裁判字號：最高法院85年台上字第918號民事判決
裁判日期：民國85年04月26日
裁判案由：調整租金
最高法院民事判決八十五年度台上字第九一八號
上訴人保證責任彰化縣員林信用合作社法定代理人 黃上揚 訴訟代理人 陳茂倉 律師被上訴人 江愛珠
張芳茂 洪愛珠 劉 張玉蟾 呂順發 右當事人間請求調整租金事件，上訴人對於中華民國八十三年十一月十四日臺灣高等法院臺中分院第二審更審判決（八十二年度上更㈠字第一五三號），提起上訴，本院判決如左：
主文原判決關於㈠駁回上訴人請求調整租金之訴，㈡駁回上訴人對於請求調整租金及請求給付租金本息之上訴及該訴訟費用部分廢棄，發回臺灣高等法院臺中分院。
理由本件上訴人主張：訴外人 呂英明 自民國三十八年一月一日起承租伊所有如第一審判決附表（以下稱附表）所示土地全部，約定租金按申報地價年息百分之五計算。嗣在前開土地上興建九棟房屋，如附表編號三房屋於六十七年九月二日出賣與被上訴人江愛珠，編號四房屋於六十九年八月二十九日輾轉出賣與被上訴人洪愛珠，編號六房屋於六十七年六月十五日輾轉出售與被上訴人張芳茂，編號七房屋於六十二年五月十日賣與被上訴人 劉張玉蟾 ，編號十房屋於六十六年三月十八日售與被上訴人呂順發，由各該房屋買受人續租其房屋之基地，而有不定期限之租賃關係存在。查出租之土地原為旱地，今則為員林鎮菜市○○○○○段，原約定之租金顯然偏低，請求調整為按申報地價總值年息百分之十計算，即江愛珠之年租金為新臺幣（以下同）二萬九千三百三十八元，洪愛珠為二萬九千二百七十元，張芳茂為三萬零二百二十元，劉張玉蟾為二萬零六百八十三元，呂順發為二萬零六百七十六元。又被上訴人積欠租金未付，按調整後之租金計算，除已判命給付者外，江愛珠積欠二十二萬二千三百二十三元，洪愛珠積欠二十二萬一千八百六十九元，張芳茂積欠二十一萬七千七百六十六元五角，劉張玉蟾積欠一十五萬八千四百九十九元七角，呂順發積欠一十五萬六千七百三十六元五角等情，求為被上訴人所承租土地年租金自七十年四月一日起按前述租金數額調整，並命其如數給付所欠之租金及加付遲延利息之判決（第一審判命張芳茂給付租金部分，未據張芳茂聲明不服；原審判命被上訴人給付租金部分，則因不得提起第三審上訴而告確定）。
被上訴人則以：依兩造租賃契約約定，上訴人得隨申報地價之調整或政府法令之修正，即時比例調整租賃土地之租金，自不得再依民法第四百四十二條規定，請求調整租金。何況，伊所有房屋部分位於僻巷，部分雖位於大街，但為攤販所阻，利用價值無多，原約定租金並無顯然過低情事。又上訴人於七十九年六月始通知伊調整租金，請求溯及自七十年四月一日起調整，亦有未合。再者，超過五年之租金已罹於時效而消滅，上訴人應不得請求給付等語，資為抗辯。
原審將第一審所為判決，關於准被上訴人承租土地之租金自八十年一月一日起調整如附表所示部分廢棄，改判駁回上訴人此部分之訴；關於駁回上訴人超過前述範圍之調整租金請求及請求被上訴人給付其餘欠租（即江愛珠二十二萬二千三百二十三元，洪愛珠二十二萬一千八百六十九元，張芳茂二十一萬七千七百六十六元五角，劉張玉蟾一十五萬八千四百九十九元七角，呂順發一十五萬六千七百三十六元五角）及利息之上訴部分，判予維持，駁回上訴人之上訴，係以：訴外人呂英明於三十八年一月一日起向上訴人承租基地，雖定有租賃期限，惟於租期屆滿後，上訴人仍繼續收取租金，於被上訴人輾轉取得基地上房屋後，亦同，依民法第四百五十一條規定，被上訴人與上訴人就各該房屋基地應有不定期限之租賃關係存在。此等租賃關係，除租期變更為不定期限外，其餘租金等條件並未隨同變更，仍有其效力。是則呂英明與上訴人於租賃契約中約定，租金額「按申報地價之百分之五計算」，並約定「在合約期間中甲方（即上訴人）得隨申報地價之調整或政府法令修正公佈施行時即時比例調整，乙方（即呂英明）不得異議」等語，對被上訴人即有其效力，兩造之租金自應以年租計付，按申報地價固定比例計算之。上訴人依民法第四百四十二條規定，提起本件調整租金之訴，僅能請求調整其比例數額，不得將原約定之租金種類變更。其請求將租金調整為一定金額，與原約定不同，經原審行使闡明權，仍主張：係請求調整租金額，該租金額以比例計算等語，既變更原約定租金內容，自難准許。至於上訴人請求被上訴人給付租金部分，查租金之請求權因五年間不行使而消滅。被上訴人於七十九年六月三十日寄交租金與上訴人時抗辯：七十四年七月一日以前所欠租金，已罹於時效等語，並無不合。至其後之租金，在上訴人聲請法院增減租金以前，仍應按原約定，即依年租為申報地價百分之五計算。查四六八號土地六十七年七月之申報地價為每平方公尺一千一百元，七十六年七月為四千三百元，四六八之三號土地六十七年七月之申報地價為每平方公尺一千六百六十七元，七十六年七月為四千三百元，有地價明細表可按。被上訴人承租土地之面積，經測量，各如附表所示，則自七十四年七月一日起，至七十九年十月十九日止，江愛珠應給付之租金為六萬一千五百七十三元，洪愛珠應給付六萬一千四百三十七元六角，呂順發應給付四萬三千四百零七元，劉張玉蟾應給付四萬一千六百四十三元三角，張芳茂自七十四年七月一日起至七十九年十月七日止，應給付者為六萬九千八百七十四元五角。被上訴人於七十九年六月三十日寄交，自七十四年七月一日起至七十九年六月三十日止之租金，計江愛珠五萬五千三百八十一元，洪愛珠五萬五千二百五十九元，呂順發三萬九千零四十二元，劉張玉蟾三萬九千零四十二元，張芳茂六萬三千五百三十九元。七十九年九月再度寄交，七十九年七月一日起至同年九月三十日止之租金，其金額為江愛珠三千六百六十七元，洪愛珠三千六百五十九元，劉張玉蟾二千五百八十五元，呂順發二千五百八十五元。經予扣抵，張芳茂尚欠六千三百三十五元五角，江愛珠尚欠二千五百二十五元，洪愛珠尚欠二千五百一十九元六角，呂順發尚欠一千七百七十九元五角，劉張玉蟾尚欠一十六元三角。上訴人謂應扣抵七十二年以前欠租云云，尚無可採。其請求被上訴人給付上開租金並計付遲延利息，應予准許，超過之租金請求，則予駁回等詞，為其判斷之基礎。
惟查：上訴人請求調整系爭土地之租金，雖聲明請求被上訴人按一定金額調整，但一再陳明：兩造原約定按申報地價百分之五計算之租金偏低，應提高為按百分之十計算，惟被上訴人不同意，兩造因而對原約定核算租金之固定比率爭執，乃請求確定租金由申報地價百分之五提高為百分之十等語（見原審上字二卷二頁反面、更㈠一卷二二頁反面、二三頁正面、更㈠三卷七頁正面）；原審於八十二年十一月八日行言詞辯論時，審判長詢問上訴人：「係請求調整租金或調高租金比例」時，上訴人雖答稱：「是調整租金」，但同時表明「調整之租金以比例計算調整」（見原審更㈠三卷一四一頁反面、一四二頁正面），其真意是否單純請求調整為一定金額之租金，而非請求將原約定核算租金之固定比率併為調整，不能無疑。原審未詳為審酌，遽認上訴人請求調整租金為一定金額，與兩造原約定不合，而為不利上訴人之判斷，尚嫌速斷。又被上訴人於七十九年六月三十日寄交租金與上訴人時固曾抗辯：七十四年七月一日以前所欠租金，已罹於時效等語。惟上訴人主張：伊早於被上訴人寄交租金前之七十八年六月即已發函催告被上訴人繳納租金等情，並提出七十九年六月十二日存證信函為證（見一審卷一二一頁反面、一四七頁至一五四頁、一六六頁反面）。此等主張是否為時效中斷之請求﹖是否全無可採﹖均有詳細斟酌之必要。原審悉未審酌，亦嫌疏略。其次，原審以被上訴人於七十九年九月寄交租金與上訴人，計江愛珠三千六百六十七元，洪愛珠三千六百五十九元，劉張玉蟾二千五百八十五元，呂順發二千五百八十五元為由，自上訴人請求給付之欠租金額中，予以扣抵。惟各該被上訴人亦具狀陳稱：七十九年九月寄交之七十九年七月至九月之租金，上訴人以提起訴訟為由拒收等語（見原審上字一卷六九頁、七八頁正面），原審此部分扣抵，亦有可議。上訴論旨，指摘原判決關於上訴人敗訴部分為不當，求予廢棄，非無理由。又上訴人起訴請求自七十年四月一日起調整租金，經第一審判決准自八十年一月一日起調整，駁回其餘請求後，上訴人上訴，其上訴聲明第一項請求判決關於第一審駁回其其餘之訴部分廢棄，則除七十年四月一日起至七十九年十二月三十一日止調整租金之請求外，八十年一月一日以後未經第一審准許調整租金部分亦應在上訴範圍內。惟其聲明如何改判部分，於上訴之初請求改判自七十年四月一日起調整租金，嗣則請求調整自七十年四月一日起至七十九年十二月三十一日止之租金，繼而陳稱：請求調整租金自起訴狀繕本最後收受送達之翌日起為準，復又改稱：係從七十年四月一日起算，其後又稱：請求調整七十年四月一日起至七十九年十二月三十一日止之租金（見原審上字一卷四頁反面、五頁正面、更㈠二卷九九頁反面、一○○頁正面、更㈠三卷一六頁、七八頁正面、一四一頁正面），不僅先後不同，又與上訴聲明第一項之範圍不符，究竟其上訴範圍如何，案經發回，併請注意及之。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。
中華民國八十五年四月二十六日
最高法院民事第六庭
審判長法官吳啟賓
法官洪根樹法官謝正勝法官劉福來法官黃熙嫣右正本證明與原本無異
書記官中華民國八十五年五月四日