臺灣臺中地方法院臺中簡易庭民事判決
111年度中簡字第2399號
原告群鷹開發不動產店
法定代理人 林保密
訴訟代理人 陳怡婷 律師
被告 王仕政
上列當事人間請求給付居間報酬事件，經本院於民國112年2月17日言詞辯論終結，判決如下：
主文
一、被告應給付原告新臺幣170,000元，及自民國111年3月19日起至清償日止，按年息5％計算之利息。
二、訴訟費用由被告負擔。
三、本判決得假執行。但被告如以新臺幣170,000元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：
㈠被告於民國110年8月29日由原告僱傭之業務 邱湙鈞 、 王芸蓁 媒合成交座落於臺中市○○區○○○街00號4樓之房屋（下稱系爭房屋），被告因此與賣方即訴外人 張家瑞 簽立不動產買賣契約書，買賣總價為新臺幣（下同）850萬元。約定仲介報酬為買賣總價之2％即17萬元，被告並於同日簽署買方服務報酬收取確認單（下稱系爭契約；卷27頁），嗣系爭房屋順利於110年10月29日完成交屋，然被告至今仍未給付服務報酬，屢經催討無果，爰依系爭契約、民法第568條之規定提起本件訴訟，請求被告依約給付報酬。
㈡對被告抗辯之陳述：購屋屬個人行為，被告得與銀行貸款之成數，與被告自身之信用條件有關，此由銀行判斷，非原告所得干涉。且房市交易上所稱之重要訊息，係與房屋本身之瑕疵有關，諸如：房屋相關文件是否為真正、是否為凶宅、牆壁龜裂程度等，而不包括與銀行貸款之成數、標的物件前次之交易時間、前次交易價格，是原告並未違反居間人之報告義務、調查義務，被告不得以此拒絕給付報酬。
㈢並聲明：①被告應給付原告170,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。②原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
㈠就系爭不動產之買賣確實有成立，然其過程中原告有諸多隱瞞與欺騙。被告於110年8月29日已告知業務邱湙鈞與王芸蓁自備款只有2成約200萬元，而原告業務邱湙鈞稱銀行可貸款成數為8成，後110年8月30日簽約時當場詢問需加註條件「銀行貸款不足8成，無條件解約」時，代書 許竣翔 強調若因買方個人信用問題造成貸款不足對賣方不公平，並以可購買房貸保險或信貸等項目增加貸款成數等語遊說被告，在此期間原告公司另一業務又在旁頻頻詢問「有什麼問題」造成被告心理壓力，因已付斡旋金怕無法拿回只能簽約。簽約後，至多間銀行詢問貸款時，經銀行告知系爭房屋曾於110年3月買賣而屬於短期交易物件，故僅能貸款當時成交價格650萬元之8成，然此節會嚴重影響買方即被告之購買意願，原告竟未先查明告知，顯然已違反不動產經紀業管理條例第23條、第24之2條第3項之規定。且原告未如實告知系爭房屋屬短期交易一節，致使被告籌措不足之金額已造成心理壓力與身體負擔，後向對原告提出減少仲介費，原告亦不願意，並堅持提起訴訟，其間以透過消費者基金會向原告提出和解申請，原告均不願意出席與處理。
㈡本件簽約時代書許竣翔所強調貸款成數係因個人信用所導致，使被告錯誤認知個人信用沒問題即可貸款8成，而妥協不加註條件「若銀行貸款不足8成，無條件解約」，原告業務在旁也未告知房屋短期交易會造成貸款不足之事實，其行為實已符合不作為詐欺之要件，亦不符合民法第567條、第571條所訂居間人應履行之報告義務、調查義務且違反居間人應負之誠實告知義務，顯然未盡其善良管理人之注意義務處理事務，依民法第571條之規定自不得請求給付報酬。
㈢並聲明：①原告之訴駁回。②如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、得心證之理由
㈠原告主張被告於110年8月29日由原告僱傭之業務邱湙鈞、王芸蓁媒合成交系爭房屋，與賣方即訴外人張家瑞簽立不動產買賣契約書，買賣總價為850萬元，並同日與原告約定仲介報酬為買賣總價之2％即17萬元，嗣系爭房屋於110年10月29日完成交屋，然被告至今仍未給付服務報酬之事實，業據其提出與其所述相符之不動產買賣契約書、買方服務報酬收取確認單、台中南屯郵局第000437號存證信函、台中南屯路郵局第0000000號存證信函、時價登錄明細、買賣價金履約保證申請書等件為憑，而被告對原告主張之事實亦不爭執，是堪信原告主張之事實為真實。惟就原告主張被告依系爭契約之約定及民法第568條之規定有給付服務報酬17萬元之義務乙節，則為被告所否認，並以上開情詞置辯。
㈡按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約，民法第565條定有明文。次按居間人於契約因其媒介而成立時，即得請求報酬，其後契約因故解除，於其所得報酬並無影響（最高法院49年台上字第1646號判例意旨參照）。經查，原告主張被告於110年8月29日由原告僱傭之業務邱湙鈞、王芸蓁媒合成交系爭房屋，與賣方即訴外人張家瑞簽立不動產買賣契約書，買賣總價為850萬元，並同日與原告約定仲介報酬為買賣總價之2％即17萬元，嗣系爭房屋於110年10月29日完成交屋之事實，業據認定如上，故買賣契約於110年8月29日因原告之媒介而成立，原告自得依民法第568條及系爭確認單之法律關係，請求被告給付約定之居間報酬即17萬元。
㈢被告雖辯稱本件簽約時代書許竣翔所強調貸款成數係因個人信用所導致，使被告錯誤認知個人信用沒問題即可貸款8成，而妥協不加註條件「若銀行貸款不足8成，無條件解約」，原告業務在旁也未告知房屋短期交易會造成貸款不足之事實，其行為實已符合不作為詐欺之要件，亦不符合民法第567條、第571條所訂居間人應履行之報告義務、調查義務且違反居間人應負之誠實告知義務，顯然未盡其善良管理人之注意義務處理事務，依民法第571條之規定自不得請求給付報酬等語。然查，證人即原告之母親 張秋時 於本院言詞辯論時結證稱：「（你們有跟原告提說貸款不足八成的話要無條件解約？）我兒子有說要簽一個買賣不成立，但是代書說這樣對賣方不公平。所以，原告並沒有同意。我們以為是我們的問題。到銀行的時候才知道是政府的規定不能夠貸款到八成，但是原告當初都不說」、「（既然代書有先跟你說沒有辦法貸款到八成，為何你會繼續委託原告仲介？）我們不知道那個代書可以換人，我們不懂。我就相信原告她們。代書說是個人因素的問題，對賣方不公平，意思就是我們買方的問題，因為代書要站在中立」、「（這個保證八成如果做不到就可以解約，這件事情你們有要求原告寫在契約上嗎？）原告沒有同意，他們說這樣對賣方不公平」、「（這個房子目前交屋了嗎？）現在已經交屋了」等語；證人即被告之店長 吳富蘭 則結證稱：「（本件原告和被告之間的仲介服務是由你負責？）不是，我是負責洽談案子，因為我是店長，負責買賣價格有落差時，我會到現場，本件案子負責人目前仍在職。當下簽約時，他們有提到這個問題，因為銀行不是我們開的，所以我有向被告解釋，而且連代書當場也有跟被告說明，這跟個人因素有關，簽約之前都有說明，所以銀行貸款條件和原告條件都有關係」、「（在一般買賣實務上，有無因為賣方交易時間過短，而導致買方貸款成數降低？）會有這個可能，但是銀行貸款的因素主要來自貸款人個人貸款條件及其是否能夠負擔為主要考量因子」、「（被告問：我們當天有說你們業務說可以貸款到八成，我們是否有說過這句話？）當初我們有跟你說屋主不同意。不可能，我們所有的業務，我們都有教育不可以這樣說，如果確實這樣說，我們一定會在合約書上面註明」等語。證人張秋時、吳富蘭均證稱被告在簽約前，有經過代書告知貸款成數，並沒有辦法保證到八成，原告並拒絕將貸款八成列入契約條件，原告仍然簽訂系爭不動產買賣契約書及買方服務報酬收取確認單，是縱如被告所言，原告之仲介人員曾提及可貸款八成一節屬實，然在被告簽訂系爭不動產買賣契約書及買方服務報酬收取確認單前，已經由代書告知無法保證貸款八成，被告仍然簽訂系爭不動產買賣契約書及買方服務報酬收取確認單，並於嗣後完成系爭房屋之買賣。而一般不動產買賣關於買方可得貸款之成數，取決之因素頗多，且原告亦未同意於契約條款中記載貸款不足八成即解約之要件，被告嗣後又已完成系爭房屋之交易且入住，堪認原告並未違反對被告即委託人之義務。故被告抗辯：原告未盡居間人應履行之報告義務、調查義務且違反居間人應負之誠實告知義務，顯然未盡其善良管理人之注意義務處理事務，違反對委託人即被告之義務，依民法第571條規定，不得向被告請求居間報酬云云，應屬無據。而原告既已完成居間，原告依系爭契約、民法第568條之規定提起本件訴訟，請求被告依約給付報酬，自屬有據。
㈣末按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任；給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力，民法第229條第1項、第2項分別定有明文。又按遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第233條第1項、第203條亦分別明定。查原告對被告之債權，核屬無確定期限之給付，既經原告提起本件民事訴訟，且起訴狀繕本於111年3月18日合法送達被告（送達證書見本院卷第53、55頁），則原告請求被告自起訴狀繕本送達被告之翌日即111年3月19日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之遲延利息，核無不合，應予准許。
四、綜上所述，原告依系爭契約、民法第568條之規定，請求被告給付170,000元，及自111年3月19日起，至清償日止，按年息5％計算之利息，為有理由，應予准許。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所舉證據，經審酌結果，與本件判決結論均無影響，爰不一一論述，附此敘明。
六、本件原告勝訴部分，係就民事訴訟法第427條第1項訴訟適用簡易程序為被告敗訴之判決，爰依民事訴訟法第389條第1項第3款規定，依職權宣告假執行。原告雖 陳明 請准宣告假執行，不過係促使本院發動職權為假執行之宣告，本院就原告此部分聲請無庸為准駁之諭知。又被告陳明願供擔保免為假執行，經核並無不合，爰酌定相當擔保金額宣告之。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 112 年 3 月 24 日
臺灣臺中地方法院臺中簡易庭
法 官 張清洲
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，
應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 3 月 24 日
書記官陳慧津