裁判字號：臺灣桃園地方法院103年訴字第2050號民事判決
裁判日期：民國105年04月01日
裁判案由：拆屋還地
臺灣桃園地方法院民事判決103年度訴字第2050號原告 簡岳生 訴訟代理人 李麗凰 被告 李璋文
謝灶榮 劉紹春 共同訴訟代理人 陳永來 律師
魏雯祈 律師 林家琪 律師上列當事人間請求拆屋還地事件，於民國105年3月11日辯論終結，本院判決如下：
主文被告 謝榮灶 應自民國九十八年十二月二十四日起至返還如附圖一所示A部分土地（面積28.8平方公尺）之日止，按月給付原告新臺幣伍拾壹元。
被告李璋文應自民國九十八年十二月二十五日起至返還如附圖一所示B部分土地（面積12.35平方公尺）之日止，按月給付原告新臺幣貳拾貳元。
被告劉紹春應自民國九十九年十月二十七日起至返還如附圖二所示紅斜線部分土地（面積10.71平方公尺）之日止，按月給付原告新臺幣拾玖元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一、二、三項均得假執行。但被告如各以已到期部分全額為原告預供擔保，均得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但被告同意者、請求之基礎事實同一者、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限。民事訴訟法第255條第1項但書第1、
2、3款定有明文。原告起訴時未列劉紹春為被告，嗣於審理中追加之，並對其追加訴之聲明（如後述），業經被告劉紹春同意並到庭答辯，基於原告追加劉紹春乃基於同一社會紛爭（原因關係相同，但事實各異）；又原告對於被告李璋文、謝灶榮請求拆除之面積及不當得利之金額，因本院囑託該管地政機關複丈後有所調整（見訴卷第113頁）。核原告所為上開訴之追加、變更，核與首揭規定無不合，應予准許，合先敘明。
二、原告起訴主張：緣桃園市○○區○○段○○○號土地（下稱系爭土地）為原告與他人共有，被告無合法權源，擅自搭蓋地上物，經原告請求被告拆除地上物返還占用土地，被告置之不理，調解不成立。又無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通念，造成原告受有損害，被告受有免其應支付使用系爭土地之代價。爰依所有權及不當得利之法律關係，請求被告拆屋還地並按月支付相當於租金之損害金。並聲明：①被告謝灶榮應將系爭土地上違法增建之地上物（門牌：桃園市○○區○○路0段000號後面）如複丈成果圖所示（面積：28.8平方公尺）拆除並返還基地予原告及其餘共有人；並應自民國98年10月14日起至拆屋還地之日止，按月給付新臺幣（下同）1546元；②被告李璋文應將系爭土地上違法增建之地上物（門牌：桃園市○○區○○路0段000號後面）如複丈成果圖所示（面積：12.35平方公尺）拆除並返還基地予原告及其餘共有人；並應自98年10月14日起至拆屋還地之日止，按月給付新臺幣（下同）663元；③被告劉紹春應將系爭土地上違法增建之地上物（門牌：桃園市○○區○○路0段
000號後面）如複丈成果圖所示（面積：10.71平方公尺）拆除並返還基地予原告及其餘共有人；並應自98年10月14日起至拆屋還地之日止，按月給付新臺幣（下同）709元；④願供擔保請准宣告假執行。
三、被告答辯略以：被告各自座落在系爭土地上之建物（下稱系爭建物）係於63年間建造，當時使用日據時期原圖描繪裱裝之副圖辦理地籍管理，此種年代久遠的地籍圖精確度不良，被告起造時不慎有越界建築之情形。其中被告謝灶榮經委請其大舅子 游木寅 與當時所有人達成協議，同意被告謝灶榮使用而不異議，被告謝灶榮始於79年8月6日完成第一次登記。原告今因繼承而取得系爭土地，應承受原所有權人之權利義務關係。被告占用的面積皆小，系爭建物均為加強磚造建物，拆除將影響整體結構安全；系爭土地遭占用部分緊貼大成國小，甚至另一部分現由大成國小使用中，劃歸文教區，縱由原告收回，尚難期待原告於無對外聯絡出口之情況下，能為何等運用；原告於調解時復要求被告以1坪100萬元價購，比同段土地在內政部不動產交易實價查詢之成交價高出10餘倍，遑論原告僅以應有部分要求被告價購，對於其餘共有人之紛爭解決，當屬無益。是原告有民法第148條第1項權利濫用之虞，亦應依同法第796條之1第1項免為全部或一部之移去。退步言，縱認原告拆屋還地之請求有理，原告請求之不當得利數額亦屬過高，原告對系爭土地之權利範圍僅有400分之14，非可就全體可請求數額逕給付原告1人。並聲明：①原告之訴及假執行之聲請均駁回；②願供擔保請准免於假執行。
四、原告為系爭土地共有人之一，權利範圍400分之14，被告各為門牌桃園市○○區○○路○段00000000000號房屋所有人（其中僅974號有辦理保存登記），系爭建物占用系爭土地之範圍各如複丈成果圖所示（A為被告謝灶榮占用、B為被告李璋文占用、紅色斜線為被告劉紹春占用），業經原告提出地籍謄本、地籍圖為據，復經本院履勘現場並囑託該管地政機關繪製複丈成果圖無訛，被告亦不爭執，並自認有占用系爭土地之事實。是本案爭點厥為：系爭建物越界建築部分，是否有民法第796條、同條之1適用？如無，原告之請求各自有無理由？
五、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；對於妨害其所有權者，得請求除去之；有妨害其所有權之虞者，得請求防止之；各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求，但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之。民法第767條第1項、第821條定有明文。又以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任；被告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之，如不能證明，則應認原告之請求為有理由（最高法院99年度台上字第1169號判決參照）。
次按土地所有人建築房屋非因故意或重大過失逾越地界者，鄰地所有人如知其越界而不即提出異議，不得請求移去或變更其房屋。但土地所有人對於鄰地因此所受之損害，應支付償金；土地所有人建築房屋逾越地界，鄰地所有人請求移去或變更時，法院得斟酌公共利益及當事人利益，免為全部或一部之移去或變更。但土地所有人故意逾越地界者，不適用之。同法第796條第1項、第796條之1第1項定有明文。
前揭規定於民法物權編（98年1月23日）修正施行前土地所有人建築房屋逾越地界，鄰地所有人請求移去或變更其房屋時，亦適用之。民法物權施行法第8條之3定有明文。前者立法及修法理由略謂：「土地所有人建築房屋，遇有逾越疆界之時，鄰地所有人如知其越界，應即提出異議，阻止動工興修。若不即時提出異議，俟該建築完成後，始請求移去或變更其建築物，則土地所有人未免損失過鉅，姑無論鄰地所有人是否存心破壞，有意為難，而於社會經濟，亦必大受影響，故為法所不許」、「現行條文規定對越界建築者，主觀上不區分其有無故意或重大過失，一律加以保護，有欠公允，爰…於第1項增列『非因故意或重大過失』越界建築者，始加以保障，以示平允」；後者立法理由略謂：「對於不符合第796條規定者，鄰地所有人得請求移去或變更逾越地界之房屋。然有時難免對社會經濟及當事人之利益造成重大損害。為示平允，宜賦予法院裁量權，爰參酌最高法院67年台上字第800號判例，由法院斟酌公共利益及當事人之利益，例如參酌都市計畫法第39條規定，考慮逾越地界與鄰地法定空地之比率、容積率等情形，免為全部或一部之移去或變更，以顧及社會整體經濟利益，並兼顧雙方當事人之權益。但土地所有人故意逾越地界者，不適用上開規定，始為公平，爰增訂第1項」。
次按民法第796條所謂越界建築，其建築物必為房屋，苟屬非房屋構成部分之牆垣、豬欄、狗舍或屋外之簡陋廚廁，尚不能謂有該條之適用（最高法院59年台上第1799號判例參照）；牆垣非房屋構成部分，如有越界建築，不論鄰地所有人是否知情而不即提出異議，要無民法第796條之適用（同院62年台上第1112號判例參照）；民法第796條所定鄰地所有人之忍受義務，係為土地所有人所建房屋之整體，有一部分逾越疆界，若予拆除，勢將損及全部建築物之經濟價值而設。倘土地所有人所建房屋整體之外，越界加建房屋，則鄰地所有人請求拆除，原無礙於所建房屋之整體，即無該條規定之適用（同院67年台上第800號判例參照）。換言之，僅房屋本體因結構整體性不可分，始有民法第796條之適用，如為加蓋建物，即不能適用。
六、被告辯稱系爭建物興建於63年間，未據原告爭執（見訴卷第17頁背面），依法應視為自認。惟民法第796條第1項係指鄰地所有人於土地被越界建築當時明知而不即時反對，不得於事後請求拆除建築物而言，則被告辯稱系爭土地當時所有人於系爭建物興建完成前，乃至原告起訴前其餘共有人均無異議，縱然屬實，被告仍應就「系爭土地所有人於土地被越界建築當時明知而不即時反對」、「被告非因故意或重大過失逾越地界」之有利事實負舉證責任，否則仍不能將系爭土地當時或繼受所有人長期以來之單純沉默，逕推論為明知而不即時反對。被告除未盡前揭舉證責任外，亦未就其辯稱系爭土地所有人曾經同意被告越界建築使用系爭土地一節（見訴卷第20頁）舉證以實其說，要屬不能證明有民法第796條第1項之適用，原告之異議權即不喪失，自仍得依共有人之地位，起訴請求被告返還。
七、次觀民法第796條之1第1項及其立法理由，足見規範對象為不符民法第796條之越界建築。系爭房屋既無民法第796條之適用，本院即應依民法第796條之1第1項斟酌。民法第796條之1第1項但書，依舉證分配原則，係屬有利原告之事實，應由原告舉證之，業經本院當庭闡明（見訴卷第61頁背面），原告未能舉證以實其說，被告復否認有有此故意，即無從認定被告為故意越界建築。被告謝灶榮、李璋文、劉紹春占用系爭土地面積分別為28.8、12.35、10.71平方公尺，對照系爭土地面積為54.36平方公尺，被告固已幾乎將系爭土地占用殆盡，但系爭建物分別為2至4層樓加強磚造建物，建築年限已久，遽予拆除外牆，確有危害結構安全之虞，況越界建築部分緊鄰大成國小圍牆，客觀上難為其他通常之使用收益，足認原告拆除系爭建物越界建築部分所可能獲得之利益與被告破壞系爭建物所受之損害，二者價值顯不相當，兼衡系爭土地現狀、社會整體經濟利益及雙方當事人權益之結果，認依第796條之1第1項免予全部之拆除為適當。但被告僅是無庸拆除系爭建物越界建築部分，仍不解免無權占有之法律責任，原告亦得另行依民法第796條之1第2項、第796條第2項請求被告以相當價額購買越界部分之土地及因此形成之畸零地，併此指明。
八、按無法律上之原因而受有利益，致他人受有損害者，應返還其利益。民法第179條定有明文。又無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年度台上字第1695號判例參照）。被告既均不爭執系爭建物（詳如複丈成果圖）已占有系爭土地逾5年以上且現在仍繼續占有中，則於此期間內，因而受有使用系爭土地之利益，致原告受有損害，且該等利益依性質不能返還。是原告主張依不當得利之法律關係，請求被告各自起訴狀送達翌日（被告李璋文係103年12月24日、被告謝灶榮係同年月23日，見訴卷第14-15頁；追加被告劉紹春係104年10月26日，同卷第
125頁）起回溯5年內起至返還系爭土地之日止，返還相當於租金之不當得利「乘以原告應有部分比例」，應屬有據。原告得請求被告給付之時點即分別為被告李璋文98年12月25日、被告謝榮灶98年12月24日、被告劉紹春99年10月27日；逾此日期部分，即屬無據。
又按城市地方房屋之租金，以不超過土地及建築物申報總價年息10％為限。土地法第97條第1項定有明文。又按土地法第97條所稱之土地價額係指法定地價而言；法定地價為申報地價，公有土地以公告地價為申報地價。土地法施行法第25條、平均地權條例施行細則第21條、土地法第148條分別定有明文。再按基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置、工商繁榮之程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益等事項綜合判斷之（最高法院68年台上字第3071號判例參照）。爰審酌系爭土地位在大成國小○○○區○區街道之間，位在系爭建物屋後，本身不臨道路，但該鬧區商業發達，系爭建物1樓亦分別供臺北富邦銀行、藥局、3C通訊行營業用，但建物為加強磚造，建築迄今已約莫30年各節，業經本院至現場勘驗製有履勘筆錄，並有現場照片（見訴卷第142-145頁）可佐，堪認以系爭土地申報地價年息10％計算租金，尚屬適當。系爭土地起訴時原告檢附之土地謄本所載申報地價既為6051.2元，有系爭土地謄本在卷可稽（見桃補卷第7頁），原告主張以公告現值計算，於法不合，被告占用範圍則各如複丈成果圖（附圖一、二）所示，爰應依附表所示計算方法，分別向原告給付相當於月租金之不當得利（小數點以下四捨五入）。原告逾此範圍之請求，已逾越其所有權應有部分比例，其主張以自己名義受領，於法不合。
九、綜上所述，原告依共有之所有權關係請求被告拆除如複丈成果圖（附圖一、二）所示A,B及紅斜線部分地上物，為無理由，應予駁回；給付各該相當於租金之不當得利，為一部有理由、一部無理由，應予分別准、駁。原告就不當得利勝訴部分係未逾50萬元之金錢給付部分，應依職權逕宣告假執行，並准依被告之聲請，諭知免為假執行。
十、本判決事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與本判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
據上論結，原告之訴為一部有理由、一部有理由，爰依民事訴訟法第79條、第389條第1項第5款、第392條第2項，判決如主文。
中華民國105年4月1日
民事第三庭法官毛松廷附表①被告謝灶榮不當得利部分
6051.2元28.8平方公尺10％1440012月＝50.83元四捨五入為51元②被告李璋文不當得利部分
6051.2元12.35平方公尺10％1440012月＝21.79元四捨五入為22元③被告劉紹春不當得利部分
6051.2元10.71平方公尺10％1440012月＝18.90元四捨五入為19元以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國105年4月6日
書記官林左茹