板橋簡易庭112年度板簡字第2910號民事判決

臺灣新北地方法院板橋簡易庭民事簡易判決

112年度板簡字第2910號

原告 劉明宗

林志祥

施睿濠

共同

訴訟代理人 傅文民 律師

被告 游翊 寷

上列當事人間請求確認優先承買權存在事件，本院於民國112年12月28日言詞辯論終結，判決如下：

主文

確認原告就如附表所示門牌號碼新北市○○區○○○路○○○號即新北市○○區○○段○○○○號建號未登記建物之優先承買權存在。

訴訟費用由被告負擔。

事實及理由

一、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，查無民事訴訟法第386條所列各款情事，應准原告之聲請，由其一造辯論而為判決，合先敘明。

二、原告起訴主張：

㈠坐落新北市○○區○○段○000地號土地（下稱系爭130地號土地）上之訴外人即債務人 楊舜智 、 楊博智 共有門牌號碼新北市○○區○○○路00號即新北市○○區○○段○○○○號建號未登記建物（下稱系爭73號房屋，如附表），前據鈞院民事執行處於民國112年5月30日以111年度司執明字第102987號強制執行事件（下稱系爭執行事件）進行第1次拍賣，並由被告以新臺幣（下同）258,888元拍定。

㈡惟「系爭130地號土地（即重測前為系爭48-10地號）為被上訴人（即本件原告）劉明宗、林志祥、施睿濠與訴外人 施清標 、 施順裕 、 施順源 、 施順隆 、 林文誠 、 莊耀凱 、 趙敏均 、 施宏詣 、 陳林鶴 、 施建忠 、 施建勇 、 施文興 、 林素桂 、 施玉秀 、 施義文 、 施義明 、 施貴秋 、 施文雀 、 劉嘉閎 所共有」，本屬原告與楊舜智、楊博智所不爭執事項，而經載明於臺灣高等法院103年度上字第868號確定判決，又「被上訴人劉明宗、林志祥及施睿濠之被繼承人 施根旺 於98年8月15日以收租人名義通知上訴人（即楊舜智、楊博智）之被繼承人 楊進傳 ，就系爭48-10地號土地將於98年8月30日前往收租24,800元，嗣於98年8月30日收訖後，並開立收據予楊進傳，再於99年7月28日以收租人名義通知楊進傳於99年8月8日前往收租27,400元，並將商量租約事宜，此有通知單及收據等件為證，又被上訴人劉明宗、林志祥、施睿濠於101年6月22日以鶯歌永昌郵局第70號存證信函通知上訴人楊博智，因上訴人楊博智並未辦理地上物繼承並訂立土地租約，因而要求楊進傳之繼承人於函到1個月内簽訂系爭73號房屋之土地租約，亦有存證信函可稽，被上訴人劉明宗、林志祥、施睿濠對上開文書真正均不爭執，則依上開通知單、收據、存證信函之記載，被上訴人劉明宗、林志祥、施睿濠之被繼承人施根旺均係以出租人名義向承租人即上訴人之被繼承人楊進傳收取系爭130地號土地租金，嗣楊進傳死亡後，則通知繼承人簽訂租約，足見上訴人之被繼承人楊進傳生前即向被上訴人施睿濠之繼承人施根旺及被上訴人劉明宗、林志祥承租系爭130地號土地，而於楊進傳死亡後，上訴人繼承其租賃權，被上訴人劉明宗、林志祥、施睿濠復未主張其已合法終止系爭130地號土地之租賃契約，則系爭130地號土地之租賃關係自仍繼續存在於被上訴人劉明宗、林志祥、施睿濠與上訴人間。」等情，亦經前開確定民事判決認定在案，由此可見原告實即系爭73號房屋基地之出租人及所有權人。

㈢詎鈞院民事執行處於原告劉明宗具狀聲明優先承買後，竟以112年6月6日新北院英111司執明字第102987號函，通知原告劉明宗於文到10日内對拍定人 游翊豐 提起確認優先承買權存在之訴。為此，爰提起本件訴訟，聲明請求判決如主文所示。

三、法院之判斷：

㈠按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。前項優先購買權人，於接到出賣通知後10日內不表示者，其優先權視為放棄。出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人，土地法第104條定有明文。復按租賃非如消費借貸移轉物之所有權於相對人之契約，僅使承租人就其物而為使用收益。故出租人對出租物有無所有權或其他權利，全非租賃之成立要件(本院50年台上字第284號裁判意旨參照)。申言之，基地共有人中有將共有物之特定部分出租他人者，無論是否已得其他共有人之同意，租賃契約於該當事人間仍係有效成立。倘該租賃契約未經他共有人否定或排除，於承租人將其於所承租基地上房屋出售時，該等具出租人身分之基地共有人為貫徹土地法第104條規定基地所有人有優先購買承租人所有房屋，在使出租人取得房屋所有權，以維護建築物之經濟價值，並簡化法律關係之立法意旨，該等具基地共有人身分之出租人自有依同樣條件優先購買之權。

㈡原告主張其為系爭73號房屋所座落系爭130地號土地之共有人，並與系爭73號房屋所有人楊舜智、楊博智就系爭130地號土地存在租賃關係之事實，業據提出臺灣高等法院103年度上字第868號民事判決書及土地登記謄本等件為證，並經本院調閱該民事案卷核閱屬實，且為被告未爭執，洵堪採信。而系爭73號房屋已由被告於112年5月30日以258,888元拍定，經原告劉明宗、林志祥及施睿濠先後具狀表明願依同一條件優先購買，由本院執行處分別以112年6月6日及6月19日新北院英111司執明字第102987號函通知原告應對被告提起確認優先承買權存在之訴等情，亦經本院調閱系爭執行事件查明屬實。是以，揆諸前開規定及說明，原告既已具狀表明願依同一條件優先承買，其請求確認對系爭房屋有優先承買權存在，即屬有據。

㈢從而，原告訴請確認其就系爭73號房屋有優先承買權存在，為有理由，應予准許。

四、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

中　　華　　民　　國　　113　年　　1　　月　　11　　日

臺灣新北地方法院板橋簡易庭

法官葉靜芳

以上正本係照原本作成。

如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上

訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後

20日內補提上訴理由書（須附繕本）。

書記官　陳君偉

中　　華　　民　　國　　113　年　　1　　月　　11　　日

附表：