裁判字號：臺灣新北地方法院101年訴字第1513號民事判決
裁判日期：民國102年01月03日
裁判案由：給付價金
臺灣新北地方法院民事判決101年度訴字第1513號原告 陳品來 被告 楊容嫻 上列當事人間請求給付價金事件，於中華民國101年12月18日言詞辯論終結，本院判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：
一、原告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依被告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但有擴張或減縮應受判決事項之聲明之情形者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。本件原告起訴時原聲明請求被告給付新臺幣（下同）535,000元及其利息，嗣於訴訟繫屬中，聲明變更如下述，核其所為訴之變更，合於前揭法條規定，應予准許，合先敘明。
三、本件原告起訴時所主張之訴訟標的金額原已逾50萬元，應適用通常程序審判，惟原告於訴訟繫屬中，減縮其請求之金額至低於50萬元，但本院仍繼續適用通常訴訟程序審判，合先敘明。
貳、當事人之主張：
一、原告方面：原告經合法通知未於最後言詞辯論期日到場，據其前到場及所提之準備書狀所為之聲明及陳述略以：
聲明：被告應給付原告386,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年利率5%計算之利息。並陳明原告願供擔保以代釋明，請准宣告假執行。
其陳述及所提出之證據如下：
（一）原告所有坐落新北市○○區○○路○○巷○○弄○○○○號房屋，登記面積49平方公尺（以下簡稱為系爭房屋），於民國99年9月，由有 巢氏 仲介商之經紀人 鄭桂英 介紹，以每平方公尺76530元，總價375萬元出售與被告楊容嫻，訂有買賣契約可憑，惟當時被告及仲介均已知系爭房屋，除已登記之49平方公尺外，尚有附建物陽台之面積未登記在內，可申請地政機關測量面積後補登於所有權總面積之內，屆時出售建物之面積將較出售訂約之時之49平方公尺增多，因此售價亦勢必水漲船高。其等為貪圖利益，隱瞞此事實，不告知原告，使原告僅以已登記之49平方公尺之面積，以375萬元價格出售，而漏計未登記而可申請補登記之陽台附建物之部份之價值算入售價之內，當原告獲知此情後，即向被告及鄭桂英仲介要求增加此漏計之陽台面積之價額，其等即許諾，由被告申請補辦登記如獲得成功，願再補償原告之損失，原告因當時可補辦登記之陽台部份面積若干，尚待地政機關鑑測，方知準確之數以計算所得差額，而被告又已答應將來補登記完成後補償信以為真，乃將移轉過戶之印鑑等文件，交由被告先辦理過戶，並由其聲請補辦登記手續，詎被告於取得所有權，並申請地政機關補辦陽台附建物登記後，竟不履行諾言，將增加陽台之補登記面積7平方公尺之差額53萬5仟元（按每平方公尺售價76530元計算）補給原告，且迅將系爭房屋快速轉售他人以規避責任，原告迭次向被告及仲介商追償，且曾請求中和區調解委員會請求調解，被告僅答應以送紅包方式給原告10萬元，拒不履行當時補償之諾言。
（二）本件買賣交易總價原為360萬元，後來加上仲介費15萬元，列入總價，故總價改為375萬元，已另訂變更合約書。
關於土地基地原告持分為1/4共16.41平方公尺，每平方公尺公告現值為63,700元，土地出售金額以公告現值計算16.41平方公尺乘63,700元，共為1,045,000元，故總售價375萬元，應減掉此上地價格1,045,000元後，房屋實售價格為2,705,000元，以此推算，每平方公尺之房屋，售價為55,204元，漏計陽台（後來補登）之面積7平方公尺計算，被告應補給原告價款386,000元，應以此數為請求給付之金額，原起訴狀535,000元，請減縮為386,000元。
（三）被告否認知情，實為推卸責任，因為被告在電話中已承諾，漏計之陽台面積，願意事後補償，不但可調閱99年10月有關被告與原告之通聯紀錄可查，而且被告於永和區公所調解委員會調解時，親口承認有補償之事，亦願意付10萬元解決，可調當時調解人作證，如非承諾補償，何以願給10萬元了事。本件事先被告與仲介已知情，故意隱瞞漏登面積之事實，不無詐欺之嫌。被告辯稱當時買賣係以總價概括成交，顯有不實，以台灣房屋交易之慣例，均係以坪數計算總價，依民法第1條民事未規定者，依習慣之規定，即應以台灣房屋交易以坪計算之習慣辦理，絕無以包攬概括式的交易方式，何況原告當時出賣，係以每坪不能低於24萬元之方式，向仲介及被告要約，經討價還價才完成，更可證明非概括之交易。被告辯說總價是360萬元，亦非事實，因為後來雙方同意把仲介費15萬元加入總價，然後由仲介再另寫變更契約書存證，請見起訴狀附證即詳。
被告辯說系爭房屋成交後，是現狀點交，作為抗辯，殊不知所謂現狀點交是指房屋內之設備，例如水電裝置、浴廚之器材等而言，與房屋面積之計算無涉，是其辯解不足採信。
（四）因為我都委託代書及仲介，所以紅包當時沒有講。從頭到尾我都不接受紅包，我希望以坪數算，因為房子又不是違建。
（四）證據：提出建物登記謄本、不動產買賣契約書、土地所有權狀、建物所有權狀、本票等影本為證據，並聲請訊問證人鄭桂英、中和區調解委員。
二、被告方面：聲明：請求駁回原告之訴及假執行之聲請；並陳明如受不利之判決，願供擔保請求免為假執行。
其陳述及所提出之證據如下：
（一）99年9月11日原告出售不動產與被告，總價款360萬元。原告於99年10月18日收完尾款，並同時交屋，詎料經過1年8個月請求給付價金，實為無理。本件不動產係民國65年蓋的舊式公寓，當時全國所有的房屋陽台都沒登記，但實際上買賣舊式公寓，全國慣例總價款本來就含未登記陽台在內，原告請求給付價金，有違常理。被告經由仲介公司介紹買本件標的物之現況，本就有前後陽台及頂樓鐵皮屋，並有交屋確認書（以現況交屋）為憑，全部程序皆由代書依照買賣規約進行完成，被告絕無任何協商及承諾，原告係不實陳報。
（二）被告以總價360萬買原告本件建物房屋之現況全部，並非是用坪數單價來核算金額，原告之主張於法不合。
（三）原告訴狀陳報本件不動產總價款為375萬元售出，並非事實，被告以總價款360萬元購買本件不動產。被告另外支付仲介公司服務費10萬元。原告稱本件不動產買賣當時，被告有同意申請陽台補登後，承諾補償，並非事實。本件房屋是在付清尾款完成登記、交屋完成1個多月後，才去地政事務所補登，如果買賣當時雙方有承諾，買賣契約書一定會有記載，而買賣契約書並無記載，由此可見原告所陳述不實。本件確係透過仲介公司買賣，有任何問題應請仲介公司負責，實與買方無關，豈能一頭牛剝三次皮。
（四）我原來出300萬元跟原告買，後來加到360萬元，是因為仲介跟我說有前後陽台，我才加價，老屋本來就有陽台，我買的房子本來就有加上陽台，是賣方願意成交才簽約，所以沒有理由在一年多後再訴訟，我是基於息事寧人，才包紅包，其實都是仲介答應他，但是原告不願意收紅包。我在簽完約後，我很明確的告訴原告有加陽台。
（五）本來不曉得陽台的問題，後來是仲介告知我才知道，我已付價金，我不願意有任何的承諾。證人陳述的內容不實，很多我都不曉得，之後都沒有消息，舊的公寓買賣本來就有含陽台，原告在買屋時，即有此情形，我認為仲介在雙方的溝通上不是一致的，因為在永和市調解委員會調解時，仲介有坦承沒有告知陽台可以補登的事實，原告也原諒他，沒有去告代書，當初是因為有仲介告知有陽台，我才從300萬，增到360萬元，還有陽台補登不是4坪是2坪，因為有2坪是在別人的土地上，如果當初有所謂的賠償，應該寫在契約書上，我認為契約上沒有寫的都不足採信，我為了要息事寧人，但是原告紅包一毛都不收。
（六）證據：提出不動產買賣契約書、所有權狀等影本為證據。
參、得心證之理由：
一、原告主張原屬原告所有之門牌號碼台北縣中和市（現已改制為新北市○○區○○○路○○巷○○弄○○○○號房屋，於99年9月，經有巢氏仲介商之經紀人鄭桂英介紹，以每平方公尺76,530元，總價375萬元出售與被告等語，並提出買賣契約書影本為證據；被告固不否認買受原告上開房屋之事實，惟抗辯買賣總價金為360萬元，並非以坪數計算價金等語。經查，兩造前於99年9月11日訂定買賣契約，由被告買受原告所有之中和市○○路○○巷○○弄○○○○號房屋，約定總價金為360萬元，此有原告所提出且為兩造俱不爭執其真正之不動產買賣契約書影本在卷可參（見本院卷第10至12頁），雖原告主張雙方已變更買賣總價金數額為包含仲介服務費後之375萬元，但為被告所否認，原告所據以主張乃其所提出之「委託事項變更契約書」影本，但觀諸該「委託事項變更契約書」內容，乃原告與訴外人山度拉開發有限公司即有巢氏房屋加盟店之委託出售房屋之委託銷售契約之變更條款，並非原告與被告間之買賣契約變更條款，復參照被告所提出且經原告簽認之「代書結案分算表」影本所載（見本院卷第42頁），買賣總價金確為360萬元，故原告主張雙方間之買賣契約總價金為375萬元一節，自難採取。原告另主張上開房屋係以每平方公尺76,530元計算價金一節，亦為被告所否認，並抗辯稱係房地以總價成立買賣契約等語；經查，依據上開原告所提出之不動產買賣契約書影本所載，僅有買賣總價金為360萬元之記載（見本院卷第10頁反面），並無約定以房屋面積為計算價金之記載，況於臺灣地區買賣不動產，多以「坪」為計價單位，除公家單位標售不動產時，方以不動產登記謄本上所記載之「平方公尺」為計價單位，且本件兩造買賣標的物為房屋及土地持分，倘若雙方係約定以面積作為計算買賣價金之方法，當會就土地及地上物分別標註其價額，然本件原告提出之上開不動產買賣契約書影本僅記載雙方約定之買賣總價，而未就上開原告所主張分別計價之數額及計價方法分別約定，則原告主張雙方係依照以每平方公尺76,530元計算買賣價金一節，亦無可採。
二、原告又主張上開房屋之陽台本未登記，於出售與被告後，補登記完成，被告承諾補給差價等節；其中關於陽台嗣經補登記一節，固為被告所不爭執，然被告否認有願意給原告補登記後之差價，房屋係現況交屋等語。經查，上○○○區○○路○○巷○○弄○○○○號房屋，原登記面積為49平方公尺，於上開房屋移轉予被告所有後，於99年11月22日補登陽台面積7平方公尺一節，有原告提出之建物登記謄本在卷可參（見本院卷第20頁），且有舊建物所有權狀影本可參（見本院卷第15頁），則原告此部分主張應堪信為真實。又查，依據仲介上開房屋買賣之證人鄭桂英到庭陳稱：「原告是經由我的老客戶介紹，原告要求我儘快賣出，回到公司才發現陽台是沒有登記在內的，但是不知道是否可以補登，所以沒有告知賣方。賣方只願意付十萬元的傭金，賣方從頭到尾出的價錢都是一樣的，都是成交價，賣方從委託我賣時，都是一個價錢，都是350萬，另外再給我10萬元的傭金，呂先生希望跟我平分傭金，我說我不要，一切按照程序，後來才找到被告，是以360萬元為成交價，因為原告一定要拿350萬元，加上傭金10萬元；後來是原告陳先生遇到被告楊小姐的朋友，才知道陽台可以補登，那時已經簽約，原告才說不要賣了，我才跟買方說如果可以補登，請買方包個紅包，我就把兩造約到公司談，談的結論是如果可以補登，被告楊小姐說要包紅包，但是當時沒有說要包多少的紅包，原告陳先生也沒有說要多少的紅包，就此部分沒有寫在合約書上面，之後就順利交屋，因為在99年11月後，原告才打電話到公司，說因為陽台沒有補登，要求價金的補償，原告有跟我說，被告都沒有包紅包，所以要求依坪數付價金，之後被告有要包紅包，有一起去原告家，但是原告不願意收，因為原告說他有損失，要求合理的價格，不願意收紅包，後來有調解，調解沒有成立，原告希望由法律上解決，才有此訴訟。」、「被告所言不實，我們有錄音，因為被告有要求我帶他去原告家給紅包，原告說從頭到尾都不收紅包也不對，如真如原告所說，房屋不會成交登記，另外被告所說沒有4坪可以補登的問題，我到現在我還不曉得有多少坪可以補登，怎麼會有4坪的問題，我認為本件只有紅包的問題。」等語（見本院101年10月30日言詞辯論筆錄，卷第73頁以下），由上述證人所陳述之經過，在雙方簽訂買賣契約之前，仲介即證人鄭桂英已經知悉上開買賣標的房屋可能有陽台得以補登記之情形存在，但因是否可獲地政機關准予補登記，猶未能確定，故未即告知原告，但於雙方簽訂買賣契約之後，原告得知上開房屋尚有可以將陽台補登記之情形，而意欲反悔不賣，並告知證人鄭桂英，經證人鄭桂英協調買賣雙方，以被告於補登記完成後，包一個「紅包」給原告方式解決，但對於「紅包」之數額並未成立合意，之後，雖上開房屋之陽台完成補登記，但被告並未如證人鄭桂英所述，依其承諾包一個「紅包」給原告，雖證人鄭桂英嗣後曾帶被告前往原告家中，但原告已經拒收被告所願提出之「紅包」等情。由此觀之，就上開買賣標的物房屋於雙方訂約時，所存在之陽台可以申請補登記一事，本為出賣人即原告所未認識之事實，於雙方簽訂買賣契約後，雖原告認識此一陽台可申請補登記之情事，但此情事並不足以認為原告為簽訂買賣契約時有錯誤存在，而於原告認知此一陽台可以申請補登記之情事後，買賣雙方即本件兩造固曾就此情事進行協調，但僅有達成由買受人即被告於辦理補登記完成後，同意由被告包「紅包」補償原告而已，則此所謂被告願意包給原告的「紅包」之性質究竟為何？則關係原告得否請求被告再給付價金。然而由上述證人鄭桂英所陳述之經過觀之，買賣雙方並未合意變更買賣契約內容，僅有同意由被告包一個「紅包」給原告作為補償，可見對於這個「紅包」的性質，買賣雙方亦認知係在訂約之後所談的條件，僅是對於陽台在補登記後，可能產生之利益所作分配之洽商而已，並非針對買賣價金之變更所為協商，則關於上開被告提出「紅包」之性質，並非屬於雙方就買賣價金之變更合意一節，當堪認定，則原告主張依據雙方間之買賣契約關係，請求被告給付價金，自無可採。又預售之房屋因尚未興建完成而未現實存在，其面積之增減，影響買賣雙方對於買賣價金之計算，故於預售屋之買賣雖經常以總價金之方式約定買賣價額，但均有另為房屋實際興建完成後如有與原約定面積增減情形發生時，雙方就增減面積而有找補之特別約定，但現有房屋買賣乃因其已有買賣標的物存在，買賣雙方對於已經存在之買賣標的物均因可現實檢視而無所謂面積增減問題，更與土地買賣在未經測量之前，無法精確檢驗其面積之情形存在，故上開房屋雖有於所有權移轉登記辦理完成後，再經申請補登記陽台部分之面積，但其買賣標的物之狀態並無任何改變，除買賣契約之當事人間有特別約定外，該買賣標的物既無何變更，自無因嗣後陽台補登記而使出賣人得再向買受人請求加給買賣價金之理由，是以原告請求被告應給付上開房屋因陽台補登記面積之價金，當無可採。
四、綜上所述，原告主張依據買賣之法律關係，請求被告給付買賣價金386,000元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年利率5%計算之利息，均為無理由，應予駁回。原告假執行之聲請，因訴之駁回而失所附麗，應併予駁回。
肆、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊防禦方法與證據，經本院斟酌後，與本件判決結果已不生影響，故不一一論列，附此敘明。
伍、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第78條，判決如主文。
中華民國102年1月3日
民事第一庭法官許瑞東以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀；如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國102年1月3日
書記官黃雅慧