臺灣臺中地方法院民事判決 98年度沙簡字第120號
原 告 甲○○○
訴訟代理人 龔正文 律師
複代理人 陳宏盈 律師
丙○○
被 告 乙○○
上列當事人間請求給付租金等事件，本院於民國98年8月14日言
詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應將門牌號碼臺中縣○○鎮○○○路○○○號七樓房屋全部
騰空遷讓返還原告。
被告應給付原告新臺幣捌萬柒仟捌佰叁拾捌元及自民國九十八年
一月二十三日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
被告應自民國九十八年一月二十三日起至返還第一項房屋止，按
月給付原告新臺幣肆仟元及自各當月之次月一日起至清償日止，
各按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣貳仟壹佰元，其中新臺幣壹仟捌佰玖拾元由被告
負擔，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。
事實及理由
一、原告起訴主張：
㈠原告於民國91年1月28日與被告簽訂不動產租賃契約，約定
由被告向原告承租門牌號碼臺中縣○○鎮○○○路○○號7樓
房屋（下稱系爭房屋），租期自91年1月1日起至91年12月31
日止，共計1年，每月租金新臺幣（下同）4,000元。系爭房
屋之租賃期間屆滿後，因被告仍繼續使用系爭房屋並支付租
金，原告亦收取該租金，故該租約視為不定期契約。惟被告
自96年1月1日起即積欠租金，至97年12月10日止，共積欠租
金92,000元，原告乃於97年12月10日寄發存證信函催告被告
給付租金，惟被告置之不理，原告爰以本件起訴狀繕本送達
作為終止系爭租賃契約之意思表示，並請求被告返還租賃物
。又被告自96年1月1日起即未繳納租金，至98年1月22日止
，已積欠98,838元【計算式：（4,000×12×2）＋（4,000
×22/31）】。又被告於租約終止後繼續使用房屋，無權占
有系爭房屋，已獲有相當租金之不當得利，爰依不當得利之
法律關係，訴請被告給付自98年1月23日起至返還系爭房屋
止，每月4,000元相當於租金之不當得利。為此依兩造間租
賃契約、民法第440條第1項、第455條規定及不當得利之法
律關係，提起本件訴訟。並聲明：⒈被告應將系爭房屋騰空
遷讓返還原告。⒉被告應給付原告租金98,838元及自98年1
月23日起至清償日止按年息5%計算之利息。⒊被告應自98年
1月23日起至返還第一項房屋止，按月給付原告4,000元及自
各當月之次月1日起至清償日止，各按年息5%計算之利息。
⒋願供擔保，請准宣告假執行。
㈡對被告答辯之陳述：
⒈關於積欠租金部分：被告是以支票支付租金，原告只收到被
告自93年1月起至95年12月止之租金，被告自96年1月1日起
即未繳納租金予原告。被告繳款明細如下：⑴93年1月至3月
之租金12,000元，原告係於93年5月5日收到。⑵93年4月至6
月之租金12,000元，原告係於93年8月2日收到。⑶93年7月
至10月之租金10,000元（扣除馬桶修理費用2,000元），原
告係於93年10月7日收到。⑷93年10月至12月之租金12,000
元，原告係於93年12月31日收到。⑸94年1月至6月之租金
23,000元（扣除修紗窗費用1,000元），原告係於94年8月1
日收到。⑹94年7月至12月之租金24,000元，原告係於95年3
月6日收到。⑺95年1月至6月之租金24,000元，原告係於96
年7月5日收到。⑻95年7月至12月之租金24,000元，原告係
於97年7月31日收到，此係被告於97年7月31日交付付款人為
臺灣銀行臺中分行，面額24,000元，票號AA0000000號之支
票1張以支付95年7月至12月之租金，此有郵政存簿儲金簿交
易明細可資為憑，且原告在收取被告之租金後，均會開立各
類所得扣繳暨免扣繳憑單。是被告自96年1月1日起確實未繳
納租金予原告。
⒉被告確實有保證金11,000元在原告處，同意被告以此抵銷
11,000元部分之租金。
⒊關於房屋修繕部分：否認系爭房屋在出租時有瑕疵，亦否認
被告有催告原告修繕房屋。被告聲稱系爭房屋有門窗損壞、
牆壁龜裂、排水管不通及馬桶不堪使用之情形，曾通知原告
修繕，原告置之不理等語並非事實。原告在房屋修繕部分是
由被告自己找工人修繕，只要附上收據就可直接從租金中扣
除，而被告曾在繳納93年7月之10月之租金時直接扣除2,000
元之修理馬桶費用、在繳納94年1月之6月之租金時直接扣除
1,000元之修紗窗費用，而此係被告先前未通知原告就自己
找工人修繕，修繕完畢就直接向原告主張從租金中扣除修繕
費用。否認原告曾帶人去修過系爭房屋之瑕疵，蓋原告如果
有自行去修繕，就不會同意被告從租金中扣除修繕費用。
二、被告則以：
㈠被告付租金之方式有以現金及支票，原告所提出之郵政存簿
只能代表部分，不能代表全部。被告在97年7月31日有繳
24,000元之租金，是以票號AA0000000號、付款人臺灣銀行
臺中分行、票面金額24,000元之支票1紙支付，是給付97年7
月1日至97年12月31日止6個月之租金。96年1月1日到97年6
月30日之租金亦已繳納，惟沒有證據。被告自98年1月1日起
就沒有再繳過租金，惟被告有繳保證金11,000元，原告可以
保證金扣抵房租。原告稱每次向被告收取租金時，均開立統
一發票給被告為憑據，惟被告給付租金後從未收到原告所言
開立之統一發票，統一發票係稅捐機關專用，不易造假，被
告現無法向法院提出統一發票憑據，竟改稱係錯誤陳述。
㈡被告承租系爭房屋做報關行之辦公室使用，而系爭房屋在被
告開始承租時即有門窗損壞、牆壁龜裂、排水管不通等情形
，每逢下雨即造成很大損失，苦不堪言，馬桶亦不堪使用等
情形，被告有催告原告修復，惟原告均未修理。系爭房屋損
壞情形不是幾千或幾萬元就可修好的，被告在租房子時就向
原告言明要即時修復，時隔6年均未見原告修繕。如果要由
被告自行花幾十萬找工人替原告修屋，被告自行買房屋即可
，何苦替原告修好房屋再付租金。系爭房屋所在之大樓共有
40戶，其他39戶全部更新，只有原告推託，只知收房租，只
要原告將房屋修繕，被告即立即續約。原告曾經有帶人至系
爭房屋修繕瑕疵，惟沒有修好，之後就都不處理。
㈢原告主張不再將系爭房屋出租予被告，惟被告之公司係特定
營業，如要遷移，必須先經政府相關單位核准才能遷移，需
多少時日，無法預定。且公司遷移，電腦、網路、電話、傳
真等必須重新建立，另搬遷費及因營業地址變更所造成客戶
流失所受損失金額難以估計。被告之公司在經濟不景氣之情
況，早已入不敷出，原告應補償而不補償，強迫被告之公司
遷移，只有使本公司不得已而停業，進而使員工失業。
㈣原告沒有提供良好之房屋出租給被告，下雨時系爭房屋會進
水，造成系爭房屋內之東西損壞，原告應賠償被告。
㈤本件原告連續告被告3次，經法院開庭，原告則自行撤回再
告，而管理委員會亦提出告訴，不是誤告，就是亂告，影響
被告之名譽與精神，且浪費國家資源。
㈥若本院認定被告有欠原告租金，主張以保證金11,000元抵銷
租金等語資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、得心證之理由：
㈠原告主張被告於91年1月28日與其簽訂契約向其承租原告所
有之系爭房屋，租期自91年1月1日起至91年12月31日止，共
計1年，每月租金4,000元。嗣於91年12月31日租賃期間屆滿
後，因被告仍繼續使用系爭房屋並支付租金，原告亦收取該
租金，故該租約則視為不定期契約等情，業據其提出租賃契
約、建物登記謄本為證，復為被告所不爭執，堪信為真。
㈡原告主張被告自96年1月1日起開始未繳納租金，已積欠96年
1月1日起至98年1月22日止之租金共98,838元，原告已以存
證信函向被告催告給付租金，並以起訴狀繕本送達被告為終
止租約之表示，請求被告給付租金並返還系爭房屋等語。被
告則辯稱97年12月31日前之租金被告均已繳納，自98年1月1
日起始未繳納房租，惟被告有繳保證金11,000元，主張以該
保證金抵銷，且系爭房屋有諸多瑕疵，原告有答應要修繕，
至今卻仍未修繕等語。經查：
⒈按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承
租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終
止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之
租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開
始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約；
承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第440條、
第1、2項、第455條前段分別定有明文。次按當事人主張有
利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第
277條前段定有明文。而請求履行債務之訴，原告就其所主
張債權發生原因之事實，固有舉證之責任，若被告自認此項
事實而主張該債權已因清償而消滅，則清償之事實，應由被
告負舉證之責任，此觀民事訴訟法第277條之規定自明（最
高法院28年上字第1920號判例參照）。再按出租人應以合於
所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存
續中，保持其合於約定使用、收益之狀態；租賃關係存續中
，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，承租人得定
相當期限，催告出租人修繕，如出租人於其期限內不為修繕
者，承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用
或於租金中扣除之，為民法第423條、第430條所明定。而此
項出租人之租賃物保持義務與承租人之給付租金義務，具有
對價關係。是如出租人未於租賃關係存續中保持其合於約定
使用、收益之狀態，承租人非不得行使同時履行抗辯權而拒
絕租金之給付（最高法院96年度臺上字第1415號判決參照）
。
⒉查被告自91年1月1日起即應給付原告每月4,000元之租金，
既為被告所不否認，則被告辯稱自98年1月1日起始積欠租金
，其餘均已如數支付，自應由被告就已支付之事實負舉證之
責任。原告主張被告自96年1月1日起即未繳納房租，被告雖
辯稱其已繳納96年1月1日起至97年6月30日止之房租，然為
原告所否認，被告復未提出任何證據以實其說，則被告辯稱
其已繳納96年1月1日起至97年6月30日止之房租等語，尚難
憑採。被告另辯稱於97年7月31日以支票繳納97年7月1日至
97年12月31日6個月之租金24,000元等語，原告固不否認於
97年7月31日有收受被告交付之24,000元支票，惟稱該支票
是繳納95年7月1日起至95年12月31日止之租金，並提出郵政
存簿儲金簿影本證明被告自93年1月1日起之給付租金記錄，
被告則就其另已繳納95年7月1日起至95年12月31日止之租金
，亦未能提出證據證明之，是應以原告所主張之被告於97年
7月31日以支票給付之租金24,000元係給付95年7月1日起至
95年12月31日止之租金為可採。是被告辯稱其已繳納97年7
月1日起至97年12月31日止之房租等語，亦難憑採。
⒊被告辯稱有繳保證金11,000元，主張以該保證金抵銷租金，
原告則不否認有收取被告保證金11,000元，並同意被告以該
保證金抵銷租金。綜上，被告積欠原告96年1月1日起至98年
1月22日止之租金共98,838元【計算式：（4,000×12×2）
＋（4,000×22/31）】，經以保證金11,000元為抵銷後，被
告尚欠原告租金87,838元。
⒋被告再辯稱其開始承租系爭房屋時即有諸多瑕疵存在，當時
原告有答應要修繕，嗣原告收房租時，被告亦有請原告來修
繕，原告曾經有帶人至系爭房屋修繕瑕疵，惟沒有修好，嗣
原告就都不處理等語。原告則否認系爭房屋在出租時有瑕疵
，亦否認被告有催告原告修繕系爭房屋及原告有帶人至系爭
房屋修繕瑕疵，並稱被告先前未通知原告就自己找工人修繕
，修繕完畢就直接向原告主張從租金中扣除修繕費用，而被
告曾在繳納93年7月之10月之租金時直接扣除2,000元修理馬
桶費用、在繳納94年1月之6月之租金時直接扣除1,000元修
紗窗費用等語。經查：
⑴經法院會同兩造至現場勘驗，系爭房屋有：大門手把有鬆脫
而以膠帶固定，惟並無脫落且仍可扳動；廚房後門鎖卡住，
門無法開啟；房間對外玻璃窗戶關閉後無法密合；房間冷氣
預留窗會滲水，牆壁留有水漬；房間落地窗紗門之紗網脫落
；陽臺地面積水；套房廁所馬桶不通、套房廁所天花板缺2
塊等瑕疵情況，有勘驗筆錄及現場照片為證。而被告雖另主
張系爭房屋有未裝潢天花板之瑕疵，然經現場勘驗結果，系
爭房屋為水泥天花板，全部塗有白漆，在天花板上直接裝有
日光燈，是此難認是系爭房屋之瑕疵。
⑵被告稱上開瑕疵係其開始承租系爭房屋時即存在，當時原告
有答應要修繕，嗣原告收房租時，被告亦有請原告來修繕，
原告曾經有帶人至系爭房屋修繕瑕疵，惟沒有修好，然此均
為原告所否認，被告復未提出任何催告原告修繕之證據證明
之。而查，上開瑕疵多屬目視可察覺之瑕疵，再參之兩造於
91年1月28日簽訂之系爭房屋租賃契約書，其上並無註記任
何系爭房屋之瑕疵狀況，佐之兩造於91年1月28日所簽訂系
爭房屋之租賃契約，租期於91年12月31日屆滿後，被告即繼
續向原告承租系爭房屋，亦無為任何之保留，是被告辯稱上
開瑕疵係其開始承租系爭房屋時即存在，被告有催告原告修
繕等語，即無證據證明之，尚難憑採。
⑶查在租賃物有修繕之必要時，揆之上開說明，承租人應先定
期催告出租人修繕，本件原告既否認曾接獲被告催告修繕之
通知，被告復未能提出證據證明曾催告原告修繕，則被告即
不得據此行使同時履行抗辯權而拒絕租金之給付。
⒌綜上，被告自96年1月1日起即積欠租金，且經以保證金抵銷
後，至97年12月10日時，被告所積欠之租金仍達2個月以上
，原告已於97年12月10日寄發存證信函催告被告給付租金等
情，業據原告提出臺中逢甲存證號碼01090號郵局存信函及
收件回執為證，原告並以本件起訴狀繕本送達作為終止系爭
租賃契約之意思表示，而查起訴狀繕本已於98年1月22日送
達被告，有送達證書在卷可證，則系爭房屋之租約既經終止
，原告請求被告返還租賃物，自屬有據。
㈢原告主張被告於租約終止後繼續使用房屋，無權占有系爭房
屋，已獲有相當租金之不當得利，爰依不當得利之法律關係
，訴請被告給付自98年1月23日起至返還系爭房屋止，每月
4,000元相當於租金之不當得利等語，經查：
⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益，民法第179條定有明文。而無權占有他人土地，可能獲
得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年臺上
字第1695號判例參照）。
⒉查兩造之租約既已於98年1月22日終止，如前所述，被告本
應將系爭房屋返還原告，惟被告迄未返還，則其占用係屬無
權占有，揆諸前開說明，被告自有獲得相當於租金之利益，
並使原告受有無法使用收益系爭房屋之損害。茲審酌被告向
原告承租系爭房屋之租金為每月4,000元，是原告主張系爭
房屋租賃契約終止後，被告仍無權占有系爭房屋，請求被告
自98年1月23日起至返還系爭房屋止，每月4,000元相當於
租金之不當得利，洵屬正當。
㈣被告復辯稱：原告沒有提供良好之房屋出租給被告，下雨時
系爭房屋會進水，造成系爭房屋內之東西損壞，原告應賠償
被告等語。查被告就該部分固主張原告應負損害賠償責任，
然至本件言詞辯論終結止，被告並未陳明其房屋內何東西損
壞及提出被告應負損害賠償之數額為何供本院審酌，徒指原
告應負損害賠償責任，尚難憑採。
四、綜上所述，原告依兩造間租賃契約、租賃物返還請求權及不
當得利之法律關係，請求㈠被告應將系爭房屋騰空遷讓返還
原告。㈡被告應給付原告租金87,838元及自98年1月23日起
至清償日止按年息5%計算之利息。㈢被告應自98年1月23日
起至返還系爭房屋止，按月給付原告4,000元及自各當月之
次月1日起至清償日止，各按年息5%計算之利息部分，為有
理由，應予准許，逾此部分，非屬正當，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提出之各
項證據資料，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此
敘明。
六、本判決原告勝訴部分，係就民事訴訟法第427條第1項訴訟適
用簡易程序所為被告敗訴之判決，故依同法第389條第1項第
3款之規定，自應依職權宣告假執行。原告就此部分所為供
擔保假執行之聲請，僅在促使本院發動職權，自無庸另為准
駁之裁判。
七、本件訴訟費用額確定為2,100元，由被告負擔1,890元，餘由
原告負擔。
八、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴
訟法第79條、第436條第2項、第389條第1項第3款，判決如
主文。
中 華 民 國 98 年 8 月 28 日
臺灣臺中地方法院沙鹿簡易庭
法 官 黃佳琪
以上為正本，係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 98 年 8 月 28 日
書記官