臺灣臺南地方法院臺南簡易庭民事判決 99年度南簡字第440號
原 告 林忠瑩
訴訟代理人 何冠慧 律師
被 告 卓王金月
訴訟代理人 卓志偉
上列當事人間請求侵權行為損害賠償事件，於民國100年6月8日
言詞辯論終結，本院判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣叁萬叁仟陸佰捌拾元及自民國99年4月9日
起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣柒萬零肆佰元由被告負擔新臺幣伍仟叁佰貳拾捌
元，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行；但被告如於執行標的物拍定、變
賣前，以新臺幣叁萬叁仟陸佰捌拾元為原告預供擔保，得免為假
執行。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有請求
之基礎事實同一或不甚礙被告之防禦及訴訟之終結情形者，
不在此限；原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但
被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意，民事訴訟法第25
5條第1項第2款、第7款、第262條第1項分別定有明文。原告
提起本件訴訟，原係請求：「被告應給付原告新臺幣445,00
0元，及自民國89年3月22日起至清償日止，按週年利率百分
之5計算之利息；被告應容忍原告進入被告所有坐落臺南縣
○○鄉○○村○○○街○○號6樓之9天花板之漏水修繕工程」
，嗣原告於本案審理程序進行中，追加並撤回部分訴之聲明
為：「被告應給付原告445,000元，及自89年3月22日起至清
償日止，按週年利率百分之5計算之利息；被告應自起訴狀
繕本送達之翌日起，按月給付原告7,000元，至被告修繕臺
南縣○○鄉○○村○○○街○○號6樓之9完畢止」（見本院卷
第25頁、第102頁），核與前開規定相符，應予准許。
二、原告起訴主張：
㈠原告所有門牌號碼臺南縣○○鄉○○○街○○號5樓之9房屋（
下稱5樓之9房屋），與被告所有門牌號碼臺南縣○○鄉○○
○街○○號6樓之9房屋（下稱6樓之9房屋），係上下層鄰居關
係，且均係黎明楓情管理委員會之區分所有權人，而被告所
有上開房屋之浴室地板或浴缸於排放水時，因破損致原告住
家天花板滴水，經原告向被告反映未果並曾寄發存證信函予
管委會，均無疾而終，迄今漏水情形依舊，被告卻無意修復
其漏水及賠償漏水造成之損害，爰依法請求被告賠償，其項
目及金額如下：
⑴修復費用：
經臺灣省土木技師公會之鑑定，施作防水工程費用為47,880
元，而修復系爭房屋、牆壁、天花板傢俱油漆剝落費用為19
,479元，共計67,359元，依民法第213條規定，原告即得以
請求被告支付回復原狀所必要之費用以代回復原狀。
⑵租金損失：
原告所有上開房屋因漏水致無法使用收益，受有相當於租金
之損害，以每月租金7,000元計算，94年7月迄今共57個月，
租金損失計399,000元【計算式：7,000×57＝399,000】，
此部分僅請求賠償377,641元。
⑶上列共計445,000元。
㈡對於被告抗辯之陳述：原告所有上開房屋因漏水致房屋、牆
壁、天花板傢俱油漆剝落，留有水痕及結晶狀態，顯見該房
屋兩間浴室均處於漏水狀態，根本無法使用；主臥室因漏水
情形嚴重致衣櫥等傢俱受潮、油漆剝落、天花板留有水痕及
結晶狀態，亦無法使用；浴室外側之牆壁與廚房相連亦受潮
致油漆剝落，導致廚房亦無法使用，是原告確實無法使用收
益系爭房屋，受有相當於租金之損害。另原告所有上開房屋
至今仍發生漏水之情形，被告仍繼續侵害原告之房屋所有權
，致原告無法使用收益，則原告之請求並未逾2年時效，況
被告亦不否認原告曾要求其修繕，則原告既已請求，時效計
算自應中斷，是被告抗辯已罹於時效部分，顯無理由。
㈢為此聲明：⒈被告應給付原告445,000元，及自89年3月22日
起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；⒉被告應自起
訴狀繕本送達之翌日起，按月給付原告7,000元，至被告修
繕臺南縣○○鄉○○村○○○街○○號6樓之9完畢止；⒊訴訟
費用由被告負擔；⒋願供擔保，請准宣告假執行。
三、被告則辯以：
㈠按專有部分之共同壁及樓地板或其內之管線，其維修費用由
該共同壁雙方或樓地板上下方之區分所有權人共同負擔。但
修繕費係因可歸責於區分所有權人之事由所致者，由該區分
所有權人負擔，公寓大廈管理條例第12條定有明文。是以，
樓地板或共同牆壁漏水，其管線損壞若係因房屋年久龜裂、
管線失修或自然腐蝕破損所造成，此由共同壁雙方或樓地板
上下方之區分所有權人共同負擔維修費用。反之，管線漏水
若係因樓上或隔壁住戶裝潢、變更設計施工不慎所造成，係
可歸責於該區分所有權人之事由所致者，則由該區分所有權
人負擔維修費用。
㈡次按共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理
負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分
所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可
歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權
人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定
者，從其規定；他住戶因維護、修繕專有部分、約定專用部
分或設置管線，必須進入或使用其專有部分或約定專用部分
時，不得拒絕；前項第2款至第4款之進入或使用，應擇其損
害最少之處所及方法為之，並應修復或補償所生損害；住戶
違反第1項規定，經協調仍不履行時，住戶、管理負責人或
管理委員會得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要
之處置；有下列行為之一者，由直轄市、縣（市）主管機關
處新臺幣3,000元以上15,000元以下罰鍰，並得令其限期改
善或履行義務、職務；屆期不改善或不履行者，得連續處罰
：區分所有權人會議召集人、起造人或臨時召集人違反第
25條或第28條所定之召集義務者。住戶違反第16條第1項
或第4項規定者。區分所有權人或住戶違反第6條規定，主
管機關受理住戶、管理負責人或管理委員會之請求，經通知
限期改善，屆期不改善者；區分所有權人會議召集人、臨時
召集人、起造人、建築業者、區分所有權人、住戶、管理負
責人、主任委員或管理委員有第47條、第48條或第49條各款
所定情事之一時，他區分所有權人、利害關係人、管理負責
人或管理委員會得列舉事實及提出證據，報直轄市、縣（市
）主管機關處理，公寓大廈管理條例第10條第2項、第6條第
1項第2款、第2項、第3項、第47條、第59條分別定有明文。
是以，住戶依法可請求進入樓上抓漏或修理漏水之管線，該
漏水住戶亦可請求進入隔壁住戶抓漏、修理漏水之水管，樓
上或隔壁住戶不得拒絕，若樓上或隔壁住戶拒絕進入時，依
法即得請求主管機關或訴請法院為必要之處置。
㈢復按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責
任；因侵權行為所生之損害賠償請求權，自請求權人知有損
害及賠償義務人時起，2年間不行使而消滅。自有侵權行為
時起，逾10年者亦同，民法第184條第1項前段、第197條第1
項分別定有明文。侵權行為，其要件有「須有加害行為、須
侵害他人權利、侵權人須有責任能力、需發生損害、行為人
需具備有故意或過失及侵權行為與損害之結果間具備有因果
關係之存在」，且損害賠償之範圍原則上係以所受損害及損
失利益為限，其賠償之方法係以回復原狀為主，輔以金錢賠
償，民法第213至216條亦定有明文。原告主張6樓住戶即被
告因過失造成其浴室漏水，致其財產權受有損害，且侵權之
行為與損害結果之發生間具有相當因果關係之存在，惟原告
主張因漏水而無法出租造成經濟上之損失，被告認此純粹經
濟上之損失部分，實務及通說認為並非民法第184條第1項前
段所保護之列，應係為同項後段所保護之範圍；對於漏水之
侵權行為與無法出租造成之租金損失部分，其之間未具有相
當因果關係。況原告主張侵權之事實係發生於00年0月，當
時原告係有催告被告改善漏水之情形，惟改善後仍有漏水之
情形，原告並無請求被告賠償，是原告之請求業已罹於時效
。
㈣漏水問題產生時，係原告自行判斷，告知被告浴室浴缸破損
導致漏水，並要求被告自行修繕拆除浴缸，惟當時原告無意
共同修繕，未與其達成修繕費用平均分攤之方案，此事即未
解決，況原告居住之5樓之9，僅係原告臨時居所，其並無長
期居住，原告就漏水事件皆以口頭要求被告自行修繕，並不
積極處理漏水問題，然被告體諒原告漏水之苦，遂自行負擔
費用將浴室浴缸拆除，重新鋪設防水地磚，並無原告所認被
告無意修繕之情形。又被告於3年前已將浴室之浴缸拆除，
重新鋪設防水地磚，此期間原告並未告知其房屋是否還有漏
水之問題，被告遂認此問題業已解決，然至98年10月原告陪
同主委反應其房屋仍有漏水之情形，被告始知漏水問題並未
解決。另原告主張房屋因漏水致無法使用收益，致受有相當
於租金之損害，惟經被告詢問大樓管理員，原告從未出租房
屋或張貼出租訊息，亦無房客前來看過房子，且自94年迄今
，原告仍持續回來居住，況房屋出租後若有漏水情形，承租
人即可向出租人要求解決或減價，根本不構成無法出租之理
由，是原告要求被告負擔57個月之房租，顯不合理。
㈤為此聲明：⒈駁回原告之訴及其假執行之聲請；⒉訴訟費用
由原告負擔；⒊如受不利之判決，願提供擔保請准宣告免為
假執行。
四、本院得心證之理由：
㈠原告主張其所有5樓之9房屋與被告所有6樓之9房屋係上下層
關係，且均係黎明楓情管理委員會之區分所有權人，而被告
所有6樓之9房屋之浴室地板或浴缸於排放水時，致原告5樓
之9房屋天花板滴水等情，業經本院勘驗現場，並製有勘驗
筆錄1份在卷可參（本院卷第34-43頁），並為被告所不爭執
，堪信原告此部分主張為真實。是本件所需審究者，乃原告
請求被告給付修復費用及租金損失有無理由？金額為何？茲
分述如下：
⒈按專有部分之共同壁及樓地板或其內之管線，其維修費用
由該共同壁雙方或樓地板上下方之區分所有權人共同負擔
；但修繕費係因可歸責於區分所有權人之事由所致者，由
該區分所有權人負擔，公寓大廈管理條例第12條定有明文
。經查：
⑴而系爭6樓之9房屋衛浴間下方之系爭5樓之9房屋發生水
害侵蝕現象之形成原因，經本院囑託台灣省土木技師公
會鑑定結果以：系爭5樓之9房屋牆壁、天花板及傢俱油
漆剝落、留有水痕及結晶狀態之原因，經由鑑定技師現
場會勘之結果加以研判，其主要原因應為系爭5樓之9房
屋樓上房屋漏水所致，至於其成因是防水材施工不良抑
或是防水材料老化所造成目前無法得知。依現場實測之
現象來觀察其原因與浴室防水不良之關聯性較大，因給
水管或排水管線滲漏造成系爭房屋滲漏之可能性較小等
語。此有台灣省土木技師公會100年4月25日（100）省
土技字第1673號鑑定報告書在卷足憑。
⑵此外，兩造所有區分所有建物建築完成日期為83年11月
17日，原告於86年10月4日因買賣取得5樓之9房屋所有
權、被告於同年月3日因買賣取得所有6樓之9房屋，有
建物登記謄本2份在卷可稽（99年度 司南 簡調第451號卷
第6頁、第8頁），原告既於被告買受系爭6樓之9房屋之
翌日後，即買受其所有系爭5樓之9房屋，則原告對於系
爭6樓之9房屋衛浴間下方之系爭5樓之9房屋發生水害侵
蝕現象，實無未能於買受後之相當期間內發現之理；另
據原告提出98年10月13日致黎明楓情管理委員會之存證
信函自述多年前即向黎明楓情管理委員會反應上開漏水
問題等情，有存證信函1份附卷可查（99年度司南簡調
第451號卷），本院審酌上開事證，認兩造買受上開建
物之日期距建築完成日期僅約莫3年，而原告買受系爭
6樓之9房屋後，應已於相當期間內發現該屋天花板漏水
之情形，故認台灣省土木技師公會「依現場實測之現象
來觀察鑑定漏水與浴室防水不良關聯性較大」之鑑定結
果為可採，系爭5樓之9房屋天花板發生水害侵蝕現象，
既係肇因於施工品質不佳的因素，則上開水害侵蝕之形
成原因，尚難認係因可歸責於被告之事由所致，故依前
揭規定，被告即應與原告共同負擔該維修費用。
⑶系爭6樓之9房屋衛浴間下方之系爭5樓之9房屋發生水害
侵蝕現象，經本院囑託台灣省土木技師公會鑑定結果，
：建議之防水工程施作方式為將6樓之9之兩間浴室地磚
及牆壁打除（地磚全部、壁磚則施作高度為自地面起
1m），施作防水後將打除處之磁磚重新貼合。其所需費
用經鑑估為新臺幣47,880元，修復系爭5樓之9房屋房屋
牆壁、天花板等油漆剝落、留有水痕等恢復原狀所需費
用經鑑估為新臺幣19,479元，總計67,359元等情，有台
灣省土木技師公會100年4月25日（100）省土技字第167
3號鑑定報告書在卷足憑。因之，原告請求被告應給付
上開維修費用之二分之一，要屬有據。至逾上開維修費
用二分之一部分之請求，即難准許。
⒉按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償
責任，民法第184條第1項前段定有明文。上開規定之侵
權行為客體，為既存法律體系所明認之「權利」，如係
經濟利益可能有所減損，自難謂係侵害權利（參照93年
台上字第2453號判決）。經查：
⑴原告於提起本件訴訟前及本件訴訟期間，兩造對系爭5
樓之9房屋天花板受水害侵蝕現象之成因及其解決方法
，雖未能達成共識而迭起爭議，此有原告提出之存證
信函及歷次所提書狀在卷可稽，惟參酌系爭5樓之9房
屋天花板水害侵蝕現象，既係肇因於系爭6樓之9衛浴
間樓板防水工程之施工不盡完善之因素，縱認被告於
前揭期間未積極主動配合原告進行避免漏水產生之維
護及修繕工程，亦難與房屋所有人或使用人對房屋之
設置或使用有不當行為之情形為等同評價。
⑵又原告得否出租系爭5樓之9房屋，與該房屋天花板有
水害侵蝕現象間，尚不足認有相當因果關係存在，況
租金收入乃屬經濟利益，依據上開最高法院判決之意
旨，既非屬民法第184條第1項前段所謂之權利，從而
原告主張系爭5樓之9房屋因天花板滲水問題而無法出
租，致其受有無租金收入之經濟上損失云云，要難遽
採。準此，原告依侵權行為之法律關係，請求被告賠
償原告之經濟損失377,641元，難謂有據。
㈡從而，原告請求被告給付依台灣省土木技師公會鑑定建議之
防水工程施作方式：將6樓之9之兩間浴室地磚及牆壁打除（
地磚全部、壁磚則施作高度為自地面起1m），施作防水後將
打除處之磁磚重新貼合；修復系爭5樓之9房屋房屋牆壁、天
花板等油漆剝落、留有水痕等回復原狀工程，所需費用經鑑
估總計67,359元，於上開費用二分之一即33,680元（元以下
四捨五入），及自起訴狀繕本送達翌日起即99年4月9日起至
清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，為有理由，應
予准許。至原告逾此所為之請求，為無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，於判決
結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
六、本件訴訟費用包括裁判費5,400元及鑑定費65,000元費用，
合計70,400元。爰依原告勝訴部分計算上該費用之比例，定
兩造應負擔之訴訟費用如主文第3項所示。又原告勝訴部分
係本於財產權之訴訟，係就民事訴訟法第427條第1項訴訟適
用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3
款規定，應依職權宣告假執行；並依同法第392條第2項、第
3項規定，依職權宣告被告如預供擔保後，得免為假執行。
七、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民
事訴訟法第436條第2項、第389第1項第3款、第392條第2項
、第3項、第78條、第79條，判決如主文
中華民國100年6月22日
臺灣臺南地方法院臺南簡易庭
法官黃莉莉
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，
應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國100年6月23日
書記官王慧萍