裁判字號：臺灣宜蘭地方法院111年重訴字第76號民事判決
裁判日期：民國113年06月11日
裁判案由：分割共有物
臺灣宜蘭地方法院民事判決111年度重訴字第76號原告 吳國華 訴訟代理人 王清白 律師
吳光群 律師被告 吳嘉玲 訴訟代理人 吳明哲 受告知人宜蘭縣礁溪鄉農會(即抵押權人)法定代理人 李明鴻 上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國113年5月27日言詞辯論終結，判決如下：
主文
一、兩造共有坐落宜蘭縣○○鄉○○○段000地號土地(下稱系爭土地)，依後列方式分割：㈠、如附圖一編號Ba部分面積241.57平方公尺分歸被告所有。㈡、如附圖一編號a1部分面積676.33平方公尺歸原告所有。㈢、如附圖一編號a2部分面積92.33平方公尺分歸兩造以權利範圍原告5/6、被告1/6比例保持共有。㈣、被告應補償原告新臺幣(下同)346萬3,825元。
二、被告應就宜蘭縣○○鄉○○○○00○○○○○○00000號使用執照所套繪之宜蘭縣○○鄉○○○段000地號土地，依前項聲明辦理法定空地分割並解除系爭土地套繪之建築管制。
三、訴訟費用24萬2,670元由被告負擔1/6即4萬445元，並應自本判決確定之翌日起至清償日止加給按週年利率5%計算之利息；餘由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：本件原告起訴時以民法第823條、第824條規定請求原物分割系爭土地。嗣原告於本院審理時，追加依民法第767條規定主張被告應就宜籣縣礁溪鄉公所就被告所有房屋所核發79年建局礁字第13371號使用執照所套繪之系爭土地法定空地，以使原告分得部部分土地得解除系爭土地上原有之建築管制。核所追加請求事項與原起訴之基礎事實同一，且所提出之證據均可予以援用，由本院於同一程序審理判斷以解決紛爭，合於民事訴訟法第255條第1項第2款規定，應認為合法。
貳、實體部分：
一、原告起訴主張：系爭土地為兩造共有，各共有人權利範圍為原告5/6、被告1/6。系爭土地並無因物之使用目的不能分割情形，兩造亦無以契約訂有不分割之期限；但就共有物分割方法兩造遲無法達成協議，爰依民法第823條第1項、第824條規定，請求以原物分割方式。原告主張分割方法以附圖一編號Ba部分土地面積241.57平方公尺，已符合被告所有礁溪鄉玉光一段41建號建物(下稱系爭房屋)應保留最小基地面積，由原告取得附圖一編號a1部分面積676.33平方公尺，另建築退縮地即附圖一編號a2部分土地面積92.33平方公尺，由兩造按原應有部分維持共有，不僅公平，也可減少被告應找補之金額，並依内政部實價登錄網站宜蘭縣礁溪鄉玉光一段與系爭土地相同使用地類別之甲種建築用地，其中563-2地號土地於111年1月5日以每坪12萬3,537元成交，另1055地號土地於111年9月6日以每坪13萬4,982元成交，取其平均為每坪12萬9,260元，換算每平方公尺3萬9,101元，被告應找補原告346萬3,825元。再者，坐落系爭土地上被告所有系爭房屋之使用執照申請書，係以系爭土地全部面積扣除道路退縮地及建蔽率60%後，剩餘全部之390.70平方公尺作為法定空地，縱原告分割取得系爭土地附圖一編號al之部分，倘未能解除法定空地建築限制，將無法再進行建築使用，爰依民法第767條第1項中段請求除去法定空地之建築管制限制，俾就系爭土地於分割後得為完整經濟上使用。並聲明：如主文所示。
二、被告答辯聲明請求原告之訴駁回。答辯意旨：不同意原告主張的分割方案。且原告是非法取得系爭土地應有部分，從我的祖父那代三兄弟，持分各三分之一，最小的叔公精神上有問題，原告想辦法偷拿伊祖父的也就是老大的印章去辦理繼承登記給老二，即原告的親生父親，過給老二後，原告給伊祖父做乾兒子，又來分伊祖父這一份，老二的大兒子也有精神狀況的問題，原告把他這個哥哥也關在療養院，原告是監護人，再以他親生兒子，去給原告的親生父親也就是祖父的二弟做兒子。故原告主張分割土地並不合法。
三、本院之判斷：
㈠、本件原告主張系爭土地為兩造共有，原告之應有部分5/6、被告應有部分1/6乙節，有系爭土地之登記謄本為證(見本院卷第47至49頁)，自足認為真實。
㈡、按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物；但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限，民法第823條第1項定有明文。查本件系爭土地並無因物之使用目的不能分割或約定不分割之情事，而兩造就本件共有物分割事宜，前經本院111年度調字第37號行調解程序因無法達成分割協議；於訴訟程序進行時被告仍不同意原告主張之分割方案，則原告依首揭法律規定，請求判決分割系爭共有物，即屬有據。至於被告訴訟代理人於最後言詞辯論期日始提出原告取得系爭土地所有權應有部分過程不合法云云之抗辯，未提出任何證據供本院參酌，顯有延滯訴訟情事，本院認不可採。況不動產物權經登記者，推定登記權利人適法有此權利，民法第759條之1定有明文。本法所為之登記，有絕對效力，土地法第43條亦有明文。查系爭土地登記謄本登記顯示為兩造共有人，原告權利範圍5/6、被告權利範圍1/6，則本件兩造分割共有物事件之權利狀態，自應依此審判。被告所辯並無理由。
㈢、系爭土地分割方法之酌定：
１、按共有物之分割方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：一、以原物分配於各共有人，但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人；二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人，或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人，民法第824條第2項定有明文。所謂原物分配有困難，係指共有物性質上不能以原物分配或以原物分配有事實上或法律上困難之情形，例如原物性質上無法分割或分割將減損其價值之情形，始得依變賣之方法分配價金，以維護共有物之經濟效益，及兼顧共有人之利益與實質公平。又裁判上定共有物分割之方法，法院有自由裁量權，不受任何人主張之拘束，須斟酌各共有人之利害關係、使用情形、共有物之性質及價值、經濟效用，並符合公平經濟原則，以定其適當分割方法。
２、查據本院現場履勘結果：系爭土地坐落於礁溪鄉瑪僯路民生排水道旁，該排水道經舖有柏油路面，據在場當事人稱均是由此通行至系爭土地，目前通行無問題。系爭土地有瑪僯路42之1號及41號房屋，其中41號房屋在另案遺產分割訴訟中，不在本件標的，兩造均稱本次分割不考慮該屋在內；瑪僯路42之1號房屋即系爭房屋為二層樓RC造建物，北側搭有鐵皮頂棚架等情，製有勘驗筆錄及現場照片(見本院卷第61至71頁)可按，系爭房屋坐落情形並經本院囑託宜蘭縣宜蘭地政事務所指派測量人員實地測量後繪製如附圖二所示之土地複丈成果圖在卷可按。而原告所主張如附圖一分割方案，已據本院先函請宜蘭縣建築師公會鑑定系爭房屋，依照建築基地法定空地分割辦法分割系爭土地，應分割取得最小面積，依建築師公會提出之鑑定報告書(外放)，結論與建議：「㈠按使用執照核算，擬分割礁溪鄉玉光一段41號建物所占土地，其最小面積應為241.57平方公尺，並符合連接建築線、建築物應具獨立出入口等規定，參考附件5-2所示擬分割方案。㈡如考慮分割後土地較為方整便於利用，可參考附件5-3所示擬分割方案，分割後礁溪鄉玉光一段41號建物所占土地面積為266.27平方公尺，或參考宜蘭地政事務所111年5月24日複丈成果圖所測算分割方案，分割後礁溪鄉玉光一段41號建物所占土地面積為267.04平方公尺。㈢根據宜蘭縣政府112年9月23日府建都字第1120167668號建築線指示成果圖，礁溪鄉玉光一段638號土地申請建築時應按建築線退縮土地面積為9
3.09平方公尺，退縮地非有效建築基地，…。」，及113年1月3日113宜縣建師鑑字第0003號補充說明：「㈠依據宜蘭縣政府112年9月23日府建都字第1120167668號建築線指示成果圖所示，礁溪鄉玉光一段638地號土地未來申請建築時應按建築線退縮之退縮地，參見鑑定報告書附件5-2、5-3包括退縮地(1)、退縮地(2)兩部分，該二退縮地已作為既成道路供公眾通行使用，非有效建築基地，因此無建蔽率、容積率等建築使用之權利。㈡按建築線退縮之退縮地(1)、退縮地(2)，得事先於申請建造執照前辦理土地分割，或於取得建造執照後、申請使用執照前辦理土地分割(實際分割退縮地之面積，以建造執照所載之檢討結果為準）；至於退縮地(1)、退縮地(2)土地分割後的所有權屬，得維持目前兩造依其原持分比例共有的狀態，或作其他的土地所有權利變動處分，並不影響土地之分割。」等語。而原告依上開鑑定結果主張如附圖一所示分割方案，係以：編號Ba部分，面積241.57平方公尺，由被告取得；編號a1部分，面積676.33平方公尺，由原告取得；編號a2部分，面積92.33平方公尺並由兩造依原應有比例維持共有，以此方法兩造分割後土地均有適當方式可通行至公路即瑪僯路，而無形成袋地之虞。且由被告分得附圖一編號Ba部分土地部分，已符合坐落其上被告所有系爭房屋應保留最小基地面積；而附圖一編號a2即建築退縮地由兩造案應有部分比例維持共有，亦可減少被告找補之負擔。則本院審酌以上開方法分割，對全體共有人即兩造於土地分割後均能使用無礙，被告系爭房屋得以保留，並可與周邊土地為整體規畫使用，符社會經濟要求之原則，應堪採用。雖如採此方案，被告分割後取得的面積較之原應有部分換算得取得面積多出88.59平方公尺，而此自如由被告以合理價額補償原告減少獲分配土地之價值，即可認不失公平。而經兩造不爭執由内政部實價登錄網站資料顯示，宜蘭縣礁溪鄉玉光一段與系爭土地相同使用地類別之甲種建築用地，其中563-2地號土地於111年1月5日以每坪12萬3,537元成交，另1055地號土地於111年9月6日以每坪13萬4,982元成交，取其平均為每坪12萬9,260元，換算每平方公尺3萬9,101元，以此計算原告應受補貼金額為346萬3,825元(計算式：39,101元/㎡X88.59㎡=3,463,825)。以此為被告應補賠原告之價額，應屬相當。
㈣、原告請求被告應將系爭土地，依主文第一項辦理法定空地分
割並解除土地套繪之建築管制為有理由：按本法所稱建築基地，為供建築物本身所占之地面及其所應留設之法定空地；應留設之法定空地，非依規定不得分割、移轉，並不得重複使用；其分割要件及申請核發程序等事項之辦法，由中央主管建築機關定之，建築法第11條第1項前段、第3項分別定有明文。查系爭房屋為被告所有，系爭房屋領有系爭使用執照，系爭土地有390.7平方公尺套繪為系爭房屋法定空地等節，有宜蘭縣礁溪鄉公所111年9月12日礁鄉工字第1110014762號函檢附之79年12月24日鄉建字第13371號使用執照申請書及竣工圖等相關資料、112年12月26日礁鄉工字第1110104076號函等文件附卷可稽（見本院卷第125至141頁，第173至180頁)，為被告不爭執。則原告於系爭土地得分割取得之土地，已因被告所有之系爭房屋之法定空地而受套繪管制之事實，自堪信為真實。系爭土地因作為被告所有系爭房屋建築基地之法定空地，致原告分割後取得附圖一編號a1部分仍受法定空地套繪管制而無法建築使用，自屬對原告就系爭土地所有權之圓滿行使有所妨礙。查，被告取得附圖一編號Ba部分土地面積為241.57平方公尺，已符合被告所有系爭房屋應保留最小基地面積，有如前述，故被告就其所有系爭房屋於原告分割取得之附圖一編號a1部分，維持法定空地套繪之建築管制，已無必要。從而，原告依民法第767條第1項中段之規定，請求被告應將79年建局礁字第13371號使用執照所套繪之系爭土地，依主文第一項辦理法定空地分割並解除土地套繪之建築管制之聲請，即屬有據，應予准許。
㈤、關於抵押權轉載部分：末按共有人自共有物分割之效力發生時起，取得分得部分之所有權；應有部分有抵押權或質權者，其權利不因共有物之分割而受影響，但有下列情形之一者，其權利移存於抵押人或出質人所分得之部分：①權利人同意分割、②權利人已參加共有物分割訴訟、③權利人經共有人告知訴訟而未參加。民法第824條之1第2項、第3項、第881條第1項、第2項分別定有明文。查本件被告就系爭土地設定抵押權予訴外人宜蘭縣礁溪鄉農會，有系爭土地之登記謄本附卷可稽，本院依原告之聲請對抵押權人宜蘭縣礁溪鄉農會告知本件訴訟，未據抵押權人表明參加訴訟，則依上開規定，系爭抵押權於本件分割共有物判決確定後，即應移存至抵押人即被告分得部分即附圖一編號Ba部分。又民法第824條之1第2項但書各款規定，乃法律明文規定之法定效果，無庸當事人為任何聲明，亦無庸於判決主文內諭知，僅於判決理由中說明為已足。是本院不另於於判決主文為諭知。
四、綜上所述，原告依民法第823條第1項規定，請求判決分割系爭土地如主文第一項所示。又原告依民法第767條規定，請求被告應將系爭土地辦理法定空地分割並解除土地套繪之建築管制，亦有理由，應予准許。並依民事訴訟法第80條之1規定定訴訟費用負擔方法如主文所示。
中華民國113年6月11日
臺灣宜蘭地方法院民事庭
法官張軒豪以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國113年6月11日
書記官林憶蓉第一審訴訟費用138,720元+測量費用11,950元(6,850+5,100)+鑑定費用92,000元(均由原告預墊)=242,670元。