裁判字號：臺灣新北地方法院99年訴字第2472號民事判決
裁判日期：民國100年01月21日
裁判案由：遷讓房屋等
臺灣板橋地方法院民事判決99年度訴字第2472號原告 黃素珍 訴訟代理人 陳守文 律師複代理人 郭佳瑋 律師被告 官愛鳳 上列當事人間請求遷讓房屋等事件，經本院於民國100年1月10日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應自門牌號碼新北市○○區○○路○○○巷○○○號二樓建物（建號：新北市○○區○○段○○○○號）遷出，將上開建物返還原告。
被告應給付原告新台幣陸萬元及自民國九十九年二月十一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告應自民國九十九年三月十六日起至遷讓返還第一項所示之建物之日止，按月給付原告新台幣貳萬元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一、二、三項於原告以新台幣貳拾捌萬元供擔保後，得假執行。
事實及理由
一、原告主張：原告於民國98年10月16日向訴外人 謝宜樺 買受建號為新北市○○區○○段○○○○號，門牌號碼為新北市○○區○○路○○○巷○○號2樓之建物（下稱系爭建物）及基地，並於98年11月18日辦理所有權移轉登記。經查：系爭建物前經謝宜樺出租予被告，租賃期間自98年3月15日起至99年3月15日止，每月租金新台幣（下同）25,000元，應於當月10日前繳納。然被告僅繳納至98年11月份之租金，其後即未再繳納，且迄今仍居住占用系爭建物。而原告自98年11月18日起繼受謝宜樺與被告間上開賃契約之出租人地位，然原告於98年12月6日即偕同仲介人員與被告見面，協商要求被告更換租約，並要求被告屆期即遷離系爭建物，不再續租，被告竟置之不理。另前屋主謝宜樺及原告曾分別於99年1月29日及
99年3月20日以蘆洲郵局第34、105號存證信函發函被告，主張上開租賃契約到期不再續租，並請求被告返還系爭建物。嗣兩造並於99年3月28日再度見面協商遷離事宜，被告仍拒不遷離，亦不給付租金。為此，依民法第455條、第767條第1項前段，請求被告自系爭建物遷出，將系爭建物返還原告，及依民法第425條、第439條規定，請求被告給付98年12月份、99年1、2月份之租金，扣除每月社區管理費、車位保養費5,000元後，被告應給付原告6萬元之租金。又上開租賃契約於99年3月15日已屆期，原告已表示不再續租，惟被告迄今拒不遷移，故依民法第184條第1項前段、第
179條規定，請求被告自99年3月16日起至遷讓返還系爭建物之日止，按月給付原告2萬元之相當於租金之損害賠償與不當得利等語。併為聲明：㈠被告應自系爭建物遷出，並將系爭建物返還原告。㈡被告應給付原告6萬元及自99年2月11日起至清償日止按年息5%計算之利息。㈢被告應自99年3月16日起至遷讓返還系爭建物之日止，按月給付原告2萬元。
二、被告則以：被告已預計在100年1月底遷出系爭建物，被告承租系爭建物之租金，都是被告之乾兒子以匯款方式匯入原屋主指定之帳戶內，實際匯入何帳戶，及租金付至何期，被告也不知道，也無法提出證明。被告與原屋主之先生毛先生原來約定要承租2年，但是只有簽1年期之租賃契約。99年
7月左右，原告有打電話跟被告說原屋主已經將系爭建物出售給原告，當時原告有表示可以給被告3個月的時間找房子，原告意思應該是這3個月不用給付租金。又被告每月租金25,000元係包含管理費及車位管理費合計約4千餘元，被告都有給付給管委會等語茲為抗辯，併為答辯聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。
三、原告主張：其於98年10月16日向訴外人謝宜樺買受系爭建物，並於98年11月18日辦理所有權移轉登記，而系爭建物前經謝宜樺出租予被告，租賃期間自98年3月15日起至99年3月
15日止，每月租金25,000元，應於當月10日前繳納等情，業據提出不動產買賣契約書影本、系爭建物登記謄本影本、房屋租賃契約書影本各1份為證（見本院重簡字卷第14至20頁、補字卷第10至11頁、第15至18頁），且為被告所不爭執，堪信為真實。
四、就原告請求被告自系爭建物遷出，返還系爭建物部分：㈠按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅；承租
人於租賃關係終止後，應返還租賃物；所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；民法第450條第1項、第455條前段、第767條第1項前段分別定有明文。另同法第425條第1項規定：「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。」。
㈡本件被告與系爭建物原所有權人謝宜樺間所訂立之前開租賃契約，約定租賃期間自98年3月15日起至99年3月15日止。
而原告於98年11月18日受讓取得系爭建物之所有權，是依民法第425條第1項規定，該租賃契約對原告繼續存在，由原告繼受出租人之地位。又原告主張其於租賃期間屆至後，已多次向被告表示不再續租一節，為被告所未爭執，且被告陳稱：原告曾向其表示給予其3個月之期間搬遷等語，足證原告確已向被告為反對續租之意思表示，故上開租賃契約應於99年3月15日租賃期間屆滿時消滅。則被告於租賃關係消滅後，仍繼續占有使用系爭建物，自屬無權占用。是原告依民法第455條前段、第767條第1項前段規定，請求被告自系爭建物遷出，將系爭建物返還原告，即屬有據。
五、就原告請求被告給付98年12月份至99年2月份之租金6萬元部分：
㈠按民法第439條前段規定：「承租人應依約定日期，支付租
金。」。本件原告於98年11月18日繼受被告與謝宜樺間就系爭建物所訂租賃契約之出租人地位，已如前述。是被告應依該租賃契約之約定，給付原告98年12月份起之租金。而原告主張：被告僅繳納至98年11月份止之租金予前屋主，其後均未再繳納任何租金一節，雖為被告所否認，辯稱：其乾兒子每月均有將租金匯入原屋主指定之帳戶內等語。然依原告所提原屋主收取租金之存褶影本（見本院訴字卷第20至21頁），其上顯示租金匯入紀錄僅至98年11月份，其後即無租金匯入之紀錄。被告雖陳稱不知其乾兒子匯入之帳戶是否為原告所提上開存摺所示之帳戶，然其並陳稱不知其乾兒子租金付至何時，且無法提出任何證據證明其有繳納98年12月份以後之各期租金予原出租人謝宜樺或原告。是依上開法文規定，被告自有給付98年12月份及99年1、2月份之租金予出租人即原告之義務。
㈡又依上開租賃契約第20條前段約定，租金保含社區管理費、
車位保養費。而被告自承其就系爭建物每月繳交予管委會之社區管理費及車位保養費合計約4千餘元，總額不會超過5千元等語（見本院訴字卷第19頁）。故原告依民法第439條規定，請求被告給付上開3個月份之租金6萬元（即扣除每月以5,000元計算之社區管理費、車位保養費），亦屬有據。
㈢次按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責
任；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；民法第229條第1項、民法第233條第1項前段分別定有明文。查兩造間上開租賃契約第3條約定：被告每月應付租金，應於當月10日前繳納。是原告就上開98年12月份及99年1、2月份之租金合計6萬元，並請求被告應給付自99年2月11日起至清償日止，按法定利率年息5%計算之遲延利息，即無不合。
六、就原告請求被告自99年3月16日起至遷讓返還系爭建物之日止按月給付2萬元部分：
㈠按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益，為民法第179條前段所明定；又無權占用他人房屋或土地者，依社會通常之概念，可能享有相當於租金之利益，並致所有人受有無法使用收益之損害，房屋或土地所有權人得請求占用人返還該利益（最高法院61年台上字第1695號判例參照）。再所謂相當於租金之利益，係指因其本質上並非合法契約下所稱之租金，而僅係因占有人使用收益之結果，致所有人無法將之出租而收取租金，形同占有人受有相當於租金之利益，所有人則受有相當於租金之損害，故於認定占有人應返還之利益時，得以若占有人以承租方式占有使用時所應支出之租金為依據，則此項相當租金利益之認定，自可參酌原先出租時之租金額，而不受法定租金額之限制。
㈡本件被告原係以每月25,000元之租金（依租賃契約第20條前
段約定租金保含社區管理費、車位保養費），向系爭建物原所有權人謝宜樺承租使用系爭建物，該租賃契約嗣經原告繼受出租人地位，業如前述。而被告於該租賃契約因期限屆至消滅後，仍續為占有使用，則被告所受之使用利益，自亦得以原先之租金額為計算之依據。故原告依不當得利之規定，請求被告自租賃期間屆滿後之99年3月16日起至遷讓返還系爭建物之日止，按月以2萬元計算之相當租金利益，亦屬有據。至被告另辯稱：原告於99年7月間曾向其表示可以給予其3個月的時間找房子，原告意思應該是這3個月不用給付租金等語，為原告所否認，被告並未能舉證證明，且99年7月迄今亦已逾3個月，被告仍未搬遷，是其上開所辯，洵無足採。
㈢又原告之訴既有理由，是其此部分併依民法第184條第1項
前段規定為同一聲明之請求，即無再予審酌之必要，附此敘明。
七、綜上所述，原告依民法第455條、第767條1項前段之規定請求被告遷讓返還系爭建物，並依民法第439條規定請求被告給付租金6萬元及遲延利息；依民法第179條規定請求被告自99年3月16日起至遷讓返還系爭建物之日止，按月給付2萬元之相當於租金之不當得利，均有理由，應予准許。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據暨攻擊防禦方法，經本院審酌後，認均與本件判斷結果無影響，毋庸再予一一審酌，附此敘明。
九、原告 陳明 願供擔保請准宣告假執行，經核於法尚無不合，爰酌定相當之擔保金額准許之。
據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第39
0條第2項，判決如主文。中華民國100年1月21日
民事第一庭法官黃信樺以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國100年1月21日
書記官李佳靜