裁判字號：臺灣臺北地方法院104年訴字第2921號民事判決
裁判日期：民國104年08月31日
裁判案由：返還房屋等
臺灣臺北地方法院民事判決104年度訴字第2921號原告臺北市政府法定代理人 柯文哲 訴訟代理人 蔣國志 被告 何真真 (即 何純菩 )被告 郭義 上列當事人間請求返還房屋等事件，本院於中華民國104年8月31日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告何真真(即何純菩)應將臺北市○○區○○街○段○○○號九樓之八房屋騰空返還予原告。
被告何真真(即何純菩)、郭義應連帶給付原告新臺幣肆萬貳仟肆佰柒拾元，並另給付依各期欠款逾期未滿一個月按欠額加收百分之二，逾期一個月以上未滿二個月按欠額加收百分之四，逾期二個月以上未滿三個月按欠額加收百分之六，逾期三個月以上未滿四個月按欠額加收百分之八，餘此類推，最高按欠額百分之二十計算之違約金。
被告何真真(即何純菩)、郭義應自民國一０三年十二月十六日起至返還房屋之日止，按月連帶給付原告新臺幣捌仟伍佰壹拾伍元。
訴訟費用由被告何真真(即何純菩)、郭義連帶負擔。
事實及理由
壹、程序方面
一、按因不動產之物權或其分割或經界涉訟者，專屬不動產所在地之法院管轄。其他因不動產涉訟者，得由不動產所在地之法院管轄，民事訴訟法第10條定有明文。本件原告本於所有權之法律關係，請求被告返還房屋，因該不動產坐落於臺北文山區，係在本院轄區內，依民事訴訟法第10條規定，本院自有管轄權，合先敘明。
二、本件被告皆未於言詞辯論期日到場，均核無民事訴訟法第38
6條各款所列情形，應依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面
一、原告起訴主張：緣被告何真真（即何純菩）前曾承租原告所有坐落於臺北市○○區○○街0段00號9樓之8之國民助住宅（下稱系爭房屋），訂有經鈞院所屬民間公證人台北站前聯合事務所公證之臺北市國民住宅租賃契約書（下稱系爭租約），約定租賃期間自民國102年11月1日起至104年10月31日止，租金每月新臺幣（下同）5,900元加計管理維護費
650元，每月合計6,550元，惟承租人被告何真真於租期內積欠租金達5個月，故原告先於103年11月11日催告被告何真真繳清欠費，該催告函已由被告於103年12月2日收受，但未獲置理。原告再於103年12月10日通知被告終止租約，該終止函亦由與被告同戶籍之父親即訴外人郭義於103年12月15日收受在案，故原告應已合法終止租約，則租賃契約既經終止，被告繼續占有系爭房屋自屬無權占有，故原告爰依民法第767條第1項所有物返還請求權，請求被告何真真應將系爭房屋返還予原告。再者，被告何真真應按期繳納租金，逾期繳納應加收違約金，惟本件被告何真真自103年3月起至租約終止日之103年12月15日止已積欠6個月又15日之租金4萬2,470元（期間被告曾繳交103年5月至7月之租金），且依前揭系爭租約第5條第1項規定，被告逾期繳交租金，應依逾期未滿1個月按欠額加收百分之2，逾期1個月以上未滿2個月按欠額加收百分之4，逾期2個月以上未滿3個月按欠額加收百分之6，逾期3個月以上未滿4個月按欠額加收百分之8，餘此類推，最高按欠額百分之20之違約金，故原告依系爭租約第5條第1項規定，請求被告何真真應給付原告租期內積欠之租金4萬2,470元，並另給付依各期租金逾期未滿1個月按欠額加收百分之2，逾期1個月以上未滿2個月按欠額加收百分之4，逾期2個月以上未滿
3個月按欠額加收百分之6，逾期3個月以上未滿4個月按欠額加收百分之8，餘此類推，最高按欠額百分之20之違約金。又依系爭租約第17條第3項規定，被告何真真於租賃關係消滅後，未依約遷離時，其占用期間應負損害賠償責任，並按租金與管理維護費總額之1.3倍給付占用期間之損害賠償金，因本件兩造系爭租約業已合法終止，故被告何真真應自租約終止日翌日之103年12月16日起至返還國宅之日止，按月給付依（租金5,900元＋管理維護費650元）×1.3倍＝8,515元計算之損害賠償金。而被告郭義為系爭租約之連帶保證人，故被告郭義與被告何真真二人應依民法第739條以下規定及系爭租約之約定，對原告負連帶賠償責任等語。並聲明：㈠被告何真真（即何純菩）應將坐落於臺北市○○區○○街0段00號9號之8之國宅騰空返還予原告。㈡被告何真真（即何純菩）、郭義應連帶給付原告4萬2,470元，並另給付依各期欠款逾期未滿1個月按欠額加收百分之2，逾期1個月以上未滿2個月按欠額加收百分之4，逾期2個月以上未滿3個月按欠額加收百分之6，逾期3個月以上未滿4個月按欠額加收百分之8，餘此類推，最高按欠額百分之20計算之違約金。㈢被告何真真(即何純菩)、郭義應自10
3年12月16日起至返還房屋之日止，按月連帶給付原告8,515元。
二、本件被告經合法通知，均未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
三、得心證之理由：㈠原告主張被告何真真（即何純菩）前曾承租原告所有坐落臺
北市○○區○○街0段00號9樓之8之國宅，訂有經台北站前聯合事務所公證之系爭租約，租賃期間自102年11月1日起至104年10月31日止，租金每月5,900元加計管理維護費
650元，每月合計6,550元，惟被告何真真於租期內積欠租金達5個月，原告於103年11月11日催告被告何真真繳清欠費，皆未獲置理，原告始於103年12月10日通知被告終止租約等情，業據原告提出與所述相符之系爭房屋103年度房屋稅單、公證書暨租賃契約書、欠費催告及收信回執、契約終止函及收信回執與欠費計算表等件為證（見本院卷第7頁至第16頁），堪認為真實。
㈡按所有權人對無權占有或侵奪其物者，得請求返還之，民法
第767條前段訂有明文。又「租約終止後，出租人除得本於租賃物返還請求權，請求返還租賃物外，倘出租人為租賃物之所有人時，亦得本於所有權之作用，依無權占有之法律關係，請求返還租賃物」，最高法院75年台上字第801號判例亦揭有明文。查被告何真真向原告承租系爭房屋，於租期內積欠租金高達5個月，迭經催告卻置之不理，經原告於103年12月10日終止租約，已如前述，而該終止函亦由與被告同戶籍之父親即訴外人郭義於103年12月15日收受在案，故原告應已合法終止租約，則租賃契約既經終止，被告繼續占有系爭房屋自屬無權占有，被告二人就此未到庭說明或表示意見，依民事訴訟法第280條第3項之規定，應視同自認，堪信原告主張被告於終止租約後仍繼續無權占用系爭房屋一節為真實，則被告繼續使用系爭房屋迄今，自屬無權占有，揆諸前開規定，原告自得請求被告何真真將系爭房屋騰空遷讓返還予原告。
㈢按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。民法第
179條定有明文。查被告何真真於系爭租約終止後，仍繼續無權占用系爭房屋，被告何真真應按期繳納租金，逾期繳納應加收違約金，惟本件被告何真真自103年3月起至租約終止日之103年12月15日止已積欠6個月又15日之租金4萬2,
470元（期間被告曾繳交103年5月至7月之租金），且依前揭系爭租約第5條第1項規定，被告逾期繳交租金，應依逾期未滿1個月按欠額加收百分之2，逾期1個月以上未滿
2個月按欠額加收百分之4，逾期2個月以上未滿3個月按欠額加收百分之6，逾期3個月以上未滿4個月按欠額加收百分之8，餘此類推，最高按欠額百分之20之違約金，故原告依系爭租約第5條第1項規定，請求被告何真真應給付原告租期內積欠之租金4萬2,470元，並另給付依各期租金逾期未滿1個月按欠額加收百分之2，逾期1個月以上未滿2個月按欠額加收百分之4，逾期2個月以上未滿3個月按欠額加收百分之6，逾期3個月以上未滿4個月按欠額加收百分之8，餘此類推，最高按欠額百分之20之違約金。又依系爭租約第17條第3項規定，被告何真真於租賃關係消滅後，未依約遷離時，其占用期間應負損害賠償責任，並按租金與管理維護費總額之1.3倍給付占用期間之損害賠償金，因本件兩造系爭租約業已合法終止，故被告何真真應自租約終止日翌日之103年12月16日起至返還國宅之日止，按月給付依（租金5,900元＋管理維護費650元）×1.3倍＝8,515元計算之損害賠償金。而被告郭義為系爭租約之連帶保證人，故原告依據不當得利法律關係請求被告郭義與被告何真真二人應自103年12月16日起至返還房屋之日止，按月連帶給付原告8,515元之不當得利，亦屬有據。
四、綜上所述，原告本於所有權與不當得利之法律關係請求：㈠被告何真真（即何純菩）應將坐落於臺北市○○區○○街0段00號9號之8之國宅騰空返還予原告。㈡被告何真真（即何純菩）、郭義應連帶給付原告4萬2,470元，並另給付依各期欠款逾期未滿1個月按欠額加收百分之2，逾期1個月以上未滿2個月按欠額加收百分之4，逾期2個月以上未滿
3個月按欠額加收百分之6，逾期3個月以上未滿4個月按欠額加收百分之8，餘此類推，最高按欠額百分之20計算之違約金。㈢被告何真真(即何純菩)、郭義應自103年12月16日起至返還房屋之日止，按月連帶給付原告8,515元，為有理由，應予准許。
五、因本案事證已臻明確，其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此敘明。
六、結論：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國104年8月31日
民事第四庭法官陳靜茹以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國104年9月8日
書記官詹雪娥