臺灣士林地方法院民事簡易判決 103年度士簡字第49號
原 告
即反訴被告 林珍芳
訴訟代理人 陳守文 律師
複代理人 郭千華 律師
李易哲 律師
反訴被告 安信建築經理股份有限公司
法定代理人 周俊吉
訴訟代理人 謝宗興
被 告
即反訴原告 劉恩綺
訴訟代理人 林穆弘 律師
複代理人 趙雅秋
上列當事人間請求返還價金事件，於民國105年3月31日言詞辯
論終結，本院判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣肆萬肆仟貳佰捌拾元，及自民國一百零二
年九月二十四日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息
。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之四，餘由被告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行，但被告如以新臺幣肆萬肆仟貳佰
捌拾元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
反訴被告林珍芳應給付反訴原告新臺幣肆萬肆仟貳佰捌拾元，及
自民國一百零二年十月二十五日起至清償日止，按週年利率百分
之五計算之利息。
反訴原告其餘之訴駁回。
反訴訴訟費用由反訴被告林珍芳負擔百分之八，餘由反訴原告負
擔。
本判決反訴原告勝訴部分得假執行，但反訴被告林珍芳如以新臺
幣肆萬肆仟貳佰捌拾元為反訴原告預供擔保後，得免為假執行。
反訴原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告
及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴。反訴之標的，如
專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者
，不得提起，民事訴訟法第259條、第260條第1項定有明
文。所謂反訴之標的與本訴之標的及其防禦方法有牽連關係
者，乃指反訴標的之法律關係與本訴標的之法律關係兩者之
間，或反訴標的之法律關係與本訴被告作為防禦方法所主張
之法律關係兩者之間，有牽連關係而言。本件原告係以其向
被告購買門牌號碼新北市○○區○○○路○段○○號2樓之15
房屋暨其坐落支持分土地（下稱系爭房屋），並簽有不動產
買賣契約書（下稱系爭買賣契約），因被告違約，經其解除
契約為由，請求被告返還已付價金並請求給付違約金；而被
告則以：系爭買賣契約乃兩造委由安信建築經理股份有限公
司（下稱安信公司）為履約擔保，受有買賣價金履約保證證
書（下稱系爭履約保證契約），而因原告違約遲延給付賸餘
價金，經伊解除系爭買賣契約，本得沒收原告已支付價金，
惟原告與安信公司違反系爭履約保證契約逕自辦理解約出款
，致安信公司無從轉交該已支付價金予伊為由，將原告及安
信公司同列為被告提起反訴，依契約（系爭買賣契約及履約
保證契約）及共同侵權行為之法律關係，除請求原告給付遲
延部分之違約金外，並就經解約出款之已支付價金部分，請
求原告或安信公司分別依系爭買賣契約或履約保證契約為給
付，或請求原告及安信公司依共同侵權責任連帶賠償。本院
審酌系爭買賣契約及履約保證契約乃屬同一交易之相關契約
，而本訴兩造關於系爭買賣契約究係因何方違約致遭解除之
攻防爭議，確實為被告以反訴所主張依契約給付或賠償得否
成立，或原告與安信公司是否可能成立共同侵權行為之前提
問題，堪認兩者發生之原因，其主要部分相同，且兩者在法
律上或事實上關係密切，審判資料有其共通性或牽連性，又
被告反訴主張之共同侵權行為部分，就原告及安信公司亦應
合一確定，則為符合訴訟經濟之原則，復可防止裁判兩歧，
自應准許被告提起反訴。
二、本件反訴被告安信公司之法定代理人原為 高志尚 ，嗣於訴訟
繫屬中變更為周俊吉，此有安信公司變更登記表在卷可稽，
經其具狀聲明承受訴訟，核無不合，應予准許。
三、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之
基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第
2款定有明文。本件反訴原告依契約及侵權行為之法律關係
，提起反訴聲明請求：「㈠反訴被告林珍芳給付新臺幣（下
同）56萬1,992元，及其中6萬1,992元自民國102年7月
11日起，其中50萬元自102年10月8日起，均至清償日止之
法定遲延利息；㈡反訴被告安信公司應給付50萬元及自102
年10月8日起至清償日止之法定遲延利息；㈢上開聲明第1
項及第2項，在50萬元及自102年10月8日起至清償日止之
法定遲延利息範圍內，如其中一反訴被告已履行給付者，他
被告於該給付範圍內，同免責任；㈣以供擔保為條件宣告假
執行」。嗣於訴訟繫屬中追加依民法第244條第2項之規定
，主張撤銷訴權，增列聲明請求「撤銷反訴被告間於102年
10月8日就申請書編號Y060442保證書編號00000000之買賣
價金履約保證所為之解約出款債權行為及同日所為之移轉50
萬元物權行為」，並依民法第113條請求損害賠償聲明如前
，經核其反訴前後請求均係基於上開請求給付或賠償其依系
爭買賣契約所得沒收之已支付價金之同一基礎事實，尚無不
合，應予准許。
四、又按因訴之變更、追加或提起反訴，致其訴之全部或一部，
不屬第427條第1項及第2項之範圍者，除當事人合意繼續
適用簡易程序外，法院應以裁定改用通常訴訟程序，並由原
法官繼續審理，民事訴訟法第435條第1項定有明文。本件
被告提起反訴所請求金額已逾50萬元，然兩造均合意繼續適
用簡易程序（見本院卷二第37頁），故本件仍應繼續適用簡
易程序審理。
貳、實體方面：
一、本訴部分兩造之聲明及陳述：
㈠原告主張：伊於102年4月17日透過捷運讚不動產經紀有限
公司（下稱捷運讚公司）居間仲介，以價金492萬元，向被
告購買其所有之系爭房屋，然為避開奢侈稅問題，兩造合意
將簽約日期改為102年6月3日，經由地政士 王琪 辦理系爭
買賣契約簽約及履約，另委由安信公司提供履保專戶為履約
之保證，並約定買賣價金分為4期給付，分別為第1期簽約
款50萬元、第2期用印款0元、第3期完稅款50萬元及第4
期尾款392萬元，伊將第1期款如數匯至履保專戶，依約被
告應備妥系爭房屋所有權狀正本交付地政士處收執保管，第
2期用印款給付階段，被告應備齊一切過戶資料並攜帶印鑑
章、印鑑證明、身分證明文件及稅單等資料交付地政士收執
，惟被告並未交付上開過戶所需資料，致無法辦理所有權移
轉登記。伊先於102年6月26日以三重溪尾郵局第186號存
證信函，催告被告將系爭房屋所有權狀依約交付地政士，然
被告竟交付予伊，且此外被告仍未將印鑑章、印鑑證明等產
權移轉所需文件交付，除致使系爭房屋無法辦理所有權移轉
登記外，更使原告無法以系爭房屋辦理貸款以支付賸餘價金
；故再於102年7月4日以臺北信維郵局5972號存證信函，
催告被告將辦理產權移轉登記所需印鑑章及印鑑證明等一切
資料交付地政士，然被告仍未履行；伊不得已乃於102年7
月12日以臺北信維郵局6136號存證信函，向被告為解除系爭
買賣契約之意思表示。系爭買賣契約既經合法解除，則依契
約及民法相關規定，被告應返還伊50萬元之已支付價金；另
因被告違約經伊解除契約，則依約 伊得 向被告請求與已支付
同額價金即50萬元之違約金，乃依系爭買賣契約之法律關係
，提起本件訴訟等語，並聲明求為判決被告給付100萬元及
自起訴狀繕本送達翌日即102年9月24日（見本院卷一第53
、54頁）起算之法定遲延利息，且以供擔保為條件宣告假執
行。
㈡被告則以：伊與原告約定之買賣條件為現金交易，由原告付
現，亦即係原告無須以買賣標的即系爭房屋向金融機構辦理
貸款以支付尾款，故原告遲至102年6月20日可交屋日以前
，應先將全部價金492萬元匯入履保專戶，然原告並未將除
第1期簽約款50萬元外之其餘價金匯入履保專戶，其違約在
先，解約不合法。且系爭買賣契約並未明訂伊需於何時備妥
過戶資料、印鑑章、身分證明文件及稅單等交付地政士，原
告始有先行給付價金之義務，即於稅單核下後，經地政士通
知日起3日內，原告應先將第3期完稅款50萬元匯入安信公
司履保專戶，並於完稅前將第4期尾款392萬元匯入履保專
戶後，地政士才去繳稅，然後為系爭房屋所有權移轉；於原
告未將款項匯入履保專戶，地政士不應辦理繳稅及所有權移
轉登記手續，如已辦理，應即停止。豈料，原告於102年6
月3日將第1期50萬元匯入履保專戶後，旋即於同年月14日
以蘆洲郵局第222號存證信函，表示要向銀行辦理貸款過戶
，改行貸款作業買賣流程，但伊不同意原告逕自更改兩造已
約妥之現金付款條件，而地政士王琪於102年6月17日通知
稅單已核領，故在原告未依約將第3期完稅款50萬元及第4
前尾款392萬元匯入履保專戶前，伊自無庸先行提出印鑑證
明等文件，而讓原告以系爭房屋辦理貸款手續，以支付賸餘
442萬元買賣價金。原告既已拒絕給付價金，伊乃於102年
7月9日以臺北南陽郵局第1080號存證信函，為解除契約之
意思表示，則伊並無違約情事，自得依約沒收原告所給付第
1期簽約款50萬元。又依民法第254條之規定，原告支付價
金陷於遲延，經被告催告後仍不履行，被告亦得解除契約。
縱認原告得變更現金支付為辦理貸款，然原告未經伊之同意
，即與安信公司辦理結算，亦屬違反系爭買賣契約，故伊亦
得解除契約等語，資為抗辯，並聲明求為判決駁回原告之訴
，如受不利判決，則以供擔保為條件宣告免為假執行。
二、反訴部分兩造之聲明及陳述：
㈠反訴原告主張：兩造間系爭買賣契約係約定由反訴被告林珍
芳以現金支付，但反訴被告林珍芳要片面改成向銀行辦理貸
款，改行另一套流程，而拒絕先給付第3期完稅款及第4期
尾款，係屬違約，已由伊為解除契約之意思表示，伊得沒收
第1期簽約款50萬元，已詳如伊於前開被告答辯部分所述；
又反訴被告林珍芳拒絕先為上開給付，既屬給付遲延，則伊
得依系爭買賣契約，向反訴被告林珍芳請求按日以買賣總價
6/10000計算之違約金。自地政士王琪於102年6月17日通
知稅單已核領之3日內，即自同年月20日起，至伊解除契約
之意思表示到達反訴被告林珍芳之日即102年7月10止，共
21日，違約金金額為6萬1,992元。另依系爭履約保證契約
，履約保證專戶結算應符合點交程序完成、買賣雙方合意解
除買賣合約，抑或判決確定後等3種情形之一者，才可以結
算，而反訴被告林珍芳明知本件既已涉訟，本無從要求反訴
被告安信公司返還已匯入履保專戶之價金50萬元，而反訴被
告安信公司並無認定買賣雙方何人違約之權，其亦明知反訴
原告與反訴被告林珍芳間已經涉訟，即須待本件訴訟判決確
定後，始得結算並返還第1期簽約款50萬元，然反訴被告安
信公司竟於102年10月8日，直接以「法務案件解約出款」
為由，結算後撥付49萬3,711元（即50萬元扣除反訴被告林
珍芳依約應負擔之費用後）予反訴被告林珍芳，顯係共同故
意以背於善良風俗之方法加損害於伊，應負連帶損害賠償之
責，且依系爭買賣契約，伊既得沒收反訴被告林珍芳已給付
之價金50萬元，亦得請求遲延之違約金，而反訴被告安信公
司並違反系爭履約保證契約，亦應依民法第544條規定負損
害賠償責任，伊亦可依系爭履約保證契約，請求反訴被告安
信公司交付伊得予沒收之價金50萬元。再者，反訴被告二人
均明知逕自解約出款，將有害於反訴原告對於反訴被告林珍
芳之違約金債權，蓋反訴被告林珍芳本要現金交易，嗣又要
求辦理貸款，可徵其已有無資力清償違約金之情形，故反訴
原告併主張行使民法第244條第2項之撤銷訴權，請求撤銷
反訴被告二人間於102年10月8日，就反訴被告林珍芳已給
付價金50萬元，所為解約出款之債權行為及物權行為，且依
民法第113條、第114條之規定，反訴被告並應負損害賠償
責任。因反訴被告二人對反訴原告在50萬元及其遲延利息部
分，各負同一目的之全部給付義務，屬不真正連帶債務關係
，是在此範圍內，如其中一反訴被告已為給付，另一反訴被
告即於所給付範圍內同免責任。為此，依撤銷訴權、契約及
侵權行為之法律關係，提起本件反訴等語，並聲明求為判決
：㈠反訴被告間於102年10月8日就申請書編號Y060442保
證書編號00000000之買賣價金履約保證所為之解約出款債權
行為及同日所為之移轉50萬元物權行為，應予撤銷；㈡反訴
被告林珍芳給付56萬1,992元，及其中6萬1,992元自102
年7月11日起算，其餘50萬元自102年10月8日起算之法定
遲延利息；㈡反訴被告安信公司應給付50萬元及自102年10
月8日起算之法定遲延利息；㈢上開聲明第2項及第3項，
在50萬元及自102年10月8日起算之法定遲延利息範圍內，
如其中一反訴被告已履行給付者，他反訴被告於該給付範圍
內，同免責任；㈣以供擔保為條件宣告假執行。
㈡反訴被告林珍芳則以：就反訴原告請求遲延違約金6萬1,99
2元部分，依系爭買賣契約之約定，伊並無先行給付第3期
完稅款及第4期尾款之義務，而係反訴原告違約在先，且反
訴原告主張地政士王琪於102年6月17日通知稅單已經核領
，亦應證明稅單確已核下及伊確已知悉稅單核領之事實。縱
認伊有遲延給付情事，然反訴原告既未履行先行交付所有權
狀正本、印鑑章、印鑑證明、身分證明文件及稅單等過戶資
料予約定之地政士王琪，並業經伊於102年7月4日行使同
時履行抗辯權，則反訴原告主張伊須負遲延責任，自屬無據
。就反訴原告主張因伊違約經反訴原告於102年7月9日解
除契約並沒收價金作為懲罰性違約金部分，反訴原告上開解
約並不合法，蓋其解約前催告信函內容僅謂限期伊履約過戶
完成云云，然交屋及過戶義務均屬反訴原告作為出賣人之義
務，非伊作為買受人之給付內容，應不生催告之效力，其後
解約之主張自亦不合法。況反訴原告迄今仍未依約交付印鑑
章、印鑑證明、身分證明文件、稅單等過戶資料予地政士王
琪收執，伊亦已行時同時履行抗辯權，拒絕給付買賣價金，
並不負遲延責任，則反訴原告之解約亦不合法。此既不符合
系爭買賣契約所約定沒收已付價金作為違約金之要件，反訴
原告此部分請求，並無理由。至反訴原告主張伊故意侵害其
對於反訴被告安信公司債權部分，伊係依約請求反訴被告安
信公司還款，乃屬契約或法律上權利之正當行使，有無理由
或是否撥款均係反訴被告安信公司獨立判斷，自無背於善良
風俗。況本件係反訴原告違約後，伊對其解除契約，並副知
反訴被告安信公司，反訴被告安信公司依系爭履約保證契約
所定程序進行調查及確認，故反訴被告安信公司撥款返還予
伊，不過係其本於判斷後依約履行之結果，則伊接受反訴被
告安信公司撥款亦非背於善良風俗。至反訴原告於102年10
月間，已經知悉反訴被告安信公司出款給伊，卻於104年12
月7日始主張撤銷訴權，已經罹於1年之除斥期間，應屬無
據等語，資為抗辯，並聲明求為判決駁回反訴原告之訴，如
受不利判決，則以供擔保為條件宣告免為假執行。
㈢反訴被告安信公司則以：本件依系爭買賣契約之約定，買方
（即反訴被告林珍芳）給付簽約款後，賣方（即反訴原告）
即應依限履行備證用印之義務，如未履行，買方得主張同時
履行抗辯，拒絕給付後續價金。反訴原告（即賣方）並未履
行備證用印程序，且不配合反訴被告林珍芳（即買方）貸款
銀行進行估價拍照。反訴被告林珍芳定期催告後，以反訴原
告未備證為由解除系爭買賣契約。反訴原告雖亦以反訴被告
林珍芳未依限交屋而主張解除契約，但本件無法依限交屋之
原因，在於反訴原告遲不備證用印且不配合反訴被告林珍芳
貸款銀行進行估價拍照之故，反訴原告反而催告反訴被告林
珍芳履行交屋義務及主張解約，有違誠信。伊為善盡履約保
證之責，及公平維護買賣雙方權益，特於102年7月31日以
存證信函通知反訴原告，如對反訴被告林珍芳主張解除契約
及返還價金之事有異議，應於函到10日內將訴訟書面資料（
對反訴被告林珍芳提起訴訟）提供確認，否則將依約進行撥
款，更於102年8月20日去電告知反訴原告，反訴被告林珍
芳不願協調，反訴原告亦未遵期對反訴被告林珍芳提起訴訟
，伊將依約進行撥款，而反訴原告仍遲遲未提供任何起訴資
料予伊， 嗣伊 於102年8月26日以存證信函通知反訴原告，
伊將進行撥款返還價金予反訴被告林珍芳，即以結案處理。
為使不動產交易得以順利進行，並使買賣價金得以安全保管
，且不因買賣雙方之爭執而延宕程序，以控管交易風險，此
乃履約保證制度之宗旨。系爭履約保證契約係對已匯入專戶
內價金作處理，並不包括其他的違約賠償。又依系爭履約保
證契約，伊返還已付價金予買方，有「買方經合法程序催告
，解除契約確定」，或「取得確定判決或與確定判決有同一
效力之文書」等二種情形，且所謂「應以確定判決結果作為
履行保證責任之依據」，係指一方當事人已經合法程序催告
解約，但他方當事人對此有異議而提出訴訟之情形。反訴被
告林珍芳雖於102年8月7日提出本件訴訟，請求違約賠償
，但此不包括在系爭履約保證之已付價金處理範圍內，不影
響反訴被告林珍芳已依約完成解約程序之事實。是以，伊乃
係就受任事務忠實執行，並無違背之處，更遑論有何侵權之
故意或背於善良風俗可言。另外，伊撥款返還反訴被告林珍
芳之行為，亦不會使反訴原告與反訴被告林珍芳間之債權債
務關係因而消滅，自不構成侵權行為。反訴原告主張撤銷訴
權，已罹於1年之除斥期間等語，資為抗辯，並聲明求為判
決駁回反訴原告之訴，如受不利判決，則以供擔保為條件宣
告假執行。
三、本訴及反訴兩造均不爭執事項如下：
㈠原告即反訴被告林珍芳於102年6月3日透過捷運讚公司居
間仲介，以價金492萬元向被告即反訴原告購買系爭房屋，
約定於102年6月20日前可交屋，買賣價金分為4期給付，
即第1期簽約款50萬元，第2期用印款0元，第3期完稅款
50萬元，第4期尾款392萬元，並委由地政士王琪辦理產權
過戶手續，由反訴被告安信公司辦理買賣價金之履約保證；
原告即反訴被告林珍芳於102年6月3日將第1期簽約金50
萬元匯入履保專戶。有系爭買賣契約書（見本院卷一第13至
20頁）、買賣價金履約保證申請書（見本院卷一第21、22、
105、106頁）、系爭履約保證契約書（見本院卷一第107
頁）在卷可稽。
㈡原告即反訴被告林珍芳於102年6月14日，以蘆洲郵局第22
2號存證信函，表示被告即反訴原告不配合其申請貸款之銀
行拍照核貸，請函達3日內主動配合銀行拍照，如無法如期
交屋，將依契約違約罰則辦理。有該存證信函（見本院卷第
77至78頁）附卷為憑。
㈢被告即反訴原告於102年6月17日，以臺北南陽郵局第897
號存證信函，表示簽約時約定為現金交易，從未收到原告即
反訴被告林珍芳聯繫告知貸款事宜，如無法如期受款交屋，
將依契約違約罰則辦理。有該存證信函（見本院卷第79頁）
在卷可按。
㈣原告即反訴被告林珍芳於102年6月26日，以三重溪尾街郵
局第186號存證信函，表示被告即反訴原告所致造成交屋遲
延，催告3日內交付權狀正本辦理過戶手續。被告即反訴原
告則於同日以臺北北門郵局第2905號存證信函，表示原告即
反訴被告林珍芳至今仍未履約交屋已屬違約，將依契約違約
罰則辦理，並催告於102年7月5日前履約，否則將沒收簽
約款。有各該存證信函（見本院卷一第23至24頁、第86頁）
在卷可稽。
㈤被告即反訴原告於102年7月2日，以臺北北門郵局第2975
號存證信函，檢附系爭房屋權狀正本寄予原告即反訴被告林
珍芳，並請其於同年7月5日前履約過戶完成。有該存證信
函及權狀影本（見本院卷一第24至37頁）附卷可按。
㈥原告即反訴被告林珍芳於102年7月4日，以臺北信維郵局
第5972號存證信函，催告於3日內交付一切過戶所需資料及
印鑑章（印鑑證明）、身分證明文件、稅單等資料予地政士
王琪，以便辦理產權移轉登記作業，並表示未交付前，主張
同時履行抗辯，暫時拒絕給付賸餘價金。有該存證信函（見
本院卷一第38至41頁）在卷為憑。
㈦被告即反訴原告於102年7月9日，以臺北南陽郵局第1080
號存證信函，表示林珍芳遲不付款履約，乃解除契約，並沒
收已支付之價金即簽約款作為懲罰性違約金，並於102年7
月10日送達原告即反訴被告林珍芳。有該存證信函及其回執
（見本院卷一第90至92頁）附卷可稽。
㈧原告即反訴被告林珍芳於102年7月12日，以臺北信維郵局
第6136號存證信函，表示被告即反訴原告遲不交付印鑑章、
印鑑證明等過戶所需之相關資料，乃解除系爭買賣契約，並
於102年7月15日送達被告即反訴原告。有該存證信函及其
回執（見本院卷一第43至48頁）在卷可按。
㈨反訴被告安信公司於102年7月31日，以臺北信義郵局第57
3號存證信函，通知被告即反訴原告，對於原告即反訴被告
林珍芳主張解除契約及返還已付價金，如有異議，於函達10
日內提出異議或訴訟書面資料，以供確認，否則進行撥款。
有該存證信函（見本院卷一第109頁）附卷可稽。
㈩反訴被告安信公司於102年8月26日，以臺北信義郵局第70
2號存證信函，表示被告即反訴原告對於原告即反訴被告林
珍芳主張解約及返還價金未提出異議，及提供相關起訴資料
，將認定原告即反訴被告林珍芳解約催告程序完成並進行撥
款。有該存證信函（見本院卷一第114頁）附卷為憑。
被告即反訴原告於102年10月8日，以臺北南陽郵局第1601
號存證信函，通知反訴被告安信公司系爭買賣爭議已進入本
件訴訟程序，不應撥款返還，並於102年10月9日送達反訴
被告安信公司。有該存證信函及其附件與回執（見本院卷一
第119至122頁）在卷可稽。
反訴被告安信公司於102年10月8日，以「法務案件解約出
款」為由，返還價金予原告即反訴被告林珍芳。有房地點交
證明暨買賣價金履約保證結案單（下稱結案單，見本院卷一
第108頁）附卷為憑。
四、本訴原告主張：被告未依系爭買賣契約之約定履行義務，即
遲未交付系爭房屋所有權狀正本、印鑑章（印鑑證明）、身
分證明文件及稅籍資料等，其依法解除契約請求返還已給付
價金50萬元，並請求懲罰性違約金50萬元，合計100萬元等
情，為被告所否認，並以上開情詞置辯。經查：
㈠依系爭買賣契約之記載（見本院卷一第64頁），關於系爭買
賣之買受人即原告是否須以買賣標的向金融機構辦理貸款以
支付尾款乙節，並無勾選，而依證人即經手系爭買賣契約簽
訂之地政士 王琪證 稱：系爭買賣契約是我經手沒錯，契約書
第3條關於第4期尾款中，買方需以買賣標的向金融貸款乙
項沒有打勾，是買方即原告本來沒有要貸款，簽約當天原告
是說不貸款，所以就沒有開392萬元本票，上開不辦貸款沒
有打勾，可能我沒有勾選到，我看簽約日期從承辦到交屋日
期是17天，這樣的日期即表示不貸款，是表示簽約當時可能
不貸款，印象中好像本案是不貸款的，因貸款要40天，本件
日期我從簽約到交屋只有壓17天（見本院卷一第238至240
頁）等語，足徵兩造確實約定無須以買賣標的即系爭房屋向
金融機構貸款以支付價金，是被告主張系爭買賣為其所謂「
現金交易」之情，應屬可信。惟此僅係意謂被告不負有配合
原告以買賣標的即系爭房屋向金融機構辦理貸款以支付價金
之義務而已，並未限制原告不得辦理任何貸款，亦未排除被
告依系爭買賣契約之約定，於交易進程中各該階段所負有之
給付義務，是原告主張：被告未將印鑑章、印鑑證明等產權
移轉所需文件交付，致使原告無法以系爭房屋辦理貸款以支
付賸餘價金云云，雖非可採，但被告仍負有在交易進程中契
約所定之給付義務。
㈡又系爭買賣契約之價金分為4期給付，即第1期簽約款50萬
元，第2期用印款0元，第3期完稅款50萬元，第4期尾款
392萬元，已如前述，觀諸系爭買賣契約關於各期付款繳款
時間及說明之記載（見本院卷一第64頁）：「第一期（簽約
款）：簽約時甲方（即原告）應給付第一期款（即50萬元）
。乙方（即被告）同時應交付土地及建築改良物所有權狀正
本，由特約地政士（代書）收執保管」、「第二期（用印款
）：乙方應於▁年▁月▁日備齊一切過戶資料並攜帶印鑑章
（印鑑證明）、身分證明文件、稅單等資料（下稱過戶資料
）交付特約地政士（代書）收執。雙方並蓋妥移轉登記書表
，以便辦理產權移轉作業。甲方應於前開日期獲之前將第二
期款（即0元）存匯入履保專戶」、「第三期（完稅款）：
⑴於土地增值稅、契稅單（下稱稅單）核下後，經特約地政
士（代書）通知日起三日內，甲方應將第三期款（即50萬元
）存匯入履保專戶。雙方同時進行完稅，收據並交付特約地
政士（代書）或仲介以便辦理產權移轉作業。⑵……。⑶若
甲方無須以買賣標的向金融機構辦理貸款以支付尾款，應於
完稅前將第四期款（即392萬元）（尚未給付之全部價款）
存匯入履保專戶，不得保留任何價款於過戶後給付」等語，
衡諸不動產交易涉及移轉登記之辦理、稅捐之處理等等複雜
過程，為確保交易流程之順暢，並且明確交易過程中買賣雙
方之權利義務，應認上開約定買方各時期之價金支付，與賣
方各時期應配合辦理事項之間，具有對待給付之關係。再系
爭買賣契約就原告應付之第2期用印款雖約定為0元，且未
記載被告應交付過戶資料之確定日期，然基於上開說明，此
僅能認為係表示原告無須給付第2期用印款或併入第3期完
稅款一起給付，尚難認為被告即不負有交付過戶資料之義務
，及兩造即均不負有蓋妥移轉登記書表之義務，否則前揭分
期履行之約定豈非成為具文，併參諸證人即負責聯繫系爭買
賣雙方辦理過戶報稅之代書事務所人員 韓足 快證稱：買方（
即原告）第3期匯款應該是在雙方的資料都備齊才匯款，就
是我能夠確定我可以辦過戶的資料，權狀、印鑑證明、過戶
資料要蓋印鑑章，確定沒有問題了，買方把錢匯進去我就可
以去過戶，也就是尾款要匯進去我才能去過戶。雙方我都有
通知（見本院卷一第242頁）等語，足見被告至遲於原告應
存匯入第3期用印款及尾款之同時，即稅單核下後受通知之
日起3日內，負有交付過戶資料予地政士王琪收執及完成用
印程序之義務，則兩造就此對於他方之對待給付，均有同時
履行抗辯權。是被告主張：原告負有先行將全部價金492萬
元匯入履保專戶之義務云云，尚非可採。
㈢再系爭買賣之稅單業於102年6月17日核下並經代書事務所
人員 韓足快 通知兩造乙節，除據被告提出受通知之手機簡訊
（見本院卷第161、162頁）為證外，並經證人韓足快證稱
：稅單是在102年6月17日已核領，雙方我都有通知（見本
院卷一第242頁）等語，是原告至遲應於102年6月20日支
付第3期完稅款及第4期尾款，而被告至遲亦應於102年6
月20日交付過戶資料及完成用印程序。而被告自102年6月
3日原告支付第1期簽約款50萬元後，並未依約交付系爭房
屋權狀正本乙節，業據證人即系爭買賣仲介公司人員 洪千惠
（見本院卷一第192頁）、代書事務所人員韓足快（見本院
卷一第241、242頁）證實，迄原告於102年6月26日發函
催告後，被告雖於102年7月2日將權狀正本寄予原告，如
前所述，惟自102年6月21日起，被告仍未交付過戶資料及
為用印，而原告亦未存匯入賸餘價金至履保專戶，此除經證
人韓足快證述在卷（見本院卷一第241、242頁）外，且為
兩造所不爭執，是至此兩造均已陷於給付遲延之狀態。
㈣按雙務契約當事人之請求權係互相獨立，僅其實現因他方當
事人行使抗辯權而互相發生牽連而已。雙方當事人均享有同
時履行抗辯權，縱一方當事人未依債務本旨提出自己之給付
，係就自己所負債務，應否負給付遲延責任之問題，仍非不
得催告他方履行所負之債務，他方在未行使同時履行抗辯權
以前，仍可發生遲延責任之問題，必須行使以後，始能免責
。又契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期
限，催告其履行，如於期限內不履行時，得解除契約，為民
法第254條所明定。而解除權之行使，有溯及的消滅契約之
效力，即其契約視為自始未成立（最高法院96年度台上字第
322號判決參照）。再依系爭買賣契約第10條第1款約定：
「除本約有特別約定外，甲乙任一方若發生不依約履行義務
之違約情事，於經他方定期間催告仍未履行時，他方得解除
本約」。本件被告固先、後於102年6月26日、同年7月2
日發函催告原告履約（即存匯入賸餘價金至履保專戶），惟
均未表示行使同時履行抗辯權，此有各該存證信函（見本院
卷一第86頁、第24至37頁）可按，而原告於102年7月4日
發函予被告，除催告交付過戶資料外，並表示主張同時履行
抗辯權，於被告交付過戶資料前，拒絕給付賸餘價金，如前
所述，該函並於102年7月5日送達被告，此有該信函回執
（見本院卷一第42頁）在卷可稽，則依上說明，原告自102
年7月6日起，即免於給付遲延之責任，而被告則仍舊處於
給付遲延之情形。嗣因被告於受前開催告後，仍未交付過戶
資料及為用印，亦無行使同時履行抗辯權以免於給付遲延，
原告乃於102年7月12日發函解除系爭買賣契約，並於102
年7月15日送達被告，亦如前述，其所為解除契約之行為自
屬合法有效。
㈤本件被告雖主張：原告違約就賸餘價金遲延給付，經催告後
，伊於102年7月9日發函解除契約云云。然原告已於被告
發函解除契約前，發函主張行使同時履行抗辯權，而免於給
付遲延之責任，自無違約之情形，被告已不得再執此為由解
除契約，是被告前揭所為解除契約之行為，於法不合，自不
生解除契約之效力，其主張尚非可採。又被告雖於104年3
月5日言詞辯論時亦主張行使同時履行抗辯權（見本院卷一
第256頁背面、第263頁背面）云云。惟按債務人享有同時
履行抗辯權者，在未行使此抗辯權以前，仍可發生遲延責任
之問題，必須行使以後，始能免責（最高法院50年台上字第
1550號判例參照)。又契約當事人之一方遲延給付者，他方
當事人得定相當期限，催告其履行，如於期限內不履行時，
得解除契約，為民法第254條所明定。而解除權之行使，有
溯及的消滅契約之效力，即其契約視為自始未成立。故應負
遲延給付責任之一方，如未於契約解除以前行使同時履行抗
辯權時，則契約已因解除而消滅，殊無許其在契約消滅後，
再行主張此抗辯權，以阻郤他方行使契約解除權之餘地（最
高法院78年度台上字第74號判決參照）。本件被告於原告為
上開解除契約前，既未曾行使同履行抗辯權，則依上說明，
自無於系爭買賣契約業經原告於102年7月15日合法解除而
消滅後，再事主張同時履行抗辯權之餘地，仍然無解於其前
遲延交付過戶資料之違約責任，是其此部分之主張，委無可
採。至被告辯稱：伊無交付過戶資料予原告辦理貸款之義務
云云，依前所述，固非無據。然系爭買賣契約約定被告應交
付過戶資料之對象為地政士，而如前所述，被告此階段交付
過戶資料乃為確保交易流程順暢，明確兩造權義關係，依系
爭買賣契約所負有之給付義務，且依系爭買賣契約第9條第
4款之約定（見本院卷一第66頁），如有發生原告遲延、拒
絕給付價金之情事，於原告依約配合履行前，應停止辦理繳
稅、產權移轉登記等作業，是被告於交付過戶資料於地政士
時，並尚得依上約定辦理，由此可見被告尚不能執此為不履
行交付義務之正當理由，是其此部分所辯，亦非可採。
㈥又按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務；解除權之行
使，不妨礙損害賠償之請求，民法第259條、第260條定有
明文。而依系爭買賣契約第10條第3款約定：「本約簽訂後
，乙方（即被告）若有擅自解約、不為給付、給付不能或違
約情事致本約解除，應立即返還已收價金並負擔甲方（即原
告）所受損害之賠償以外，並同意按甲方已支付價金總額計
算，做為懲罰性違約金給付甲方」。本件被告既因違約遲延
交付過戶資料，經原告合法解除系爭買賣契約，如前所述，
則原告請求被告依約返還已支付價金及給付違約金，固屬有
據。惟查訴訟標的之請求權已屆履行期，而未履行時，始有
權利保護之必要；又權利保護要件是否存在，則以言詞辯論
終結時為準，如起訴當時權利保護要件存在，而言詞辯論終
結時有欠缺者，法院仍應認原告之訴為無理由。本件被告雖
應返還原告以支付價金50萬元，然原告嗣已於102年10月8
日自擔任履約保證之安信公司領回，已如前述，則原告關於
返還已支付價金部分之請求，既已經領回獲償，顯然欠缺權
利保護之必要，是仍應認其此部分請求為無理由而不可採。
至其關於違約金部分之請求，則屬可採。
㈦再按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法
第252條定有明文。又違約金是否相當，須依一般客觀事實
，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，並應就債務人若能
如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益為衡量之標準
（最高法院79年台上字第1915號、51年台上字第19號等判例
參照）。本院衡酌原告自認被告未交付過戶資料，除致使系
爭房屋無法辦理所有權移轉登記外，更使原告無法以系爭房
屋辦理貸款以支付賸餘價金等情，而被告依系爭買賣契約固
然有交付過戶資料之義務，惟無配合原告辦理貸款之義務，
如前所述，則縱使被告如期交付過戶資料，如原告未獲貸款
，其仍有可能因違約遲延給付價金而遭被告解除契約，認為
原告因被告違約未交付過戶資料所致之損害，應依其不能以
貸款如期支付價金造成遲延之責任，或其因被告依約交付過
戶資料得享之利益，應為其可免於負擔價金遲延支付之責任
計算為適當；至於被告遲延交付過戶資料，固然有違該約定
確保及強制履約之本旨，惟本院認為因縱使被告如期交付過
戶資料，原告仍有未獲貸款之可能，則以原告前揭所受損害
或得享利益，作為被告應給付原告之違約金金額，在本件情
形已足以達到該項約款所寓含對於違約一方加以制裁之效果
，是原告請求被告按已支付價金總額計算給付違約金50萬元
，顯屬過高。又依系爭買賣契約第9條第3款約定：「甲方
（即原告）若有遲延給付情事，每逾一日應按買賣總價金萬
分之六計算違約金給付乙方（即被告）」，而原告應自102
年6月21日起至102年7月5日止負擔遲延責任，則原告應
負擔之遲延責任或得享之免於遲延責任，為4萬4,280元【
計算式：4,920,000（總價）×6/10000×15（日數）＝44
,280），應由本院依職權酌減為4萬4,280元，始為相當。
㈧從而，本訴原告依系爭買賣契約之法律關係，訴請被告給付
4萬4,280元及其法定遲延利息部分，為有理由，應予准許
；其逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。
㈨本訴原告勝訴部分，係適用簡易程序所為被告敗訴之判決，
依同法第389條第1項第3款之規定，應依職權宣告假執行
；但被告聲明願供擔保，請准免為假執行，尚無不合，爰諭
知相當擔保金准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請失
所附麗，應併駁回。
五、反訴原告主張：反訴被告林珍芳違反系爭買賣契約， 伊得保
有反訴被告林珍芳匯入履保專戶之50萬元，並按日請求違約
金計6萬1,992元；又反訴被告安信公司亦違反系爭履約保
證契約義務至侵害伊該50萬元權利；且反訴被告間解約出款
之行為，係共同以背於善良風俗之方法侵害反訴原告債權，
且係詐害反訴原告之債權，應予撤銷等情，為反訴被告所否
認，並以上開情詞置辯。經查：
㈠關於反訴原告主張民法第244條撤銷訴權部分：
按債務人所為之無償行為，有害及債權者，債權人得聲請法
院撤銷之；債務人所為之有償行為，於行為時明知有損害於
債權人之權利者，以受益人於受益時亦知其情事者為限，債
權人得聲請法院撤銷之，民法第244條第1項、第2項定有
明文。前條撤銷權，自債權人知有撤銷原因時起，1年間不
行使，或自行為時起，經過10年而消滅，民法第245條亦有
明定。該項法定期間為除斥期間，其期間經過時權利即告消
滅。此項除斥期間有無經過，縱未經當事人主張或抗辯，法
院亦應先為調查認定，以為判斷之依據（最高法院91年度台
上字第2312號判決參照）。本件反訴被告安信公司固於102
年10月8日，以法務案件解約出款為由，返還已支付價金予
反訴被告林珍芳，然反訴原告於102年10月24日提起本件反
訴時，已經敘及此節並據以請求反訴被告依「不真正連帶」
之法律關係給付該款項，此有民事反訴狀（見本院卷一第97
頁）附卷足憑，顯然反訴原告至遲於該時已經知有撤銷原因
，而反訴原告乃至104年12月7日始具狀本院依民法第244
條規定追加主張此項撤銷訴權之行使，則其縱然有此撤銷權
，亦業已逾1年之除斥期間而告消滅。是反訴原告此部分之
主張，於法律上顯無理由，委無可採。
㈡關於反訴原告主張共同侵權行為部分：
按關於侵權行為賠償損害之請求權，以受有實際損害為成立
要件，若絕無損害亦即無賠償之可言（最高法院19年上字第
363號判例參照）。本件反訴被告林珍芳既經合法解除系爭
買賣契約，業經本院認定如上，則其依系爭買賣契約及系爭
履約保證契約，本得向反訴被告安信公司請求返還已支付價
金，亦即反訴原告對於反訴被告安信公司即無任何請求交付
該已支付價金之債權存在可言，是反訴原告主張反訴被告共
同侵害其對於反訴被告安信公司之債權云云，自無可採。
㈢關於反訴原告依契約（系爭買賣契約及系爭履約保證契約）
之法律關係為主張部分：
⒈反訴被告林珍芳部分：
⑴反訴原告主張：反訴被告林珍芳遲延支付價金，應負遲延給
付之損害賠償責任之情，為反訴被告林珍芳所否認，辯稱：
縱認伊有遲延給付情事，亦經伊行使同時履行抗辯權，而無
須負遲延責任云云。按債務人縱享有同時履行抗辯權，在未
行使前，仍可發生遲延責任，必須行使此抗辯權後始能免責
。行使前已發生之遲延責任尚無溯及消滅可言（最高法院74
年度台上字第1284號、103年度台上字第2144號判決參照）
。本件依系爭買賣契約第9條第3款約定：「甲方（即反訴
被告林珍芳）若有遲延給付情事，每逾一日應按買賣總價金
萬分之六計算違約金給付乙方（即反訴原告）」，而反訴被
告林珍芳自稅單核下受通知後3日內，亦即自102年6月21
日起，仍未存匯入賸餘價金至履保專戶，已陷於給付遲延之
狀態，至102年7月4日，反訴被告林珍芳始發函予反訴原
告主張同時履行抗辯權，該函於102年7月5日送達反訴原
告，已如前述，依上說明，反訴被告林珍芳自102年7月6
日起始免於給付遲延之責任，是反訴被告林珍芳自102年6
月21日起至102年7月5日止仍應負擔遲延給付之責任，則
反訴原告依上開約定，請求反訴被告林珍芳給付此期間遲延
給付之違約金4萬4,280元【計算式：4,920,000（總價）
×6/10000×15（日數）＝44,280），乃屬有據，其超過部
分則非可採，至反訴被告林珍芳上開所辯，則無可取。至反
訴原告此部分雖請求自102年7月11日起算法定遲延利息云
云，然本件違約金債權乃屬無確定期限之給付，而反訴原告
並未提出任何證據證明前已經催告給付，而反訴被告林珍芳
自斯時起應負遲延之責，是以其遲延利息之請求，應自本件
反訴狀送達翌日即102年10月25日（見本院卷一第97頁）起
算，其超過部分之請求，尚非可採。
⑵至反訴原告雖主張：反訴被告林珍芳違反系爭買賣契約，伊
得保有反訴被告林珍芳匯入履保專戶之50萬元云云。惟反訴
被告林珍芳於價金遲延給付後，已行使同時履行抗辯權而免
於遲延之責任，嗣後系爭買賣契約並經反訴被告林珍芳合法
解除，業由本院認定如上，則難認反訴被告林珍芳有因違約
而遭反訴原告合法解除契約之情形，則反訴原告此部分主張
，即非可採。
⒉反訴被告安信公司部分：
⑴反訴原告主張：伊可依系爭履約保證契約，請求反訴被告安
信公司交付伊得予沒收之價金50萬元云云。惟查，系爭履約
履約契約（見本院卷一第75頁）第2條2款第1目固載明：
「買賣標的物之產權移轉前，買方（即反訴被告林珍芳）若
未能如期履行支付價金之義務，經賣方（即反訴原告）合法
程序催告，解除契約，沒收已付價金確定後，本公司即將買
方已支付之價金……轉交予賣方」等語，然系爭買賣契約係
由反訴被告林珍芳合法解除，而反訴原告所為解除契約行為
於法未合，不生解除之效力，業如前述，則反訴原告此部分
主張顯與其得據以請求之契約約定要件不符，自非可採。
⑵反訴原告復主張：依系爭履約保證契約，履約保證專戶結算
應符合點交程序完成、買賣雙方合意解除買賣合約，抑或判
決確定後等3種情形之一者，才可以結算，而反訴安信公司
並無認定買賣雙方何人違約之權，亦明知反訴原告與反訴被
告林珍芳已經涉訟，即須待本件訴訟判決確定後，始得結算
並返還簽約款，然反訴被告安信公司竟直接以「法務案件解
約出款」為由，結算後撥付予反訴被告林珍芳，違反系爭履
約保證契約，應依民法第544條規定負損害賠償責任云云。
惟按損害賠償之債，以有損害之發生及有責任原因之事實，
並二者之間，有相當因果關係為成立要件。故原告所主張損
害賠償之債，如不合於此項成立要件者，即難謂有損害賠償
請求權存在（最高法院48年台上字第481號判例參照）。本
件反訴被告林珍芳既已合法解除系爭買賣契約，則其依系爭
買賣契約及履約保證契約，本得向反訴被告安信公司請求返
還已支付之價金，反訴原告本無從對反訴被告安信公司請求
交付該已支付價金，已難認反訴被告安信公司以「法務案件
解約出款」為由，結算帳戶並撥款予反訴被告林珍芳之行為
，對於反訴原告有何損害之發生。則不論反訴被告安信公司
是否已知悉本件訴訟，或其逕以法務案件解約出款為由結算
撥款是否合於契約約定程序，反訴原告既不因此而受有損害
，依上說明，其對於反訴被告安信公司，即難謂有損害賠償
請求權存在，是其此部分主張，亦非可採。至反訴原告聲請
通知證人即反訴被告安信公司人員 劉永淳 到場，證明反訴被
告安信公司於解約出款前已知反訴被告林珍芳向本院提起本
件訴訟乙節（見本院卷第38頁），即無通知到場訊問而為調
查之必要，附此敘明。
㈣從而，反訴原告依系爭買賣契約之法律關係，訴請反訴被告
林珍芳給付4萬4,280元及自102年10月25日起算之法定遲
延利息部分，為有理由，應予准許；其逾此範圍之請求，則
無理由，應予駁回。
㈤反訴原告勝訴部分，係適用簡易程序所為被告敗訴之判決，
依民事訴訟法第389條第1項第3款之規定，應依職權宣告
假執行；但反訴被告林珍芳聲明願供擔保，請准免為假執行
，尚無不合，爰諭知相當擔保金准許之。至反訴原告敗訴部
分，其假執行之聲請失所附麗，應併駁回。
六、本件事證已臻明確，本訴及反訴兩造所提其餘攻擊防禦方法
及證據，經本院審酌後，核與本件判決結果不生影響，爰不
一一論述，附此敘明。
七、依民事訴訟法第436條第2項、第79條，判決如主文。
中華民國105年5月6日
士林簡易庭法官李冠宜
上列正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭提出上訴狀。（須
按他造當事人之人數附繕本）。
中華民國105年5月6日
書記官蘇彥宇