裁判字號：臺灣高等法院99年重上字第156號民事判決
裁判日期：民國99年08月24日
裁判案由：返還價金等
臺灣高等法院民事判決99年度重上字第156號上訴人乙○○訴訟代理人 陳國雄 律師被上訴人丙○○
甲○○共同訴訟代理人 王志哲 律師上列當事人間請求返還價金等事件，上訴人對於中華民國99年1月29日台灣台北地方法院98年度重訴字第366號第一審判決提起上訴，並為訴之擴張，本院於99年8月10日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴及擴張之訴均駁回。
第二審訴訟費用（含擴張之訴）由上訴人負擔。
事實及理由
一、按第二審訴之變更或追加，非經他造同意不得為之，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第3款定有明文。上訴人於原審起訴聲明第一項請求被上訴人應給付上訴人新台幣（下同）1,197萬元及自起訴狀繕本送達翌日起加計法定遲延利息，嗣於民國99年1月19日減縮為請求被上訴人應給付上訴人1,190萬元及法定遲延利息（見原審卷137頁反面），復於99年8月10日本院審理時再陳述請求金額為1,197萬元等語（見本院卷79頁正、反面），核屬擴張應受判決事項之聲明，依上開規定，毋庸對造同意，應予准許。
二、上訴人主張：伊於96年8月5日向被上訴人購買坐落台北市○○區○○段1小段89地號土地、所有權應有部分401/10000，及其上門牌號碼台北市○○街○○巷6之1號5樓（4521號建號）權利範圍全部，與同址6之2號地下1樓、4516號建號、權利範圍49/1000之房地（下合稱系爭房地），暨地下2層編號B2-8停車位（下稱系爭停車位），買賣價金計1,030萬元，並經伊付清全部買賣價金，完成所有權登記。惟伊於97年11月26日發現系爭6之2號房屋地下1樓建物，為該建物所在「萬芳馥邑」社區之全體區分所有權人各依應有部分比例共有之公共設施，其登記之使用性質應作日常用品零售業使用，被上訴人竟設置成VIP室使用，違反建築法第73條、第91條，有遭工務局斷水、斷電及拆除之危險，被上訴人於議約過程中，未據實告知；另系爭停車位依竣工平面圖所示，原屬法定消防逃生梯所在用地，被上訴人擅將法定消防逃生梯移至他處虛設，將該處闢劃作為停車位而出售予伊，亦有瑕疵。被上訴人故意不告知所交付與伊之系爭房地，具有重大瑕疵，為未依債務本旨提出給付，伊已於98年2月23日以律師函催告被上訴人限期改善與補正不完全給付之部分，未獲置理，嗣於同年4月21日致函被上訴人解除系爭買賣契約，伊依民法第259條第5款、第179條之規定，請求被上訴人返還買賣價金1,030萬元及裝潢費用160萬元，計1,190萬元，並得依系爭契約第10條之規定，請求被上訴人給付按系爭房地總價款15％計算之違約金共1,545,000元。爰聲明請求：㈠被上訴人應連帶給付伊1,190萬元，及自起訴狀繕本送達被上訴人翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。㈡被上訴人應連帶給付伊1,545,000元，及自起訴狀繕本送達被上訴人翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。㈢願供擔保，請准予宣告假執行。
三、被上訴人則以：伊將系爭地下1樓整修成VIP室，並於「萬芳馥邑大廈管理規約」（下稱系爭管理規約）第8條第2項載明「本大廈6之2號地下1樓為VIP室」，上訴人亦同意規約條款而簽章，伊已據實告知使用現況。又系爭地下1樓之主要用途雖編定為「日常用品零售業」，惟經社區住戶即共有人同意作為VIP室使用，自非非法使用，且該地下1樓具備可供商業使用之價值，應係增加其通常效用及契約預定效用，不能視為瑕疵。上訴人於96年8月23日辦畢所有權移轉登記時，權狀及登記簿謄本上均已載明系爭地下1樓之主要用途為「日常用品零售業」，上訴人迄今始指為瑕疵，而主張解除契約，已逾民法第365條第1項規定之解除權及請求權行使時效。另系爭房地地下2樓有二處消防逃生梯部分，伊於95年間向法院拍得系爭建物時，即不存在，且伊於整修系爭房地時，在考量平衡承購戶使用利益及安全性時，亦將其中一處逃生梯修建回復，上訴人指現有消防逃生梯備作虛設應付，並未設置實際逃生出口云云，並非事實，上訴人之主張有違誠信原則，亦顯失公平，更已逾民法第365條1項所規定之解除權及請求權行使時效，上訴人解除契約並不合法等語，資為抗辯。爰聲明：㈠上訴人之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免假執行。
四、原審為上訴人全部敗訴之判決，即駁回上訴人之訴及假執行之聲請，上訴人不服，提起上訴，並為訴之擴張，其上訴及擴張聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人1,197萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。㈢被上訴人應給付上訴人1,545,000元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。㈣願供擔保請准宣告假執行。
被上訴人之答辯聲明：上訴及擴張聲明均駁回。
五、兩造之不爭執事項如下（見原審卷137頁反面至138頁反面）：
㈠兩造於96年8月5日簽訂系爭買賣契約書，約定由上訴人向被
上訴人買受系爭房地，另有地下2樓8號停車位之專有使用權，價金計1,030萬元。上訴人已付訖價金，被上訴人業於同年月23日將系爭房地所有權移轉登記予上訴人。
㈡系爭房地中4516建號建物登記之使用用途為日常用品零售業
，但目前作為「萬芳馥邑」社區住戶共用之VIP室使用。而4516建號（即6之2號地下1樓）建物目前使用用途與登記之使用用途不符。
㈢「萬芳馥邑」社區地下2樓使用用途為防空避難室兼停車場
，原劃設停車位8位，但現劃設停車位11位。上訴人買受時，停車位旁邊即為逃生梯，買受現況如原證11第1張照片右方停車格所示（見原審卷100頁），原始逃生梯位置如原證3平面圖左方編號④所示（見原審卷39頁）。上訴人買受之停車位原為法定消防逃生梯所在地。
㈣台北市政府都市發展局曾寄發98年1月12日北市都建字第098
60272300號函予上訴人，認定系爭房屋露台之鐵皮、鐵窗等部分，高約1.5公尺，面積約18.5平方公尺範圍內之增建物為違章建築，應予拆除（見原審卷44頁）。故4521建號（即6之1號5樓）建物後方露台為新增違建。
㈤上訴人於98年2月23日寄發律師函予被上訴人，催告被上訴
人於函到10日內處理系爭房屋之瑕疵問題，並賠償其所受損害（見原審卷46頁至48頁），被上訴人不爭執同日收受該函文。
㈥上訴人於98年4月21日律師函予被上訴人，為解除系爭買賣
契約之意；被上訴人已收受該律師函（見原審卷49頁至51頁）。
㈦上訴人買受之停車位不含白色邊線之長、寬各為530公分、211公分，含白色邊線之長、寬各為550公分、232公分。
㈧若上訴人主張被上訴人依民法規定應負瑕疵擔保責任而得解
除買賣契約時，兩造並不爭執已收價金為1,030萬元、違約金為1,545,000元。
六、按「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除契約或請求減少價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金」，民法第359條定有明文。是縱使買賣標的物具有瑕疵，如解除契約顯失公平者，仍不得逕自解除契約。本件上訴人主張系爭房地地下1樓（即4516建號，6之2號地下1樓）之公共設施違反建築法第73條、第91條之規定，登記為日常用品零售業，不得作為VIP室使用，有被工務局斷水、斷電、拆除之虞及系爭停車位原為消防逃生梯所在地，具有瑕疵而主張解除買賣契約云云，經查：
㈠上訴人購買系爭房地時，其買賣標的物就建物部分，已載明
「台北市○○區○○街○○巷6之1號伍樓，建號4521號及6之2號地下一層建物，建號4516號權利範圍49/1000」，買賣雙方應於建物現況確認書互為確認（見原審卷13頁），另上訴人亦於「萬芳馥邑」大廈管理規約上簽名，同意系爭管理規約所載事項，此有「萬芳馥邑」大廈管理規約、建物登記謄本、台北市古亭地政事務所網路申辦異動索引（見原審卷19頁至23頁、37頁至38頁、本院卷59頁至69頁）可稽，其中系爭管理規約第8條約定專用部分、共用部分，該6之2號地下1樓屬於專用部分，而同條第2項載明：「本大廈6-2號地下1樓為VIP室，屬公同共有；各住戶均分配壹間儲藏室屬私人專用，其餘空間包含交誼廳、健身房、視聽音響器材、茶水間等設備使用及管理辦法，由管委會制訂之」，顯見上訴人簽訂買賣契約時，已明知其購買之買賣標的物，除6之1號5樓建物以外，尚包括該6之2號地下1樓建物（建號4516號）之權利範圍49/1000，且該6之2號地下1樓建物，將作為VIP室使用，各區分所有權人即住戶均可分配1間儲藏室，為私人專用空間，其餘之地下1樓空間，將作為交誼廳、健身房、視聽音響器材、茶水間等使用。被上訴人將6之2號地下1樓建物，裝潢為VIP室供含上訴人在內之各住戶使用，是符合其與上訴人所簽訂買賣契約之約定。
㈡又系爭6之2號地下1樓建物（建號4516號）登記之使用用途
為日常用品零售業，但目前作為VIP室使用，其使用用途與登記之使用用途不符，固為兩造所不爭執之事實，惟本院曾向台北市政府工務局查詢「如經登記為『日常用品零售業使用』時，是否得經全體社區住戶之決議，作為VIP室或儲藏室使用？」，據台北市政府都市發展局以99年5月11日北市都建字第00000000000號函回覆謂「依公寓大廈管理條例第33條規定：『區分所有權人會議之決議，未經依下列各款事項辦理者，不生效力：一、專有部分經依區分所有權人會議約定為約定共用部分者，應經該專有部分區分所有權人同意‧‧‧』，如專有部分欲作為『VIP』交誼廳或儲藏室使用，必先經由該專有部分所有權人同意，不得逕依全體社區住戶之決議為之」（見本院卷48頁正面及反面），是依上開函文之意旨，如屬於專有部分，取到該專有部分所有權人之同意，並不禁止作VIP室使用。上開萬芳馥邑大廈之管理規約已載明該6之2號地下1樓供作VIP室使用，業如前述，而該管理規約係該社區住戶所制定，屬於各住戶共同生活於同一個社區之行為規範，是足認該社區之大多數住戶係同意該6之2號地下1樓供作VIP室使用，始會制定該管理規約予各住戶共同遵循。再則，上訴人並未能提出任何積極證據，足資證明該6之2號地下1樓之共有人不同意供作VIP室使用，故其指摘系爭6之2號地下1樓建物供作VIP室使用為違法云云，尚非可採。
㈢上訴人雖提出台北市政府都市發展局98年12月23日北市都建
字第09873735800號函（見本院卷81頁），主張系爭地下1樓設置VIP室使用違法云云，然上開函文說明二僅載有「旨揭建築物因位於第二種住宅區，申請做為一般事務所不符台北市土地使用分區管制規則規定，亦不適用同組更動報備之規定」，係不同意該6之2號地下1樓變更做為一般事務所使用，並未論斷供各住戶使用之VIP室為違法，故上訴人此部分之主張，亦無足取。是該6之2號地下1樓供作VIP室使用，係符合兩造買賣契約約定之內容，亦符合萬芳馥邑大廈管理規約之約定，復無該6之2號地下1樓共有人反對作為VIP室使用之情形，上訴人僅執供VIP室使用與登記之日常用品零售業使用用途不符合，而主張解除契約云云，顯失公平，洵無可採。
㈣上訴人又主張其系爭停車位位置為逃生口，抵觸公共危險，
被上訴人將逃生梯拿掉畫成車位出賣予上訴人，具滅失瑕疵云云。惟系爭停車位之合法性，業經本院函詢台北市政府都市發展局，據該局前揭第00000000000號函示，爬梯式緊急出口僅於建築技術規則建築設計施工編第144條規定出口淨寬及尺寸，無其他限制規定，又系爭停車位為增設之停車位，按內政部88年10月18日台內營字第8809121號函說明二規定：「按建築物依法附設之停車空間，在原核准之停車空間範圍內，劃設增加之停車位數，如不涉及其他使用空間之變更，應無須辦理變更使用。．．建築物於申領使用執照後，僅於原核准之停車空間範圍內，重新劃線增加停車位數，．．其出售之停車位尺寸，如有違反停車空間之相關規定，視為私權行為，循司法途徑解決」，本案增設後總停車位未超過50部，未涉及建築技術規則建築設計施工編第60條及第61條規定之變更，車道出入口寬度得為原設計單車道寬，其使用行為尚未構成違反建築法第73條「違規使用」之取締要件等語（見本院卷48頁正反面），故系爭停車位雖為事後增設，惟尚未構成違反建築法第73條「違規使用」之取締要件，故上訴人主張增設系爭停車位為違法，具有瑕疵云云，亦非有據。
㈤末查系爭房地為成屋買賣，係依現況交屋，上訴人於看屋時
，已知系爭房地之地下1樓改為「萬芳馥邑」社區住戶共用之VIP室及其欲購買之系爭停車位所在位置（緊急逃生口已移至停車位旁邊），業據被上訴人於原審陳述明確（見原審卷128頁及138頁之不爭執事項3.所載），是被上訴人於購屋時，已知悉系爭停車位所設置之位置，其事後再執系爭停車位之位置應屬於逃生口之下方，具有瑕疵，欲解除契約云云，亦不足採取。
㈥從而，本件買賣契約之主要買賣標的物即6之1號5樓房屋並
無瑕疵，而該6之2號地下1樓供作VIP室使用，係符合兩造買賣契約約定之內容，亦符合萬芳馥邑大廈管理規約之約定，復無該6之2號地下1樓共有人反對作為VIP室使用之情形，上訴人僅執供VIP室使用與登記之日常用品零售業使用用途不符合一節，即主張解除買賣契約云云，顯失公平，依民法第359條之規定，不應准許；另上訴人於購屋時已見過系爭停車位所在之位置，其雖屬私設之停車位，然並無違反建築法第73條所定之情形，行政機關無從取締，亦據台北市政府都市發展局敘明在卷，此部分尚難認該停車位之設置地點有瑕疵，是上訴人就此部分主張解除契約云云，於法不合（至於上訴人於原審所主張系爭房屋建物後方露台為新增違建及停車位寬度太小等瑕疵，其於本院表示不再爭執，見本院卷43頁反面、44頁，此部分無庸再予審究，附此說明）。
七、綜上所述，上訴人依系爭買賣契約第9條約定、民法第359條、第226條、第256條之規定解除買賣契約，並依民法第259條、第179條之規定及系爭買賣契約第10條約定，於原審請求被上訴人連帶給付上訴人1,190萬元、違約金1,545,000元及均自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息，均無理由，不應准許，其假執行之聲請亦失依附，應併予駁回。原審為上訴人敗訴之判決，及駁回其假執行之聲請，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。另上訴人於本院擴張請求被上訴人應連帶給付70,000元本息部分，亦無理由，應一併駁回之。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及立論之證據資料，均經本院審酌後，對判決結果不生影響，爰無庸逐一論述，併此敘明。
九、據上論結，本件上訴及擴張之訴均為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中華民國99年8月24日
民事第十六庭
審判長法官王聖惠
法官謝碧莉法官呂淑玲正本係照原本作成。
上訴人如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國99年8月24日
書記官明祖全 附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。