臺灣彰化地方法院北斗簡易庭民事判決 97年度斗簡字第280號
原 告 Ｎ○○
訴訟代理人 林世祿 律師
複代理人 甲○○
被 告 Ｊ○○
宇○○○
Ｋ○○
玄○○
Ｇ○○
丁○○
丙○○
乙○○○
亥○○○
地○○○
戊○○
戌○○○
庚○○
己○○
黃○信
Ｈ○○
Ｉ○○
Ｅ○○
Ｄ○○
天○○
Ｏ○○
子○○
壬○○
癸○○
辛○○
丑○○
蕭俊
卯○○
申○○
未○○
午○○
巳○○
辰○○
上列33人
訴訟代理人 Ｍ○○ 住新竹市○○路○○號4樓之6
被 告 Ｆ○○ 住高雄市○○區○○○路○○○號4樓之1
宙○○ 住高雄縣○○鎮○○里○○路○○○號
Ｃ○○ 住日本國東京都涉谷區幡ケ谷0－00－
0－000 （現應為送達處所不明）
Ｂ○○ 住日本國東都京世田谷區弦卷2－36－9
Ｌ ○ 住日本國東京都杉並區下高井戶三丁目
9番地16號（現應為送達處所不明）
黃 ○ 住日本國東京都涉谷區代タ木0－00－
0－000 （現應為送達處所不明）
山口 グツ子 住日本國東京都杉並區下高井戶三丁目
9番地16號（現應為送達處所不明）
寅○○ 住彰化縣○○鄉○○村○○○路○○○號
上列當事人間請求調整租金事件，本院於民國97年12月18日言詞
辯論終結，判決如下︰
主文
被告承租原告所有坐落彰化縣○○鄉○○段○○○○○號土地全部（
面積457.89平方公尺）、同段1116地號土地全部（面積177.23平
方公尺）之年租金，准自民國98年7月1日起，調整為1110地號土
地每坪新台幣215元，1116地號土地每坪新台幣208元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新台幣6,190元，由被告連帶負擔新台幣1,750元，餘由
原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：坐落彰化縣○○鄉○○段○○○○○號土地（面
積457.89平方公尺）全部，同段1116地號土地（面積177.23
平方公尺）全部，同段1112地號土地（面積13.21平方公尺)
應有部分6912分之6561，及同段1113地號土地(面積24.15平
方公尺）應有部分6912分之6561，為原告買受並於民國81年
5月15日辦畢移轉登記而取得其所有權。該4筆土地前為訴外
人 蕭友聯 所有並出租給訴外人 蕭園 建屋使用，未定租賃期限
，雙方因請求增加租金事件，曾於42年6月20日在台灣高等
法院成立訴訟上和解，約定自42年起每坪年租金新台幣（下
同）１元，於每年7月1日給付，如物價波動時，照物價指數
調整。 嗣蕭園 於43年3月18日死亡，蕭友聯訴請其繼承人蕭
五常、 蕭振茂 、Ａ○○、 蕭昌恆 調整租金，經最高法院52年
度台上字第3753號民事確定判決，准予調整為每坪年租金1.
64元（即1元6角4分)在案。原告輾轉取得該等土地之所有權
，依法上開租賃契約對於原告繼續存在，被告Ｊ○○等41人
則為蕭園之繼承人或再轉繼承人（其中蕭園之長子 蕭五常 嗣
後死亡，因其妻 蕭劉盆 、子Ｍ○○、 蕭興義 、 蕭興禮 、蕭興
智、 蕭興信 、女 蕭貴美 依法拋棄繼承，不列為繼承人），依
繼承關係而共同取得該項租賃權。茲該出租之土地位於彰化
縣社頭鄉火車站附近，且距前次調整租金已逾45年，目前租
金顯然過低等情，依民法第442條之規定，求為准自97年7月
1日起，調整前開土地之年租金為每坪703元（如物價波動時
照物價指數調整）之判決。
二、被告Ｆ○○、宙○○、Ｃ○○、Ｂ○○、Ｌ○、黃○、山口
グツ子、寅○○經合法通知，均未於言詞辯論期日到場，亦
未提出書狀作何聲明或陳述。其餘被告Ｊ○○等33人則以：
上開土地原為訴外人 蕭清標 等11人所共有，非蕭友聯一人所
有，共有地之出租屬共有物之管理行為，應由共有人全體共
同為之，未經其他共有人全體同意，擅將共有土地出租予他
人，對其他共有人不生效力。本件僅由原告一人起訴，於法
不合。原告所提其與Ｍ○○間本院83年度訴字第749號、93
年度訴字第10號等優先承買權事件之歷審判決，以蕭友聯出
租土地與蕭園為依據，乃屬誤判。依日據時期土地登記謄本
即台帳之記載，前揭土地原為 蕭奮 祭祀公業土地，由管理人
蕭光紅 共同管理，至昭和八年變更為共有關係，Ｍ○○等也
是共有人。該土地上房屋為Ｍ○○、蕭興義、蕭振茂、蕭昌
恆、Ａ○○等五人所有或共有，在民國30年底前即已完工，
31年7月起開始課稅，當時Ｍ○○等五人係在自己共有土地
上建築，到39年12月12日土地始遭共有人蕭友聯侵占，而由
其取得所有權，此時Ｍ○○等依法與蕭友聯間成立不定期租
賃關係迄今，蕭園和蕭五常與房屋或繼承無關。原告訴請調
整租金，應以房屋所有權人即Ｍ○○等五人為被告，方為合
法，其訴訟對象錯誤。再觀蕭友聯繪製之房屋所有人位置圖
，明載房屋所有人為Ｍ○○等五人，並有該五人所共有之祠
堂，益證調整租金之對象應為Ｍ○○等五人，無關蕭園之全
體繼承人。另按物價指數調整而計算，目前之年租金應為每
坪10.18元，依慣例已由親族代表Ｍ○○，於96年10月30日
納完20年租金，目前並無調整需要等語，資為抗辯。
三、原告主張系爭1110、1116地號土地，為其買受並於81年5月
15日辦畢登記而取得所有權，該兩筆土地前為訴外人蕭友聯
所有並出租給訴外人蕭園建屋使用，未定租賃期限，雙方因
請求增加租金事件，曾於42年6月20日在台灣高等法院成立
訴訟上和解，約定自42年起每坪年租金１元，於每年7月1日
給付，如物價波動時，照物價指數調整，嗣蕭園於43年3月
18日死亡，蕭友聯訴請其繼承人蕭五常、蕭振茂、Ａ○○、
蕭昌恆調整租金，經最高法院52年度台上字第3753號民事判
決，准予調整為每坪年租金1.64元確定，依法該租賃契約對
於原告繼續存在，被告Ｊ○○等41人則為蕭園之繼承人或再
轉繼承人（其中蕭園之長子蕭五常嗣後死亡，因其妻蕭劉盆
、子Ｍ○○、蕭興義、蕭興禮、 蕭興智 、蕭興信、女蕭貴美
依法拋棄繼承，不列為繼承人）之事實，有土地登記謄本、
繼承系統表、戶籍謄本、最高法院52年台上字第3753號民事
判決影本為證。被告Ｊ○○等33人之訴訟代理人Ｍ○○、酉
○○○（即被告卯○○等6人之被繼承人)、宇○○○與原告
間請求確認土地優先承買權事件，經台灣高等法院台中分院
87年度上字第71號、最高法院91年度台上字第2181號、台灣
高等法院台中分院95年度上字第157號、最高法院96年度台
上字第1081號民事確定判決，亦認定屬實在案，有判決書正
本在卷可參。
四、被告Ｊ○○等33人雖以前揭情詞抗辯，惟上開最高法院52年
度台上字第3753號民事判決理由所確定之事實載：「本件上
訴人（指蕭友聯）所有坐落彰化縣社頭段第四三六號七十三
則建地一分七厘三毛，及同段第四三七號七十三則建地一厘
八毛九絲，共二百四十七坪，出租予被上訴人（指蕭五常、
蕭振茂、Ａ○○、蕭昌恆）之先父蕭園使用，..」等情，顯
見當時蕭友聯確實將重測及分割前之社頭段436地號土地出
租予被告等之被繼承人蕭園無訛。而系爭1110、1116地號土
地，重測前分別為社頭段436－3、436-17地號，皆係自重測
前社頭段436地號土地分割出來，而該436地號土地為蕭友聯
在35年7月31日申請登記為所有權人，並無其他共有人，迄
39年12月12日登記完畢，蕭友聯去世後，由 蕭家慶 於58年3
月18日繼承，再於63年12月13日以買賣為原因移轉登記為Ｆ
○○（現亦為本件之被告）所有，又於73年9月19日因法院
拍賣而移轉登記給 張景淵 ，最後始由張景淵於81年5月15日
以買賣為由，辦畢移轉登記為原告所有，有土地登記簿謄本
及前開請求確認優先承買權存在事件台灣高等法院台中分院
民事判決可按，各項所有權登記均屬依土地法所為之登記，
自有絕對之效力。被告Ｊ○○等人抗辯該等土地為蕭友聯侵
占自祭祀公業蕭奮，Ｍ○○等人為居住該地之「子孫」，享
有該土地之共有權云云，並無任何證據可證，不僅難以採信
，也與本案無關。至該土地上之建物，其納稅名義人為Ｍ○
○等五人，固有所提稅籍相關資料、房捐繳納通知單影本可
證。然該等房屋既非原土地出租人蕭友聯所有，且基地租約
之當事人，亦不以基地上房屋所有權之歸屬為認定基準，該
等房屋之所有權人究為蕭園，或是Ｍ○○等五人？建造時間
是否在蕭友聯取得土地所有權之前或後？根本均不足以影響
蕭友聯為土地所有人並將土地出租給蕭園之認定。被告Ｊ○
○等人抗辯蕭友聯僅為共有人之一，未經全體共有人同意，
不能出租共有土地，且不定期租賃關係，應存在於原告與房
屋所有權人Ｍ○○等五人之間，與蕭園之全體繼承人無關，
原告將其等列為調整租金之被告，對象錯誤云云，委無可取
。原告主張伊取得系爭1110、1116地號土地所有權後，依民
法第425條第1項(即修正前第425條）之規定，其租賃契約對
於原告繼續存在，被告等41人因繼承而取得承租權之事實，
堪以認定。
五、至1112、1113地號土地重測前為社頭437－1地號，固均自重
測前之社頭段437地號分割而來，並同時由蕭友聯出租給蕭
園。惟該筆土地在辦理土地總登記時(35年7月31日收件，45
年1月6日登記完畢），即由 蕭明鏡 、 蕭萬得 、蕭清標等多人
與蕭友聯共有，並非蕭友聯單獨所有，迄其繼承人蕭家慶繼
承其共有權利後再出賣給Ｆ○○止，既未辦理共有物分割，
也未由蕭友聯或蕭家慶取得全部土地之所有權，此對照原告
所提舊土地登記簿謄本即可明瞭。蕭友聯將該共有土地出租
給蕭園，其租賃契約雖然有效。但共有土地之出租，為共有
物管理行為，依民法第820條第1項規定，除契約另有訂定外
，應由共有人全體共同為之，如共有人中之一人擅將共有土
地出租與他人，對其他共有人並不生效力。查原告並未提出
任何證據證明蕭友聯有出租該共有土地之權限，或在出租該
土地時有經全體共有人同意，其租約對於其他共有人自不生
效力，亦無從認為蕭友聯係為全體共有人而出租。且修正前
民法第425條（現為同條第1項）買賣不破租賃之規定，僅限
於出租人為所有權人時，始有其適用。蕭友聯就1112、1113
地號土地出租部分，在其繼承人蕭家慶轉讓土地應有部分時
，其租賃契約依法對於受讓人Ｆ○○已不能謂繼續存在。原
告再輾轉取得1112、1113地號土地之應有部分，更無繼受該
租賃契約之理。故原告主張就該兩筆土地之應有部分與被告
間，存有前開不定期租賃關係，於法即屬有違。原告不得請
求調整此兩筆土地之租金，自不待言。
六、按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院
增減其租金，民法第442條前段定有明文。本件兩造間上開
租賃契約未定有期限，前雖曾約定如物價波動時，年租金按
物價指數調整。惟迄今已逾45年，系爭1110、1116地號土地
依公告現值計算，總價額高達5,109,026元（8,100×457.89
＋7,900×177.23＝5,109,026元），每坪之價值約為26,592
元〔5,109,026÷(457.89＋177.23）÷0.3025＝26,592元〕
，96年度應繳之地價稅額合計亦達15,135元，有原告所提地
價稅繳款書、課稅明細表可參，該租賃土地之價格已升值甚
多，應屬顯然。但如依約定方式按物價指數調整年租金，從
最高法院52年台上3753號民事判決所載調整租金截止日之翌
月即48年10月起至97年11月止，消費者物價指數漲幅百分之
703.77，依消費者物價指數漲幅換算，當時之1.64元僅相當
於97年11月之13元，有行政院主計處97年9月16日處仁三字
第0970005004號書函暨本院至中華民國統計資訊網站試算之
通貨膨漲（消費者物價指數）漲跌及購買力換算結果在卷可
稽。則依此調整租金方式，調整後被告應付之年租金按每坪
13元計算，僅為2,497.6元〔13×(457.89＋177.23）×0.30
25＝2,497.6元〕，尚不足以繳納上開應繳之地價稅額，其
約定之租金額顯屬過低，原告請求調整該兩筆土地之租金，
於法洵屬有據，應予准許。
七、又租用基地建築房屋，依土地法第105條準用同法第97條之
規定，其租金不得超過基地申報價額年息百分之10，此所稱
土地申報價額，係指土地所有權人依土地法申報之地價而言
（土地法施行法第25條、土地法第148條參照)。查系爭1110
、1116地號土地，坐落彰化縣社頭鄉都市計畫內，使用分區
各為住宅區、商業區，東側緊鄰社斗路，距社頭火車站甚近
，離中山路亦不遠，交通便利，商業也還稱發達，有原告所
提土地使用分區證明書、地籍圖謄本、社頭火車站附近之地
圖可參。該兩筆土地現有磚造房屋、水井、庭院、雜樹木等
，前經另案本院83年度訴字第749號Ｍ○○與原告間請求確
認優先承買權存在事件，囑託彰化縣田中地政事務所兩度測
量在案，有土地複丈成果圖在卷，並經本院會同該地政事務
所人員於97年5月7日現場履勘，製有勘驗筆錄可稽。而該兩
筆土地最近即96年1月之申報地價為2,164元及2,096元，有
土地登記謄本可參，即1110地號土地之申報地價為990,874
元（457.89×2,164＝990,874元），1116地號土地之申報地
價為371,474元（177.23×2,096＝371,474元）。審酌該等
土地之位置、四周環境、繁榮情形、土地利用之情形、經濟
價值、所受利益及土地之公告現值等情，本院認為原告請求
調整為每坪年租金703元，其中1110地號土地達申報地價之
百分之9.827（703×0.3025÷2,164＝0.09827），1116地號
土地更達申報地價之百分之10.146（703×0.3025÷2,096＝
0.10146），均屬過高，應調整為申報價額年息百分之3，即
1110地號土地年租金每坪為215元（2,164×0.03÷0.3025＝
215元，元以下四捨五入，以下同)，1116地號土地年租金每
坪為208元（2,096×0.03÷0.3025＝208元)，始為適當。原
告聲請鑑定土地年租金收益，尚無必要。又兩造間之租金係
訂於每年7月1日繳納，為年繳，而調整租金之訴為形成訴訟
，應自出租人通知全部承租人後始生調整之效力。原告於起
訴之前並未通知被告調整租金，其請求調整租金之效力發生
日，即應自被告中最後收受起訴狀繕本之翌日之次期年租金
起算。本件最後收受起訴狀繕本之被告為住居日本國，現應
為送達處所不明之Ｃ○○等人，其公示送達發生效力日期，
為最後登載新聞紙之日即97年9月23日起，經60日之97年11
月22日。則原告請求調整租金即應自次期即98年7月1日起始
生效。另兩造間系爭租金，既經本院審酌後依法准予調增為
如上開定額所示，原約定如物價波動，照物價指數調整租金
，已不再適用，況依照物價指數調整租金，與上開租用基地
建築房屋，其租金有最高額限制之法律規定，亦有不符。原
告之聲明中又附註如物價波動時照物價指數調整，於法即屬
無據。故原告請求自97年7月1日起，調整租金為按每坪年租
金703元（如物價波動時照物價指數調整)，其調增金額及起
算日超過上開範圍之部分，為無理由，應不予准許。
八、綜上所述，兩造間僅就系爭1110、1116地號土地有不定期租
賃關係存在，其約定年租金1.64元並隨物價指數調整，隨其
土地價額升值後，確屬過低，其訴請調整租金，在如主文第
1項所示範圍，洵屬正當，應予准許；逾此範圍部分，為無
理由，應駁回之。
九、原告於本件訴訟計繳納裁判費3,090元，會同地政事務所勘
測勞務費600元，公示送達登報費2,500元，合計6,190元，
依法命由兩造分擔（被告連帶負擔）。
據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法
第433條之3、第79條、第85條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 97 年 12 月 25 日
北斗簡易庭
法官陳瑞水
以上正本係照原本作成。
如對本判決不服提起上訴，應於送達後20日內，向本院提出上訴
狀並表明上訴理由（須按對造人數附繕本）。
中 華 民 國 97 年 12 月 25 日
書記官 熊掌山