酌後，認對於判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中 華 民 國 111 年 8 月 19 日
桃園簡易庭法官張明宏
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 8 月 19 日
書記官石曉芸