裁判字號：臺灣臺中地方法院102年簡上字第58號民事判決
裁判日期：民國102年04月26日
裁判案由：拆屋還地
臺灣臺中地方法院民事判決102年度簡上字第58號上訴人 吳杏玲 被上訴人 林榮璽 上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於民國101年12月25日本院沙鹿簡易庭101年度沙簡字第234號第一審判決提起上訴，本院合議庭於102年4月12日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、被上訴人方面：
一、於原審起訴主張：被上訴人所有坐落臺中市○○區○○段○○○○號土地，與上訴人所有坐落同段581地號土地相鄰。詎上訴人未得被上訴人同意，亦無任何合法權源，越界占用被上訴人所有613地號土地，搭建地上物使用，上訴人所為已致被上訴人所有權之行使受有損害，爰依民法之規定，本於所有權行使提起本件訴訟，請求上訴人拆除占用之地上物，而將土地返還被上訴人等語，並聲明：上訴人應將坐落臺中市○○區○○段○○○○號土地上之地上物拆除，將土地返還被上訴人。
二、於本院補稱：原審卷第38頁下方的紅磚牆是因為上訴人一直越界我才僱工興建圍起來的，如照片所示的冷氣機、雨遮都有越界到我的土地範圍。
貳、上訴人方面：
一、於原審抗辯：否認越界占用被上訴人所有之系爭613地號土地。上訴人所有系爭581地號土地係於民國84年2月25日向訴外人 林能安 購買，與被上訴人613地號土地之前地主為同一人，根本不可能越界。上訴人之建物乃係69年6月16日即已建造完成，上訴人於興建本件建物時根本無越界建築之情事，且至今已30餘年，縱使自93年重測至今也已8年之久，且上訴人之建物係於84年向林能安購買，被上訴人之不動產係100年始向林能安購買，顯然上訴人之建物和被上訴人之不動產之前地主為同一人，依後手權利不得優於前手之法律關係及民法第796條規定，社會財產秩序之安定性考量，被上訴人均不得再行主張拆屋還地。且被上訴人不只對上訴人一人提起訴訟，而是對其周邊鄰地所有人均陸續提出，顯見若確有越界建築之情事，亦確實是因為93年重測，以致周遭土地均因地界變更後所導致之結果，不可苛責上訴人拆屋還地至明。答辯聲明：請求駁回被上訴人之訴。
二、於本院之上訴意旨為：上訴人當初是向林能安買系爭房地，買的時候就是系爭房屋的現況，上訴人並沒有增建，當時林能安就有告訴上訴人所買房子的範圍是到原審卷第38頁照片下方所示磚牆外側的水溝。系爭房地原本是上訴人前夫 林欽地 向林能安購買的，並登記在林欽地名下，後來過戶給上訴人的姐姐 吳嫦娥 ，99年間又移轉登記到上訴人的名下。
參、原審為上訴人全部敗訴之判決，判命：「1、上訴人應將坐落臺中市○○區○○段○○○○號土地上如附圖所示A部分（面積8.85平方公尺）上之地上物拆除，並將土地返還被上訴人。2、訴訟費用由上訴人負擔。3、本判決得假執行」。上訴人不服，提起本件上訴，其上訴聲明為：「原判決廢棄。被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔」。被上訴人之答辯聲明則為：「駁回上訴人之上訴」。
肆、本院之判斷：
一、上訴人所有系爭臺中市○○區○○段○○○○號土地及其上臺中市○○區○○路○段000巷00號房屋（建號546號），及被上訴人所有之同段613地號土地，原均為訴外人林能安所有。上訴人之前夫林欽地於84年2月25日向林能安買受取得上開581地號土地及其上546建號建物， 嗣林欽地 於96年5月23日讓售上開房地於訴外人吳嫦娥，上訴人再於99年8月30日因受贈取得所有權；被上訴人則於100年8月8日以 林佳芬 之名義，與林能安訂立613等地號土地之買賣契約，並於100年9月30日移轉登記取得所有權。又上開546建號建物，係於69年6月16日建造完成，主要部分均坐落於581地號土地上，惟有部分如附圖所示A部分面積8.85平方公尺係坐落於613地號土地上等情，為兩造所不爭執，復有土地登記第二類謄本、建物登記第一類謄本、土地及建物異動索引表、不動產買賣契約書、土地建築改良物買賣所有權移轉契約書在卷，並據原審會同兩造及臺中市清水地政事務所人員至現場勘驗，製有勘驗筆錄、現場照片及該所101年10月26日清地二字第0000000000號函所附鑑定圖在卷可稽，堪信為真實。
二、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，對於妨害其所有權者，得請求除去之，有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767條第1項定有明文。次按以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之，最高法院85年度台上字第1120號判決要旨，可資參照。本件上訴人主張占用被上訴人之613地號土地係有正當權源，揆諸上開法規及實務見解，自應由上訴人就其係有權占有之事實，負舉證責任。經查：
(一)上訴人與前土地所有權人林能安占有使用系爭613地號土地之約定，對被上訴人並無拘束力：
1、按使用借貸，非如租賃之有民法第425條之買賣不破租賃規定，縱令現在房地所有人之前手將房屋及空地，概括允許占有人使用，占有人要不得以現在房地所有人之前手，與其訂有使用借貸契約，主張對現在房地所有人有使用該房地之權利，最高法院59年台上字第2490號判例意旨可資參照。又「土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基，故土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地，本院四十八年台上字第一四五七號固著有判例。惟本則判例係對土地及地上房屋同屬一人所有，而僅就土地或僅就房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，而為闡釋。使用借貸契約為債之關係，僅契約當事人相互間有效力，第三人並不當然受拘束」，最高法院95年台上字第2717號判決要旨，亦可參照。
2、基此，上訴人主張系爭建物於69年間即已建造完成，又自其前夫林欽地向林能安買受系爭房地以來，並未變更房屋現狀，亦無增建等情事，而581及613地號土地原均屬林能安所有，自無越界建築情事，足徵前手林能安同意上訴人使用系爭A部分土地云云。惟徵諸上開實務見解，縱林能安有同意上訴人方面使用系爭613地號部分土地之約定，惟使用借貸契約僅具債權效力，基於債之相對性，於契約當事人間始受拘束，故林能安嗣於100年間將613地號土地全部讓售於被上訴人，被上訴人自不因而繼受該使用借貸之法律關係，上訴人主張後手之權利不得優於前手云云，並無理由。
(二)本件亦無民法第425條之1推定租賃關係之適用：
1、按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係，其期限不受第449條第1項規定之限制，民法第425條之1第1項定有明文。至於土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基，故土地及房屋同屬於一人，而將土地及房屋分開、同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地。其本旨乃在於房屋所有權與基地利用權一體化之體現，以保護房屋既得之使用權，並依民法第425條之1有關推定租賃關係存在之規定，以調和土地、建物不同所有人間之權益，庶符社會正義之要求（最高法院95年度台上字第551號判決要旨參照）。惟參酌民法第425絛之1推定租賃之規定，其立法意旨係基於房屋在性質上不能與土地使用權分離而存在，使用房屋必須使用該房屋之地基，基於保護房屋使用權考量，使房屋所有權與土地利用權結合成一體，促進房屋之安定性，並調和房屋所有人與土地所有人之關係，以避免危害社會經濟，並維持房屋所有人與土地所有人之公平。又按適用最高法院48年台上字第1457號判例，除房屋與土地須同屬一人外，尚須以房屋具有相當之價值為必要，否則非但有害基地之利用，對社會經濟亦屬無益（最高法院85年度台上字第384號判決要旨可資參酌）。
2、查系爭581地號土地及其上建物，係上訴人之前夫林欽地於84年間買受取得所有權，並無土地及房屋分開同時或先後出售之情事，況查，系爭房屋主要部分均坐落在上訴人所有之581地號土地上，僅有面積8.85平方公尺沿滴水線位置建築之部分占用被上訴人之613地號土地，業據地政人員現場測繪並製有鑑定圖在卷可稽（見原審卷第38至40頁），則系爭面積8.85平方公尺之占用部分，其經濟價值自無法與通常房屋所具備供人居住、休憩或營業功能者等量齊觀，揆諸上開判決要旨，本件上訴人所占用之部分建物，與所占用之系爭土地相較，尚難認已具有相當之價值，且該部分建物之占用非但有害系爭土地之利用，並對社會經濟亦屬無益，即非屬民法第425條之1法理所須保護之建物，自亦難認成立民法第425條之1推定系爭占用部分面積與土地間有租賃關係存在。
(三)至上訴人主張其前夫林欽地自84年間向林能安買受系爭房地以來，從未變更房屋現狀，而證人 楊慧齡 即林能安之配偶亦於本院到庭證稱：系爭581地號土地及其上建物均係依現況出售於上訴人之前夫林欽地，亦即出售之土地範圍除房屋坐落之581地號基地外，尚包括水溝在內之613地號土地（如原審卷第38頁照片紅磚牆範圍），上訴人並無增建，嗣其夫林能安出售系爭613地號土地於被上訴人時，亦與仲介人員言明出售範圍不包括已售予上訴人如附圖所示之A部分土地，惟仲介人員違反委託契約將整筆613地號土地讓售於被上訴人，始生本件越界建築情事云云（見本院二審卷第52至53頁）。惟觀諸上訴人前夫林欽地與林能安所訂立之土地建築改良物買賣所有權移轉契約書，土地標示為「大肚區井子頭蔗廍小段86-372號、地目建、面積伍壹平方公尺、出賣權利範圍全部、買賣金額688,500元」、建築改良物標示則為「建號499○○○區○○路○○○巷○○號、井子頭蔗廍小段86-372號、貳層樓房、加強磚造、地面層33.00、二層48.00、梯間
4.68、地平面騎樓15.00、共計100.48平方公尺、出賣權利範圍全部、買賣金額294,300元」（即重測前之581地號土地及其上建物，見本院二審卷第8、9、12至13頁，原審卷第3至4頁）；至被上訴人以林佳芬名義與林能安所訂立之土地買賣契約書，就系爭613地號土地出售之權利範圍亦記載為「全部」，均無任何排除系爭建物占用部分面積或為其他保留之記載（見本院二審卷第55至57頁），倘有證人所述土地使用範圍之特殊約定，因與一般買賣常情有異，且不動產價值不斐，又須以登記作為所有權取得及公示方法，自當於買賣契約或物權契約記載明確之標的物範圍，是證人上開證述，不惟與卷附書證不符，且悖於不動產交易常情，自難遽為有利於上訴人之認定。
(四)又上訴人主張係因93年間地籍圖重測，方造成本件越界情事云云，惟此僅為上訴人片面臆測之詞，並未提出任何說明或舉證，已難遽信。況依證人楊慧齡前開證詞意旨，系爭581地號連同其上建物於84年間讓售予上訴人之前夫林欽地時，其即已知悉該建物有部分坐落於相鄰之613地號土地上（即附圖所示A部分），故嗣於出售系爭613地號土地時，乃向仲介言明出售範圍不包括已出售於上訴人部分之土地。故顯然系爭建物早於93年間地籍圖重測前，即已占用系爭613地號土地，故上訴人上開主張，並無可採。
三、綜上所述，被上訴人主張上訴人所有系爭房屋占用系爭613地號土地如原審附圖所示A部分面積8.85平方公尺，為無權占有，請求上訴人拆除占用之建物並返還該部分土地，即屬有據，應予准許。從而，原審判決判命上訴人應將系爭613地號土地上如原審附圖所示A部分面積8.85平方公尺之地上建物拆除，並將土地返還被上訴人，並依職權宣告假執行，核無違誤。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經審酌後核與判決之結果無影響，爰不一一論述，附此敘明。
五、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中華民國102年4月26日
民事第二庭審判長法官陳文爵
法官呂麗玉法官蔡建興上正本證明與原本無異。
不得上訴。
中華民國102年4月26日
書記官王淑燕