裁判字號：臺灣士林地方法院98年簡上字第121號民事判決
裁判日期：民國99年05月24日
裁判案由：返還房屋等
臺灣士林地方法院民事判決98年度簡上字第121號上訴人臺北市政府警察局法定代理人丙○○訴訟代理人 顏本源 律師被上訴人甲○○○○○○訴訟代理人乙○○
陳明欽 律師上一人複代理人 王秋滿 律師上列當事人間返還房屋等事件，上訴人對於民國98年6月24日本院士林簡易庭98年度士簡字第1920號第一審判決提起上訴，本院於民國99年4月26日言詞辯論終結，判決如下：
主文原判決關於駁回上訴人後開第二項部分請求暨訴訟費用之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人應給付上訴人新臺幣拾捌萬玖仟叁佰肆拾貳元及自民國九十八年八月九日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
其餘上訴駁回。
第一審、第二審訴訟費用合計新臺幣伍萬壹仟零伍拾肆元，由被上訴人負擔二分之一即新臺幣貳萬伍仟伍佰貳拾柒元，餘由上訴人負擔。上訴人應賠償被上訴人所預繳之訴訟費用新臺幣肆仟肆佰柒拾叁元。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人承受其訴訟以前當然停止，惟於有訴訟代理人時不適用之；另承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明，民事訴訟法第17
0條、第173條本文及第175條第1項分別定有明文。上訴人之法定代理人已於本件訴訟繫屬後之民國98年8月3日由 洪勝堃 變更為丙○○，並經上訴人具狀由丙○○承受訴訟，核無不合，應予准許。
二、按於第二審程序中，所為訴之變更或追加，非經他造之同意，不得為之，但如請求之基礎事實同一者，不在此限，此觀民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第2款規定自明。又依民事訴訟法第436條之1第3項，上開規定並於簡易訴訟程序第二審上訴程序準用之。本件上訴人於原審原主張被上訴人無權占有門牌號碼臺北市○○區○○○路○○○巷○○弄○○號之房屋（下稱「系爭房屋」），乃依民法第470條第1項、第767條、第179條之規定請求遷讓返還系爭房屋，並自95年12月1日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利新臺幣（下同）8,030元。嗣於提起上訴後，本於原審判決認定系爭房係於54年間由 宋新華 建築完成而原始取得所有權，被上訴人是否無法律上之原因占有使用系爭房屋及其所坐落之基地（下稱「系爭基地」）之同一基礎事實，僅依不當得利之法律關係請求被上訴人給付相當於租金之不當得利。是依前揭法條規定，上訴人所為訴之變更，於法相合，應予准許。
貳、實體方面：
一、上訴人起訴主張：系爭房屋為臺北市所有，伊為管理機關。被上訴人原為臺北市政府警察局警員，於74年1月19日配住系爭房屋，其於95年9月1日退休後仍續住於系爭房屋。然依臺北市政府警察局職務宿舍設置管理要點第2點第2款規定，借用人應在退休後3個月內遷出借用宿舍。被上訴人自退休迄今已逾3個月搬遷寬限期間，爰依上開規定及民法第
470條第1項、第767條之規定，請求被上訴人返還系爭房屋，並依民法第179條之規定，請求被上訴人給付相當於租金之不當得利等語。並聲明：被上訴人應將系爭房遷讓返還原告，並自95年12月1日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告8,030元。
二、被上訴人則以：坐落臺北市○○區○○○路○○○巷內之53戶警察宿舍係臺北市警民協會於48年間興建完成並捐贈予臺北市，以供臺北市政府警察局同仁使用。原臺北市○○區○○○路○○○巷○○弄○○號之建物（下稱「原建物」）原係配住予宋新華，然於54年間遭葛樂利颱風侵襲破壞，宋新華乃於原處重新興建系爭房屋，故系爭房屋由宋新華原始取得所有權，而非上訴人所有。嗣宋新華移民美國，伊乃於73年10月11日以30萬元之代價向宋新華購買系爭房屋，上訴人既非系爭房屋之所有權人，自無權請求伊遷讓返還系爭房屋。又縱系爭房屋為上訴人所有，系爭房屋亦屬眷屬宿舍，而非職務宿舍，兩造約定之使用借貸期限係至系爭房屋處理拆除為止，是上訴人於系爭房屋改建前，不得請求伊遷讓返還系爭房屋等語，資為抗辯。並聲明：上訴人之訴駁回。
三、原審對於上訴人之請求，判決其全部敗訴。上訴人為此提起上訴並變更訴之聲明，主張：原建物已於54年間滅失，而由宋新華於原處興建系爭房屋，然系爭基地係伊向訴外人臺灣銀行股份有限公司（下稱「臺灣銀行」）承租而來，伊自93年1月1日起至98年12月31日止均按月給付臺灣銀行租金。
是被上訴人無法律上之原因而受有使用系爭基地之利益，致伊受有損害。爰依不當得利之法律關係，請求被上訴人返還自98年12月31日起回溯5年之相當於租金之不當得利等語。
並聲明：㈠原判決廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人應給付上訴人42萬3,468元及自上訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。被上訴人則另以：原房屋雖於54年間滅失，然上訴人曾以74年1月19日北市警總字第7600號函同意上訴人配住系爭房屋，其真意除同意被上訴人借用系爭房屋外，尚應包括借用系爭基地。且伊向上訴人借用者為眷屬宿舍，而非職務宿舍，是伊於系爭房屋拆除重建之前，自得基於兩造間之使用借貸契約，占有使用系爭基地，伊並無不當得利等語置辯。並聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執之事項：㈠系爭房屋為宋新華於54年間建築完成，並於73年間以30萬元之價金售予被上訴人，上訴人非系爭房屋之所有權人。
㈡系爭基地位於臺北市○○區○○段2小段518地號土地。又
系爭房屋及臺北市○○區○○○路○○○巷○○弄23、25、27、
29、33號房屋之總面積為152.07平方公尺，是系爭基地面積應為25.345平方公尺。且系爭基地屬於住宅區，距離雙連國小步行約1分鐘、市場約步行約10分鐘、捷運民權西路站約步行10分鐘、公車站約步行5分鐘，購物方便。
㈢上訴人向臺灣銀行承租臺北市○○區○○段2小段248-1、
261-3至261-5、261-7至261-10、518、518-7地號土地，以供臺北市○○區○○○路○○○巷○○弄、30弄共計56戶房屋（含系爭房屋）作為基地使用。上開土地之93、94、95年之每年租金為346萬1,724元，96、97、98年之每年租金為
365萬7,048元。
五、得心證之理由：上訴人主張系爭基地係伊向臺灣銀行承租而來，伊自93年1月1日起至98年12月31日止均按月給付臺灣銀行租金。而被上訴人既非基於兩造間之使用借貸關係占有使用系爭房屋及系爭基地，則被上訴人應係無法律上之原因而受有使用系爭基地之利益等語，然為被上訴人所否認，並以前詞置辯。是本件之爭點為：㈠被上訴人得否繼續借住、使用至系爭房屋拆除重建時為止？㈡上訴人得否依不當得利之法律關係請求被上訴人給付占有使用系爭基地相當於租金之不當得利？茲論述如下：
㈠被上訴人不得繼續借住、使用系爭基地至系爭房屋拆除重建時為止。
⒈按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用
之辭句，民法第98條定有明文。是解釋當事人之契約，應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意（最高法院39年臺上字第1053號判例要旨參照）。
又土地與房屋雖為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，然房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基（最高法院48年臺上字第1457號判例要旨參照）。是於貸與人同意將房屋無償交付予借用人使用時，然除有特別情事可解釋為當事人之真意限於出借房屋而無基地之使用外，均應推斷貸與人一併同意將基地出借予借用人。
⒉經查，上訴人向臺灣銀行承租臺北市○○區○○段2小段
248-1、261-3至261-5、261-7至261-10、518、518-
7地號土地，以供臺北市○○區○○○路○○○巷○○弄、30弄共計56戶房屋（含系爭房屋）作為基地使用等情，為兩造所不爭（見上四之㈢）。且稽諸上訴人74年1月19日北市警總字第007600號函記載：「主旨：貴分局（室）警員... 黃士樹 ...等四員申請配住眷舍....，准予備查復請查照」、「說明：...警員黃士樹經商得退休辦事員宋新華同意將其配住本市○○○路○○○巷○○弄○○號公有眷舍（即系爭房屋）遷讓與黃員申請配借...」等語（原審卷第10頁），揆其真意，可知上訴人係為使被上訴人能安心盡其職責，毋庸另覓住處，而同意無償提供住處予被上訴人。又衡諸上訴人於被上訴人任職期間，均向臺灣銀行承租系爭基地以供系爭房屋坐落使用，且均未向被上訴人收取使用系爭基地之對價及系爭房屋性質上不能與系爭基地使用權分離而存在等情，依上開說明所示，應認上訴人同意於被上訴人得配住系爭房屋之期間，將系爭基地借予被上訴人使用。
⒊上訴人雖主張：被上訴人既非基於職務所生之使用借貸法
律關係而占有使用系爭房屋，兩造間就系爭土地自不存在使用借貸契約云云。然上訴人既係基於被上訴人當時任職於臺北市政府警察局，擔任警員職務，為使被上訴人能安心盡其職責之考量，故同意提供被上訴人住處，則系爭房屋雖係被上訴人於73年間取得事實上處分權，而非由上訴人配住予被上訴人，應不影響上訴人於74年間同意提供系爭基地予被上訴人以供系爭房屋坐落使用之本意。是上訴人主張：兩造間就系爭土地不存在使用借貸契約云云，應非可採。
⒋按公務員受配使用機關管理之宿舍，兩造間固成立使用借
貸關係，但宿舍係政府為照顧公務員之福利措施，政府興建宿舍供多數不特定公務員依行政院頒佈之事務管理法規申請借用，故在宿舍管理機關與受配人間，有依「事務管理規則」訂立使用借貸契約之合意，則於兩造締約前，行政院所訂有關規章無論借用人知或不知，均為兩造使用借貸契約之條款，兩造均應受其拘束（最高法院84年度臺上字第749號判決意旨參照）。是兩造應受配住宿舍當時有效之事務管理規則內容之拘束。又72年4月29日修正之事務管理規則第249條第2項規定：「宿舍借用期間，以借用人任職各該機關期間為限，借用人調職或離職時，應在
3個月內遷出宿舍」。基此，上訴人於74年1月19日同意將系爭基地借予上訴人使用時，上開規定既已公布施行，揆諸上開說明，自應以上開規定為兩造間使用借貸契約之合意內容。故被上訴人自離職時起3個月後，即無合法占有使用系爭基地之權源。
⒌被上訴人固辯稱伊向上訴人借用者為眷屬宿舍，而非職務
宿舍，故伊得占有使用系爭基地至系爭房屋拆除重建時止云云。然依行政院人事行政局83年3月1日（83）局給字第06286號函所示：「行政院為照顧退休公教人員生活，於49年12月1日以台49人字第6719號令規定，退休人員准予續住宿舍至宿舍處理辦法公布時為止。嗣事務管理規則於72年4月29日修正，修正後之事務管理規則第249條第2項規定，宿舍借用期間，以借用人任職各該機關期間為限。借用人調職、離職及退休時，應在3個月內遷出；受撤職、免職處分時，應在1個月內遷出。為顧及上開行政院解釋准予續住宿舍之退休人員權益，行政院爰於74年
5月18日以台74人政肆字第14927號函規定以：於事務管理規則修正前退休，而現仍續住修正前規則所定『眷屬宿舍』之退休人員，暨於事務管理規則修正前配住，而於修正後退休之人員，其所配住宿舍係修正前規則所定之『眷屬宿舍』者，均准予續住至宿舍處理或為止」等語，可知縱系爭房屋為上訴人配住予被上訴人之眷屬宿舍，然被上訴人既係於事務管理規則修正後之74年1月19日配用系爭基地並於95年9月1日退休，而非事務管理規則修正前退休，或於事務管理規則修正前配住並於修正後退休，則其自不符合續住至系爭房屋處理為止之要件。故被上訴人所辯上情，即非可採。
⒍基此，上訴人同意將系爭基地交付予被上訴人占有使用至
其離職後3個月，且被上訴人已於95年9月1日退休，則被上訴人自95年12月1日起即無合法權源占有使用系爭基地，應屬明確。
㈡上訴人得依不當得利之法律關係請求被上訴人給付占用系爭基地相當於租金之不當得利10萬5,190元。
⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其
利益，為民法第179條前段所明定。至其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，且無權占有他人土地，可能獲致相當於租金之利益為社會通常之觀念，最高法院61年臺上字第1695號判例著有明文。又不當得利之受領人，依其利益之性質或其他情形不能返還者，應償還其價額，民法第181條但書亦有明文。本件上訴人向臺灣銀行承租系爭基地，然被上訴人自95年12月1日兩造間使用借貸契約期限屆至後，仍以系爭房屋無權占用系爭基地，致上訴人因此受有損害，是上訴人請求被上訴人給付自95年12月1日起至98年12月31日止共計3年1個月之相當於租金之不當得利之範圍內，即屬有據。又上訴人所得請求返還之範圍，應以被上訴人所受之利益為度，而非返還上訴人所受損害，是本件上訴人所得請求之不當得利應以被上訴人占有使用系爭基地所獲得之利益為準。
⒉又於租金之計算標準，應參酌土地法第105條、第97條第
1項之規定，予以計算較為客觀公允。再按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息10%為限，土地法第97條第1項定有明文。此項規定於租用基地建築房屋準用之，同法第105條亦有明文。而所謂土地價額係指法定地價而言，則為土地法施行法第25條所明定。
又土地法第148條規定，土地所有權人依土地法所申報之地價為法定地價；而依平均地權條例第16條前段規定，舉辦規定地價或重新規定地價時，土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價（非公告現值）80%為其申報地價。再者，所謂年息10%為限，乃指基地租金之最高限額而言，並非一律依照申報價額年息10%計算之，尚須斟酌基地位置、工商繁榮程度、使用人利用基地之經濟價值、所受利益及社會情感等情事而為決定。經查，系爭基地位於臺北市○○區○○段2小段518地號土地，面積應為
25.345平方公尺，且系爭基地坐落於住宅區，距離雙連國小步行約1分鐘、市場約步行約10分鐘、捷運民權西路站約步行10分鐘、公車站約步行5分鐘，交通及購物均方便又上訴人向臺灣銀行承租臺北市○○區○○段2小段248-
1、261-3至261-5、261-7至261-10、518、518-7地號土地，以供臺北市○○區○○○路○○○巷○○弄、30弄共計56戶房屋（含系爭房屋）作為基地使用。上開土地之93至95年之每年租金為346萬1,724元（約為法定地價總價額年息9.55%），96至98年之每年租金為365萬7,048元（約為法定地價總價額年息9.55%）等情，為兩造所不爭（見上四之㈡、㈢），是本院認被上訴人使用系爭基地之對價應以法定地價總價額年息9%為適當。
⒊查系爭基地之面積為25.345平方公尺，95年度之申報地價
為每平方公尺2萬5,520元、96至98年度之申報地價則為每平方公尺2萬6,960元。是依上情綜合計算，被上訴人因無權占有系爭基地，而應給付上訴人自95年12月1日至98年12月31日之不當得利18萬9,342元（計算式詳如附表所示）之範圍內，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，即非正當，應予駁回。
㈢按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其
催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%，民法第229條第2項、第233條第1項本文及第203條分別定有明文。本件兩造既未就相當於租金不當得利之清償期限及遲延給付時之利率為約定，則揆諸上開說明，上訴人請求被上訴人給付自上訴狀繕本送達之翌日即98年8月
9日起（本院卷第20頁），按週年利率5%計算之遲延利息，即屬有據。
六、綜上所述，上訴人向臺灣銀行承租系爭基地，然被上訴人於95年12月1日兩造間使用借貸契約期限屆至後，仍以系爭房屋無權占用系爭基地，致上訴人受有損害。從而，上訴人依不當得利之法律關係，於訴請被上訴人給付10萬5,190元及自98年8月9日起按週年利率5%計算之法定遲延利息之範圍內，為有理由，應予准許。逾此範圍所為請求，則為無理由，應予駁回。原審判決就上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，自有未洽，上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，爰判決如主文第1、2項所示；至於上開應駁回部分，原審為上訴人敗訴之判決，理由雖屬不當，惟依其他理由仍應認為正當，其結論則無違誤，上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
七、本件第一審、第二審訴訟費用確定為5萬1,054元（即上訴人預繳之第一審裁判費1,000元、現場測量地政規費1萬3,
100元、第二審裁判費6,954元及被上訴人預繳之臺北市土木技師公會鑑定費3萬元），並應由被上訴人負擔1/2即2萬5,527元，餘由上訴人負擔。是上訴人應賠償被上訴人預繳之訴訟費用4,473元。
八、本件事證已臻明確，其餘兩造主張、陳述暨所提之證據，經審酌均與本院前揭判斷不生影響，爰不一一詳予論述，附此敘明。
據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，其追加之訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第450條、第449條第1項、第79條、第87條第1項，判決如主文。
中華民國99年5月24日
民事第三庭審判長法官張國勳
法官施月燿法官林尚諭以上正本證明與原本無異。
本件判決不得上訴。
中華民國99年5月26日
書記官吳華瑋附表：
95年12月1日至95年12月31日之不當得利：
計算式：
25,520x25.345x9%x1/12=4,851（元以下4捨5入）96年1月1日至98年12月31日之不當得利：
計算式：
26,960x25.345x9%x3=184,491（元以下4捨5入）合計：4,851+184,491=189,342