裁判字號：臺灣臺北地方法院90年訴字第1830號民事判決
裁判日期：民國90年12月12日
裁判案由：清償債務
臺灣臺北地方法院民事判決九十年度訴字第一八三○號
原告甲○○兼訴訟代理人丁○○被告丙○○○訴訟代理人乙○○右當事人間請求清償債務事件，本院判決如左：
主文被告應給付原告甲○○新台幣玖拾柒萬元、原告丁○○新台幣壹佰叄拾陸萬元。
訴訟費用由被告負擔。
事實
甲、原告方面：
一、聲明：如主文所示。
二、陳述：
（一）原告丁○○於在學期間，接獲被告與訴外人 東井 建設開發股份有限公司（下稱東井建設）發送之廣告傳單：而為廣告內容為包租及電影視廳中心所吸引，故與母親即原告甲○○於民國八十三年四月一日，分別向東井建設及被告購買坐落台北市○○區○○段參小段四六一、五二二、五二二－一、五二三、五二三－一、五二六、五三五、五三六等地號土地上第叄樓五十號、五十七號店位及土地持分（下稱系爭房地），原告丁○○購買之土地款為一百三十六萬五千元，原告甲○○則為一百七十四萬七千二百元。原告丁○○於給付六十八萬元、原告甲○○給付四十八萬五千元後，系爭房地相傳不能獨立登記產權，且該事實經地政事務所確認，原告發現上情後，要求被告及東井建設說明處理，惟被告竟不予置理。而系爭建物於八十五年十二月二十四日完成建物所有權登記，東井建設並未將之移轉登記予原告，迄至八十六年二月五日，被告將之轉賣予訴外人 余慧美 ，且於八十七年六月二十三日遭銀行假扣押。造成產權不清及一屋二賣之情形，爰依系爭合約第三條第四項約定，解除系爭買賣契約。並依民法第二百五十九條、系爭合約第三條第四項約定，請求被告返還原告已付價金及損害，即給付原告丁○○一百三十六萬元，原告甲○○九十七萬元。
（二）對被告抗辯所為之陳述：
１、本件所謂「獨立產權」係指，依原告所購置之面積完成店位隔間，並就該店位編定獨立門牌、獨立稅籍，申請地政機關依各店位分別測量並繪製平面圖，編定建號並完成建築改良物第一次登記，被告既未能依約完成前開行為，即不能證明系爭房屋有獨立產權，其取得之使用執照上之記載，只為建商之融資利益，實際上建商並未為原告辦理前開登記。
２、原告於八十五年間數度備妥現金提出給付，前往東井建設請求辦理產權移轉登記，但被告承辦人員表示不必急著付錢，系爭房屋嗣後為法院查封，與原告無關。而系爭房屋現既移轉登記第三人名下，且遭假扣押查封中，被告已不能移轉系爭房地予原告，其不能履行契約義務。
三、證據：店位土地預定買賣合約書、建成地政（異動索引）、統一發票、廣告、存證信函。
乙、被告方面：
一、聲明：駁回原告之訴。
二、陳述：
（一）系爭房屋於八十五年十月完工，並於同年十二月完成登記，被告於完工後，已通知原告辦理交屋，但原告置之不理，被告於八十七年五月通知原告依約處理，原告既承認收受前開通知，則兩造間之契約已經解除，且原告違約在先，被告依約沒收原告已付買賣價金。
（二）系爭大樓三樓以下登記為訴外人余慧美所有，係因原地主為訴外人 凱吉 建設公司，被告祇是受託登記人，故合建分屋後，系爭大樓三樓以下登記為凱吉建設負責人配偶余慧美名下，且抵押債務人為凱吉建設，只要原告依約繳付價金，被告得隨時移轉系爭房地予原告，並無一屋二賣之情形。而系爭商場原地主於八十二年購地時曾向土地銀行敦化分行借得購地款五億零八百萬元，八十五年間完工時，土銀不肯續借，故凱吉建設公司於八十六年以地上一、二、三樓向中興銀行貸款四億二千萬元清償土銀，係為保全工地措施，倘原告及承購戶依約繳款，被告即可清償銀行之貸款，而毋庸轉貸並負擔高額之利息，原告未依約給付買賣價金，則在原告付款前，被告自得主張同時履行抗辯權，拒絕移轉系爭房地，而系爭商場因為承購戶拒絕給付價金，致被告無法負擔銀行利息，為銀行查封拍賣，此係因可歸責原告之事由所致，被告自不負移轉之義務。
三、證據：提出使用執照使用執照附表、建築物登記謄本、存證信函及回執、台灣高等法院八十九年上字第二三七號、八十七年度上易字第三三號民事判決、八十八年度上易字第四八二六號刑事判決、身分證、建物所有權狀等件為證。
理由
一、兩造爭執之要旨：原告起訴主張：伊於八十三年四月一日分別與被告及東井建設簽訂店位土地預定買賣契約，購買系爭房地，土地價款分別為原告丁○○一百三十六萬五千元，甲○○一百七十四萬七千二百元，原告丁○○、甲○○已分別給付土地價金六十八萬元、四十八萬五千元，詎系爭房屋竟不能單獨移轉登記，於八十五年十二月二十四日完成建物所有權登記時，所有權人雖為東井建設，但於八十六年二月五日轉賣予訴外人余慧美，且系爭房屋於八十七年六月二十三日遭法院查封，而有產權不清及一屋二賣之情形，爰依系爭合約第三條第四項約定解除系爭買賣合約，並依民法第二百五十九條規定及系爭合約第三條第四項約定，求為判決被告返還原告 何東民 已付價金及損害計一百三十六萬元，原告甲○○九十七萬元等語。被告則以：系爭買賣契約因原告遲延給付價金，已經被告通知解除，並沒收原告已付之價金；又倘被告解除契約不合法，系爭房屋亦無一屋二賣及不能移轉產權之情形，系爭土地為法院查封，係因原告未依約付款，致被告無法負擔銀行貸款所致，原告無權解除契約，而在原告給付價金前，被告得行使同時履行抗辯權，拒絕給付等語，資為抗辯。
二、得心證之理由：原告主張向被告購買系爭土地，已付價金分別為原告丁○○六十八萬元、原告甲○○四十八萬五千元之事實，業據提出店位土地預定買賣契約書、統一發票為證，且為被告所自認。本件兩造所爭執者在於（１）系爭店位得否單獨登記所有權？及有無一屋二賣之情形？（２）被告解除系爭契約，是否合法？如不合法，原告主張解除，有無理由？經查：
（１）原告預購之店位位於大福將商場三樓編號五十、五十七號，該商場三樓房屋依原告提出且為被告所不爭之廣告圖面所示，係作為科技電器城、電影視廳中心使用，而完工後三樓房屋可作為娛樂服務業、一般零售業使用之事實，亦有被告提出且為原告所不爭之使用執照可參，核與廣告內容相符，原告主張被告廣告誇張不實，並無可採。而戶政事務所對領有使用執照之房屋編訂門牌，係依據使用執照記載之戶數或工務局之核准變更戶數函辦理，即戶政事務所依現場狀況及使用執照核准之戶數編訂同樣戶數之門牌數。易言之，可依規定辦理分戶，此有台灣高等法院八十一年度上易字第三三號判決在卷可參，故原告主張系爭店位不能獨立編訂門牌號碼，登記產權，與廣告內容不符，要無可採。系爭店位於完工後，在八十五年十二月二十四日辦理所有權登記，所有權人為東井建設，八十六年三月二十六日以買賣為原因移轉登記予訴外人余慧美，姑不論被告所辯余慧美為訴外人凱吉建設指定登記之所有權人，並無一屋二賣之情形是否為真，東井建設縱有一屋二賣之情形，依系爭合約店位土地預定買賣合約書第三條第四款約定，僅被告於產權移轉前應負責釐清，並非原告因此取得解除權。
（２）系爭合約第七條第四款約定：「甲方（指原告）申請貸款，乙方承諾依貸款金額代為向金融機關申請，倘因甲方之因素或金融機關放款政策、貸款幅度變更致不能獲得全部或不足貸款者，甲方應於乙方將不能獲貸情事通知後七日內將不足之房地價款一次付清乙方不得遲延，逾期不為給付者依本約第八條規定辦理。」。原告甲○○於八十七年八月八日通知訴外人東井建設解決尚未移轉系爭店位及出租事宜，東井建設於同年月十三日函復原告甲○○，因金融機構放款政策之限制，無法對大福將大樓一、二、三樓提供貸款，為顧及承購戶權益，已通知客戶換屋，未選擇換屋之客戶，亦願等該公司商場出售後，再協調解約事宜，該公司現正與數組有意願購買商場客戶洽談，有任何結果會即刻通知客戶等事實，有兩造所不爭執之存證信函可參。依前開函件內容所示，東井建設因銀行無法核准貸款，曾同意承購戶換屋，或出售商場再洽談解約事宜，並無要求原告付款之意思，則東井建設在八十七年八月間既未要求原告付款，且未論及於八十七年五月間催告原告付款一事，則辯稱在八十七年五月間已催告原告付款，並無可採，而所提出之存證信函係催告訴外人 甘錦寶 給付買賣價金，尚難為有利於被告之證明。且依系爭買賣契約書第八條後段約定，原告給付價金有遲延時，僅乙方得逕行解除本契約及土地預定買賣契約，而解除契約必須通知相對人，始發生契約消滅之效力，原告既無給付價金遲延之情形，且被告亦自認並未通知原告解除系爭買賣契約，則主張契約已經解除，並依約沒收原告已付價金，即屬無據。
（３）又系爭買賣契約第三條第四項約定，乙方保證土地產權清楚，絕無占用他人土地或一物數賣之情形，如有糾葛應於產權移轉前理釐清，否則甲方得解除本契約，解約後乙方應將已繳價款全部退還甲方，並應支付已繳價款同額之違約金予乙方，作為損害賠償；又不動產經法院囑吒辦理查封、假扣押、假處分登記後，在未為塗銷登記前，依修正土地登記規則第一百二十九條規定（修正前為第一百二十八條），登記機關既應停止與其權利有關之新登記，則對該不動產相關權利登記之請求，即處於給付不能之狀態。查系爭房地經台灣士林地方法院於八十七年六月二十三日囑託地政機關假扣押之事實，有土地登記謄本可參，而被告亦自認已不能移轉系爭不動產予原告，則原告主張系爭土地產權不清，且該不清情形無法於產權移轉登記前釐清，即非無據。從而，原告依前開約定，主張解除系爭土地買賣契約，請求被告返還原告丁○○六十八萬元、甲○○四十八萬五千元及賠償同額之損害，為有理由，應予准許。
三、結論：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。
中華民國九十年十二月十二日
民事第六庭法官吳素勤右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中華民國九十年十二月十三日
法院書記官柯金珠