臺灣桃園地方法院民事簡易判決 106年度壢簡字第405號
原 告 謝振芳
訴訟代理人 謝振成
被 告 王保芝
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國106年6月15日
言詞辯論終結，判決如下：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用新臺幣貳仟貳佰壹拾元由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之
基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第
2款定有明文。本件原告起訴原聲明為：（一）被告應將桃
園市○○區○○街○○○號房屋全部騰空遷讓返還予原告。（
二）被告自本件租約終止之翌日起至返還系爭房屋日止，按
月給付原告相當於租金之不當得利3,000元。嗣於民國106
年6月15日言詞辯論期日時變更聲明為：（一）被告應將桃
園市○○區○○街○○○號1、2樓房屋（下稱系爭房屋）全
部騰空遷讓返還予原告。（二）被告應自106年4月15日起
至遷讓返還上開房屋之日止，按月於每月15日給付原告3,00
0元（見本院卷第77頁）。經核原告所為上開訴訟聲明之變
更，係基於同一租賃關係之基礎事實，核與前揭規定相符，
自應允許。
貳、實體方面
一、原告主張：被告前向原告承租系爭房屋，租期自102年5月
1日起至110年4月30日止，除約定每月租金3,000元，於
每月5日給付不得借詞拖延外，另約定由被告繳納房屋稅及
地價稅，並簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約）為憑。詎
料自103年1月至106年3月，被告均未準時於每月5日前
給付租金，並積欠105年初某1個月租金，另被告亦未繳納
105年5月房屋稅與105年11月地價稅，被告顯已多次違約
。又原告因經濟需求與家庭因素，而有收回自住之必要，故
原告向被告為終止系爭租約之意思表示，是系爭租約既已終
止，而被告於系爭租約終止後，未即時搬離而無法律上原因
享有相當於租金每月3,000元之利益，爰依系爭租約第17、
21條及不當得利之法律關係，請求被告遷讓返還系爭房屋、
並給付相當於租金之不當得利等語。並聲明：（一）被告應
將系爭房屋全部騰空遷讓返還予原告。（二）被告應自106
年4月15日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月於每月15日
給付原告3,000元。
二、被告則以：系爭租約租期8年，尚未屆滿，且伊均有依約繳
納租金並負擔房屋與地價稅，雖積欠1個月3,000元之租金
，伊可以補繳予原告，原告主張均無理由等語，資為抗辯，
並聲明：原告之訴駁回。
三、原告主張兩造簽有系爭租約，被告積欠1個月租金，被告目
前仍繼續使用系爭房屋，業據其提出房屋租賃契約書、銀行
匯款明細、存證信函、調解不成立證明書等件影本為證（見
本院卷第9至21頁），復經本院核閱無訛，且為被告不爭執
，堪認原告主張為真實。
四、原告復主張被告未準時給付租金及繳納系爭房屋房屋稅及地
價稅，且原告有將系爭房屋收回自住之需求而終止系爭租約
等情，為被告所否認，並以前開情詞置辯，是本件爭點為：
原告是否已經合法終止系爭租約？原告請求被告遷讓返還系
爭房屋及給付相當於租金之不當得利，有無理由？分述如下
：
（一）按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告
承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人
得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2
個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定
於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得
終止契約。民法第440條第1、2項定有明文。此條之立
法意旨稱：「房屋租賃，則非遲付租金之總額，達兩期之
租額者，不得終止契約，蓋於無害出租人之利益範圍內，
保護承租人之利益」（18年11月22日立法理由參照）。又
民法第440條第1項規定係屬任意規定，當事人非不得以
契約排除之，例如就欠租之金額為若干始為違約或欠租後
之法律效果等為排除上開規定之特別約定，此有最高法院
86年度台上字第3303號判決意旨可參。由上可知，民法第
440條第1項既得以特約排除，同條第2項承接第1項規
定而來，自應得以特約排除，惟此條之立法目的是在不損
害出租人之利益範圍內，保護承租人之利益，倘若出租人
不論利益是否受損，均得以不利於承租人之特別約定條款
排除第420條第1、2項規定之適用，無異將使該條項規
定成為具文，與前揭立法者保障承租人之精神相不符。
（二）查系爭租約第4、17條固約定：「租金應於每月5日以前
繳納，每次應繳壹個月份不得藉詞拖延」；「甲乙兩各方
遵守本契約各條項之規定，如有違背任何條件時，甲方（
即原告）得隨時解約收回房屋，因此乙方（即被告）所受
之損失甲方概不負責」（見本院卷第10、12頁）。而被告
多次未於每月5日準時繳納房屋，亦積欠1個月之房租，
此有原告提出之存摺明細在卷可稽（見本院卷第15至22頁
），且為兩造所不爭執，應堪信屬實。是本件被告雖經常
未按時繳納房租，但原告並未舉證曾經依法催告被告繳納
租金，且被告未付之租金僅有1個月，尚未達民法第440
條規定之2個月，難認出租人即原告因此受有重大之不利
益，若認承租人即被告一經拖延，即構成原告得終止系爭
租約之事由，與民法第440條保障承租人之立法意旨有違
，是原告不得以系爭租約第17條之約定，排除民法第440
條第1、2項之規定，則依上開規定，原告以被告未按時
繳納房租，並積欠1個月租金為由終止系爭租約，於法無
據，並不可採。
（三）又原告另主張被告未依約定負擔系爭房屋之房屋稅與地價
稅，已經違約可以解除系爭租約云云，固據原告提出105
年系爭房屋房屋稅單及地價稅單（補發）為據（見本院卷
第25至26頁），此為被告所否認，被告辯稱是系爭租約打
好之後，原告才說要繳稅金，伊收到稅單都有拿去繳，伊
沒有收到房屋稅單等語，被告並當庭提出103年至105年
地價稅繳款收據，經本院核閱無訛（見本院卷第77頁反面
），由上可知，被告並非拒絕負擔相關稅費，倘若原告未
將相關稅單交付被告，被告未繳交相關稅費自難歸責於被
告，原告據此主張被告違約，得依約定終止契約，亦屬無
據，尚難憑採。
（四）復按解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當
事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時
及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於
經驗法則及誠信原則，從該意思表示所根基之原因事實、
主要目的、經濟價值、社會客觀認知及當事人所欲表示之
法律效果，作全盤之觀察，以為判斷之基礎。查系爭租約
第21條固約定：「甲、乙雙方在本契約有效期間內解約，
必須在一個月前通知對方，同時支付對方一個月租金作為
違約金，方可解除契約」（見本院卷第13頁）。衡諸上開
約定文義，原告雖得於系爭租約有效期間內終止契約，惟
仍應有依法律規定或契約約定之事由，並非原告得任意解
約，否則即與誠信原則有違，且對承租人之保護亦有不周
。依原告所主張，終止系爭租約之理由除被告違約外，亦
有收回自住之需要，並依土地法第100條第1款規定與系
爭租約第21條終止系爭租約（見本院卷第6、23頁），然
原告尚難以被告違約為由終止系爭租約，已如前述；而土
地法第100條第1款所謂收回自住，係指出租人對於其出
租未定期限之房屋，有收回自住之正當理由及必要情形而
言（院解字第3489號、最高法院41年台上字第138號判例
意旨參照）。本件系爭租約定有期限，即無土地法第100
條第1款之適用，故原告以自住為由終止系爭租約，亦無
所據，洵非可採。
（五）依上說明，原告尚未合法終止系爭租約，是被告占有使用
系爭房屋，並非無法律上理由。從而，原告請求被告遷讓
返還系爭房屋及按月給付相當於租金之不當得利，均無所
據，核非可採。
五、綜上所述，原告爰依系爭租約第17、21條及不當得利之法律
關係，請求被告騰空遷讓返還系爭房屋；被告應自租賃契約
終止日即106年4月15日至返還系爭房屋之日止，按月於每
月15日給付原告相當於租金之不當得利3,000元，均無理由
，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提證據，
於判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。並依職權核定訟
費用額如主文第2項所示。
中華民國106年6月30日
中壢簡易庭法官陳宏璋
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國106年6月30日
書記官盧品蓉