裁判字號：臺灣高等法院101年上字第1064號民事判決
裁判日期：民國102年09月03日
裁判案由：返還不當得利
臺灣高等法院民事判決101年度上字第1064號上訴人 黃金珠 訴訟代理人 林靜怡 律師
陳建勳 律師被上訴人 劉愛玲 訴訟代理人 郭睦萱 律師複代理人 蔡佑明 律師上列當事人間請求返還不當得利事件，上訴人對於中華民國101年7月31日臺灣士林地方法院100年度訴字第1069號第一審判決提起上訴，本院於102年8月13日言詞辯論終結，判決如下：
主文原判決關於命上訴人給付超過新臺幣叁佰肆拾玖萬零玖佰零陸元本息部分，及該部分假執行之宣告，暨訴訟費用之裁判均廢棄。
前項廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及其假執行之聲請均駁回。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用由上訴人負擔百分之九十六，餘由被上訴人負擔。
事實及理由被上訴人起訴主張：其於民國（下同）99年9月18日向上訴人
買受所有坐落○○市○○區○○段○小段000地號土地、權利範圍萬分之632（下稱系爭土地）暨其上同小段00000建號即門牌○○市○○區○○○路○○號0樓建物、權利範圍全部（下稱系爭房屋，與系爭土地合稱系爭房地），約定買賣總價金新臺幣（下同）2,388萬元，並簽訂買賣契約書為憑（下稱系爭買賣契約），且上訴人於契約書中之標的物現況說明書，保證系爭房屋並無傾斜。然被上訴人給付全部價金，經上訴人移轉所有權登記暨交付予被上訴人之後，於被上訴人裝修系爭房屋時，始經設計建築師丈量發現系爭房屋不但傾斜，且此傾斜有結構安全之疑慮，經被上訴人於100年4月11日以北投明德郵局第184號存證信函通知上訴人出面解決，惟上訴人置之不理，被上訴人自得依民法第354條、第359條規定主張系爭建物有減少通常效用及減少價值之傾斜瑕疵，並請求減少15.19％之價金即362萬7,372元。爰依民法第179條後段請求上訴人給付362萬7,372元及自100年7月21日起，至清償日止，按年息5%計算之利息，並願供擔保，請准宣告假執行等語。
上訴人則以：其向第三人 林佩妤 買受系爭房屋8個月後即出售
予被上訴人，未曾居住其內，亦不知系爭房屋有被上訴人所稱傾斜之情事。縱系爭房屋確有傾斜，亦不影響結構安全及居住使用，並非物之瑕疵，被上訴人不得請求減少價金。況上訴人自前手買受系爭房地，加上系爭房地之裝修費用、仲介費用、土地增值稅、代書費等各項費用，與出售予被上訴人之價金差不多，上訴人並無獲利，亦無不當得利之情事云云資為抗辯。
並聲明：被上訴人之訴駁回及以供擔保為條件請求免為假執行。
原審為被上訴人勝訴之判決，並為附條件之假執行宣告。上訴
人提起上訴，聲明求為：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人於第一審之訴及假執行聲請均駁回。被上訴人答辯聲明：上訴駁回。
兩造不爭執之事項：
㈠被上訴人於99年9月18日向上訴人買受系爭房地，約定買賣總價金2,388萬元，兩造並簽訂系爭買賣契約。
㈡上訴人於不動產現況說明書第13點「本棟建物是否有傾斜？」，勾選「否」。
㈢系爭房屋經原審委請臺北市土木技師公會鑑定結果，東西及
南北兩向均有傾斜，東西向最大傾斜率為1/104，最小傾斜率為1/157（由西向東傾）；南北向最大傾斜率為1/118，最小傾斜率為1/149（由北向南傾）。
關於被上訴人主張系爭房屋傾斜屬於民法第354條之瑕疵，應減少價金部分，得心證之理由如下：
㈠被上訴人主張：系爭房屋之傾斜屬於民法第354條之瑕疵。
惟上訴人所否認，經查：
⒈原審囑託台北市土木技師公會鑑定系爭房屋是否有傾斜情
形，其鑑定結果認為：本鑑定標的物東西及南北兩向均有傾斜，東西向最大傾斜率為1/104，最小傾斜率為1/157（由西向東傾）；南北向最大傾斜率為1/118，最小傾斜率為1/149（由北向南傾），此有台北市土木技師公會101年2月9日北土技字字第10130149號函所附鑑定報告書可稽（證物外放，下稱系爭鑑定報告書），足認系爭房屋確有傾斜情事。
⒉被上訴人主張：依系爭房屋之傾斜情形，業已影響其耐震
度，須長期觀測該傾斜情形，始能確保結構及居住安全，嚴重影響系爭房屋之效用，自屬民法第354條之瑕疵等語。上訴人辯稱：系爭房屋雖有傾斜之狀況，但在正常使用下並無影響通常效用或交易價值，且由外觀視之，主體結構並未產生裂縫而有安全性減損之疑慮，又台灣地處地震帶且氣候潮濕，中古房屋因長期居住及氣候、地層變動之影響，屋體難免有傾斜跡象，且中古房屋因折舊關係，如可供安全居住使用，應已具備通常效用，是系爭房屋屋齡已達22年，縱有傾斜亦屬中古房屋之正常現象，不應視為物之瑕疵云云。惟①所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限，揆諸系爭房屋為交易之標的，本具有市場交易之價格，舉凡影響市場交易之因素均應屬房屋為買賣標的物時物之瑕疵（最高法院73年台上字第1173號判例意旨參照），查不動產現況說明書為兩造簽訂系爭買賣契約書時納入契約之附件，而揆之前開之㈡兩造不爭執事項，系爭房屋沒有傾斜問題，係兩造成立買賣當時約定系爭房屋應具備之品質之一，換言之，上訴人保證系爭房屋具有不傾斜之品質，惟系爭房屋有上述傾斜情形存在，顯然欠缺上訴人所保證之品質，當然構成物之瑕疵。②依系爭鑑定報告書所載：「傾斜對於系爭房屋結構安全之影響：房屋傾斜對結構體之耐震能力當有所減損，而一般房屋傾斜率小於1/200且室內版樑柱等結構體無大裂縫，大致無安全之顧慮，而本鑑定標的物傾斜率達1/104，除須拆除裝潢檢查房屋版樑柱等主體結構是否有大的裂縫外，仍須作包括房屋傾斜後抵抗各種外力之強度及耐震性等之結構安全性分析及評估，甚而作適當之結構補強或地質改良等方能具體確定其安全性。」、「建議：由於本鑑定標的物傾斜率最大值達1/104（1-A測站測點），而標的物大樓之另一向（南北向）傾斜率最大值達1/118（8-D測站測點），亦大於1/200，建議持續觀測房屋傾斜率是否有繼續擴大並觀察室內版樑柱等結構體是否產生較大之裂縫等情況，以確保結構及居住之安全。」，明白表示系爭房屋之傾斜不僅減損結構體之耐震能力，並已產生安全之顧慮，只是關於影響結構及安全之程度，尚須作包括房屋傾斜後抵抗各種外力之強度及耐震性等之結構安全性分析及評估而已。何況上訴人自承「不動產是否傾斜應屬足以影響購買者意願之締約重大事項，且房屋是否傾斜，亦影響不動產交易價值甚大」（見本院卷第100頁)。是上訴人抗辯系爭房屋目前可供安全居住使用，該傾斜情形不構成物之瑕疵云云，為不可採。
⒊按買賣標的物之利益及危險，自交付時起，均由買受人承
受負擔；但契約另有訂定者，不在此限，民法第373條定有明文。又按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵，但減少之程度無關重要者，不得視為瑕疵；買賣因物有瑕疵，而出賣人依第354至358條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金，但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第354條第1項、第359條分別定有明文。查：系爭房屋之傾斜情形，依系爭鑑定報告已然減損其耐震能力、影響結構安全，而有「效用瑕疵」。又上訴人於買賣契約書中之標的物現況說明書，就「本楝建物是否有傾斜」問題中勾選「否」，足見兩造合意將系爭房屋未有傾斜，納入系爭房屋應具備之重要品質之一（即不得存在之缺點之一），況查依通常交易觀念，絕大多數人會因房屋存在傾斜問題而對於居住安全有疑慮，加以台灣地區地震次數頗繁，系爭房屋傾斜程度，勢必造成買方迴避心理，致系爭房屋之交易流通產生障礙，進而減損其交換價值，應認為系爭房屋為有物之瑕疵，上訴人自應負瑕疵擔保之責。
⒋綜上所述，系爭房屋存在房屋傾斜之瑕疵，上訴人應依民
法第354條負瑕疵擔保責任。被上訴人主張依民法第359條規定，請求減少價金，尚非無據。
㈡系爭房地因傾斜情形所造成之價值減損部分，得心證之理由：
⒈按民法第359條規定，請求減少價金者，此減少價金數額
多寡，應依買賣標的物如不存在瑕疵時之市場價值與因考慮該瑕疵因素在內之市場價值，二者之差額定之。至於買賣雙方約定之價金數額，高於買賣標的物不存在瑕疵時之市場價格者，因產生該價差之原因與瑕疵無關，而係涉及其他因素（例如買方未掌握市場價格資訊、買方喜好、買賣雙方議價結果等），自不得按買賣雙方約定之價金數額，與考慮買賣標的物存在瑕疵因素所評估之市場價格之差額，定應減少之價金數額。
⒉原審囑託元宏不動產估價師聯合事務所就系爭房地因具有
傾斜之瑕疵所造成價值減損進行鑑定，其鑑定結果為：經考量系爭房地之區域條件、位置坐落、地段、區域內公共設施、重大交通運輸及近鄰地區土地及建物利用情形及未來發展等各項影響價格減損因素，依該不動產之市場面分析後，經以比較法、收益法之直接資本化法分配原則之加權平均值，評估系爭房地正常情況下之總價：22,981,606元；因傾斜之瑕疵之價值減損率：15.19％、減損金額：
3,490,906元，此有臺北市不動產估價師公會101年6月27日（101）台北估價師字第094號函送之元宏不動產估價師事務所估價報告在卷可按（證物外放，下稱系爭估價報告）。
⒊被上訴人主張：兩造約定價金為2,388萬元，則因傾斜所
造成之價值減損，應以此為基準計算為3,627,372元（計算式：23,880,000×15.19％＝3,627,372）云云。惟依前開⒈所述，兩造約定之價金數額，高於系爭房地如不存在傾斜瑕疵時之市場價格，產生此價差之原因與該瑕疵無關，而係涉及其他因素，自不得按兩造約定之價金數額，與考慮系爭房地存在傾斜瑕疵因素所評估之市場價格之差額，定系爭房地因該瑕疵所減損之價額，是被上訴人此一主張尚非可採。
⒋上訴人抗辯：「房屋傾斜率對交易價格之影響」，應以與
系爭房屋近似地段及同為22年左右8層樓鋼筋混凝土」房屋為比較標的，且應先鑑定各比較標的之傾斜率，與系爭房屋傾斜率相互比較所造成之價格差異，惟系爭估價報告比較五件類近案例中選用兩件加強磚造案例，所為估價並不正確。被上訴人則主張房屋傾斜實非屬常態，上訴人要求完全對照，顯有困難，系爭估價報告比較標的之個別差異賦予不同權重，已屬合理等語，經查：元宏不動產估價師事務所就系爭房地因傾斜所造成之價格減損率評估，係藉由「市場訪查」與「收集民事訴訟庭類似情況之判決案例」，綜合分析合理之價值減損率如下⑴類似案例價值減損率評估過程：案例事實五件近似案例中，分別就受損情形（即室內最大傾斜率）、屋齡、結構、交易金額、判決金額、減損金額、價值減損率等評估，及類似案例價值減損率計算，分別依屋齡接近程度、建物結構接近度、樓層別接近度、最大垂直傾斜率接近度、其影響因素等，參酌系爭鑑定報告書記載，比較各案例所在之樓層、屋齡、結構、傾斜率等條件，考量情況之接近程度，分數最高者為接近程度最高之案例，賦予最高之權重，再依各案例分別之權重，評估系爭房地合理之價值減損率為16.04%。⑵市場訪查減損率評估過程：研擬問卷，針對30位不動產從業人員進行訪談，依問卷結果，多數從業人員認為房屋傾斜對於不動產價值有顯著減損，減損幅度多在0至30％，據以評估系爭房地因傾斜所致價值減損幅度平均為14.33％。⑶依上開⑴⑵所得價值減損率分別為16.04%、14.33％，賦予各50%權重，故計算系爭房地合理減損率15.19%。
是系爭估價報告分別就「市場訪查」與「收集民事訴訟庭類似情況之判決案例」等客觀資訊，綜合分析合理之價值減損率，並詳為說明其評估之標準及內容。上訴人抗辯應以近似地段且22年左右8層樓鋼筋混凝土房屋為比較標的云云，然衡諸房屋傾斜非屬常態，上訴人要求對照比較與系爭房地條件近似標的，顯非可行。系爭估價報告業已比較對照標的之個別差異，賦予不同權重，尚屬合理，故上訴人所辯，洵無可取。
⒌上訴人辯稱：系爭估價報告未檢附問卷內容，無從知悉該
問卷內容是否公平客觀並提供足夠資訊，足以使30位不動產從業人員判斷價值減損率，另該等不動產從業人員未親臨現場進行屋況訪查，該問卷調查結果不足為憑；且依據30位不動產從業人員之主觀判斷，是否足以化為客觀數據公平呈現系爭房屋之價值減損尚非無疑云云。被上訴人則主張：系爭估價報告參考30位不動產從業人員訪談結果，合乎市場調查之科學方法，且系爭估價報告非僅以30位從業人員實際訪查為估價基礎等語，經查：系爭估價報告載明市場訪查目的，為了解多數不動產從業人員（包括19位不動產估價師、11位不動產經紀營業）認為「房屋傾斜」對不動產交易價格所造成之影響，並非要求訪查對象針對系爭房地個案評估影響之程度，故訪查對象是否對於系爭房地進行實地勘查，本與訪查結果無關。又系爭估價報告記載參考問卷訪查結果，再考量系爭房地地理位置、個別性及替代性後，評估系爭房地在「房屋傾斜」情形下之價值減損幅度以算數平均14.33%為訪查最終結果，係採取多數不動產從業人員經驗判斷值之中數，尚屬客觀、合理，上訴人指摘此訪查內容非公平客觀，不足為憑云云，亦不足取。
⒍上訴人抗辯：縱認系爭房屋因傾斜而有價值減損，其價值
減損亦僅限於系爭房屋而不及於系爭土地，且兩造於公契上依公告土地現值與房屋評定價值分別載明交易價格，故不得予以扣減系爭土地之價金云云。被上訴人主張：系爭房屋所坐落之基地併因系爭房屋之瑕疵而受有價值之減損，自應一併計價等語。查：
①公寓大廈管理條例第4條第2項明定「專有部分不得與其
所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔。」，依此規定，系爭房屋為集合住宅之一部分，無法與基地所有權分離而單獨移轉或設定負擔；又建物之使用與土地之使用不可分離，於集合住宅式之建物，因使用年限甚長，所有權人眾多，改建不易，其土地之使用本受有相當之限制，故土地價值實難與其上建物價值完全割裂而獨立認定。
②房屋與土地法律上雖係各別不動產，惟房屋實際上與土
地不能分離，除有地上建物得隨時拆除改建之情形，可能分別估定土地及房屋之價值外，房屋通常存在於土地達數十年，其間基地事實上無從為其他利用，故不動產買賣以房地為整體作為單一之交易標的物，統一估定買賣之價格，恆為常態。從而，房屋存在之瑕疵，但尚未達必須拆除之程度者，就房屋及基地之總價值評估該瑕疵所生之價值減損，實屬合理。
③印花稅法第5條第1項第5款規定：「典賣、讓售及分割
不動產契據:指設定典權及買賣、交換、贈與、分割不動產所立向主管機關申請物權登記之契據」，其所謂契據即公契，足徵公契雖分別記載房屋及其所坐落基地之評定現值及公告現值，公契實務上僅供作辦理土地登記、繳納印花稅、契稅之用，不能反應交易之實際情形，自與交易實況不符，上訴人執以抗辯，自非可取。
④本件被上訴人向上訴人購買系爭房地係為居住使用，並
無隨時拆除改建之打算，且兩造係以系爭房地整體作為單一交易標的物及約定總價，此參諸兩造所簽署之系爭不動產買賣契約書第3條僅載買賣總價2,388萬元，並未就土地、房屋分別約定價格自明（見原審卷第8頁）。
縱然系爭房屋坐落之土地並無傾斜之瑕疵，但因系爭房屋存在於系爭土地之期間，系爭土地無從為其他利用，而房屋通常存在於土地上之時間又長達數十年，則系爭房屋既具有瑕疵，該土地之價值當然亦同受影響。況房、地買賣，其不動產之價格為基地成本價格加建物價格加超額利潤。一般房屋買賣之慣例，價格減損額應由「建物價格」及「應分配至土地價格之超額利潤」分擔，故系爭房屋因存在傾斜之瑕疵，除減損系爭房屋之交易價格外，對應分配至系爭土地之超額利潤亦有減損。是系爭估價報告就系爭房地整體市場價格，評估因傾斜瑕疵所導致之價值減損額，並無不合。上訴人抗辯系爭土地不因系爭房屋傾而減損其價值云云，不足採信。
⒎上訴人抗辯：系爭房屋於交易時屋齡已達22年，僅剩餘28
年使用年限，本件價值減損應按使用年限比例計算云云，被上訴人則否認其抗辯。查：房屋稅條例第4條第1項規定「房屋稅向房屋所有人徵收之」、第5條第1款規定「房屋稅依房屋現值，按左列稅率課徵之：一、住家用房屋最低不得少於其房屋現值百分之一點二，最高不得超過百分之二。但自住房屋為其房屋現值百分之一點二。」、第9條第1項規定「各直轄市、縣(市)(局)應選派有關主管人員及建築技術專門人員組織不動產評價委員會。」、第11條第1項第2款規定「房屋標準價格，由不動產評價委員會依據下列事項分別評定，並由直轄市、縣(市)政府公告之：
…二、各類房屋之耐用年數及折舊標準。」，及同條第2項規定「前項房屋標準價格，每三年重行評定一次，並應依其耐用年數予以折舊，按年遞減其價格。」，揆諸上開條文，房屋稅是以房屋現值並按其使用情形適用之稅率（住家用1.2%）計算核課；而房屋現值係依據房屋標準單價、折舊率及地段等級等因素核算，與市價並無關聯。顯見耐用年限與折舊率係作為計算房屋稅之依據，不能反應交易之實際情形，故上訴人此項抗辯，亦非可採。
⒏上訴人聲請囑託台北市結構技師公會鑑定系爭房屋因傾斜
所需之工程性補償及非工程性補償費用云云，被上訴人則主張：被上訴人所起訴請求者，乃買賣標的因具有瑕疵，在交易上所減少之價值，而非代為回復原狀之損害賠償，故無送鑑定必要等語。查：臺北市建築物工程施工損害鄰房鑑定手冊係規範因施工造成鄰房傾斜之工程性與非工程性補償之鑑定事項，屬民法第213條損害賠償範圍，惟被上訴人所起訴請求者，乃買賣標的因具有瑕疵，在交易上所減少之價值，而非代為回復原狀之損害賠償；故上訴人請求自無必要，併予敘明。
⒐依上⒈至⒏所述，被上訴人依買賣關係主張上訴人應負物
之瑕疵擔保責任，請求減少價金應以3,490,906元為合理。被上訴人已以起訴狀繕本送達為減少價金之意思表示，而被上訴人就上開價金既已給付上訴人，則其依不當得利法律關係請求上訴人返還3,490,906元之本息，應屬有據。
㈢上訴人抗辯：被上訴人買受系爭房屋時親臨現場，只須稍作
目視或以彈珠測試即知系爭房屋之瑕疵，竟未作檢視，致未能發現系爭房屋傾斜，故被上訴人就此與有過失，應依民法第217條酌減不當得利債權云云，被上訴人則主張本件請求權基礎為民法第179條，與民法第217條與有過失無涉等語。
按損害之發生或擴大，被害人與有過失者，法院得減輕賠償金額，或免除之，民法第217條第1項定有明文。本件被上訴人係行使瑕疵擔保請求權，減少價金後，依民法第179條規定請求上訴人返還該部分已受領之價金，顯非行使損害賠償請求權，應無民法第217條第1項適用餘地。退步言，上訴人出售系爭房地予被上訴人，其主張立約當時不知系爭房屋有傾斜瑕疵，豈能苛責被上訴人於買受當時未發現該瑕疵存在。是上訴人主張過失相抵，殊非可取。
綜上所述，被上訴人依買賣關係主張上訴人應負物之瑕疵擔保
責任，請求減少價金，並依不當得利法律關係請求上訴人給付3,490,906元，及自起訴狀繕本送達翌日即100年7月21日起至清償日止，按年息5％計算之利息，為有理由，應予准許；逾上開範圍之請求，為無理由，不應准許。原審就被上訴人逾3,490,906元本息不應准許部分，為上訴人敗訴之判決，尚有未洽；上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由。原審就被上訴人上開請求應准許部分，為上訴人敗訴之判決，並無不合；上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由。
兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，無逐一詳予論駁之必要。
併此敘明。
據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第79條，判決如主文。
中華民國102年9月3日
民事第四庭
審判長法官翁昭蓉
法官陳靜芬法官李芳南正本係照原本作成。
上訴人如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
被上訴人不得上訴。
中華民國102年9月4日
書記官陳禹任附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。