臺灣高雄地方法院民事簡易判決 109年度雄簡字第560號
原 告 趙延楷 (勿由管理員代收)
被 告 大博爵管理委員會
法定代理人 廖芹生
訴訟代理人 羅先正
上列當事人間排除侵害事件，本院於民國109年8月13日言詞辯論
終結，判決如下：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
㈠原告為門牌號碼高雄市○○區○○路○○○巷○○號5樓即大博
爵社區公寓大廈區分所有權人，被告則為該大廈管理委員會
，被告前訴請原告等人拆除安裝於室外之冷氣機，經本院
106年雄簡字第2146號及107年簡上字第217號判決原告應
拆除確定，107年簡上字第217號判決陳述：該條例(公寓
大廈管理條例，下稱公寓條例)實施後住戶之違規行為，受
公寓條例相關規定拘束，本社區住戶在購房屋簽約時，買賣
合約第21條即引用公寓條例，就住戶對外牆及共同使用部分
明確作使用上規範；至於本社區住戶生活公約係於89年5月
7日另提社區第一屆第二次住戶大會增訂之條文，採社區規
約具有「一致性、公平性及溯及既往」之效果為判決，被告
亦有相同違法侵權情事，原告自得依侵權行為規定起訴請求
排除侵害(卷第105頁筆錄)。
㈡１07年簡上字第217號判決亦說明，大廈規約第16條說明「
為維修社區內外之景觀，不得於住戶室外裝置冷氣或其他突
出物、懸掛招牌或張貼任何形式之廣告或海報」；第38條約
定「基於一致性與公平性之考量，本公約溯及既往」，並說
明溯及既往係重申繼受社區大廈區分所有權人者，均應遵守
維護社區建物外牆之景觀不得有任何破壞、標設置及影響視
覺之行為規範。
㈢依被告自述對於大樓外牆及共同使用部分，合有明確使用規
範，不得有任何破壞之情形，現又說明其安裝於大樓外牆之
冷氣，未占用專有區域故未有違法情事，實屬自相矛盾說法
，令人難以接受。被告所提20屆區分所有權人會議紀錄出席
戶數137戶，同意戶僅55戶明顯違反規約規定，依規約第
19條第2項應為無效(卷第91頁)。
㈣管委會是無給職服務社區的住戶，但近年來遭有心人操控未
按社區規約行事致傷害住戶權益，本來社區外牆就是不能外
掛冷氣機，依證物1證明包含被告、b棟、c棟、d棟、f
棟都有類似情形存在，但管委會沒有按照規約一起處理，僅
針對g棟處理；針對g棟冷氣違規外掛，管委會107年2月
7日邀請g棟住戶出來協調，被告可以主張原告侵權，為何
原告不能主張被告侵權。被告說原告沒有提供可新裝設的位
置，當時g棟住戶也請求管委會告知移機位置，管委會也不
告知就直接提告。另證物2，當時現任被告法代也有明確提
案說明，原告這樣的外掛行為是破壞整體住戶的權益，被告
的行為也同樣是破壞其他住戶的權益。另區分所有權人會議
提案表決可以保留的部分，根本沒有按照規約可以通過表決
的門檻，管委會也硬說通過，所以原告提起無效之訴，法官
才會幫忙和解，被告也承認會議確實有瑕疪(卷第191頁筆
錄)。市政府有發函給原告說，原告的冷氣不受規約拘束所
以不用拆，所以被告才向法院提告判決原告要拆，如果市政
府叫原告要拆原告早就拆了(卷第191頁背面筆錄)。
㈤被告雖有於109年8月7日重新開區分所有權人會議並經通
過不用拆除，但規約第19條有說明，管委會決議內容與區分
所有權人會議決議或規約牴觸的無效，所以規約24條及附件
生活公約第16條很清楚均有約定，不得在室外外掛冷氣等物
，規約母法，所以區分所有權人會議的提案不得與規約違反
。如果區分所有權人會議提案可以推翻母法，那就不用有規
約了(卷第289頁筆錄)。
聲明：被告應將設置於大樓建物公用外牆如原告證物三照片
所示冷氣室外機四台(含支架)拆除(卷第29頁、第
289頁背面筆錄)。
二、被告則以：
㈠原告所指冷氣機係指一樓管委會聯誼廳冷氣室外機，係健身
廳冷氣室外機三台及地下一樓管委會中控室冷氣室外機一台
(下合稱系爭冷氣室外機)，冷氣裝設位置均為共用部分，
未占用專有部分，且屬建設公司原始設計安裝並已使用多年
；建商點交時即有此等冷氣室外機裝置。管委員僅係受住委
任代全體住戶為管理維護，如遭拆除係全體住戶之損失(卷
第185頁背面)。
㈡系爭冷氣室外機裝置位置均為大樓公共區域，依公寓條例第
56條第3項規定係公設之一部，為全體住戶所有共同使用，
非被告財產。區分所有產權為個人所有，故規定其冷氣不得
設置於非其專屬區域；而系爭冷氣室外機裝置於公用區域如
未影響消防及安全性設置應屬合情合理，否則公設冷氣無安
裝空間，且系爭冷氣室外機係全體住戶健身娛樂活動與保全
人員值勤需要，拆除將影響全體住戶權益甚鉅。
㈢高雄市工務局108年7月29日函囑有民眾反映大樓外牆設置
冷氣室外機等涉及違規設置，被告以108年8月20日以函復
被告違規項目非關消防及安全性設置經住戶大會同意逕向區
公所報備保留設置，工務局於108年9月2日函復已知悉(
卷第205-207頁)；就被告區分所有權人會議決議人數不足
之瑕疵，被告已於109年8月7日下午7時30分再次召開大
博爵社區109年第20屆區分所有權人會議，出席人數142人
，決議時會場人數128人，合於公寓條例第31條及大博爵社
區規約第14條決議人數，就系爭冷氣室外機部分已表決係屬
建設公司原始設計予以保留，同意票107票，已補正108年
會議決議程序瑕疵(卷第313-321頁)。
聲明：原告之訴駁回。
三、本院的判斷：
㈠按公寓大廈管理委員會，係指為執行區分所有權人會議決議
事項及公寓大廈管理維護工作，由區分所有權人選任住戶若
干人為管理委員所設立之組織；有關公寓大廈、基地或附屬
設施之管理使用及其他住戶間相互關係，除法令另有規定外
，得以規約定之；公寓大廈共用部分、約定共用部分之修繕
、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之；公寓大廈
共有及共用部分之清潔、維護、修繕及一般改良，其他依本
條例或規約所定事項，均為管理委員會之職務，公寓大廈管
理條例第3條第9款、第23條第1項、第10條第2項前段及
第36條第2款、第13款，分別定有明文。另大博爵社區規約
第7條規定「本社區設置管理委員會為住戶大會之執行機關
，負責執行住戶大會之決議事項。」、第23條規定管理委員
會之職責包括共有及共用設備之點收、保管、清潔、維護、
修繕及一般改良等共8項職務，有大樓規約可參(卷第111
-129頁)。系爭冷氣室外機係大樓一樓管委會聯誼廳冷氣室
外機三台供大樓健身廳使用，另地下一樓管委會中控室冷氣
室外機一台，係保全警衛室使用之事實，經被告陳明，原告
亦未為爭執，系爭冷氣室外機為大樓社區共用部分，由社區
全體住戶共同使用，依上開說明，應為被告所管理及維護。
被告自身雖非係系爭冷氣室外機之所有權人或事實上處分權
人，就應否拆除之爭執雖非權利義務主體，然原告依公寓大
廈管理條例第38條第1項規定及訴訟擔當法理，以非區分所
有權人之被告管理委員會為對象提起本件訴訟，尚無不可。
是被告有當事人能力，且於本件訴訟應具有代表全體區分所
有權人應訴之訴訟實施權，而為本件訴訟適格之當事人，先
為說明。
㈡再者，因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償
責任，致生損害於他人者，負賠償責任。民法第184條定有
明文。而侵權行為之成立，須行為人因故意過失不法侵害他
人權利，亦即行為人須具備歸責性、違法性，並不法行為與
損害間有因果關係，始能成立，且主張侵權行為損害賠償請
求權之人，對於侵權行為之成立要件應負舉證責任（最高法
院100年度台上字第328號判決意旨參照）。而民事訴訟如
係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不
能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事
實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之
請求（最高法院74年度台上字第913號判決意旨參照）。
㈢查系爭冷氣室外機為大博爵社區大廈區分所有權人所共有，
被告為大樓管理委員會，本應基於區分所有權人會議之決議
或規約約定或依管委會職權，管理維護系爭冷氣室外機，且
被告抗辯系爭冷氣室外機係建商原始起造即已安裝設置，並
經被告法定代理人到庭證稱其為第一屆委員，當初建商點交
時就有系爭冷氣室外機，只是點交明細僅列載主建物部分，
未詳列附屬設備(卷第105頁背面)，足認被告僅係依大樓
全體區分所有權人之委任，負責管理維護系爭冷氣室外機，
已難認為被告所為有何不法之侵權行為事實。
㈣況被告大樓已於109年8月7日下午7時30分再次召開大博
爵社區109年第20屆區分所有權人會議，就系爭冷氣室外機
部分已表決決議認定係屬建設公司原始設計予以保留，並經
在場107票同意通過之事實，亦有被告所提該日區分所有權
人會議記錄可參(卷第317-319頁)，原告亦未爭執該日會
議通過不用拆除之事實(卷第289頁筆錄)，則依上開公寓
條例規定及大樓規約所定被告管理委員會之職務範圍，被告
依全體區分所有權人會議多數決議繼續保留及管理維護系爭
冷氣室外機而不予拆除，亦不能認為有何故意或過失之侵權
行為或有何故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人，或
有違反保護他人之法律之侵權行為，原告主張並無理由。
㈤原告並未舉證證明被告有何侵權行為事實，依民法侵權行為
法律關係，請求被告拆除系爭冷氣室外機，即無理由而不應
准許。
㈥原告雖以本院106年雄簡字第2146號及107年簡上字第217
號判決理由，主張被告亦有相同情形自應拆除系爭冷氣室外
機，惟原告係區分所有權人、被告為大樓管理委員會，原告
本應裝設在其專有部分，與被告係管理委員會其職務主要在
執行全體區分所有權人區分所有權會議決議事項及依法令或
規約所定管理委員會之職務，兩者並不相同，原告主張並無
理由。另原告主張規約為母法，區分所有權人會議決議不得
與之抵觸，惟依公寓條例第3條第12項規定規約本為公寓大
廈區分所有權人為增進共同利益，確保良好生活環境，經區
分所有權人會議決議之共同遵守事項，規約並非母法，原告
主張亦無理由。
四、綜上所述，原告依侵權行為之法律關係請求被告應將設置於
大樓建物公用外牆如原告證物三照片所示冷氣室外機四台(
含支架)拆除，為無理由而應予駁回。
五、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘主張、陳述並所提證
據，經審酌認均與本件之判決結果不生影響，爰不再一一論
述，附此說明。
六、結論：本件原告之訴無理由。因此判決如主文。本件原告敗
訴，訴訟費用應由原告負擔。
中華民國109年9月1日
高雄簡易庭法官林玉心
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國109年9月1日
書記官李月君