裁判字號：臺灣彰化地方法院91年訴字第268號民事判決
裁判日期：民國91年11月18日
裁判案由：給付租金等
臺灣彰化地方法院民事判決九十一年度訴字第二六八號
原告甲○○複代理人丙○○被告乙○○○右當事人間請求給付租金等事件，本院判決如左：
主文被告應給付原告新台幣玖仟陸佰叁拾陸元及其自民國九十一年五月二十二日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告百分之一，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分，於原告以新台幣肆仟元供擔保後，得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、本件原告與 林垂芳 、 林振誠 、中冠營造廠股份有限公司、 高明亮 、 林韻華 、陳榮森、 陳榮棟 、 陳榮富 、 陳榮貴 、 陳家蓉 等十人，均為坐落彰化縣○○鄉○○段○○○○號土地之共有人及出租人，並選定原告一人為全體對被告起訴，有其提出之選定當事人同意書在卷為證，核與民法第四十一條第一項之規定相符，應先說明。
二、原告起訴主張：坐落彰化縣○○鄉○○段○○○○號土地為伊等十一人共有，如附圖所示編號Ａ部分面積○．○○七三公頃，於數十年前出租給被告（確實出租年代已無可考），年租金按申報地價百分之十計算，於每年一、七月分兩期給付，被告並在其上建有門牌號碼彰化縣○○鄉○○路○○○號（已整編為竹林路一段北元巷三十八號，未辦所有權第一次登記）之二層樓房。詎被告自八十六年起即未再支付租金，迄九十年底止，計積欠租金五萬八千零八十元，經訴請給付迄今，猶不給付，伊以九十一年九月十日之聲明狀為終止租約之意思表示，兩造間之租賃契約已然終止，被告對於前揭土地為無權占用等情，本於租金請求權及所有權之作用，求為命被告給付租金五萬八千零八十元及其自起訴狀繕本送達翌日起之法定利息，及應將前揭如附圖所示Ａ部分之建物拆，將該部分土地返還之判決，並願供擔保聲請宣告假執行。
三、被告則以：前揭土地在其出嫁前，經其夫家祖先租用迄今，租金多寡已忘記，最近一、二年因病住居台北看醫生而未繳地租，附圖編號Ａ部分房屋係伊出資建造，如原告給與相當之補償金，願意返還土地等語，資為抗辯。
四、原告主張系爭二五八地號土地為渠等共有，被告在其上如附圖所示編號Ａ部分建有前揭房屋之事實，有其所提土地登記簿謄本、地籍圖謄本為證，復經本院會同彰化縣二林地政事務所派員勘測屬實，分別製有勘驗筆錄及土地複丈成果圖在卷可參，並為被告所自認，堪信為真實。又原告主張前開Ａ部分土地，於數十年前出租予被告，被告雖是認有租用該土地無訛，惟陳稱：在其出嫁之前，即已由夫家祖先租用迄今等語，參酌原告亦表示租約從何時開始，已無從查起等情，被告所辯其夫家祖先時即已租用系爭土地，堪以採信。茲被告之夫 莊元香 有兄弟六人，尚有二人健在，為被告之子 莊昌雲 陳明 ，且莊元香亡故（六十年四月十八日死亡）後，其繼承人亦尚有子女數人，有原告所提被告之戶籍謄本在卷可參，該等人基於繼承關係，自亦為系爭土地之承租人。另原告主張系爭土地租金自八十六年起未付迄今，被告雖稱僅最近一、二年未繳，但未舉證以實其說，尚難遽以採信，原告此部分主張，亦堪認定。惟土地租金如何，原告主張係按每年申報地價百分之十乘以租用面積計算，因被告陳稱已忘記租金額多寡，原告該部分主張，應堪認為實在。
五、按出租人定期催告承租人支付租金之方式未有一定，亦非限於訴訟外為之，苟於訴訟上已有書狀或言詞，向他造表示意思者，固應認為已有催告，惟支付租金之催告，係意思通知之一種，其通知應向承租人為之，如承租人有數人，應向承租人全體為之，否則對於未受催告之承租人，不發生催告之效力（最高法院三十九年台上字第五五四號、四十八年台上字第一三八二號判例參照）。另租賃權亦財產權一種，應由全體繼承人共同繼承而為公同共有者，依民法第二百六十三條準用第二百五十八條規定，出租人如欲終止租約，亦應向全體繼承人為之，始生終止租約之效力（最高法院六十二年台上字第八九二號、六十四年台上字第二二九四號判例參照）。本件系爭土地之承租人除被告外，尚有繼承自被告夫家祖先及其夫莊元香之繼承人等多人，其等自八十六年起雖欠租逾五年，惟原告僅對被告一人訴請給付租金，對於其他共同繼承之承租人，自不生催告之效力。其以催告迄今已逾相當期間，被告猶不支付租金，而以九十一年九月十日聲明狀之送達，向被告一人為終止租約之意思表示，自亦不生租約終止之效力。故兩造間系爭土地之租賃關係仍然存在，被告占用該土地自非無權占有。原告本於所有權之作用，請求被告將如附圖所示Ａ部分上建物拆除，並將基地返還，於法即屬無據，自不應准許。
六、另被告既因繼承關係而為系爭土地之承租人，即負有給付全部租金之責。查兩造間租金係按承租面積乘以申報地價算，已如前述，然原告起訴時主張被告承租之面積為四百四十平方公尺，並按此計算租金額，但經實測結果，被告租用面積僅有七十三平方公尺，其租金自應按實測面積計算，則自八十六年至九十年底止，被告積欠之租金額即應為九千六百三十六元（58,080×73÷440＝9,636元）。從而，原告本於租金請求權，請求被告給付租金，在九千六百三十六元及其自起訴狀送達翌日即九十一年五月二十二日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息範圍，於法並無不合，自應准許。至逾此範圍，為無理由，應予駁回。
七、原告陳明願供擔保聲請宣告假執行，其勝訴部分，核無不合，爰酌定相當擔保金額准許之，其敗訴部分，假執行之聲請，失所附麗，應併駁回之。
據上論結，本件原告之訴一部為有理由，一部為無理由，依民事訴訟法第七十九條但書、第三百九十條第二項，判決如主文。
中華民國九十一年十一月十八日
民事第二庭
法官陳瑞水右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。
中華民國九十一年十一月十八日
法院書記官楊筱惠