裁判字號：臺灣橋頭地方法院105年訴字第1843號民事判決
裁判日期：民國107年06月29日
裁判案由：租佃爭議
臺灣橋頭地方法院民事判決105年度訴字第1843號原告 楊純香
楊東興 楊永 昌 楊永士 楊國銘 楊昭 鑾 楊美淑 楊國哲 楊 玲珍 石育清 楊雄寶 楊 雄勝 楊聰 宸 楊政霖 楊惇惠 楊 智宇 楊智 超共同訴訟代理人 郭清寶 律師
鍾靚凌 律師被告 何祥喬 訴訟代理人 何呂汶 被告 何國順 上二人訴訟代理人 曾胤瑄 律師上列當事人間租佃爭議事件（本件原繫屬於臺灣高雄地方法院，於本院民國105年9月1日成立時，劃歸由本院管轄），本院於
107年6月14日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、原告主張：坐落高雄市○○區○○段○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○號等5筆土地（下合稱系爭土地，如單指其一，則逕以地號稱之）原為伊等之先人 楊江伴 、 楊江益 、 楊江沛 及 楊江祥 共有，與訴外人 何瑞 於民國38年6月20日締結臺灣省高雄縣政府岡鎮台字第61號私有耕地租約（下稱系爭租約），楊江伴、楊江益、楊江沛、楊江祥、何瑞先後過世，系爭土地由原告及訴外人中華民國、 林榮煌 取得，系爭土地之所有權人各如附表編號1至5所示，系爭租約關係由原告及中華民國、林榮煌與被告何祥喬及何國順（下合稱被告，如單指其一，即逕稱其姓名）繼受。詎被告在216、226、22
8地號等3筆土地之部分土地不自任耕作之情形，任由訴外人 王進雄 在附圖1所示216地號土地上東北角Ａ部分種植香蕉，又何祥喬任職於糖廠，未耕作216地號土地，且其於82年8月31日退休後因失智，亦未耕作216地號土地。另被告在20年前未耕作226地號土地，並任由訴外人 吳金展 在附圖
2所示216地號土地上乙部分蓋磚造平房及作為圍牆內之水泥地及種植果樹等使用，復任由吳金展使用附圖2所示228地號土地上丙部分搭建涼亭、放置流理臺及椅子，而訴外人即系爭土地另一租約之承租人 呂恒慧 同意吳金展在228地號土地上丁部分種植南非葉、茄苳樹、枇杷、仁心果等樹木。
準此，被告於216、226及228地號土地未自任耕作，225及229地號土地與上開土地為同一租約，依耕地三七五減租條例（下稱三七五條例）第16條第1項、第2項規定，系爭租約因被告就一部分土地未自任耕作而全部歸於無效。另21
6地號土地自95年7月3日起有雜草叢生，垃圾眾多之情形，225、226地號土地自105年4月8日起其上空地雜草叢生、積水，有垃圾及空瓶罐等廢棄物，顯見被告非因不可抗力繼續1年以上不為耕作，且被告自94年起迄今均未按期繳納租金，積欠租金達2年之總額，原告自得依三七五條例第17條第1項第4款、第3款規定終止系爭租約，原告已於10
5年2月23日高雄市岡山區耕地租佃委員會105年第1次調解程序會議中向被告為終止系爭租約之意思表示。從而，系爭租約因被告不自任耕作，依三七五條例第16條第1項及第
2項規定而屬無效，爰請求確認兩造間系爭租約關係不存在，又系爭租約既已因無效或終止而不存在，被告無權占用系爭土地，原告自得依民法第767條、第821條規定及系爭租約之租賃物返還請求權，請求被告返還系爭土地予原告及其他共有人，求為判決：㈠確認兩造就系爭租約所載系爭土地耕地租賃關係不存在。㈡被告應將系爭土地騰空返還如附表編號1至5「所有權人」欄所示之人。㈢上開第㈡項聲明，願供擔保請准宣告假執行。
貳、被告則以：系爭租約之出租人除原告外，尚有財政部國有財產署（下稱國產署）及林榮煌，國產署及林榮煌並未參與本件訴訟為原告，亦未曾對伊為終止租約之意思表示，原告所為終止系爭租約之意思表示不合法。系爭租約屬往取債務，應由原告至伊之住處收取，原告既未前來收取，伊即無給付遲延之責任。伊於系爭土地上種植果樹多年，未曾改變，亦未曾將系爭土地轉租他人或建築房屋供居住，抑無供其他非耕作之用等情事，伊主觀上未放棄耕作，客觀上亦無不從事耕作之事實。系爭土地位置緊鄰道路，往來人潮眾多，路人隨手丟棄垃圾、空瓶，倘伊不即時清理，即有可能遭有心人士截取留影大做文章。伊承租土地之範圍除系爭土地外，先前尚有其他土地，其他土地於93年間經原告出賣或政府徵收闢為道路，該等出賣之土地位處系爭土地周圍，陸續興建房屋，致系爭土地相形之下變成低漥地區，伊乃自行花費填土，因土壤貧瘠，伊只能先任令雜草滋生，再割除雜草鋪蓋於土地上作為堆肥使用，以增加土壤肥沃度，並非不耕作，縱認伊就一部分土地不為耕作，實係因系爭土地欠缺灌溉系統，而遭原告誤解為伊未為耕作。至於系爭土地遭吳金展占用，乃界址不清所生之爭議，伊已提起訴訟排除吳金展之占用等語資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保，請准免予為假執行。
叁、本院於107年6月14日言詞辯論期日協同兩造彙整不爭執及爭執事項如下（本院卷㈢第72至75頁）：
一、不爭執事項：㈠系爭土地原係楊江伴、楊江益、楊江沛、楊江祥共有，並
於38年6月20日與何瑞就系爭土地訂立系爭租約，雙方約定正產物為番薯，承租人應給付3211臺斤番薯為租額，並約定應繳納地租若以實物繳納之地點訂在改制前高雄縣○○鎮○○里00號，繳租期間定為每年早季4月。嗣出租人、承租人先後死亡，經繼承、再轉繼承，以及因分別抵繳楊江益、楊江伴、楊江祥之遺產稅，由中華民國取得一部分土地所有權，管理機關為國產署，因而由被告、原告及訴外人中華民國、林榮煌繼受系爭租約迄今，有系爭租約及土地登記謄本影本可稽（本院卷㈠第51至52頁、卷㈡第
207至221頁）。㈡承租人何瑞死亡後，由何祥喬、 何天 送共同繼承，繼受系
爭租約。其後， 何天送 死亡，由何國順繼承，並繼受該部分之租約。系爭土地目前之所有權人如附表編號1至5所示，楊江沛於103年10月29日死亡，其繼承人為楊美淑、楊國銘、 楊玲珍 、楊國哲及 楊昭鑾 ，尚未就系爭土地辦理繼承登記，亦尚未就系爭租約辦理出租人變更登記。
㈢兩造於104年續約，續約期間自104年1月1日起至109年12月31日止（本院卷㈠第52頁）。
㈣系爭租約就系爭土地之承租面積分別為216地號499.88平
方公尺，225地號為43.75平方公尺，226地號為158.50平方公尺，228地號為101.06平方公尺，229地號為10平方公尺。
㈤何祥喬自58年12月22日起任職於台灣糖業股份有限公司（
下稱台糖公司），至82年8月31日屆齡退休，有台糖公司高雄區處離職證明書在卷可參（本院卷㈡第199頁）。何呂汶為何祥喬之配偶。
㈥被告自94年度起迄今未繳納租金。
㈦高雄縣岡山鎮公所（現改制為高雄市岡山區公所，下稱岡
山區公所）95年7月3日、96年7月9日、96年7月18日函、高雄縣政府環境保護局（現改制為高雄市政府環境保護局，下稱環保局）以98年5月13日函略謂：216地號空地，因雜草叢生、垃圾、廢棄物眾多，有孳生病媒蚊之虞，嚴重影響環境衛生等語，有上開函文在卷可稽（本院卷㈡第70至71頁、第74至78頁）。岡山區公所105年4月8日函記載，225、226地號空地雜草叢生及積水，恐有孳生病媒蚊及影響環境衛生之虞等語，亦有上開函文附卷可參（本院卷㈠第96至97頁）。
㈧原告於105年2月23日高雄市岡山區耕地租佃委員會第1
次會議第3案調解程序中，依三七五條例第17條第1項第
3款、第4款規定，以被告積欠地租達兩年之總額、因不可抗力繼續1年不為耕作為由，向被告表示終止系爭租約，有上開會議紀錄附卷足憑（本院卷㈠第36至39頁）。中華民國、林榮煌未曾向被告為終止系爭租約之意思表示。
㈨本院於106年3月22日會同兩造、高雄市地政局岡山地政
事務所人員（下稱岡山地政事務所）至系爭土地勘驗，並囑請該地政人員進行測量，依現場勘驗所見，216地號土地上之Ａ部分17平方公尺由王進雄占用並種植香蕉，Ｂ部分158平方公尺及B1部分52平方公尺鋪設柏油道路，供公眾通行之用；226地號土地上之乙部分27平方公尺曾為吳金展占用，並設置圍牆及建物，228地號土地上之丙部分
9平方公尺由吳金展占用及搭設鐵棚屋頂之涼亭，吳金展並占用丁部分76平方公尺種植茄苳樹、南非葉、枇杷、仁心果等。系爭土地其餘部分為被告與另一岡鎮台字第62號私有耕地租約之承租人呂恒慧占用，於216地號土地上之Ｃ部分7平方公尺設置貨櫃屋，其內擺放農具等物品，Ｄ部分1,099平方公尺土地上分散種植蔬菜、水果等，於
225、226地號土地分散種植芒果、破布子、冬瓜、酪梨、香蕉、芭蕉、竹子等，於228地號土地上之北側及229地號土地種植芒果樹，有本院履勘筆錄、現場照片、岡山地政事務所106年5月17日函及複丈成果圖2份附卷可憑（本院卷㈡第43至55頁、第124至126頁）。㈩系爭土地上如附圖1及附圖2所示Ｂ、Ｂ1、戊之道路及排水溝等非由被告所鋪設、建置。
被告與呂恒慧另案訴請吳金展應將216地號土地上之地上
物除去，將土地返還216地號之所有權人，並由被告與呂恒慧代為受領，經本院岡山簡易庭以105年度岡簡字第31
2號判決被告與呂恒慧勝訴，吳金展提起上訴後又撤回，而告確定，有上開判決在卷可稽（本院卷㈠第201至202頁）。
二、爭執事項：㈠原告主張被告不自任耕作致系爭租約歸於無效，是否可採
？㈡原告主張被告非因不可抗力繼續一年以上不為耕作，據以
終止系爭租約，是否可採？㈢原告主張被告有積欠地租達二年總額之情事，據以終止系
爭租約，有無理由？㈣原告依民法第767條、第821條規定及租佃契約之租賃物
返還請求權，請求被告應將如附表所示土地返還予附表編號1至5所載之出租人即所有權人，有無理由？
肆、得心證之理由：
一、原告主張被告不自任耕作致系爭租約歸於無效，是否可採？㈠按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他
人；承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租，三七五條例第16條第1項、第
2項固有明文。復按三七五條例第16條第1項及第2項所謂不自任耕作，係指承租人將耕地供非耕作之用或轉租或借與他人使用而言（最高法院89年度台上字第1265號判決意旨參照）。另按三七五條例第16條第1項所謂承租人應自任耕作，係指承租人應以承租之土地供自己從事耕作之用而言。承租人固非不得在承租之土地上建築農舍，惟所謂農舍，係指以耕作為目的或為便利耕作所建之簡陋房屋，以供堆置農具、肥料或臨時休息之用。再承租人如僅係消極的不為耕作而任其荒廢，或於承租耕地遭人占用時，消極的不予排除侵害，則僅生出租人得否依三七五條例第17條第1項第4款規定終止租約，或承租人得否請求出租人排除第三人之侵害，提供合於租約所約定使用、收益之租賃物供其使用而已，尚難謂原租約已因此而歸於無效（最高法院83年度台上第2636號、91年度台上第1447號裁判意旨參照）。
㈡原告主張被告就216、226、228地號土地未耕作，任由
王進雄在216地號土地上Ａ部分種植香蕉，何祥喬任職於糖廠，未耕作216地號土地且在82年8月31日退休後因失智，亦未耕作216地號土地。被告在20年前未耕作226地號土地，且就226地號土地任由吳金展在乙部分蓋磚造平房，作為圍牆內之水泥地及種植果樹等使用，並任由吳金展使用228地號土地，在丙部分搭涼亭，放置流理臺及椅子，且另一租約之承租人呂恒慧並同意吳金展在丁部分種植南非葉、枇杷、仁心果等樹木，依三七五條例第16條第
1項、第2項規定，系爭租約因被告未自任耕作已全部歸於無效，因而訴請確認兩造間就系爭租約所載系爭土地耕地租賃關係不存在，並請求被告騰空返還系爭土地予原告及其他共有人等語，為被告所否認，並以前詞置辯。經查：
⒈原告之先人楊江伴、楊江益、楊江沛、楊江祥與被告之
先人 何瑞訂 有系爭租約，自38年間起將系爭土地出租予何瑞從事耕作，其後契約當事人迭經繼承、再轉繼承及土地轉讓，現由原告及中華民國、林榮煌繼受為系爭租約之出租人，被告為承租人，兩造於104年續約，續約期間至104年1月1日起至109年12月31日止，持續將系爭土地出租予被告從事耕作，已如前述。216、225、226、228、229地號土地總面積各為1,333、175、634、385、80平方公尺，被告並未承租系爭土地全部面積，於上開續約租賃期間因出租人將出租耕地之一部轉讓與第三人及租約內承租面積更正等原因，216地號土地承租面積由499.5平方公尺變更為499.88平方公尺，225地號土地由49.5平方公尺變更為43.75平方公尺，226地號土地由178.5平方公尺變更為158.50平方公尺，228地號土地由112.18平方公尺變更為101.06平方公尺，229地號土地由16.87平方公尺變更為10平方公尺，經岡山區公所於105年3月17日核定等情，為兩造所不爭執，並有系爭租約、歷年租約、系爭土地登記謄本在卷足憑（本院卷㈠第51至52頁、卷㈡第207至22
1頁），足見系爭土地自38年間起出租予何瑞耕作，何瑞死亡後，接續出租予何天送、何祥喬及何國順從事耕作，期間長達近70年未曾間斷，且原告亦非將系爭土地之全部出租予歷來承租人及被告，洵堪認定。
⒉承前所述，被告僅承租系爭土地中各筆土地之一部分，
並未承租整筆土地之全部面積，兩造復不爭執雙方間只有約定承租面積，並未約定被告耕種之位置，經本院於
106年3月22日會同兩造及岡山地政事務所人員至現場勘驗，被告於216、225、226地號等土地耕作情形如下：
⑴216地號土地：
①被告就216地號土地之承租面積為499.88平方公尺
，被告於如附圖1所示Ｄ部分面積1,099平方公尺土地種植蔬菜、水果等作物，另於Ｃ部分面積7平方公尺之位置擺放貨櫃作為農具室，其內放置鋤頭、鏟子、雨靴、水桶、肥料等物品，被告實際耕作面積已超過向原告承租之面積範圍，有履勘筆錄、現場照片及土地複丈成果圖可稽（本院卷㈡第45至46頁、第49至53頁、第125頁）。至於原告另主張被告任令Ａ部分土地遭王進雄占用種植香蕉乙節，縱有原告所稱遭王進雄占用之狀態，原告並未證明係經由被告同意為之，自非三七五條例第16條第1條不自任耕作之情形，且216地號土地總面積1,33
3平方公尺，被告承租面積僅499.88平方公尺，實際耕作面積已達1,099平方公尺，尚難遽認上開王進雄占用之Ａ部分及公眾通行之Ｂ及Ｂ1道路部分在被告承租之範圍，即不影響被告在216地號土地上已自任耕作之事實。
②原告另以證人吳金展於本院另案105年度訴字第18
42號原告與呂恒慧間租佃爭議事件（下稱另案訴訟）作證時所述其未在216地號土地看到被告耕作等語，主張被告不自任耕作等語，惟查吳金展之房屋與216地號土地並未相鄰，其亦非整日待在216地號土地，自無從僅憑吳金展之證言即認被告並無耕作之行為，況且縱使被告未於216地號土地上耕作，亦與將該土地作為耕作以外之目的之不自任耕作之積極舉動有別。況本院於106年3月22日會同兩造至216地號土地現場勘驗，兩造均不爭執被告於Ｄ部分土地種植蔬菜、水果等作物，有上開履勘筆錄及現場照片可稽。從而，原告主張被告有不自任耕作情事之上開事由，即無足取。
⑵226地號土地：
①原告以226地號土地上乙部分遭吳金展占用，且被
告就甲部分土地未耕作為由，主張被告就甲、乙部分土地有不自任耕作之情形，被告則抗辯其於甲部分有種植破布子、冬瓜、芒果等，並無不耕作之情形，另因吳金展不清楚界址，以致占用乙部分土地，其已訴請吳金展拆屋還地等語，查被告於甲部分土地種植破布子、芒果及冬瓜等樹苗及幼苗，業經本院現場勘驗屬實，有本院106年3月22日履勘筆錄及現場照片可稽（本院卷㈡第47頁、第53頁），雖被告於甲部分種植作物之位置分散，且有滋生雜草，然依其植物性質，本無須密植而完全不留餘地，故尚難依此逕認被告未於甲部分耕作。再者，被告並無將甲部分土地作為其他非耕作之用，自無未自任耕作之情形。又吳金展固曾占用乙部分27平方公尺土地，惟吳金展於本院另案訴訟106年6月27日言詞辯論期日到庭證稱，其所有房子坐落之土地係因繼承取得，其蓋房子時不知道房子及圍牆有越界，其因繼承取得之土地在73年重測，重測後不知為何土地變少了；蓋房子及圍牆沒有經過被告同意，其與被告都不知道土地之變動情形等語，有上開言詞辯論筆錄附卷可稽（另案訴訟卷㈡第213、21
7頁），兩造復不爭執被告與呂恒慧已訴請吳金展將該部分地上物除去，將土地返還216地號之所有權人，並由被告與呂恒慧代為受領，經本院岡山簡易庭以105年度岡簡字第312號判決被告與呂恒慧勝訴，吳金展提起上訴後又撤回，而告確定，有上開判決在卷可稽（本院卷㈠第201至202頁），則由被告知悉承租之土地遭占用，隨即訴請返還，積極討回遭占用土地之行為，可知被告顯無將該部分土地提供予吳金展使用之意，亦無不自任耕作之情事，原告不得執此為由主張系爭租約無效。
②原告又主張被告在20年前未耕作226地號土地，並
以吳金展於本院另案訴訟證稱其約在20年前在226地號噴除草劑清雜草，被告他們都沒有種，草長得非常高等語為證（另案訴訟卷㈡第215、216頁），然依上說明，承租人如僅係消極的不為耕作而任其荒廢，僅係出租人得否依耕地三七五減租條例第17條第1項第4款規定終止租約，並非指系爭租約已因此而歸於無效，原告執此主張被告不自任耕作，系爭租約已屬無效，顯有誤解。
③另查，被告承租226地號土地面積43.75平方公尺
，縱使如原告所述，被告未於甲及乙部分耕作，惟原告已自陳除甲、乙部分，不主張被告就226地號土地其他部分有不自任耕作之情形等語（本院卷㈡第46至47頁），亦即原告不爭執被告就226地號其餘部分之土地已有耕作，而依本院現場勘驗所見，被告於其他部分土地種植酪梨、芭蕉、香蕉及竹子等，有本院勘驗筆錄及現場照片足憑（本院卷㈡第
47、54頁），226地號土地總面積634平方公尺，扣除原告爭執之甲部分274平方公尺，乙部分27平方公尺，其餘部分面積為333平方公尺，即為兩造不爭執被告確實已為耕作之範圍，上開耕作面積遠超過被告承租面積43.75平方公尺，則縱使被告未於甲、乙二部分土地耕作，亦不影響被告已就其所承租範圍有自任耕作之事實。
⑶228地號土地：
228地號土地總面積385平方公尺，被告承租其中10
1.06平方公尺，並未承租全部土地。又如附圖2所示
228地號土地上丙部分土地雖遭吳金展占用搭建涼亭，丁部分土地亦遭吳金展占用種植樹木，為兩造所不爭執，然依吳金展於另案訴訟證述，其於上開丙、丁部分土地搭涼亭、種樹，並沒有問過被告，其一直認為在丙部分搭建的涼亭在其自己之土地範圍內，不知道是位於228地號土地等語（另案訴訟卷㈡第214頁），足認丙、丁部分土地顯非被告同意吳金展占用，自與三七五條例第16條第1項不自任耕作之要件不合。況且，228地號土地總面積385平方公尺，扣除上開丙、丁及戊部分作為公眾通行之道路後，被告實際耕作之面積為283平方公尺，亦超過被告之承租面積
101.06平方公尺，足認被告在承租228地號土地之範圍內已自任耕作。
⑷基上所述，原告執216、226及228地號土地遭王進
雄、吳金展占用，或被告未為耕作為由，主張被告有不自任耕作之情形，然而被告並未將該等土地積極作為耕作以外之用，與不自任耕作之情形有別。又被告在216、226及228地號土地耕作之面積均已超過兩造間約定之租賃面積，縱令該等土地上有部分遭他人占用或供作道路，亦均不影響被告於該等土地上就其承租範圍已有自任耕作之事實。從而，原告主張系爭租約已因被告不自任耕作而歸於無效等語，自無可採。
⒊原告復稱何祥喬任職於糖廠，未耕作216地號土地，且
在82年8月31日退休後因失智，亦未耕作216地號土地，而有未自任耕作之情形等語。惟按三七五條例第16條第1項所定之「承租人應自任耕作」，解釋上當非指必由承租人「本人」親自耕作，其因以家中之一人名義簽訂耕地租約，而交予其他家人共同參與耕作者，亦不得認係轉租或不自任耕作，始符農村之現實狀況並得保護承租人權益（最高法院83年度台上字第2297號判決、71年台上字第2841號判例參照）。查何祥喬及何天送於74年6月13日繼受何瑞為系爭租約之承租人，業經本院職權向岡山區公所調閱系爭租約核閱無訛，另何祥喬自58年12月22日起任職台糖公司，至82年8月31日屆齡退休，有台糖公司高雄區處離職證明書在卷可參（本院卷㈡第199頁）。原告主張何祥喬未自任耕作，無非以其任職於台糖公司為由，然據何祥喬之訴訟代理人即其配偶何呂汶於本院106年8月8日言詞辯論期日陳稱：我是何祥喬配偶。我現在年紀有了，耕作時，就拿椅子來那邊坐，還有拔草，我先生他比較會做，他都用鋤的。我做60年了，耕作都我在做，何祥喬先前待糖廠工作，那邊都我在整理，何祥喬是待糖廠，現在何祥喬年紀大了退休了，有跟我一起耕作。我是從我24歲到現在85歲還在耕作，我種很多東西。何祥喬年輕時候待糖廠工作時期，星期天也會跟我一起耕作等語，有上開言詞辯論筆錄在卷可證（本院卷㈡第164頁），可知何祥喬任職台糖公司期間，仍利用假日時間耕作，平日則係由其配偶何呂汶耕作，且何祥喬自82年8月31日退休後，亦與其配偶何呂汶一同耕作，依前所述，所謂自任耕作非必以承租人本人親自耕作，或者全程親自參與耕作過程所需之播種、施肥、去草、除蟲、採收等，系爭租約既先由何祥喬、何天送共同承租，何天送死亡後，何國順繼為承租人，由被告何祥喬、何國順2人繼續共同承租，則由被告2人分工耕作或由其等家人從事耕作，亦非未自任耕作甚明。至於原告主張何祥喬罹患失智症一節，原告未舉證證明何祥喬罹患上開疾病，且已達無法耕作之程度，再如前述，何祥喬如因身體健康因素致其耕作勞力減弱，未能親自耕作，而由其配偶或家人耕作者，依前開最高法院判例及判決意旨，亦不得認何祥喬有違反自任耕作之義務，原告上開主張，自無足採。
二、原告主張被告非因不可抗力繼續1年以上不為耕作，及有積欠地租達2年總額之情事，據以終止系爭租約，有無理由？㈠原告主張216地號土地自95年7月3日起有雜草叢生，垃
圾眾多之情形，225、226地號土地自105年4月8日起其上空地雜草叢生、積水，有垃圾及空瓶罐等廢棄物等情，顯見被告非因不可抗力繼續1年以上不為耕作，其得終止系爭租約，並舉岡山區公所95年7月3日、96年7月9日、96年7月18日函、環保局98年5月13日函及岡山區公所105年4月8日函為證（本院卷㈠第96至97頁、卷㈡第70至71頁、第74至78頁、卷㈢第59至66頁），被告則以前詞置辯。經查：
⒈依原告提出之上開函文，可知216地號土地於95、96及
98年間曾有雜草叢生，垃圾眾多之情形，若該等情形已符合三七五條例第17條第1項第4款所定繼續1年以上不為耕作之要件，原告斯時須向被告為終止契約之意思表示，系爭租約方能終止，惟原告並未向被告為終止契約之意思表示，仍於104年間與被告續約，兩造並約定續約後之租賃期間自104年1月1日起至109年12月31日止，此為兩造所不爭執，並有系爭租約可憑（本院卷㈠第50頁），而原告復未能證明被告於104年間續約後就216土地有再發生雜草叢生，垃圾眾多，並已達繼續
1年以上不為耕作之情事，原告自不得執續約前之舊事由，再重為向被告主張終止系爭租約，原告上開主張自無足採。
⒉原告另以岡山區公所105年4月8日函主張225、226
地號土地自105年4月8日起其上空地雜草叢生、積水，有垃圾及空瓶罐等廢棄物等情形等語，參以卷附高雄市政府耕地租佃委員會105年6月23日105年第3次會議第6案調處程序筆錄記載：經公所勘查結果，承租人於承租土地上種植果樹、蔬菜等語（本院卷㈠第7頁反面），並有拍攝日期為105年2月18日之現況照片附卷可證（本院卷㈠第50頁反面），揆諸上開調處程序筆錄之記載，堪信被告未放棄耕作，尚難據上揭岡山區公所
105年4月8日函逕予認定被告已有未於225、226地號土地耕作，且繼續一年以上之期間之情事。又本院於
106年3月22日至現場勘驗，225、226地號土地上種植芒果、破布子、冬瓜、酪梨、芭蕉、香蕉及竹子等，有該次勘驗筆錄及照片可佐（本院卷㈡第47、53、54頁），實難單憑原告所提岡山區公所105年4月8日函即認被告有就其於225、226地號土地之承租範圍未耕作，且已持續一年以上之情形。
⒊基上所述，原告指摘被告上開所為屬非因不可抗力繼續
一年不為耕作之情形，就216地號土地部分係執兩造於
104年間更新契約前之舊事由，就225、226地號土地部分依原告所舉證據難認其主張為真實，依上說明，原告依三七五條例第17條第1項第4款規定主張終止系爭租約，均無可採。
㈡原告終止系爭租約之程序不合法，不生終止之效力：
⒈按終止權之行使，依民法第263條準用同法第258條之
規定，應向他方當事人以意思表示為之，契約當事人之一方有數人者，該意思表示，應由其全體或向其全體為之，此為終止權行使之不可分性（最高法院64年台上字第2294號判例參照）。查系爭租約之租賃土地有系爭土地等5筆土地，而兩造係以單一契約約定承租範圍，系爭租約之出租人除原告外，尚有中華民國及林榮煌，承租人則為被告，業經本院調閱系爭租約原本合約無誤，並有系爭租約影本及土地登記謄本在卷可憑，亦為兩造所不爭執，則系爭租約之出租人如欲終止止系爭租約，依民法第263條準用同法第258條第2項規定，應由全體出租人即原告、林榮煌及中華民國共同向被告為終止之意思表示，始生效力。惟原告105年2月23日高雄市岡山區租佃委員會第1次會議第3案調解程序中以依三七五條例第17條第1項第3款、第4款規定之事由為由，向被告為終止系爭租約之意思表示（見本院卷㈠第38頁），並未與林榮煌、中華民國共同為之，原告復不爭執其他出租人即中華民國、林榮煌未曾向被告為終止契約之意思表示，是本於前述終止權行使不可分原則，對被告自不生終止系爭租約之效力。
⒉原告雖主張終止租約應屬民法第820條之管理行為，原
告之應有部分依上揭規定已逾2/3，無須所有共有人一同主張等語。然共有物之出租或終止租約，雖屬共有物之管理，依民法第820條第1項規定，於共有人未訂有管理契約之情形，原則上固應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。惟此一多數決管理原則乃係民法物權編就共有人內部間決定是否出租或結束租賃關係所為規範，但如涉及共有人就共有物對外與第三人間之租賃債權契約之權利義務關係，仍應回歸民法債編相關規定加以判斷。從而，縱原告依民法第820條第1項決議終止系爭租約，僅生對內效力而得拘束林榮煌、中華民國。被告為系爭租約之承租人，無從暸解系爭耕地共有人內部決議情形，原告須將決議之意思表示合法送達被告，而此對外之意思表示送達，民法物權篇對此未為特別之規定，即應本於租賃關係而回歸民法債權篇之規定，依第263條準用同法第258條，仍應由全體共有人即全體出租人共同為之，是原告前揭主張，自非可採。
⒊基上所述，原告終止系爭租約之程序既不合法，本院即
無庸實質討論被告是否違反三七五條例第17條第1項第
3款、第4款之規定，併予敘明。
三、原告依民法第767條、第821條規定及租佃契約之租賃物返還請求權，請求被告應將如附表所示土地返還予附表編號1至5所載之出租人即所有權人，有無理由？承前所述，原告主張被告於系爭土地有不自任耕作之情事，系爭租約已無效，及被告非因不可抗力繼續一年以上不為耕作，其得終止系爭租約等語，均不足採。被告依系爭租約得繼續占用系爭土地之承租範圍，從而，原告主張系爭租約無效或業經終止，依民法第767條、第821條規定及系爭租約之租賃物返還請求權，請求被告將騰空返還如附表編號1至
5所示之所有權人，為無理由，不應准許。
伍、綜上所述，被告並無違反三七五條例第16條第1項規定而未自任耕作之情形，且原告依三七五條例第17條第1項第3款、第4款規定所為終止系爭租約之意思表示，亦不生合法終止之效力，是原告請求確認系爭租約關係不存在，並請求被告將系爭土地返還原告及其他共有人，均為無理由，不應准許。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
陸、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提證據，經本院審酌後，認均於本判決之結果不生影響，爰不逐一論敘。
柒、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國107年6月29日
民事第一庭法官許慧如附表：
┌─┬─────────────┬──────┬──────┬─────────┬─────────┬─────────┐│編│土地地號│總面積│承租面積│原告主張被告未自任│原告主張被告非因不│所有權人││號││（平方公尺）│（平方公尺）│耕作事由│可抗力繼續1年以上││││││││不為耕作之事由││├─┼─────────────┼──────┼──────┼─────────┼─────────┼─────────┤│1│高雄市○○區○○段○○○○號│1,333│499.88│⒈被告未耕作。│自95年7月3日起土│楊美淑、楊國銘、楊││││││⒉王進雄占用附圖1│地上雜草叢生、垃圾│玲珍、楊國哲、楊昭││││││所示Ａ部分土地種│眾多。│鑾（上5人之被繼承││││││植香蕉。││人楊江沛於103年10││││││⒊何祥喬任職於糖廠││月29日死亡，尚未辦││││││，未耕作。82年8││理繼承登記）、楊永││││││月31日退休後因失││士、 楊永昌 、楊純香││││││智，亦未耕作。││、林榮煌、楊雄寶、││││││││ 楊雄勝 、楊政霖、楊││││││││聰宸、楊惇惠、楊智││││││││超、 楊智宇 、中華民││││││││國（管理機關：國產││││││││署）、楊東興│├─┼─────────────┼──────┼──────┼─────────┼─────────┼─────────┤│2│高雄市○○區○○段○○○○號│175│43.75│無。│自105年4月8日其│楊美淑、楊國銘、楊│││││││上空地雜草叢生、積│玲珍、楊國哲、楊昭│││││││水，有垃圾及空瓶罐│鑾（上5人之被繼承│││││││等廢棄物。│人楊江沛於103年10││││││││月29日死亡，尚未辦││││││││理繼承登記）、中華││││││││民國（管理機關：國││││││││產署）、楊雄寶、楊││││││││雄勝、楊政霖、楊聰││││││││宸、楊惇惠、 楊智超 ││││││││、楊智宇│├─┼─────────────┼──────┼──────┼─────────┼─────────┼─────────┤│3│高雄市○○區○○段○○○○號│││⒈吳金展於附圖2所│自105年4月8日其│楊美淑、楊國銘、楊││││634│158.50│示乙部分土地做磚│上空地雜草叢生、積│玲珍、楊國哲、楊昭││││││造平方、圍籬內水│水，有垃圾及空瓶罐│鑾（上5人之被繼承││││││泥地及種果樹使用│等廢棄物。│人楊江沛於103年10││││││。││月29日死亡，尚未辦││││││⒉依吳金展證述，被││理繼承登記）、中華││││││告未耕作，吳金展││民國（管理機關：國││││││在20年前曾在土地││產署）、楊雄寶、楊││││││上除草。││雄勝、楊政霖、楊聰││││││││宸、楊惇惠、楊智超││││││││、楊智宇│├─┼─────────────┼──────┼──────┼─────────┼─────────┼─────────┤│4│高雄市○○區○○段○○○○號│││由吳金展在附圖2所│無。│楊美淑、楊國銘、楊││││385│101.06│示丙部分土地搭建涼││玲珍、楊國哲、楊昭││││││亭、放置流理台、椅││鑾（上5人之被繼承││││││子等物品，且呂恒慧││人楊江沛於103年10││││││同意吳金展在丁部分││月29日死亡，尚未辦││││││土地種植南非葉、茄││理繼承登記）、楊永││││││苳樹、枇杷、仁心果││士、楊永昌、楊純香││││││等樹木，並由吳金展││、石育清、楊雄寶、││││││種植於其上。││楊雄勝、 楊聰宸 、楊││││││││政霖、楊惇惠、中華││││││││民國（管理機關：國││││││││產署）、楊智超、楊││││││││智宇、楊東興│├─┼─────────────┼──────┼──────┼─────────┼─────────┼─────────┤│5│高雄市○○區○○段○○○○號│80│10│無。│無。│楊美淑、楊國銘、楊││││││││玲珍、楊國哲、楊昭││││││││鑾（上5人之被繼承││││││││人楊江沛於103年10││││││││月29日死亡，尚未辦││││││││理繼承登記）、中華││││││││民國（管理機關：國││││││││產署）│└─┴─────────────┴──────┴──────┴─────────┴─────────┴─────────┘以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國107年6月29日
書記官陳佳彬