臺灣板橋地方法院三重簡易庭民事判決 96年度重簡字第2539號
原 告 戊○○
原 告 丁○○
被 告 乙○○
號3樓
被 告 甲○○
被 告 丙○○
上列三人共 孫冬生 律師
同訴訟代理 住台北市○○路○段○○巷○號4樓之2
人
上列當事人間請求侵權行為損害賠償事件，於中華民國96年4月
13日言詞辯論終結，本院判決如下：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實
一、原告部分
（一）訴之聲明：
１、被告乙○○、 李彥廷 即日起應停止出租名下房舍予違法補
習班營業。
２、被告應給付原告新臺幣壹拾捌萬元及自民國九十五年十二
月十四日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
３、被告應自起訴狀繕本送達翌日起至侵權行為排除之日止，
給付原告每日新臺幣壹仟元之損害賠償及按年息百分之五
計算之利息。
４、訴訟費用由被告負擔。
（二）事實陳述：
１、本案事件發生地為台北縣蘆洲市○○路○○巷○○號及71號（
忠義尊邸大樓），為一棟純住家大樓，本大樓69號2樓於
民國（下同）94年底即違法開設嚳德補習班，經原告報請
蘆洲市公所轉縣政府教育局社教課查處後，嚳德補習班於
數月後始遷離本大樓，但95年6月初，69號2樓房東即被告
乙○○、李彥廷旋即又再度將房舍租予補習業者，再度違
法開設未立案之喬治亞奧福音樂補習班迄今，違法補習業
者不依法登記設立，即大肆招生營業，除造成環境髒亂及
公共設施不公平使用，住戶的居家安全也門戶洞開，嚴重
的影響原告及其他住戶的安全安寧。
２、案經原告一再檢舉陳情，縣府主管機關也行文月令禁止招
生授課，而補習業者僅是將招牌拆除，但至今仍在內部大
肆營業，且找來不明人士對原告進行恐嚇及控告，致使原
告在精神痛苦之餘還要疲於應付訴訟官司。
３、次查被告丙○○為本案中大樓起造人，與原告戊○○的房
屋買賣涉有多項糾紛，渠等不思誠信履行契約及承諾，且
將糾紛問題延宕經年，不回應亦不處理，更於交屋後勾結
69號2樓房東即被告乙○○、李彥廷，於住宅大樓社區管
理規約中訂立違反法規的條文「依法三樓以下可設立公司
行號」，使被告乙○○、李彥廷在一家補習班被趕出大樓
後，仍有恃無恐的再度出租房舍，供經營違法補習班，是
以被告丙○○應與其他被告共負連帶賠償責任。
（三）證據：使用執照影本乙份、現場照片6幀、陳情函及縣長
信函影本9紙、縣府公函影本2紙、刑事案件報案3聯單影
本1紙、大樓社區管理規約資料影本3紙。
二、被告部分︰
（一）答辯聲明
１、原告之訴駁回。
２、訴訟費用由原告負擔。
３、如受不利判決，被告願供擔保請准宣告免為假執行。
（二）事實陳述︰
１、原告就本件主張原告訴之當事人不適格，應予駁回：
⑴依公寓大廈管理條例第9條第2項規定「住戶對共同部分之
使用應依其設置目的及通常使用方法為之。但另有約定者
，從其約定。」復依同條第4項規定「住戶違反第2項規定
，管理負責人或管理委員會應予制止，並得按其性質請求
各該主管機關或訴請法院為必要之處置。如有損害並得請
求損害賠償」，再依公寓大廈管理條例第15條規定「住戶
應依使用執照所載用途及規約使用專有部分，約定專用部
分，不得擅自變更。住戶違反前項規定，管理負責人或管
理委員會應予制止，經制止而不遵從者，報請直轄市、縣
主管機關處理，並要求其回復原狀」。
⑵查本件縱使住戶有不依使用執照用途使用專有部分而開設
喬治亞奧福音樂補習班之情事，依本法第9條第4項與第15
條之規定應由管理負責人或管理委員會先制止，經制止不
遵從者，請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置;而
非任意由住戶擅自訴請法院，私行濫訴。據此，原告僅係
住戶之一，遽予提起本訴顯係當事人不適格。
⑶次查，本法第9條及第15條之規定所規範者，其對象皆為
住戶而不及於房屋之所有權人，原告不察，逕對房屋所有
權人被告乙○○、李彥廷與風馬牛不相關之本大樓房屋起
造人被告丙○○等提起本訴，顯亦屬當事人不適格。
２、次就被告乙○○、李彥廷提出答辯如下：
⑴按被告乙○○、李彥廷係台北縣蘆洲市○○路○○巷○○號2
樓房屋之共有人，委託永大不動產經紀有限公司負責將系
爭房租出租。95年5月30日永大不動產經紀有限公司仲介
成功，將系爭租屋出租予承租人己○○，並由被告乙○○
與李彥廷之父 李天賜 代為與承租人己○○訂立不動產租賃
契約。
⑵查本不動產租賃契約第11條第1項明訂「雙方約定僅供住
家及工作室使用，不得造成本社區之困擾」，且承租人己
○○非法人公司，故本件被告乙○○、李彥廷將所有之系
爭房屋出租予承租人己○○一切合法。又係委託永大不動
產經紀公司代為辦理，縱然承租戶有不依使用執照用途使
用系爭房屋專用部分開設奧福音樂補習班之情事，亦應由
承租戶自負責任，而不應及於善意之系爭房屋所有權人即
被告乙○○、李彥廷與房屋起造人即被告丙○○。
３、再就被告丙○○部分提出答辯如下：
⑴依公寓大廈管理條例第28條規定「公寓大廈建築物所有權
登記之區分所有權人達半數以上及其區分所有權比例合計
半數以上時，起造人應於3個月內召集區分所有權人召開
區分所有權人會議，成立管理委員會或推選管理負責人，
並向直轄市、縣主管機關報備」，按被告丙○○係台北縣
蘆洲辛光榮路97巷69、71號大樓之起造人，被告丙○○僅
依本法第28條規定於95年2月28日在台北縣蘆洲市○○路
○○巷○○號1樓召開系爭大樓第一次區分所有權人會議，席
間有區分所有權人 羅吉園 、乙○○、 黃金治 、丙○○等人
出席，會議中選舉被告丙○○擔任主任委員，並訂立系爭
大樓之管理規約，本規約第3章第1項明訂「本社區屬五樓
住宅，依法三樓以下可設立公司行號，三樓以上為純住宅
區，故一、二樓不得經營影響善良風俗之特種行業、電玩
、寺廟等行為。」，惟因第一次區分所有權人會議之出席
區分所有權比例計算錯誤導致未達法定規定，故嗣後於95
年5月22日遭台北縣蘆洲市公所以北縣蘆工字第095001511
9號函撤銷核發之明及三紙當選證書在案，致本規約亦隨
之不生效力。
⑵查被告丙○○係依據本法第28條之規定召開第一次之區分
所有權人會議，並經出席區分所有權之決議而制定本大樓
之規約，一切依本法規定行事，嗣後發現因出席區分所有
權比例未達法定規定，亦已依法被撤銷在案，一切皆依法
定之程序，無何不法之情事，縱然系爭規約第3章第1項之
內容與本大樓使用執照不符，亦係經由出席之區分所有權
人所決議，不應遽認應由主任委員負責。退萬步言，縱使
被告丙○○擔任本大樓之管理負責人或主任委員對住戶違
規之情事未制止或無正當協由未執行時，亦僅能依本法第
48條規定由直轄市、縣主管機關處1,000元以上5,000元以
下之罰鍰，然斷無苛管理負責人或主任管員應連帶負賠償
之責之理。
（三）證據：不動產租賃契約書影本、區分所有權人會議紀錄影
本、大樓管理規約影本各乙份為證。
三、法院之判斷︰
（一）當事人適格部分︰被告主張按公寓大廈管理條例第9條第2
、4項規定「住戶對用同部分之使用應依其設置目的及通
常使用方法為之。」、「住戶違反第二項規定，管理負責
人或管理委員會應予制止，並得按其性質請求各該主管機
關或訴請法院為必要之處置。」，本件被告主張原告僅係
住戶之一，遽予提起本訴顯係當事人不適格。惟查本件原
告係以被告乙○○、李彥廷將蘆洲市○○路○○巷○○號2樓
之房屋（以下簡稱系爭房屋）出租予訴外人己○○供開設
補習班之用，違反系爭房屋使用執照所載用途，而請求被
告乙○○、李彥廷不得將系爭房屋出租予第三人開設補習
班，即原告係請求被告乙○○、李彥廷就其系爭房屋之專
有部分之使用應符合使用執照所載，顯與共用部分之使用
無涉，被告以上揭條文主張原告非管理負責人或管理委員
會而提起本件訴訟為當事人不適格云云，即無可採，核先
敘明。
（二）按住戶應依使用執照所載用途及規約使用專有部分、約定
專用部分，不得擅自變更、住戶違反前項規定，管理負責
人或管理委員會應予制止，經制止而不遵從者，報請直轄
市、縣（市）主管機關處理，並要求其回復原狀;有下列
行為之一者，由直轄市、縣（市）主管機關處新臺幣四萬
元以上二十萬元以下罰鍰，並得令其限期改善或履行義務
，屆期不改善或不履行者，得連續處罰：三、住戶違反第
十五條第一項規定擅自變更專有或約定專用之使用者，公
寓大廈管理條例第15條、第49條第1項定有明文。本件原
告主張被告乙○○、李彥廷將系爭房屋出租予第三人作為
開設違法補習班已違反系爭房屋之使用執照所載用途等語
，惟依上揭條文規定，被告乙○○、李彥廷違反使用執照
所載用途或係違法營業等情事時，經管理負責人或管理委
員會制止而不遵從時，應報請直轄市、縣（市）主管機關
處理並要求回復原狀，並於其屆期不改善或不履行時由主
管機關連續處罰，即是否有違反專有使用情事，係行政機
關管理及認定之範疇，而違反專有使用時亦係由行政機關
予以處罰，原告雖請求被告乙○○、李彥廷即日起停止出
租系爭房屋予違法補習班營業（即停止侵權行為），惟本
院既無從認定系爭房屋之使用狀態是否違反專有使用，本
件自非向本院提起本件民事訴訟程序所能解決，即原告此
部分請求，顯與法無據，應予駁回。
（三）又本件原告主張因被告乙○○、李彥廷補習班違法經營，
出入人員眾多，不安全、環境髒亂，被告另對原告提起刑
事告訴，造成原告精神損害云云，按受精神之損害得請求
賠償者，以法律有明文規定者為限，觀諸民法第18條第2
項之規定甚明。查原告上開非財產上損害之請求，並無法
律上之依據，原告亦未能舉證以實其說，是原告上開主張
，為無理由，應予駁回。本件兩造既為使用系爭大樓之人
，或為所有權者、或為實際居住者對於系爭大樓之管理、
公共空間之使用、甚至管理委員會成立運作之模式，實應
謀求更和諧之相處方式及溝通管道，法律有時而窮，相較
於訴訟上舉證之困難以及訴訟程序煩瑣之勞費，若住戶間
能放下成見，心平氣和地討論出如何促進居住之品質以及
管理效率之方式，實為互益之舉。
（四）另原告復以被告丙○○與原告戊○○之房屋買賣涉有多項
糾紛，渠等不思誠信履行契約及承諾，且將糾紛問題延宕
經年，更勾結被告乙○○、李彥廷於社區管理規約中訂立
違反法規之條文，使被告乙○○、李彥廷繼續出租系爭房
屋供經營違法補習班，是被告丙○○應與被告乙○○、李
彥廷共負連帶賠償責任云云，惟損害賠償之債，以實際上
受有損害為成立要件，倘無損害，即不發生賠償問題，本
件原告戊○○是否因與被告丙○○之購屋糾紛而受有損害
，迄未舉證證明，應無可採。復查原告丁○○亦非房屋之
所有權人，自無因原告戊○○與被告丙○○之購屋糾紛而
受有損害之餘地，又原告所指被告丙○○勾結被告乙○○
、李彥廷於社區管理規約中訂立違反法規之條文，使被告
乙○○、李彥廷繼續出租系爭房屋供經營違法補習班乙節
，依前所述，被告乙○○、李彥廷是否經營違補習班既屬
行政機關之認定範疇而非本院所得斟酌，則原告請求被告
乙○○、李彥廷、丙○○等應負連帶賠償責任，為無理由
，應予駁回。
四、本件原告之訴無理由，依民事訴訟法第436條第2項、第78
條，判決如主文。
中 華 民 國 96 年 4 月 27 日
臺灣板橋地方法院三重簡易庭
法 官 張瑜鳳
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 96 年 4 月 27 日
書記官 馬秀芳