裁判字號：臺灣高等法院101年重上字第664號民事判決
裁判日期：民國104年03月25日
裁判案由：拆屋還地等
臺灣高等法院民事判決101年度重上字第664號上訴人翔譽國際建設股份有限公司法定代理人 張修清 訴訟代理人 黃永琛 律師複代理人 馮韋凱 律師被上訴人 闕銘均
陳麗如 陳進財 上三人訴訟代理人 闕美華 複代理人 賴聰武 被上訴人闕美華
闕河 明上二人訴訟代理人賴聰武被上訴人 闕婉婷 訴訟代理人 闕河明 複代理人賴聰武被上訴人 王明輝
張建矩 兼上二人訴訟代理人 王麗花 被上訴人 闕麗雲 訴訟代理人賴聰武上列當事人間拆屋還地等事件，上訴人對於中華民國101年7月27日臺灣士林地方法院100年度重訴字第324號第一審判決提起上訴，本院於104年3月4日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、本件上訴人主張：伊於民國100年2月8日向坐落臺北市○○區○○段○○段00000000000地號等3筆土地（下依序稱系爭794、795、799號土地，並合稱系爭土地）之原地主 詹均潭 買受系爭土地並取得所有權。詎被上訴人闕美華無權占用系爭794、799號土地如原判決附圖（下稱附圖）D4、D5所示（面積共51平方公尺）部分，興建臺北市○○區○○街○○巷○弄○號房屋（下稱系爭9號房屋），與被上訴人闕銘均、陳麗如、陳進財居住其內，闕美華另無權占用系爭土地如附圖C1至C3所示（面積共53平方公尺）部分，興建臺北市○○區○○街○○巷○弄○○○號房屋（下稱系爭7之1號房屋）；被上訴人闕河明則無權占用系爭794、799號土地如附圖B1、B2所示（面積共33平方公尺）部分，興建臺北市○○區○○街○○巷○弄○號房屋（下稱系爭7號房屋），並與被上訴人闕婉婷居住其中；被上訴人闕麗雲、王麗花則無權占有系爭794、799號土地如附圖A1、A4所示（面積共82.5平方公尺）部分，興建臺北市○○區○○街○○巷○弄○號房屋（下稱系爭5號房屋，系爭9號、7之1號、7號、5號房屋合稱為系爭房屋），並與被上訴人王明輝、張建矩居住其內。伊為系爭土地之所有人，因系爭土地前述部分各自遭被上訴人等無權占有，爰依民法第767條第1項規定，請求闕美華、闕河明、闕麗雲、王麗花將其等各自在系爭土地上興建並占有之房屋拆除後，將基地返還予伊，並請求闕銘均、陳麗如、陳進財、闕婉婷、王明輝、張建矩分別自其占有之房屋中遷出等語。原審為上訴人敗訴之判決，上訴人提起上訴〔原判決其餘不利上訴人部分，已據上訴人撤回該部分上訴而告確定（詳本院卷二第128至129頁），故不另贅述〕。上訴聲明：㈠原判決關於駁回後開㈡至㈦項部分及該部分假執行聲請，暨訴訟費用之裁判均廢棄；㈡闕美華應將如附圖D4、D5所示土地上之系爭9號房屋，及如附圖C1、C2、C3所示土地上之系爭7之1號房屋拆除，並將該部分土地返還予上訴人；㈢闕銘均、陳麗如、陳進財應自如附圖D4、D5所示土地上之系爭9號房屋遷出；㈣闕河明應將如附圖B1、B2所示土地上之系爭7號房屋拆除，並將該部分土地返還予上訴人；㈤闕婉婷應自如附圖B1、B2所示土地上之系爭7號房屋遷出；㈥闕麗雲、王麗花應將附圖A1、A4所示土地上之系爭5號房屋拆除，並將該部分土地返還予上訴人；㈦王明輝、張建矩應自如附圖A1、A4部分土地上之系爭5號房屋遷出。㈧前開㈡至㈦項部分，願供擔保請准宣告假執行。
二、被上訴人則以：系爭土地原為訴外人 詹新車 所有，訴外人陳房及伊等之長輩 闕河前 、 闕春玉 等人於36年3月23日向其買受系爭土地並已付清價金，詹新車亦同意買主興建系爭房屋。詹新車死亡後，詹均潭於57年3月10日以詹新車之繼承人自居，再與訴外人 周陳炎妹 、闕河前、闕春玉、及伊等之被繼承人或長輩 闕重吉 、 闕霞 等人（下稱系爭買受人）簽訂土地買賣契約（下稱系爭買賣契約），並概括承認前約正當性與契約有效性之延續，惟僅交付土地所有權狀予系爭買受人以為取信，並自58年至99年底陸續向系爭買受人或其繼承人（闕美華、闕河明、闕麗雲、王麗花，下稱闕美華等4人）收取地價稅，而未辦理系爭土地之所有權移轉登記。依上訴人與詹均潭所簽訂之買賣契約第1條加註：「地上物排除由甲方（即上訴人）全權處理，與乙方（詹均潭）無涉」，第4條加註：「乙方應保證土地產權清楚，亦無其他債務可能導致本土地被查封……，或與他人簽訂合建、有請求權時效之買賣契約……等情事，……否則乙方應負瑕疵擔保責任……」等字，足徵上訴人於購買系爭土地時，不但明知系爭土地存有買賣糾紛，亦知其位處交通樞紐加上三鐵共構，生活機能便利，現市價每坪至少在新台幣（下同）100萬元以上，竟以每坪35萬元向詹均潭購買系爭土地，顯係為妨害闕美華等4人對詹均潭請求所有權移轉登記而購買，要屬權利之濫用，亦違反誠信原則等語，資為抗辯。答辯聲明：上訴駁回。
三、上訴人於100年2月1日向原地主詹均潭買受系爭土地，並於同年月22日辦理所有權移轉登記完畢乙節，為兩造所不爭執，並有土地登記第二類謄本可稽（原審卷一第11至12頁），而闕美華等4人提起履行契約訴訟（案列：原法院101年度重訴字第438號、本院102年度重上字第220號、最高法院103年度台上字第2102號，下稱另案），依民法第244條第2項、第4項規定，請求撤銷詹均潭與上訴人間所為系爭土地之買賣契約及所有權移轉行為，並請求上訴人塗銷臺北市松山地政事務所（下稱松山地政事務所）於100年2月22日就系爭土地所為之所有權移轉登記，詹均潭另應將系爭794號土地所有權移轉登記予闕美華、將795號土地所有權移轉登記予闕河明、將系爭799號土地所有權移轉登記予闕麗雲、王麗花各應有部分2分之1，惟上開各請求均經判決駁回確定，亦有另案裁判書可佐（本院卷二第14至20頁、第25至28頁），堪信上訴人基於與詹均潭間之前述買賣契約及所有權移轉行為，已合法取得系爭土地之所有權。又系爭9號房屋占用系爭794、799號土地如附圖所示D4、D5部分；系爭7之1號房屋占用系爭土地如附圖所示C1至C3部分；系爭7號房屋占用系爭794、795號土地如附圖所示B1、B2部分；系爭5號房屋則占用系爭794、799號土地如附圖所示A1、A4部分等情，業經原法院於100年12月9日會同兩造及松山地政事務所派員赴現場勘驗，並根據上訴人之指界囑託該所地政人員測量，有勘驗測量筆錄（原審卷二第33至37頁）、松山地政事務所101年1月18日北市松地測字第00000000000號函附如附圖之土地複丈成果圖（原審卷二第52至53頁）可稽，該複丈成果圖係松山地政事務所之測量人員依地籍測量實施規則第151條、第152條及第222條規定，根據原法院人員現場指示勘測範圍，以電子測距經緯儀實量坐標及界址點坐標計算面積，有該所101年3月20日北市松地測字第00000000000號函在卷可參（原審卷二第120頁），系爭房屋占用系爭土地之面積係經由精密電子測量儀器定位指界之坐標而得，堪以憑信。
四、查系爭房屋均為未經辦理保存登記之建物，系爭9號及7之1號房屋原為闕美華之父闕河前所建，系爭7號房屋為闕河明之父 闕山枋 所建，系爭5號房屋則為闕春玉、闕霞所興建；嗣闕河前死亡後，系爭9號及7之1號房屋即由闕美華與 闕淑霞 繼承，闕淑霞並將其繼承部分贈與闕美華，闕美華現為系爭9號及7之1號房屋之所有權人及事實上處分權人；再闕山枋亡故後，其繼承人同意分割遺產，由闕河明繼承系爭7號房屋而為所有權人；另闕霞死亡後，由闕麗雲繼承系爭5號房屋應有部分2分之1之所有權；闕春玉則於99年2月10日，以贈與為原因將系爭5號房屋之事實上處分權2分之1移轉予王麗花等節，為兩造所不爭執（原審卷二第73頁反面至第75頁），並有闕淑霞101年3月20日聲明書（原審卷二第135頁）、不動產轉讓契約書（原審卷二第140頁）存卷可憑，上訴人主張闕美華等4人分別占有系爭土地如前述附圖所示部分，堪信為真實。
五、按受僱人、學徒或基於其他類似之關係，受他人之指示，而對於物有管領之力者，僅該他人為占有人，民法第942條定有明文。民法第942條所謂受他人指示之輔助占有人，僅該他人為占有人之規定，重在輔助占有人對物之管有係受他人之指示而為，至是否受他人之指示，則應就自為指示之他人與受指示者間之內部關係加以觀之並證明（最高法院91年度台上字第1388號判決參照）。又家長之女雖與之住於同一屋內，但其本人如確已結婚成家獨立生活，而無從自內部關係證明其使用同住之房屋係受家長之指示時，即不能謂該女子為家長之占有輔助人（最高法院65年台抗字第163號判例參照）。經查：
㈠陳麗如為闕美華之女，原設籍於系爭9號房屋，於89年間
結婚後即將戶籍另遷他處，於99年間再將戶籍遷回系爭9號房屋，並於該址另設一戶而為戶長；陳進財則為闕美華之配偶，時常至系爭9號房屋居住等情，為闕美華所自承（原審卷二第36、73頁反面），並有戶籍謄本在卷可參（原審卷一第50、52頁、卷二第189、191頁）。陳麗如婚後將戶籍遷至他處而獨立成家後，再將戶籍遷回與闕美華同住，陳進財則基於夫妻關係經闕美華之同意而居住該屋，足徵陳麗如與陳進財均非受闕美華之指示而占有該屋，是上訴人主張陳麗如、陳進財因占有系爭9號房屋而同時占有794、799號土地如附圖所示D4、D5部分，堪以採信。
㈡次查，闕婉婷為闕河明之兄闕重吉之女，現居於系爭7號
房屋，惟並未設籍於該處，且於82年間即已結婚乙節，亦有戶籍謄本附卷可參（原審卷二第112、192頁），足見闕婉婷係獲闕河明之同意而占有系爭7號房屋，上訴人主張闕婉婷占有系爭794、795號土地如附圖所示B1及B2之部分，亦足憑取。
㈢再查，被上訴人王明輝為闕麗雲、王麗花之弟，雖設籍並
同住於系爭5號房屋，惟係於該址另設一戶而以其自己為戶長等情，有戶籍謄本存卷可佐（原審卷一第58頁、卷二第193、195頁），益徵王明輝使用系爭5號房屋並非受闕麗雲、王麗花之指示，而係徵得闕麗雲、王麗花之同意而占有，上訴人主張王明輝因占有系爭5號房屋而占有系爭
794、799號土地如附圖所示A1、A4部分，亦屬可採。㈣至闕銘均為闕美華之子，未婚，其係以闕美華為戶長設籍
並居住於系爭9號房屋；張建矩則為王麗花之子，亦未婚，且以王麗花為戶長而設籍居住於系爭5號房屋等情，有戶籍謄本在卷可憑（原審卷一第51、59頁、卷二第189至
190、193至194頁）。闕銘均、張建矩既分別為闕美華、王麗花之直系血親卑親屬而與闕美華、王麗花同居於系爭9號、5號房屋，並各以闕美華、王麗花為戶長，復未結婚成家獨立生活，堪認闕銘均、張建矩僅為闕美華、王麗花之家屬，係受闕美華、王麗花之指示而分別占有使用系爭9號及5號房屋，自屬闕美華、王麗花之占有輔助人。雖上訴人稱闕銘均、張建矩均已成年且未受監護或輔助宣告，已得自家分離而獨立生活云云（本院卷二第141頁），然依全戶戶籍資料查詢結果（原審卷第190頁、第194頁），闕銘均係於00年0月00日生，其於79年8月16日即遷入系爭9號房屋，張建矩則於00年00月00日出生，於77年5月3日遷入系爭5號房屋，其等遷入前開房屋時，分別僅7歲、2歲，顯見其等皆自幼跟隨母親闕美華、王麗花居住於各該房屋至今，縱該二人現已成年，仍無礙於其等自始即基於闕美華、王麗花之指示而占有前開房屋之認定。
㈤從而，上訴人主張陳麗如、陳進財、闕婉婷、王明輝分別
為系爭9號、7號、5號房屋之占有人，並因占有各該房屋而同時占有其所坐落之基地，係屬可採。至闕銘均、張建矩均僅為闕美華、王麗花之占有輔助人，故占有人仍為闕美華、王麗花，上訴人主張闕銘均、張建矩亦分別因占用系爭9號、5號房屋而占用其基地云云，即不足取。
六、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項前段、中段固有明文。惟按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的。行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，亦為同法第148條所明定。不動產之買賣或使用借貸等債之關係，固僅於當事人間有其效力，因該債之關係而占有不動產之人（債權人），不得執以對抗未繼受該法律關係之第三人，受讓該不動產之人行使物上請求權，請求占有人返還所有物，於通常情形，亦屬權利之正當行使；但該所有人若明知占有人係基於與債務人間之債之關係而占有該不動產，對於債務人而言非屬無權占有，惟為使其無從以債之關係為抗辯，脫免債務人容忍其占有之義務而受讓該不動產者，其取得所有權既在妨害債權人基於債之關係為抗辯，則其行使物上請求權，自應認係以損害他人為主要目的，且違反誠信原則，而為法所不許（最高法院97年度台上字第2338號、99年度台上字第1705號判決、100年度台上字第1590號、100年度台上字第463號裁判要旨參照）。次按基於債之關係而占有他方所有物之一方當事人，本得向他方當事人（所有人）主張有占有之合法權源；如該有權占有之人將其直接占有移轉予第三人時，除該移轉占有性質上應經所有人同意（如民法第467條第2項規定）者外，第三人亦得本於其所受讓之占有，對所有人主張其有占有之權利，此乃基於「占有連鎖（Besitzkette）」之原理所產生之效果（同院101年度台上字第224號判決參照）。準此，買受人於取得標的物所有權前，同意第三人使用其占有之標的物並移轉其占有，並不違反買賣契約之內容，則倘買受人對於出賣人之買賣契約仍有效存在，基於上開法律關係經買受人同意取得占有之該第三人，或再經該第三人同意使用標的物並移轉占有之次占有人， 揆諸 前揭說明，亦得本於占有連鎖之法律關係，對出賣人主張有權占有。經查：
㈠依系爭買賣契約第1條：「買賣標示：……甲方（即系爭
買受人）各位使用坪數俟測量確定坪數後為移轉登記。」、第3條：「付款方式：俟乙方（即詹均潭）向地政機關申請勘測分割確定坪數取得所有權狀及印鑑證明等有關登記證明文件全部交由甲方及登記書類蓋章後，甲方即全部價款做乙次付清。」、第8條：「本宗買賣土地自成立契約書日即點交由甲方等自行掌管營利。」、第9條：「特別條件：本宗在分割後，甲方付款給乙方時不得拒絕承買之理……」等字（原審卷一第68頁），足認詹均潭依系爭買賣契約負有依系爭買受人各自使用重測前南港○○○段000○0地號土地（嗣經分割為重測前同段635-21至635-26地號，其中重測前同段635-24地號即系爭794號土地，重測前同段635-22地號即系爭795號土地，重測前同段635-23地號即系爭799號土地，原審卷一11至12頁、第136至140頁）之範圍，向地政機關申請勘測、分割土地，並將分割後之土地分別移轉予系爭買受人之義務，且於簽訂系爭買賣契約時，即已點交土地予系爭買受人使用而移轉占有甚明。準此，詹均潭於移轉土地所有權予系爭買受人，即負有容任其等占有使用系爭土地之義務，系爭買受人基於系爭買賣契約而占有系爭土地，自得對詹均潭主張為有權占有。
㈡次查，闕美華、闕麗雲分別為闕河前之養女及親生女而為
其繼承人等情，有戶籍謄本（原審卷一第169、252頁）、原法院99年3月3日士院 木家友 99年度 司繼 字第121號家事庭通知（原審卷二第127頁）足參，則闕美華、闕麗雲自得繼受闕河前、闕霞基於系爭買賣契約之權利，對詹均潭主張有權占有。再查，陳麗如、陳進財係基於闕美華之同意住居於系爭9號房屋，因房屋性質上無法脫離基地而獨立存在，已如前述，可認闕美華將系爭9號房屋交付予陳麗如、陳進財共同使用時，即同時將其對於系爭土地之占有移轉予陳麗如、陳進財而共同占有；王麗花則自闕春玉受贈系爭5號房屋之事實上處分權2分之1，業如上述，則闕春玉將系爭5號房屋事實上處分權2分之1贈與並交付王麗花時，亦同時將其對於系爭土地之占有移轉予王麗花，嗣王麗花、闕麗雲同意並容任王明輝使用系爭5號房屋時，復將其等對系爭土地之占有移轉予王明輝而由王麗花、王明輝共同占有土地，揆諸上開說明，陳麗如、陳進財、王麗花、王明輝均因而對詹均潭取得占有系爭土地之正當權源。
㈢又系爭7號房屋為闕重吉及闕河明之父闕山枋於35、36年
間所建，為兩造所不爭執（原審卷二第35、74頁），堪認系爭買賣契約簽訂前，系爭7號房屋即已占用重測前635之5地號土地之特定部分，闕重吉既為系爭買受人之一，可認闕重吉已同意闕山枋使用系爭7號房屋占用之系爭土地，並以簡易交付之方式移轉其占有。闕山枋亡故後，闕河明為其繼承人，且於分割遺產後取得系爭7號房屋所有權而占有該房屋坐落之系爭土地乙節，為兩造所不爭執，並有繼承系統表可稽（原審卷二第139頁），足見闕河明除繼承闕山枋對系爭土地之占有外，亦繼承闕山枋對闕重吉或闕重吉之繼承人主張占有使用系爭土地之權利。再佐以闕重吉之子 闕爾佑 出具之不動產轉讓契約書所載：「 攸關 本人之先父闕重吉於57年間所購買之土地坐落臺北縣○○鎮○○○段○○○○○○號等1筆（重測後：臺北市○○區○○段○○段000地號等1筆）。因基（土）地上之建築物所有權人闕河明所有，故基（土）地應由闕河明承接……。
」等語，有上開不動產轉讓契約書存卷可憑（原審卷一第122頁），堪認其真意應係同意闕河明繼續使用系爭7號房屋占有之系爭土地無疑。是以，闕重吉同意闕山枋使用系爭7號房屋坐落之系爭土地，而將其自詹均潭處受讓之占有移轉予闕山枋，闕河明復自闕山枋處繼承而受讓系爭7號房屋對系爭土地之占有，亦繼承闕山枋與闕重吉間占有使用系爭土地之法律關係，闕河明對詹均潭自取得占有系爭土地之合法權源。另闕婉婷係經闕河明之同意而占有系爭7號房屋，業如前述，則闕河明將系爭7號房屋交付予闕婉婷使用時，亦同時將其對於系爭土地之占有移轉予闕婉婷，闕婉婷亦得對詹均潭主張有權占有。
七、上訴人雖主張其並非系爭買賣契約之當事人，基於債之相對性原則，被上訴人不得基於系爭買賣契約對其主張有權占有云云。惟詹均潭將系爭土地轉讓予上訴人前，未曾向土地占有人請求返還土地，甚至從58年間起至99年底止，長達近40年期間向系爭買受人、其繼承人或繼受人收取系爭土地之地價稅，依一般社會通念，此舉已足使土地占有人產生詹均潭已不欲行使權利之正當信賴。復參以上訴人與詹均潭所簽訂之土地買賣契約書第1條第2項後段，以手寫方式增列：「地上物排除由甲方全權處理，與乙方無關」，及第4條有關瑕疵擔保之約定，亦於原定條文中增加：「瑕疵擔保：乙方應保證本土地產權清楚，無……與他人簽訂合建、『有請求權時效之』買賣契約或出租、出借他人等情事……。」等手寫文字，有上開買賣契約書在卷可憑（原審卷二第27頁反面、第28頁反面），上訴人自承上開約款係簽約時經雙方商議所增加，因詹均潭出具上開第4條之條款，向上訴人保證被上訴人依據買賣契約所生之請求權均已罹於時效，上訴人始同意向詹均潭購買等語（原審卷二第23、161頁反面），顯見上訴人購買系爭土地前，已詳知詹均潭曾將系爭土地出賣予系爭買受人（即闕美華等4人之前手或被繼承人）供作系爭房屋等地上物之基地，闕美華等4人係基於系爭買受人與詹均潭間之系爭買賣契約而繼續占有系爭土地，對於詹均潭顯非無權占有甚明。再依一般不動產交易實務，地上物通常均由出賣人負責排除，蓋因出賣人較買受人更了解地上物占有人為何人及占有原因，而較具有排除之能力，乃上訴人竟與詹均潭約定由其負責排除其占有，亦與常情有悖；復依附圖所示，系爭房屋占用系爭土地之面積幾達系爭土地之全部，衡諸常理，土地買賣所費不貲，上訴人復為建設公司，依其專業能力及土地買賣經驗，當無未經探究系爭土地遭他人占用之緣由、經過及現占有狀況之可能，益見上訴人係明知詹均潭均不得對系爭土地占有人請求返還土地以履行交付買賣標的物之義務，為使土地占有人無從以債之關係為抗辯，以脫免詹均潭容忍其占有之義務，始受讓系爭土地，上訴人取得系爭土地所有權，既在妨害系爭買受人之繼承人或承受人基於債之關係行使抗辯權，應認上訴人行使物上請求權，係以損害他人為主要目的，而構成權利濫用，亦有違誠信原則，而為法所不許。
八、綜上所述，上訴人基於民法第767條第1項規定，請求闕美華等4人應分別將坐落系爭如附圖所示部分土地上之系爭房屋拆除，將各該土地返還予上訴人；請求闕銘均、陳麗如、陳進財、闕婉婷、王明輝、張建矩分別自各該土地遷出，均無理由，應予駁回；其假執行之聲請亦失所附麗，應併駁回之。原審為上訴人敗訴之判決，並無不合，上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
十、據上論結，本件上訴為無理由，爰判決如主文。中華民國104年3月25日
民事第二十二庭
審判長法官張競文
法官范明達法官邱璿如正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國104年3月25日
書記官林敬傑附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。