裁判字號：最高法院102年台上字第188號民事判決
裁判日期：民國102年01月30日
裁判案由：租佃爭議
最高法院民事判決一○二年度台上字第一八八號上訴人 沈萬居
沈昇輝 沈秀雲 沈明宏 共同訴訟代理人 林樹根 律師
洪茂松 律師 邱麗妃 律師上訴人 沈榮祥 訴訟代理人 莊美貴 律師上列當事人間因租佃爭議事件，兩造對於中華民國一○一年四月十日台灣高等法院台南分院第二審判決（一○一年度重上字第三號），各自提起上訴，本院判決如下：
主文原判決廢棄，發回台灣高等法院台南分院。
理由本件上訴人沈萬居、沈昇輝、沈秀雲及上訴人沈明宏（下合稱沈萬居以次四人）之被繼承人 沈義輝 （民國一○○年三月三十一日死亡，已由沈明宏於第一審承受訴訟）起訴主張：坐落台南市○○區○○段八一五、八一五之一、八一六、八一八、八二○地號土地（下稱系爭土地），係伊所共有，對造上訴人沈榮祥向伊承租系爭土地並簽訂耕地租約。惟沈榮祥多年來並未實際耕種，並於九十七年間，在系爭八一五、八一六地號土地上填土築路，及興建房屋一棟。又沈榮祥之父 沈金宗 於七十八年過世前二、三年，在系爭八二○號土地興建「萬姓公媽廟」，沈金宗過世後，由沈榮祥繼承該廟所有權。沈榮祥復同意或放任第三人在該廟東側及南側地面上，搭蓋鐵皮屋或石棉瓦木屋居住使用，並將系爭八
一八、八二○地號內之部分土地，借給其姑丈 趙專炳 耕種，又自一○○年六月中旬起，將系爭八一六、八一五地號土地之一部，提供予訴外人 孫火明 堆置廢棄物，均構成不自任耕作，原訂耕地租約應歸於無效，兩造分經台南市新營區公所及台南市耕地租佃委員會調解、調處，均未成立等情。爰依耕地三七五減租條例第十六條第二項及民法第七百六十七條之規定，求為命沈榮祥：(1)將坐落系爭八二○地號內如原判決附圖（下稱附圖）所示編號A部分之地上物拆除。(2)交還系爭土地之判決。
上訴人沈榮祥則以：系爭土地係自原新營市○○段○○○○○號土地（下稱一○八五地號土地）分割而來，而訴外人台灣糖業股份有限公司（下稱台糖公司）於四、五十年間，向沈萬居及沈昇輝、沈秀雲、沈義輝之被繼承人沈主張購買一○八五地號內面積零點一八八二公頃之土地，並已支付買賣價金，嗣由伊父沈金宗以原價款承買該部分土地。沈金宗本於買賣關係，使用如台南市鹽水地政事務所九十八年十二月十六日之複丈成果圖上編號甲、
丙、丁部分之零點一八八二公頃土地，伊因繼承而占有使用該部分土地，並興建農舍在該部分土地，並無不自認耕作之情形。又「萬姓公媽廟」並非伊所有，沈萬居以次四人訴請伊拆除，亦無理由等語，資為抗辯。
原審維持第一審所為命沈榮祥交還系爭土地及駁回沈萬居以次四人其餘請求拆除地上物之訴之判決，駁回兩造各該部分之上訴，無非以：一○八五地號土地，於三十五年間係沈萬居及沈主張所有，嗣於三十八年間與訴外人 沈欉 訂立耕地租約。沈欉去世後，租約關係由沈金宗繼承，沈金宗於七十八年間過世後，租約關係由沈榮祥繼承；又沈主張於八十五年間去世後，租約關係由沈義輝、沈昇輝、沈秀雲繼承。而一○八五地號土地於四十八年間分割為新營段一○八五之二、一○八五之三、及一○八五地號，其中一○八五之二地號於五十年間被徵收。嗣上開一○八五地號於五十七年間分割為同段一○八五之四、一○八五之五、一○八五之六及一○八五地號，其中新營段一○八五之六地號於七十九年間被徵收。嗣於八十九年間地籍圖重測結果，上開一○八五之三、一○八五之五、一○八五之四、一○八五地號，依序編為○○段八一五、八一六、八一八、八二○地號，其中八一五地號復於九十七年間分割為○○段八一五之一及八一五地號土地，系爭土地現為沈萬居以次四人共有之事實，為兩造所不爭執。次查沈金宗生前於系爭八二○地號土地內出資興建「萬姓公媽廟」一座，而沈榮祥容忍他人改建「萬姓公媽廟」、興建鐵皮屋及石棉瓦木屋，又於一○○年六月五日起至同年七月四日止提供系爭八一五、八一六地號土地之一部，借予訴外人 孫火明堆 置棄土，則沈榮祥不自任耕作，系爭耕地租約應歸於無效。至沈榮祥雖辯稱：沈金宗購買之土地即位於系爭八一五、八一五之一、八一六地號上云云。惟根據台糖公司台南區處九十八年六月四日南新資字第○○○○○○○○○○號函，僅能證明沈萬居以次四人就一○八五地號內面積零點一八八二公頃土地，有與台糖公司訂立買賣契約，並已收受價金，而沈金宗曾向台糖公司繳納該土地價款之事實，但無法證明其購買之土地位於何處。沈榮祥既未舉證沈金宗與出賣人就買賣標的物已有特定，尚難僅憑沈金宗業已繳納地價款予台糖公司，即認其等間已有買賣該筆土地之合意，而遽認買賣契約業已成立。沈榮祥主張就該部分為有權占有，並不足採。再查「萬姓公媽廟」原為沈金宗於生前所興建，之後該座廟曾拆除、重建，現存「萬姓公媽廟」乃沿用拆除後之部分舊有建材所新建。而「萬姓公媽廟」係該廟信徒共同出資，並非沈榮祥單獨所有，沈萬居以次四人復未能舉證證明沈榮祥取得該廟之事實上處分權。從而，沈萬居以次四人依耕地三七五減租條例第十六條第二項及民法第七百六十七條之規定，請求沈榮祥交還系爭土地，為有理由，至請求沈榮祥拆除系爭八二○地號土地上如附圖所示編號A部分之「萬姓公媽廟」部分，則非有據等詞，為其判斷之基礎。按買賣契約為諾成契約，倘雙方當事人就標的物及價金之要素互相同意者，買賣契約即為成立，此觀民法第一百五十三條第一項、第三百四十五條第二項之規定自明。本件系爭土地係由一○八五地號土地輾轉分割及改編而來，而一○八五地號土地係在四十八年間始分割為○○段一○八五之二、一○八五之三及一○八五地號土地，乃兩造不爭之事實。而台糖公司於四十三年間因趕建鹽業轉運台需要，向地主沈主張、沈萬居收購一○八五地號內乙筆土地面積零點一八八二公頃，並已完成訂約及付款作業，因該土地經登記三七五租約地，承租人沈金宗不同意會同地主申請租約註銷登記，故至五十三年仍未辦理所有權移轉登記。嗣因業務上已不需使用，台糖公司於同年五月八日日函請原地主繳還該土地買賣價款新台幣（下同）七千七百六十元，惟地主表示無意買回，而同意由承租人沈金宗退還台糖公司支付之土地價款後承買，沈金宗乃於同年八月五日繳納價款，有台糖公司台南區處九十八年六月四日南新資字第○○○○○○○○○○號函可稽（見一審卷㈠一九○～一九一頁），並為原審認定之事實。如果非虛，沈主張、沈萬居於五十三年間既同意經由台糖公司，將一○八五地號內乙筆土地面積零點一八八二公頃土地出賣與沈金宗，沈金宗並已繳納價金，則沈主張、沈萬居與沈金宗就上開買賣之標的物及價金之要素，似已相互同意。果爾，則能否逕謂該買賣契約尚未成立？即非無疑。至該買賣契約之標的物係位於系爭土地之何處？應由事實審法院依調查證據之程序及方法加以審認，除非確定該標的物在締約時即屬無從確定或可得確定，其買賣契約因法律行為之標的未確定而不能生效外，尚難否定該買賣契約對締約當事人及其繼承人所生之拘束力。原審未遑詳為深究，進一步調查明晰，遽認該買賣契約尚未成立，並進而為此部分沈榮祥不利之論斷，亦嫌速斷。況執行名義命債務人返還土地，雖未明白命其拆卸土地上之房屋，而由強制執行法第一百二十五條所準用之同法第一百條法意推之，該執行名義當然含有使債務人拆卸房屋之效力（司法院院解字第三五八三號、本院四十四年台抗字第六號判例參照）。乃原審一方面認沈榮祥並無拆除坐落於系爭八二○地號土地上「萬姓公媽廟」之權能，他方面卻判命沈榮祥應返還系爭八二○地號土地，不啻又命沈榮祥須拆除系爭八二○地號土地上之「萬姓公媽廟」，尤有判決主文與理由矛盾之違法。次查認定事實，應以卷內所存在之資料作為認定之依據，否則即有違證據法則。系爭八二○地號土地上之「萬姓公媽廟」原為沈金宗於生前所興建，現存「萬姓公媽廟」乃沿用拆除後之部分舊有建材所新建，復為原審所認定，而據沈榮祥於第一審僅陳稱：該廟係用信徒捐獻的錢拿去整修等語（見一審卷㈡二○七頁反面），探究其義，似指係以受贈與（信徒捐獻）之款項修繕該廟。如果無誤，原審認定該廟係信徒共同出資，並非沈榮祥單獨所有（見原判決第二六頁第十行），亦與卷內資料不相符合。究竟該「萬姓公媽廟」係何人所有？該事實既未臻明暸，本院自無從作法律上之判斷。兩造上訴論旨，各執以指摘原判決不利於己部分為不當，求予廢棄，均非無理由。
據上論結，本件兩造上訴均為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。
中華民國一○二年一月三十日
最高法院民事第三庭
審判長法官顏南全
法官王仁貴法官鄭傑夫法官陳玉完法官林大洋本件正本證明與原本無異
書記官中華民國一○二年二月十九日
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