裁判字號：臺灣臺北地方法院111年重訴字第344號民事判決
裁判日期：民國111年12月26日
裁判案由：分割共有物
臺灣臺北地方法院民事判決111年度重訴字第344號原告 皮積智 被告 皮積仁
皮積勇 上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國一一一年十二月五日言詞辯論終結，判決如下：
主文兩造共有之坐落臺北市○○區○○段○○段○○○○地號土地壹筆，及其上建號同段第一四五八號、門牌號碼臺北市○○區○○路○段○○○號建物壹筆，以及前述建物上方三、四層增建物部分，准予合併分割，分割方法為：由被告二人按權利範圍各二分之一比例維持分別共有。
被告各應補償原告新臺幣肆佰叁拾貳萬伍仟元。
訴訟費用由原告負擔三分之一，餘由被告負擔。
事實及理由
甲、程序方面：按因不動產之物權或其分割或經界涉訟者，專屬不動產所在地之法院管轄，民事訴訟法第十條第一項定有明文。本件原告請求判決分割坐落臺北市○○區○○段○○段○○○○地號土地（下稱本件土地），及其上建號同段第一四五八號、門牌號碼臺北市○○區○○路○段○○○號建物（下稱本件建物，與本件土地合稱本件不動產），為因不動產之分割涉訟，而本件不動產坐落臺北市文山區，在本院管轄區域內，依首揭法條，專屬本院管轄。
乙、實體方面：
一、原告部分
（一）聲明：兩造共有之本件不動產（即坐落臺北市○○區○○段○○段○○○○地號土地，及其上建號同段第一四五八號、門牌號碼臺北市○○區○○路○段○○○號建物）及三、四樓增建部分，准予變價分割，所得價金按各三分之一比例分配予兩造三人。
（二）原告起訴主張：本件不動產（即坐落臺北市○○區○○段○○段○○○○地號土地，及其上建號同段第一四五八號、門牌號碼臺北市○○區○○路○段○○○號建物）含三、四樓增建部分為兩造於民國一０五年十二月二十五日、一一０年七月十九日兩度因繼承取得公同共有，應繼分（即實質應有部分）比例各三分之一；本件不動產並無不能分割之情形或約定，且本件建物為獨棟樓房，僅有一出入口，構造上難以原物分割，惟兩造就本件不動產之分割數度協商仍無法達成協議，爰請求准予裁判分割，並以變價方式分割，將所得價金按應有部分比例各三分之一分配予兩造三人。
二、被告部分被告不反對分割本件不動產，但希望原物分割，由被告二人就本件不動產保持分別共有、應有部分各二分之一，並以金錢補償原告等語。
三、原告主張之事實，業據提出土地登記謄本、建物登記謄本為證（見調解卷第九至十五頁），核與本院職權調取之本件不動產土地建物登記資料查詢單所載相符（見重訴卷第三五至四一頁），並經被告坦認屬實，原告之主張應堪信為真實。
四、按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物，但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限；公同共有物之分割，除法律另有規定外，準用關於共有物分割之規定，民法第八百二十三條第一項、第八百三十條第二項定有明文。而民法第八百二十三條第一項所謂因物之使用目的不能分割，係指共有物繼續供他物之用，而為其物之利用所不可缺，或為一權利之行使所不可缺者而言，例如界標、界牆、區分所有建築物之外牆、樓梯間、共用牆、樓板等共同部分、共有之契據是，最高法院五十年台上字第九七０號、八十五年度台上字第九六六號、八十七年度台上字第一七九七號著有判例、裁判闡釋甚明。本件不動產為兩造公同共有，各共有人實質應有部分為各三分之一，已如前述，而各共有人間並無不分割之協議，此為兩造所不爭執，則本件不動產尚非不得分割，各共有人得隨時請求分割，原告請求分割，於法尚無不合。
五、次按分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：㈠以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人；㈡原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之；以原物為分配時，因共有人之利益或其他必要情形，得就共有物之一部分仍維持共有；共有人相同之數不動產，除法令另有規定外，共有人得請求合併分割，民法第八百二十四條第二項第一款、第二款前段、第三、四、五項亦有明定。而共有人因共有物分割之方法不能協議決定，而提起請求分割共有物之訴，應由法院依民法第八百二十四條命為適當之分配，至於分割共有物究以原物分割或變價分割為適當，法院應斟酌當事人意願、共有物之使用情形、經濟效用及全體共有人之利益等情形而為適當之分割，不受共有人所主張分割方法之拘束；法院裁判分割共有物，除應斟酌各共有人之利害關係，及共有物之性質外，尚應斟酌共有物之價格，倘共有人不能按其應有部分受分配或所分配之不動產，其價值不相當時，法院非不得命以金錢補償之；又按共有物原物分割，依民法第八百二十五條規定觀之，係各共有人就存在於共有物全部之應有部分互相移轉，使各共有人取得部分之單獨所有權，故原物分割而應以金錢為補償者，倘分得價值較高及分得價值較低之共有人均為多數時，該每一分得價值較高之共有人即應就其補償金額對於分得價值較低之共有人全體為補償，並依各該短少部分之比例，定其給付金額，方符共有物原物分割為共有物應有部分互相移轉之本，最高法院八十五年台上字第二六七六號著有判例可資參佐。
（一）本件建物合法部分為加強磚造之二層樓建物，每層面積四六‧一五平方公尺、全部面積九二‧三平方公尺，有卷附建物登記謄本、土地建物查詢資料可稽（見調解卷第十三頁、重訴卷第三九頁），另增建第三層及第四層，由建物登記資料及不動產估價報告可知，本件建物為獨棟二層樓建物，上方增建三、四樓部分，（北側）前臨臺北市文山區木新路三段，（西側）左臨臺北市文山區木新路三段二一五巷，一樓為店面設計，（西側）右側有其他建物，二樓以上（含三、四樓增建部分）有獨立出入口，與一樓店面間完全分隔，固非不得將一樓與二樓以上（含三、四樓增建部分），分歸不同共有人單獨取得，但本件建物一樓為店面設計，位在臺北市文山區木新路三段、二一五巷口，其中木新路三段為雙向四線道，有相當人車經過，兩側一樓均為店面，木新路三段二一五巷為單向單線道，一樓仍有零星店面，周邊有諸多學校及市場、公園設施，商業利用價值甚高，由店面懸掛之招牌可見現亦供營業使用中，至二樓以上（含三、四樓增建）則僅能作為住家使用，尤其三、四樓為違章增建物，二者價值差異甚鉅，參諸被告表明願以持分各半保持分別共有及以金錢補償補償原告，被告二人實際應有部分已達本件不動產三分之二，而原告並無原物分割、繼續占有使用收益本件不動產之意願，以及本件建物上方尚有增建之三、四層部分，移轉予第三人恐易生適法性、瑕疵擔保爭議，本件建物及增建之三、四層部分全部由被告二人以分別共有、持分各半方式取得，供整體規劃利用，經濟效益、功能最佳。
（二）本件土地亦為兩造三人公同共有，實際應有部分比例各為三分之一，前已述及，面積為六二平方公尺（見調解卷第九頁土地登記謄本、重訴卷第三五頁土地建物查詢資料），其中約百分之七四‧四均為本件建物之基地，剩餘僅十五‧八五平方公尺部分非基地，應為騎樓前方之人行道，為免本件土地與地上之本件建物由相異之人取得，滋生本件建物合法利用土地及租金數額之爭議或遭拆除之風險，本院認本件土地自應與本件建物及其上三、四層增建部分合併分割，較為妥適，並符公益。
（三）本件不動產經本院囑託 賴洪岳 不動產估價師估價結果，本件不動產含本件建物三、四樓增建部分之合理市場價格為二千五百九十五萬元，有不動產估價報告書可考，且為兩造所不爭執，本院爰將本件不動產及本件建物三、四層增建部分全部分歸被告二人以應有部分比例各半維持分別共有，並各補償原告四百三十二萬五千元（計算式：「本件不動產及本件建物三、四層增建物合理市場價額」二千五百九十五萬元，乘以「原告實際應有部分價額」三分之一，等於「原告持分部分之共有物價額即應獲補償數額」八百六十五萬元；被告各負擔應補償原告數額半數）。
六、綜上所述，本件不動產為兩造公同共有，無不能分割之情形，本件建物及其上三、四層增建部分原物分割予二人以上單獨所有有失公允且有損本件不動產之經濟價值及利用，本件土地共有人與本件建物相同，為本件建物之基地及人行道土地，亦應與本件建物及其上三、四層增建物合併分割，而被告表明願以持分各半保持分別共有及以金錢補償補償原告，原告亦無原物分割、繼續占有使用收益本件不動產之意願，以及兩造均肯認本件不動產及本件建物三、四層建物之合理市場價格為二千五百九十五萬元，從而，原告請求本院准予分割本件不動產，洵屬有據，應予准許，爰定本件不動產分割方法為將本件不動產及本件建物三、四層增建物全部分歸被告二人以應有部分比例各半維持分別共有，並各補償原告四百三十二萬五千元。
七、本件為因共有物分割之事件涉訟，共有人均蒙其利，由敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平，爰酌量情形，依民事訴訟法第八十一條之一規定，命兩造三人各分擔訴訟費用三分之一。
據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第八十條之一，判決如主文。
中華民國111年12月26日
民事第四庭法官洪文慧以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國111年12月26日
書記官江柏翰