裁判字號：臺灣高等法院臺中分院91年上易字第288號民事判決
裁判日期：民國91年10月28日
裁判案由：拆屋還地
臺灣高等法院臺中分院民事判決九十一年度上易字第二八八號
上訴人辰○○
丑○○甲○○○子○○丁○○訟代理人卯○○上訴人癸○○
寅○○乙○○丙○○被上訴人戊○○
己○○庚○○壬○○訴訟代理人辛○○右當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國九十一年六月二十五日臺灣苗栗地方法院九十年度訴字第四三二號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主文原判決所命調高年租金數額超過新台幣捌仟壹佰貳拾元部分及訴訟費用之裁判均廢棄。
右廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔十分之六，餘由上訴人負擔。
事實
甲、上訴人卯○○、丑○○、子○○、甲○○○、辰○○、丁○○方面：
一、聲明：求為判決：請准撤銷原判決，改判租金按公告地價百分之五計付每年約租金新台幣（下同）五千八百元，但需以實際使用面積計算。
二、陳述：除與原判決所載相同部分予以引用外，補述略稱：
（一）按判決不備理由或理由矛盾者，判決當然違背法令。又法院得心證之理由應記明於判決，此為民事訴訟法第四百六十九條第六款、第四百六十七條第二項所規定。原判決有當然違背法令之情形，爰於法定期內提起上訴。
（二）系爭土地並非位於如原審判決所言苗栗市之行政、商業、文化等中心及攤販人口集中交通便利經濟繁榮之黃金地段，而是位於國立苗栗中學及建台中學後側門不繁華之小巷道內，西南邊又被台六線公路之店面高樓檔死之不毛之地，鄰近根本沒有商店，原審從未勘查現場，不瞭解系爭土地之四周環境，即聽信被上訴人所言而為判決，顯有未洽。又未實際測量使用面積，就草率按土地登記謄本面積全部計算，也不扣除供鄰居出入之巷道，且其租金之認定標準實高出甚多，應改判為公告地價之百分之五計算才合理。被上訴人於本院履勘現場後，改稱系爭土地均為上訴人現有房屋所占有使用，使用面積無錯誤，不必測量。
（三）其他上訴人癸○○、丑○○、甲○○○、寅○○、子○○、乙○○、丙○○、丁○○等因放棄繼承，所以他們不願參與本案訴爭，請准撤銷被告之名義，以維其權益，實感法便。
（四）本案系爭土地位置確實係苗栗市最僻野之不毛地，交通不便，連基本小貨車均無法進入，且周圍均被學校大樓圍困，懇請鈞院現場實地勘驗，以明真偽，始能作案情審判依據。
（五）上訴人絕非無權占有，且上訴人在原審時，一再提出要求被上訴人應退回非其所有土地（福麗段五四九之一地號）而出租他人之土地租金，但原審不知如何竟未作任何處理，實有不公之處理。
三、證據：除引用原審立證方法外，補提：繼承系統表及戶籍謄本各一件為證。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：求為判決：上訴駁回。
二、陳述：除與原判決所載相同部分予以引用外，補述略稱：
（一）上訴人所持上訴理由略謂：本件系爭土地座落並非原審所認位於苗栗市之行政、商業、文化中心，為鄰近攤販、人口集中，交通便利、經濟繁榮之黃金地段，而係位於國立苗栗中學、建台中學後門之小巷內，為僻野之不毛之地，是原審未赴現場實際勘查現場瞭解實情，亦未實際測量使用面積是否短少，即逕予調高本件租金，上訴人實難甘服云云。
（二）惟查，系爭土地座落於苗栗縣苗栗市福麗里，乃苗栗市之行政、商業、文化中心，且距離苗栗市最大之「南苗市場」僅七百公尺，確屬人口集中、交通便利、商業活動頻繁之黃金地段，此亦為兩造於原審審理時所不爭執，確非上訴人所謂之位於死巷之不毛之地。且原審於參酌系爭土地之經濟價值、位置、上訴人使用房地所得利益、鄰近街道之繁榮程度及土地公告地價及公告現值之昇漲幅度等一切情狀後，依據上訴人所承租之面積，以系爭土地八十九年度申報地價之年息百分之八計算，將年租金調整為九千八百二十元，堪稱妥適。則上訴人今遽以於原審審理時俱不爭執之上述理由，提起上訴，顯無理由。
（三）又被上訴人與上訴人之先母陳 楊愛妹 於民國（下同）七十三年間，就系爭土地簽訂租賃契約，至八十三年六月三十日租期屆滿後，被上訴人即表示不再續租之意，惟因上訴人辰○○再三央求延長租期，被上訴人遂始口頭承諾將租期延長至 陳楊愛妹 死亡時止。詎陳楊愛妹於八十八年間死亡後，被上訴人發函表明終止租約，並請求上訴人將上開土地返還予被上訴人，惟上訴人非僅均置若罔聞，致兩造前往苗栗縣苗栗市調解委員會調解時均因意見不一致而無法達成協議；甚至罔顧系爭土地公告現值一再調高，拒不重訂租約，僅逕向法院提存四千元用作系爭土地之年租金，顯見上訴人確因恐重訂租約後，租金勢將調漲至合理價格，因而藉故拖延之用意甚明，益證上訴人所執上訴理由，均屬推諉掩飾之詞，其上訴顯無理由。
三、證據：除引用原審立證方法外，補提：土地所有權狀影本一件為證。理由
甲、程序方面：
（一）、上訴人乙○○、丙○○、癸○○、寅○○均受合法通知，無正當理由，未於
最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條所列各款情形，爰依被上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。
（二）本件調整租金訴訟，訴訟標的對於承租人即上訴人全體應合一確定，第一審判決後，僅辰○○、卯○○二人以第一審按系爭土地之租金提高為按申報地價年息百分之八即每年租金九千二百八十元計付，顯然過高為由，提起第二審上訴，其抗辯並非基於個人關係，且經本院審酌結果，認為有理由（詳如下述），依民事訴訟法第五十六條第一項第一款規定，其效力及於共同被告即乙○○、丙○○、癸○○、寅○○、丑○○、甲○○○、子○○、丁○○，應逕將乙○○、丙○○、癸○○、寅○○、丑○○、甲○○○、子○○、丁○○列為上訴人，均先鈙明。
乙、實體方面：
一、本件被上訴人起訴主張：上訴人辰○○等十人之被繼承人陳楊愛妹於七十三年間，向被上訴人承租坐落苗栗縣苗栗市○○段第六九五之十地號、面積０．００五０公頃土地（以下稱系爭土地），並在系爭土地上興建磚瓦蓋平房，門牌號碼苗栗縣苗栗市福麗里八鄰福麗三十八號房屋居住使用，原訂租期為七十三年七月一日起至八十三年六月三十日止，每年租金為新台幣（以下同）三千元，租期屆滿後，被上訴人等原不再續租，惟承租人陳楊愛妹再三央求，被上訴人基於情誼，口頭承諾將租期延長至承租人陳楊愛妹死亡時止，嗣承租人陳楊愛妹已死亡，被上訴人依據土地法第一百零三條第一款之規定，發函上訴人表明終止租約，租賃關係既經終止，則上訴人占有使用系爭土地即無正當權源，為無權占有，爰本於無權占有及租賃關係消滅租賃標的物返還請求權，提起先位之訴，請求上訴人將系爭土地上之房屋拆除，將土地返還予被上訴人。若先位之訴無理由，則系爭土地於七十三年間約定之每年租金三千元，迄今已十餘年，而系爭土地之價值屢見升高，八十九年申報地價為每平方公尺二千三百二十元，則系爭土地申報地價合計為十一萬六千元，原約定之租金確係偏低，被上訴人自得依據民法第四百四十二條前段之規定請求調整租金，爰依土地法第一百零五條準用同法第九十七條第一項規定，提起備位之訴，求為判命上訴人應自本訴起狀繕本送達之翌日起，調整每年租金按申報地價總額百分之十計付即每年租金一萬一千六百元之判決（原審就先位之訴部分，駁回被上訴人之訴，未據被上訴人聲明不服。備位之訴部分，判命租金自九十年八月二十四日起，每年調整為九千二百八十元，駁回被上訴人其餘之請求，被上訴人就其所受敗訴部分，未聲明不服）。
二、上訴人卯○○、丑○○、子○○、甲○○○、辰○○、丁○○則以：系爭土地原係上訴人辰○○等十人之被繼承人陳楊愛妹所承租，承租後建屋居住，陳楊愛妹死亡後，上訴人等人本於繼承之法律關係，繼續占有使用，被上訴人不為反對之意思表示，且繼續收受租金，成為不定期租賃。系爭土地並非位於如原審判決所言之苗栗市行政、商業、文化等中心及攤販人口集中交通便利經濟繁榮之黃金地段，而是位於國立苗栗中學及建台中學後門不繁華之小巷道內，並無商店，原審將系爭土地之租金，自九十年八月二十四日起，調高為申報地價年息百分之八即每年九千二百八十元，顯然過高，應按申報地價年息百分之五計付年息，較為公允等語，資為抗辯。其餘上訴人則均未於言詞辯論期日到場，復未提出任何書狀作何抗辯。
三、被上訴人主張：上訴人辰○○等十人之被繼承人陳楊愛妹於七十三年間，向被上訴人承租系爭土地，並在系爭土地興建磚瓦蓋平房，門牌號碼苗栗縣苗栗市福麗里八鄰福麗三十八號房屋居住使用，原訂租期為七十三年七月一日起至八十三年六月三十日止，每年租金為三千元，租期屆滿後，被上訴人等原不再續租，惟承租人陳楊愛妹再三央求，被上訴人基於情誼，口頭承諾將租期延長至承租人陳楊愛妹死亡時止，嗣承租人陳楊愛妹已死亡，上訴人繼續以上述房屋占有使用系爭土地迄今，並繼續繳付租金，原出租人即被上訴人亦不為反對之意思表示，成為不定期租賃等情，為上訴人所不爭，並有被上訴人所提之土地登記簿謄本、租賃契約附卷可稽（見原審卷第八至十七頁），復為上訴人所不爭執，自堪信為真實。
四、按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法第四百五十一條定有明文；又定期租賃契約期滿後之得變為不定期租賃者，在出租人方面係以有無即表示反對之意思為條件，而非以有無收取使用收益之代價為條件，故苟無即表示反對之意思而未為使用收益代價之收取，其條件仍為成就，苟已即為反對之意思而為使用收益代價之收取，其條例仍為不成就（最高法院四十七年台上字第一八二０號判例參照）。本件兩造就系爭土地之租賃契約於八十三年六月三十日屆滿後，上訴人等人以原承租人之繼受人地位，繼續占有使用系爭土地，被上訴人亦就系爭土地為租金之收取，並無即為表示反對之意思，依首揭規定，視為以不定期限繼續契約。
五、再按民法第四百四十二條前段規定：「租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金」。系爭土地之租金自七十三年訂定租賃契約後迄未調整之情，為兩造所不爭執。系爭土地之申報地價，於六十一年三月間，為每平方公尺二百十一點八元，迨八十九年七月間，已調整為每平公尺二千三百二十元等情，有被上訴人所提之土地登記謄本可憑（見原審卷第八七頁），足徵系爭土地之經濟價值確已漲昇十一倍（2320÷210.8=11），是被上訴人依據上開法條，訴請調整租金，自屬有據。
六、又城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限，土地法第九十七條第一項定有明文，而土地法第九十七條規定之土地價額，係指法定地價而言，為土地法施行法第二十五條所明訂；又土地法第一百四十八條規定，土地所有權人依土地法所申報之地價為法定地價，土地法第一百十五條復規定，同法第九十七條之規定，於租用基地建築房屋準用之，是建築基地即土地之租金，亦按土地申報地價年息百分之十為限。又按基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息百分之十最高額（最高法院著有六十八年度台上字第三０七一號判例參照）。查系爭土地位於苗栗縣苗栗市福麗里福麗三八號（門牌號碼），上訴人承租系爭土地興建房屋供居住使用，屋齡自七十三年使用至今已算老舊。又系爭土地面臨福麗路，該路路寬最窄處為三點一公尺，最寬處約八點九公尺，位於私立建台中學、苗栗高中、苗栗高級商業職業學校之後面，並非學校師生出入之道路，，該路之一旁所建房屋均供住家使用，另一旁係國華路店面之後方，且地勢遠較國華路之路面為低，國華路之店面均不由福麗路出入，往來之人車不多，福麗路並不繁華，但該路與國華路及至公路銜接，國華路之路寬三十公尺，至公路十五公尺，該二條道路往來人車眾多，商店林立等情，已據本院到場履勘屬實，掣有堪驗筆錄可據，復有被上訴人所提之照片附卷足參（見本院卷第六十九至七十二頁及證物袋內之照片），本院審酌系爭之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益、土地公告地價及公告現值之昇漲幅等情形，認為系爭土地租金之調整，以申報地價年息百分之七為計算之基準，方屬相當。上訴人辯稱租金宜按公告地價百分之五計付云云，即無可採。
七、次按房屋或土地出租人，依民法第四百四十二條提起增加租金之訴，如未於起訴前向承租人為增高租金之意思表示，而法院認其訴為有理由，即應判決宣示自起訴時起增高租金，此有最高法院七十三年度第九次民事庭會議決議可資參照。本件被上訴人係於九十年八月十四日起訴，揆之首開說明，被上訴人本得請求自起訴時調整租金，是被上訴人主張自起訴狀繕本送達之翌日起即九十年八月二十四日起調高系爭土地之租金，於法並無不合。又八十九年七月，系爭土地之申報地價為每平方公尺二千三百二十元，有該土地登記謄本可憑，是被上訴人請求自起訴狀繕本送達之翌日起即八十九年八月二十四日起，以系爭土地八十九年度申報地價之年息為計算租金之基準，亦無不合。上訴人抗辯被上訴人申報地價計算調整租金之基礎顯不合理等語，尚不足採。上訴人於原審否認承租系爭地未達五十平方公尺，本院囑託苗栗地政事務所派員會同兩造於九十一年九月二十六日履勘現場並實施測量，上訴人當場表示伊承租之土地面積確為五十平方公尺無誤，並當場表示撤回測量之聲請，有勘驗筆錄可據（本院卷第六十九、七十頁），以系爭土地八十九年度申報地價之年息百分之七計算，則調整後每年之租金為八千一百二十元（50×2320×7％＝8120）。
八、綜上所述，被上訴人依據民法第四百四十二條之規定，訴請上訴人自九十年八月二十四日起按系爭土地申報地價年息百分之七計算調整租金，即調整為每年八千一百二十元範圍內自屬有據，原審就此部分，為被上訴人勝訴之判決，核無不合，上訴論旨，就此部分，指摘原判決失當，求予廢棄，非有理由，應予駁回。至被上訴人之請求，超過右揭範圍部分，即非有據，原審判命系爭土地調高年租金為九千二百八十元，就超過八千一百二十元部分，即有未洽，上訴論旨，指摘原判決失當，求予廢棄，為有理由，應由本院將此部分予以廢棄，改判駁回被上訴人在第一審之訴。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，均核與本件判決結果不生影響，爰不一一贅述，附此敘明。
十、據上論結：本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第四百五十條、第四百四十九條第一項、第七十九條但書、第八十五條第一項前段、第四百六十三條、第三百八十五條第一項前段，判決如主文。
中華民國九十一年十月二十八日~B1民事第五庭審判長法官陳滿賢~B2法官朱樑~B3法官邱森樟右為正本係照原本作成。
不得上訴。
~B書記官粘銘環中華民國九十一年十一月一日
Ｂ