臺灣臺中地方法院102年度簡上字第361號民事判決

裁判字號：臺灣臺中地方法院102年簡上字第361號民事判決

裁判日期：民國103年03月28日

裁判案由：返還押租金

臺灣臺中地方法院民事判決102年度簡上字第361號上訴人 陳清欽 訴訟代理人 陳佳雯 被上訴人芊梁股份有限公司法定代理人 張窓麟 訴訟代理人 曹宗彝 律師複代理人 鄭崇煌 律師複代理人 陳志煒 上列當事人間請求返還押租金等事件，上訴人對於中華民國102年8月30日本院沙鹿簡易庭101年度沙簡字第146號第一審簡易判決提起上訴，上訴人並於本院為反訴之追加，本院於民國103年3月14日言詞辯論終結，判決如下：
主文原判決關於命上訴人給付超過新臺幣參萬陸仟貳佰玖拾元及自民國一百零一年四月二十一日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息部分，及該部份假執行之宣告，暨除確定部分外之訴訟費用之裁判均廢棄。
上廢棄部分，被上訴人在第一審簡易之訴駁回。
其餘上訴及第二審追加反訴部分均駁回。
第一審（除確定部分外）及第二審訴訟費用，本訴部分由上訴人負擔十分之九，餘由被上訴人負擔；反訴（含追加反訴）部分均由上訴人負擔。
事實及理由
甲、程序方面：
壹、按不合於前2項規定之訴訟，得以當事人之合意，適用簡易程序，其合意應以文書證之；不合於第1項及第2項之訴訟，法院適用簡易程序，當事人不抗辯而為本案之言詞辯論者，視為已有前項之合意，民事訴訟法第427條第3、4項定有明文。上訴人（即原審反訴原告，下稱上訴人）於原審提起之反訴係依兩造間就臺中市○○區○○○街○○巷○號之房屋（下稱系爭廠房）所訂廠房租賃契約（下稱系爭租約）及損害賠償等之法律關係，請求被上訴人（即原審反訴被告，下稱被上訴人）應給付上訴人新臺幣（下同）1,300,202元，及自反訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。上訴人於原審提起之反訴致本件訴訟標的金額已逾民事訴訟法第427條第1項所定之50萬元，且本件亦不合於同條第2項規定之訴訟，惟兩造於原審102年5月24日言詞辯論期日中，當庭表明同意適用簡易程序，且續為本案之言詞辯論，故原審適用簡易程序，核屬有據，爰先敘明。
貳、按請求之基礎事實同一者，得在第二審將原訴變更或追加他訴，此觀之民事訴訟法第255條第1項第2款、第446條第1項規定自明，又上開規定於簡易訴訟程序準用之，同法第436條之1第3項定有明文。查上訴人於第二審程序就其反訴部分為訴之追加，追加主張：被上訴人不按時交付租金，且擅自離去房屋不再繳納租金，上訴人得依系爭租約第18條約定請求被上訴人給付違約金15萬元；被上訴人離去系爭廠房時擅自拆除上訴人原已裝設於系爭廠房內用以提供廠房室內上方水銀燈電源之電箱（即上訴人所稱「4號電箱」，下稱系爭電箱），與其內無熔絲開關2個，及系爭電箱連接前述水銀燈之電源線及電纜線，被上訴人應賠償上訴人回復原狀費用9,000元。上訴人得依系爭租約約定、民法第184條第1項前段、第196條及第432條第2項規定得請求法院擇一判決被上訴人應賠償上訴人。其追加後之反訴聲明為；被上訴人應給付上訴人1,459,202元及反訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率百分之5計算之利息。經核上訴人於本院所為反訴之追加，核與其於原審提起之反訴均係基於系爭租約之租金及回復原狀損害賠償紛爭之同一請求基礎事實，核與民事訴訟法第436條之1第3項、第446條第1項準用同法第255條第1項第2款之規定無違，被上訴人所為訴之追加，程序上應予准許。
乙、實體方面：
壹、兩造之陳述：
一、本訴部分：
(一)被上訴人起訴主張：兩造前於民國99年12月18日訂立系爭租約，租期自100年1月1日起至105年12月31日止，由被上訴人向上訴人承租系爭廠房，約定租金每月75,000元，被上訴人並交付上訴人押租金15萬元。依系爭租約第7條及第18條第1項之約定，被上訴人得提前終止租約，嗣被上訴人於101年2月間寄發汐止社后存證號碼81號之郵局存證信函（下稱81號存證信函）予上訴人通知提前終止租約，並告知租期至101年3月31日止。是該租約業於101年3月31日經被上訴人合法終止契約，被上訴人即無須給付101年4月起之租金，惟被上訴人前已開立交付上訴人票面金額均為71,250元之支票3紙（發票日期分別為101年4月1日、101年5月1日、101年6月1日，票面金額合計共213,750元，以下合稱系爭3紙支票），用以支付101年4月至101年6月共3個月之租金，上訴人拒不返還並已提示兌現，此部分自屬上訴人無法律上原因受有利益而為不當得利，被上訴人自得依民法第179條規定請求上訴人返還。又依系爭租約第5條約定，上訴人應於被上訴人交還廠房時無息返還押租金。而被上訴人已於101年3月20日將廠房騰空交付上訴人，上訴人自應依前揭約定將押租金15萬元返還被上訴人。爰依民法第179條規定不當得利返還請求權及系爭租約第5條約定，請求上訴人給付被上訴人363,750元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率百分之5計算之利息（原審判決認被上訴人得請求上訴人給付之金額扣除上訴人得對被上訴人抵銷之金額後，上訴人應給付被上訴人38,390元，及自起訴狀繕本送達翌日即101年4月21日起至清償日止按週年利率5%計算之利息，而駁回被上訴人其餘之訴，被上訴人就其敗訴部分未聲明不服，該部分已敗訴確定）。
(二)上訴人則以：系爭租約約定之租期係自100年1月1日起至105年12月31日止，在約定期滿之前，被上訴人無權任意終止租約，上訴人並不同意被上訴人提前終止系爭租約，被上訴人提前終止租約不生效力，上訴人有權請求被上訴人給付租金至租期屆滿為止。被上訴人雖在101年3月20日遷離系爭廠房，但遲至102年5月4日始將系爭廠房之鑰匙返還上訴人，是自101年4月起至102年5月返還鑰匙止前之期間，兩造間租賃關係尚存在，被上訴人仍應依系爭租約就該段期間給付租金，及系爭廠房於該段期間之水電費。上訴人以系爭3紙支票給付101年4至6月之租金，自不得請求上訴人返還。又押租金乃擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行。在租賃關係消滅前，出租人不負返還押租金之責。又上訴人對被上訴人有下列債權：①上訴人得本於系爭租約，請求被上訴人給付自101年7月起至102年5月止共11個月合計825,000元之租金及101年5月起至102年5間止之期間內之水費1,435元、電費5,379元，合計6,814元。②被上訴人向上訴人承租系爭廠房後自行在原有之混凝土地面上舖設PU鋪面，惟被上訴人遷離系爭廠房後未依租約將廠房內地面回復原狀，於扣除折舊後，應賠償上訴人回復原狀費用358,948元；③被上訴人將鑰匙交還上訴人之前，於租賃期間未盡善良管理人注意義務致系爭廠房室外空地雜草叢生、地面破舊不堪，亦予應賠償回復原狀費用即廠區外地板ＡＣ鋪設費109,440元；④被上訴人離去系爭廠房時擅自拆除上訴人原已裝設於廠房內用以供應廠房上方水銀燈電源之系爭電箱，與電箱內無熔絲開關2個，及系爭電箱連接水銀燈之電源線及電纜線，被上訴人應賠償上訴人回復原狀費用9,000元，上訴人就前揭所受②、
③、④之損害，得依系爭租約約定、民法第184條第1項前段、第196條及第432條第2項規定得請求法院擇一判決被上訴人應賠償上訴人。⑤被上訴人不按時交付租金，且擅自離去房屋不再繳納租金，因可歸責於己之事由提前終止租約，應依系爭租約第18條約定給付上訴人違約金15萬元。綜上，上訴人對被上訴人之債權合計1,459,202元（825,000+6,814+358,948+109,440+9,000+150,000=1,459,202），上訴人亦得以上開對被上訴人之1,459,202元之債權對被上訴人之本訴請求為抵銷之抗辯，經抵銷後，被上訴人對上訴人之請求權即已消滅，故被上訴人之請求自為無理由等語，資為抗辯。並聲明：被上訴人之訴駁回。
二、反訴部分：
(一)上訴人即反訴原告主張：除援用本訴部分之抗辯外，上訴人對被上訴人有下列債權：①上訴人得本於系爭租約，請求被上訴人給付自101年7月起至102年5月止共11個月合計825,000元之租金，及101年5月起至102年5間止之期間內之水費1,435元、電費5,379元，合計6,814元。②被上訴人向上訴人承租系爭廠房後自行在原有之混凝土地面上舖設PU鋪面，惟被上訴人遷離系爭廠房後未依租約將廠房內地面回復原狀，於扣除折舊後，應賠償上訴人回復原狀費用358,948元；③被上訴人將鑰匙交還上訴人之前，於租賃期間未盡善良管理人注意義務致系爭廠房室外空地雜草叢生、地面破舊不堪，亦予應賠償回復原狀費用即廠區外地板ＡＣ鋪設費109,440元；④被上訴人離去系爭廠房時擅自拆除上訴人原已裝設於廠房內用以提供廠房上方水銀燈電源之系爭電箱，與電箱內無熔絲開關2個，及系爭電箱連接前述水銀燈之電源線及電纜線，被上訴人應賠償上訴人回復原狀費用9,000元，上訴人就前揭所受②、③、④之損害，得依系爭租約約定、民法第184條第1項前段、第196條及第432條第2項規定得請求法院擇一判決被上訴人應賠償上訴人。⑤被上訴人不按時交付租金，且擅自離去房屋不再繳納租金，因可歸責於己之事由，提前終止租約，應依系爭租約第18條約定給付上訴人違約金15萬元。綜上，上訴人對被上訴人之債權合計1,459,202元（825,000+6,814+358,948+109,440+9,000+150,000=1,459,202）。爰依前揭各項法律關係，依反訴請求被上訴人給付等語。並聲明：被上訴人應給付上訴人1,459,202元，及自反訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；願供擔保，請准宣告假執行。
(二)被上訴人則以：依系爭租約被上訴人得是前終止租約，僅須依系爭租約第18條第1項約定賠償上訴人1個月租金，系爭租約已自101年4月1日起因經被上訴人合法終止而消滅，被上訴人亦已於同年3月20日搬離系爭廠房，係因上訴人拒絕受領系爭廠房之鑰匙，遲至102年5月間始返還，是上訴人就鑰匙之受領已陷於受領遲延，被上訴人自毋需負遲延責任。系爭租約自101年4月1日起已消滅，上訴人請求被上訴人依系爭租約給付自101年7起至102年5月之租金及101年5月至102年5月間之水電費，為無理由。被上訴人確未將PU鋪面除去，就此部分應負損害賠償責任並不爭執，對原審判決認定此部分應賠償回復原狀費用250,360元亦不爭執。另就上訴人主張系爭廠房室外空地雜草叢生部分，應為自然現象，被上訴人毋須負回復原狀或損害賠償責任；關於上訴人請求賠償系爭電箱及其內2個開關與連接至水銀燈之電源線、電纜線部分9,000元部分，就上訴人主張被上訴人拆除系爭電箱外殼及其內一個開關部分不爭執，就上訴人提出估價單所示該電箱外殼經估價金額1,500元、及1個開關估價金額600元部分不爭執，惟被上訴人承租時系爭電箱並無供電，否認當時系爭電箱外殼內尚有另1個開關及裝有對外連接之電線等語，資為抗辯。並聲明：上訴人之反訴駁回。
貳、原審就本訴部分，判決上訴人應給付被上訴人38,390元，及自起訴狀繕本送達翌日即101年4月21日起至清償日止按週年利率5%計算之利息；被上訴人其餘之訴駁回。本判決被上訴人勝訴部分得假執行。但上訴人如以38,390元，為被上訴人供擔保後，得免為假執行。另就反訴部分，判決上訴人提起之反訴及其假執行之聲請均駁回。上訴人就其敗訴部分不服，提起上訴，並就反訴部分於第二審為訴之追加，其上訴及追加後之聲明：一、原判決不利於上訴人部分廢棄。二、上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請。三、被上訴人應給付上訴人1,459,202元，及自反訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。被上訴人對上訴人之上訴及追加反訴聲明：駁回上訴及追加反訴；就原審判決被上訴人敗訴部分則未聲明不服，該部分已敗訴確定。
參、本件兩造不爭執之事實如下（見本院卷第106-107頁）：
一、兩造於99年12月18日訂立系爭租約，由被上訴人向上訴人承租系爭廠房，約定租期自100年1月1日至105年12月31日止，租金每月75,000元，押租金為15萬元。被上訴人並已交付票面金額均為71,250元之系爭支票3紙，用以支付101年4月至101年6月租金共3個月之租金，並業經上訴人兌現。
二、被上訴人於101年2月間寄發81號存證信函予上訴人通知提前終止租約，並告知租期至101年3月31日止。上訴人則於101年2月24日以清水郵局存證號碼第79號之郵局存證信函（下稱79號存證信函）回覆被上訴人提前終止契約不合法。
三、被上訴人於101年3月8日間寄發汐止樟樹灣存證號碼43號之郵局存證信函（下稱43號存證信函）通知上訴人將於101年3月20日完成搬遷，並約定於該日9時當面點交返還系爭廠房予上訴人。上訴人則於101年3月13日以沙鹿郵局存證號碼第72號之郵局存證信函（下稱72號存證信函）回覆被上訴人：
上訴人並未同意提前終止契約，故無點交系爭廠房之問題。
四、上訴人出租交付系爭廠房與被上訴人時，系爭廠房地面係鋪設混凝土，混凝土上為水泥粉刷。被上訴人於租賃期間，另行鋪設PU鋪面，且於系爭租約終止後，被上訴人未將系爭廠房之PU鋪面除去回復原狀，應負損害賠償責任。
五、兩造同意就廠房內地面回復原狀的費用為250,360元。
肆、得心證之理由：
一、本訴部分：
(一)按定有期限之租賃契約，如約定當事人之一方於期限屆滿前，得終止契約者，其終止契約，應依民法第450條第3項之規定，先期通知，民法第453條定有明文。另按民法第450條第3項規定：終止租賃契約，應依習慣先期通知；但不動產之租金，以星期、半個月或一個月定其支付之期限者，「出租人」應以曆定星期、半個月或一個月之末日為契約終止期，並應至少於一星期、半個月或一個月前通知之。該條項但書之規定，立法理由主要在於保護承租人，課出租人應預留契約終止之期間，以免承租人措手不及，在由承租人終止契約之情形，並無是項限制，仍以按本文規定，依習慣先期通知為已足；未定期限之租賃，當事人一方依民法第450條第2項規定，固得隨時終止契約，惟依同條第3項規定，終止契約應於該條項規定之相當期間前預行通知。又法律規定須預行通知，其目的在使相對人得從容準備出租與他人，或另行租用替代之租賃物，以免受不測之損害，故終止契約之通知如未附期間，應解為經過上開第450條第3項所定之相當期間後，即發生終止之效果，最高法院87年度台上字第580號、95年度台上字第1466號判決意旨足參。經查，系爭租約雖定有期限，惟從系爭租約第7條約定：「契約期間內乙方（指被上訴人，下同）若擬遷離他處時，乙方不得向甲方（指上訴人，下同）請求租金償還、移轉費及其他任何名目之權利金，應無條件將廠房照原狀交還甲方，乙方不得異議。」及系爭租約第18條「特約應受強制執行之事項」第1項約定：「租賃期間內乙方若擬提前遷離他處時，乙方應賠償甲方一個月租金，乙方決無異議。」等語之文義以觀，系爭租約約定，顯然同意承租人即被上訴人於租約期限屆滿前，得終止租約，僅承租人應賠償出租人即上訴人一個月之租金，故揆諸上開判例意旨，被上訴人自得於租賃期限屆滿前，依法提前終止租約。又終止權之性質，係屬形成權一種，而形成權係賦予一方當事人得依其單方之意思表示，使法律關係之效力得以消滅，且此項意思表示即無須得他方當事人之同意。本件被上訴人於101年2月間寄發81號存證信函予上訴人通知提前終止租約，並告知租期至101年3月31日止，上訴人則於101年2月24日以81號存證信函回覆被上訴人提前終止契約不合法，此為兩造所不爭執之事實，堪認被上訴人所為「自101年4月起終止契約之意思表示」，至遲已於101年2月24日即已送達上訴人，則應認該終止契約之意思表示亦已附相當期間預行通知，雖上訴人以81號存證信函回覆被上訴人其提前終止契約不合法，惟揆諸系爭租約約定及前揭判決意旨，不因上訴人不同意終止而影響被上訴人終止契約之效力，是系爭租約因被上訴人行使終止權而發生契約終止之效力，系爭租約之期間因而至101年3月31日即已屆止。
(二)上訴人雖抗辯系爭廠房原為混凝土地面其上為水泥粉刷，被上訴人承租後另行鋪設PU鋪面，惟遷離時未將系爭PU鋪面除去回復原狀，被上訴人不得片面終止契約，系爭租約之期間據以延長云云。惟查，系爭租約第9條固約定：「廠屋有改裝設施之必要，乙方取得甲方之同意後得自行裝設，但不得損害原有建築，乙方於交還廠房時自應負責回復原狀。」，又系爭租約第12條約定：「乙方若有違約情事，致損害甲方之權益應聽從甲方賠償損害。」是被上訴人於系爭租約消滅後應負有將系爭廠房回復原狀之義務，倘被上訴人應回復原狀而未為之，上訴人即得請求被上訴人賠償上訴人因而所受之損害。惟此為租約消滅後被上訴人所負之賠償責任，尚不影響被上訴人得依系爭租約約定提前合法終止租約之效力。是上訴人以被上訴人未將前揭PU鋪面除去回復原狀為由，認被上訴人不得提前終止契約，系爭租約之租期應延長云云，即有誤解，而不可採。
(三)兩造均不爭執被上訴人前已交付票面金額均為71,250元（合計共213,750元）系爭支票3紙，用以支付101年4月至同年6月之租金，並經上訴人兌現之事實。系爭租約第7條雖約定：「契約期間內乙方（指原告）若擬遷離他處時，乙方不得向甲方（被告）請求租金償還、移轉費及其他任何名目之權利金，應無條件將廠房照原狀交還甲方，乙方不得異議。」等語。惟按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文。觀諸系爭租約第3條：「租金每個月75,000元」之記載；及系爭租約第4條：「租金應於每月1日繳納，每次應繳1年12個月份。」之記載，系爭租約就租金部分係約定按月以租金75,000元計算甚明，系爭租約第4條僅係因被上訴人願一次付清1年份共12期租金所為之記載，故而探求系爭租約第7條所謂「契約期間內乙方若想遷離他處時，乙方不得向甲方請求租金償還」之真意，係被上訴人如提前終止租約，不得請求上訴人返還當期租金而已，要非所有預付之租金均不得請求返還。查兩造間自同年4月1日起租約已無租賃關係。則被上訴人就101年4月至6月間之期間即不負給付租金之義務，上訴人抗辯租約尚存在，被上訴人就該3個月亦應依系爭租約給付租金，即屬無據。又上訴人雖抗辯被上訴人遲至102年5月4日始將系爭廠房之鑰匙交還上訴人，惟依前揭兩造不爭執事實可知，被上訴人曾於101年3月8日間寄發43號存證信函通知上訴人將於101年3月20日完成搬遷，並約定於該日9時當面點交返還系爭廠房予上訴人，惟上訴人於101年3月13日以72號存證信函回覆被上訴人：上訴人並未同意提前終止契約，故無點交系爭廠房之問題等語，則被上訴人既已合法行使終止權，且已通知上訴人欲於101年3月20日9時當面點交返還系爭廠房予上訴人，係上訴人誤認被上訴人提前終止租約不合法而拒絕不願接受點交。且上訴人亦不爭執被上訴人實際上已於101年3月20日遷離系爭廠房，則自101年4月1日起兩造間既已不存在租賃關係，被上訴人復已於101年3月20日遷離，則上訴人即無受領系爭3紙支票之票款213,750元之原因，被上訴人主張得依民法第179條規定之不當得利返還請求權，請求上訴人返還預付之租金213,750元，即屬有據。
(四)系爭租約第5條約定：「乙方應於訂約時，交於甲方新臺幣15萬元作為押租保證金，乙方如不繼續承租，甲方應於乙方遷空交還廠房後無息退還押租保證金。」查系爭租約業經被上訴人提前終止，且上訴人亦不爭執被上訴人已於101年3月20日遷離系爭租賃物，並於102年5月4日將系爭廠房鑰匙返還上訴人等情，則被上訴人既已返還租賃物，被上訴人應得請求上訴人返還押租金15萬元。惟按承租人交付押租金與出租人，在於擔保其租賃債務之履行，諸如租金之給付，租賃關係終了後，租賃物之返還以及遲延返還租賃物所生之損害賠償債務均是。又押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力；而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題。是被上訴人固得請求上訴人返還押租金15萬元，惟其已給付之押租金，應先抵充被上訴人應負之損害賠償責任，若仍有餘額，被上訴人始得請求上訴人返還。經查：
⒈系爭租約第18條第1項約定：「租賃期間內乙方若擬提前遷
離他處時，乙方應賠償甲方一個月租金，乙方決無異議。」查被上訴人提前終止租約，依前揭約定應賠償上訴人一個月租金。被上訴人對於原判決依上開約定認被上訴人應賠償上訴人一個月租金而於上訴人請求返還之金額扣除上開金額並未聲明不服，且於本院審理中亦自承因其提前終止租約，同意依第18條第1項約定就其於本件請求返還之金額扣掉1個月租金75,000元等語（見本院卷第106頁反面），是被上訴人得向上訴人請求返還之金額即應先予扣除75,000元。被上訴人剩餘得請求返還之金額為288,750元（計算式：213,750+000000-00,000=288,750）。
⒉上訴人主張被上訴人遲至102年5月4日始將系爭廠房之鑰匙
交還上訴人，故系爭租約至102年5月仍存在，被上訴人應依系爭租約給付101年7月起至102年5月止共11個月之租金，合計825,000元，又系爭廠房自101年5月起至102年5月止之水電費共計6,814元，被上訴人亦應依系爭租約第15條之約定負擔云云。惟依本院前揭說明，已認定系爭租約自101年4月1日起已消滅，被上訴人已不負給付租金之義務；又101年5月起至102年5月止並非租賃期間，則被上訴人就系爭廠房於此段期間所生水電費亦無依系爭租約第15條負擔之義務。是上訴人據系爭租約約定，請求被上訴人給付前揭租金825,000元及水電費6,814元，均無理由。
⒊又依系爭租約第9條、第12條約定可知：被上訴人經上訴人
同意就系爭廠屋所為改裝設施，於交還廠房時自應負責回復原狀，否則應賠償上訴人之損害。兩造均不爭執上訴人交付系爭廠房與被上訴人時，系爭廠房係鋪設混凝土，其上為水泥粉刷；被上訴人承租後於混凝土上方另行鋪設PU鋪面，於系爭租約終止後，未將該PU鋪面除去回復原狀，被上訴人應對上訴人負損害賠償責任，則上訴人主張被上訴人應賠償上訴人回復原狀所需費用，即屬有據。查上訴人原雖主張就系爭廠房內地面回復原狀所需費用為358,948元，惟被上訴人對超過250,360元部分否認屬於回復原狀之必要費用，且兩造於本院已合意就廠房內地面回復原狀的費用為250,360元，並列為兩造不爭執事項（見本院卷第107頁），則上訴人依系爭租約之約定於250,360元之範圍內請求被上訴人賠償前揭回復原狀費用，即有理由，上訴人就超過上開範圍部分之請求，即屬無據。上訴人就前揭本院認其請求賠償有理由之同一請求金額部分，另併依民法第184條第1項前段、第196條及第432條第2項規定為請求依據，即無審酌之必要。
⒋上訴人又主張被上訴人未盡善良管理人之注意義務，致系爭
廠房外空地雜草叢生、地面破舊不堪，故尚須賠償上訴人廠外地板AC鋪設費用109,440元部分，固據上訴人提出照片4幀為證（見原審卷第210-211頁）。惟上開照片所示廠房外地面情形，係因廠房房外空地久未使用及維護所生之年久失修現象，業經證人 張雅珍 、 曾瑞宗 於原審102年7月3日勘驗期日證述屬實（見原審卷第245頁），此亦為上訴人所不爭執，且系爭租約自101年4月1日起已消滅，且被上訴人於101年3月20日即已搬離系爭廠房，而上訴人亦未舉證證明照片所示現象，係另因被上訴人於租賃期間內之故意或過失行為而生，則僅能認定上開照片所示情形係被上訴人終止租約及遷離後該廠區無人維修所致，是上訴人主張被上訴人須就此情形負損害賠償責任，即屬無據。
⒌又上訴人主張被上訴人離去系爭廠房時擅自拆除上訴人原已
裝設於廠房內用以提供廠房上方水銀燈電源之系爭電箱與該電箱內無熔絲開關2個，及系爭電箱連接前述水銀燈之電源線及電纜線，被上訴人應賠償上訴人回復原狀費用9,000元，固提出估價單一件及現場照片為據（見本院卷第71頁、第75頁左下方照片、第76頁中、下方照片)。惟被上訴人除自認其承租時現場有系爭電箱外殼及其內有一個開關外，否認上訴人所指當時該電箱內尚有另一個開關及電箱裝有連接至水銀燈之電源線與電纜線；又證人 秦之柱 於原審證稱：被上訴人承租系爭廠房時找伊去裝設相關電器設備，系爭電箱原本就有，裡面只有一個開關沒有送電，所以伊在開關箱內再裝開關，有拆掉原本裡面的開關，電箱上面的電線是伊裝設的，不記得本來有無電線，但確定那個箱子是沒有供電的，換了開關之後，電線全部都是換新的。被上訴人搬走後，被上訴人叫伊過去拆掉當初裝的，也把電箱整座拆走等語（見原審卷第219頁）。則依證人秦之柱之證言，其於被上訴人承租後至現場裝設電器設備僅有見到未供電之系爭電箱及其內有一個開關，上訴人所指之其餘一個開關及系爭電箱連接前述水銀燈之電源線及電纜線，則不能證明當時有存在，此外上訴人於本院並未再為其他舉證，是不能證明被上訴人有拆走上訴人所指之其餘設備。又上訴人提出之估價單記載編號1所示之電箱外殼單價1,500元、編號2所示無熔絲開關1個單價600元，被上訴人就上開價格並不爭執，並表明同意依該價格賠償上訴人（見本院卷第96-97頁），則上訴人依系爭租約第12條約定，請求被上訴人賠償回復系爭電箱外殼及電箱內無熔絲開關1個之費用2,100元，為有理由，應予准許，上訴人其餘請求，即屬無據，不能准許。上訴人就前揭本院認其請求賠償有理由之同一請求部分，另併依民法第184條第1項前段、第196條及第432條第2項規定為請求依據，即無審酌之必要。
⒍另上訴人主張被上訴人不按時交付租金，且擅自離去房屋不
再繳納租金，因可歸責於被上訴人之事由，提前終止租約，應依系爭租約第18條約定給付上訴人違約金15萬元云云。惟被上訴人否認有上訴人所指上開違約事實。經查，系爭租約第18條第1約定：「租賃期間內乙方若擬提前遷離他處時，乙方應賠償甲方一個月租金，乙方決無異議。」，第2項約定：「租賃期間內乙方如有違背本契約各條項時，任憑甲方處理，乙方決不異議。」然被上訴人既有權提前合法終止契約，且系爭租約亦因被上訴人合法提前終止租約，而自101年4月1日已無庸依系爭租約給付租金，被上訴人即無上訴人所指可歸責於被上訴人提前終止租約，不按時交付租金，且擅自離去房屋不再繳納租金之違約事由。從而，上訴人依系爭租約第18條約定，主張被上訴人應給付上訴人違約金15萬元，即屬無據。
(五)綜上，被上訴人得請求上訴人返還之押租金及預付租金扣除應賠償1個月租金後為288,750元，又上訴人對被上訴人尚得請求賠償系爭廠房內地面回復原狀費用250,360元及系爭電箱及其內一個開關回復原狀費用2,100元，上訴人得以此部分對被上訴人之債權與被上訴人對上訴人之債權相抵銷，故被上訴人請求上訴人返還之363,750元，扣除相當1個月租金之賠償金及經上訴人行使抵銷權後，被上訴人得請求上訴人返還之金額應為36,290元（計算式：288,750-250,360-2,100=36,290元）。是被上訴人依系爭租約及不當得利之法律關係，請求上訴人返還36,290元，及自起訴狀繕本送達翌日即101年4月21日起至清償日止按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，則為無理由，不能准許。
二、反訴部分：
(一)上訴人主張其對被上訴人有合計1,459,202元之債權（詳如上訴人本訴部分之抗辯），業經本院認定：①上訴人請求被上訴人依租約給付101年7月起至102年5月止共11個月之租金825,000元，及自101年5月起至102年5月止之水電費6,814元，均無理由。②上訴人依系爭租約第9條、第12條約定，請求被上訴人賠償系爭廠房內地面回復原狀費用358,948元，關於其中250,360元部分，為有理由，超過上開金額部分之其餘請求，為無理由。③上訴人請求被上訴人賠償系爭廠房室外空地地面ＡＣ鋪設費109,440元，為無理由。④上訴人依系爭租約第9條、第12條約定，請求被上訴人賠償系爭電箱及其內開關與對外連接電源線、電纜線費用共計9000元部分，關於請求賠償系爭電箱外殼與該電箱內無熔絲開關1個之費用合計2,100元部分，為有理由，超過上開金額部分之其餘請求，為無理由。⑤上訴人主張被上訴人不按時交付租金，且擅自離去房屋不再繳納租金，依系爭租約第18條約定請求被上訴人給付違約金15萬元部分，為無理由（本院認定之理由詳見「本訴部分」之理由）。
(二)綜上，上訴人提起反訴所主張對被上訴人之債權，其中252,460元部分（計算式：250,360+2,100=252,460），為有理由，其餘部分無理由。然上訴人得對被上訴人請求之債權252,460元，業經上訴人據以與本訴部分被上訴人得請求上訴人返還之金額288,750元為抵銷之抗辯，經為抵銷後，尚不足36,290元（計算式：288,750-252,460=36,290元），即上訴人尚須給付被上訴人36,290元。是上訴人對被上訴人之債權252,460元已因抵銷而已消滅。故上訴人請求被上訴人給付1,459,202元，及自反訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，即無理由，不能准許。
三、從而，被上訴人提起之本訴（除確定部分外），依不當得利法律關係及系爭租約之約定，請求上訴人給付被上訴人36,290元，及自101年4月21日起至清償日止按週年利率百分之5計算之利息，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。上訴人提起之反訴，依其主張各項法律關係請求請求被上訴人給付上訴人1,459,202元（於原審提起反訴請求1,300,202元，第二審追加請求159,000元，合計1,459,202元）暨自反訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，均無理由，應予駁回。原判決就前揭關於本訴部分，被上訴人之請求應予准許部分，為上訴人敗訴之判決，並分別就兩造為得假執行及免假執行之宣告，與就上訴人於原審提起之反訴，駁回其反訴及其假執行之聲請，均無違誤，上訴論旨，指摘此部分原判決為不當，聲明廢棄，為無理由，應予駁回。另就本訴部分，關於被上訴人之請求不應准許部分（確定部分除外），原判決未及審酌上訴人於本院增加所為抵銷抗辯部分，而為上訴人敗訴之判決，即有未合，上訴論旨，指摘此部分原判決不當，聲明廢棄，非無理由，爰就該部分予以廢棄，改判如主文第二項所示。又上訴人於本院追加反訴部分（即超過第一審之反訴聲明部分），亦無理由，應予駁回。
伍、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法，經審酌均不影響判決結果，爰不逐一論述，併此敘明。
陸、據上論結，本件上訴一部為有理由，一部為無理由，第二審追加反訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第450條、第78條、第79條，判決如主文。
中華民國103年3月28日
民事第三庭審判長法官張瑞蘭
法官高英賓法官洪挺梧上為正本係照原本作成。
兩造均不得上訴。
中華民國103年3月28日
書記官蔡伸蔚