臺灣桃園地方法院民事簡易判決 107年度壢簡字第516號
原 告 海華不動產仲介有限公司
法定代理人 許勛揚
訴訟代理人 居正浩
被 告 黃英哲
上列當事人間請求給付服務報酬事件，本院於民國107年10月4
日言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣壹拾捌萬貳仟元，及自民國一百零七年三
月十七日起，至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決得假執行，但被告以新臺幣壹拾捌萬貳仟元為原告預供擔
保後，得免為假執行。
反訴原告之訴駁回。
反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告
及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴；反訴之標的與本
訴之標的及其防禦方法相牽連者，得提起反訴，民事訴訟法
第259條、第260條第1項定有明文。所謂反訴之標的與本
訴之標的及其防禦方法有牽連關係者，乃指反訴標的之法律
關係與本訴標的之法律關係兩者之間，或反訴標的之法律關
係與本訴被告作為防禦方法所主張之法律關係兩者之間，有
牽連關係而言，即舉凡本訴標的之法律關係或作為防禦方法
所主張之法律關係，與反訴標的之法律關係同一，或當事人
兩造所主張之權利，由同一法律關係發生，或本訴標的之法
律關係發生之原因，與反訴標的之法律關係發生之原因，其
主要部分相同，均可認兩者間有牽連關係（最高法院91年度
台上字第262號判決參照）。經查，本訴原告與反訴原告主
張之訴訟標的均係由同一居間契約關係所生，而兩造間之主
要攻擊防禦方法亦為該居間契約權利義務認定之問題，是其
反訴之標的與本訴之標的及其防禦方法有牽連關係，彼此間
之請求有重大關連，且其提起反訴乃循上揭法律規定所為，
自為法之所許。
貳、本訴方面：
一、原告主張：
（一）兩造成立居間契約，由被告委託原告向訴外人 宋季妍 磋商
購買坐落桃園市○○區○○○街○○○號12樓之2之房屋及
相關權利（下稱系爭不動產），並約定若上開不動產買賣
契約成立，被告應支付系爭不動產成交價格百分之二作為
原告之居間報酬（下稱系爭居間契約）。嗣被告與宋季妍
經原告之磋商，於民國106年12月8日就系爭不動產以新
臺幣（下同）910萬元成立買賣契約（下稱系爭買賣契約
），並於107年1月26日交屋。是原告已完成居間事務，
被告依約應給付原告182,000元報酬，卻拒為給付。為此
，爰依系爭契約法律關係，提起本件訴訟等語。並聲明：
被告應給付原告182,000元，及自支付命令狀送達翌日起
至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
（二）對於被告抗辯之陳述：
1.原告已提供被告實價登錄資料、歌德社區房屋曾經成交之
契約書參考，並帶被告實地參觀比較房子二次，但未曾告
訴被告歌德社區房子曾以每坪29萬元售出。雖曾告訴被告
有客戶考慮以9,300,000元購買系爭12樓之2房屋，惟該
客戶是否決定購買非原告可以決定，原告僅詢問被告是否
把握機會。又歌德社區於102年8月9日以9,800,000元
賣出該社區117號8樓之2房屋，並非該社區117號9樓
之2（下分稱系爭8樓之2房屋，系爭9樓之2房屋），
並已確實告知被告，至該社區117號9樓之1房屋是否賣
出，原告並不知情。原告帶看房屋時並未特別確認房子坐
落方位，被告有表明朝正南及面向公園，然實際看房至簽
約，被告並未表明要買12樓之1、之2哪一邊，惟被告看
房後可自由決定是否簽訂系爭買賣契約。
2.原告僅為仲介，買賣方才有買賣決定權，所以不動產說明
書會放在店內審閱，不會讓客戶帶回，被告亦未要求帶回
，並已勾選放棄3天審閱期，且該說明書有蓋騎縫章，順
序並無異動。被告購買系爭12樓之2房屋時，內部有裝潢
，且未有漏水或其他瑕疵。又因宋季妍捨不得以9,000,00
0元賣出系爭12樓之2房屋，原告基於仲介立場，為屋主
爭取更好價錢，始與宋季妍協商多爭取賣出之100,000元
，收取一半價錢作為仲介費，一半為成交總價。
3.兩造於系爭買賣契約早已約定應負擔之仲介費，被告並於
106年12月8日在服務費確認單上親自簽名，原告並未說
過服務費以後再談，其後亦未同意服務費減少或作廢。原
告並未先收受被告30,000元等語。
二、被告則以：原告為房仲業者，依法應對買賣雙方負誠實告知
成交行情義務，惟原告違反前開據實報告義務，利用被告無
買房經驗，對被告謊稱已有其他買家出價930萬元，並謊報
其他不動產之交易行情，哄抬房價，並隱瞞屋況無法排水之
重大瑕疵及被告原本出價900萬元時屋主已表達願意出售之
情，致被告陷於錯誤而以910萬元買受系爭不動產，以高於
市價之價格，成立系爭買賣契約，因而受有價差、房間隔間
裝潢與陽台整修等損害，使被告未來可期待利益之損害達百
萬元以上。原告並未給予被告不動產說明書之審閱期限，且
說明書所載房屋格局與現況不符。原告於簽約帶被告看屋時
在馬路上尚故意使被告對系爭不動產坐落位置及方位有所誤
認。兩造並無居間報酬之約定，被告並於106年12月8日簽
立服務費確認單時，言明服務費多少以後再談。嗣原告違反
上開義務，依民法第571條規定，即不得向被告請求報酬及
償還費用。被告已先交付3萬元予原告。況系爭不動產已完
成點交，系爭買賣契約已因買賣雙方均無債務不履行情事而
結案，原告服務費之請求亦因而結束作廢等語，以資抗辯。
三、稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會，或
為訂約之媒介，他方給付報酬之契約；居間人，以契約因其
報告或媒介而成立者為限，得請求報酬，民法第565條及第
568條第1項分別定有明文。次按居間人於契約因其媒介而
成立時，即得請求報酬，其後契約因故解除，於其所得報酬
並無影響（最高法院49年台上字第1646號判例意旨參照）。
準此，居間契約請求報酬之要件僅在買賣契約之有效成立，
即居間人提供報告締約機會予當事人，後該契約確因居間人
所提供之締約機會而有效成立，居間人報酬請求權即已發生
，成立買賣契約與同意支付服務報酬為兩不同之契約，居間
報酬之給付義務與嗣後買賣雙方履約情形無關。被告辯稱系
爭不動產已完成點交，系爭買賣契約已因買賣雙方均無債務
不履行情事而結案，原告服務費之請求亦因而結束作廢云云
，於法無據。經查，被告與宋季妍經原告之居間而就系爭不
動產成立買賣契約（本院卷第78-83頁），原告自取得服務
報酬請求權，被告復已簽立服務費確認單，其上載明「成交
日期106年12月8日」、「應收服務費壹拾捌萬貳仟元正」
、「未收款項新台幣壹拾捌萬貳仟元整」（支付命令卷19頁
），上開確認單已經明確記載被告應給付原告服務費之金額
，被告辯稱當時兩造有說好服務費金額多少以後再談云云，
與上開客觀書證不符。被告又辯稱107年1月26日點交時本
件服務費已經爭議作廢云云，為原告所否認，被告亦於本院
107年10月4日言詞辯論期日陳稱原告法定代理人當天並沒
有同意要作廢（本院卷第第138頁），原告自得依系爭確認
單請求被告給付約定之服務報酬。
四、房地價格並非固定，繫之於客觀之經濟景氣、房屋所在環境
之發展、變化，及買賣雙方主觀意願、判斷力、財務條件等
諸多因素互相影響，在未成交之前，實無法確定成交價格，
質言之，房地等不動產之為商品，除其本身客觀上所存在之
一定價值外，尚包含商品交易當事人間對該商品之主觀價值
，即商品之價格往往會因交易當事人間之個人好惡而影響其
交易價格，並無絕對之交易價格可循（本院103年度聲判字
第4號同此意旨）。被告辯稱原告曾被告謊稱已有其他買家
出價930萬元，屋主都不肯賣云云，若系爭不動產確曾另有
買家實際出價930萬元遭屋主拒絕，被告何能僅以910萬元
買得系爭不動產？原告主張其所稱該買家僅係在考慮，故其
亦尚未告知屋主等節，應尚非子虛，況被告亦未因此提出超
過930萬元之價格，堪認系爭不動產究竟是否曾另有潛在買
家考慮以930萬元出價，與被告出價之金額並無必然關連。
被告最終出價之金額仍係其盱衡自身主、客觀因素自主決定
，自不得以日後認其出價金額過高，即執此遽認原告即有違
反民法第571條之行為而拒付居間報酬。
五、被告辯稱原告謊稱及隱匿其他不動產價格云云，就歌德社區
去年曾賣到一坪29萬元部分，為原告所否認，被告亦未舉證
以實其說。至被告辯稱原告於帶看第一間房屋（非本案系爭
不動產時）曾言及106年11月底桃園市○○區○○○街○號
8樓之2成交價1,120萬元出頭乙節，亦難認與被告就本案
房屋之出價有何相當因果關係。另就被告辯稱原告究竟將何
筆不動產之價格由820萬元謊報為980萬元乙節，被告前於
書狀記載為桃園市○○區○○○街○○○號9樓之2（本院卷
第22頁），後又改稱為9樓之1（本院卷第139頁），又於
反訴起訴狀再次改稱為8樓之2（本院卷第262頁），前後
已相互齟齬。原告主張其當時提出者係為桃園市○○區○○
○街○○○號8樓之2，並非9樓之1或9樓之2，該戶之成
交價格確實為980萬元乙節，業據提出與其所述相符之不動
產買賣契約書為證（本院卷第84-89頁），被告雖辯稱原告
將該102年成交價格欺瞞為106年之行情云云，然經營仲介
業務者經買賣或租賃雙方當事人之書面同意，得同時接受雙
方之委託，並依下列規定辦理：一、公平提供雙方當事人類
似不動產之交易價格，二、公平提供雙方當事人有關契約內
容規範之說明，三、提供買受人或承租人關於不動產必要之
資訊，四、告知買受人或承租人依仲介專業應查知之不動產
之瑕疵，五、協助買受人或承租人對不動產進行必要之檢查
，六、其他經中央主管機關為保護買賣或租賃當事人所為之
規定，不動產經紀業管理條例第23條、第24條及第24條之2
亦有明定。前開所引規定僅要求仲介業者提供「類似不動產
之交易價格」，並未限定價格期間及需提供之筆數，被告亦
不否認原告當時曾出示上開買賣契約書（本院卷第139頁）
，其首頁業已載明點交日期為102年8月9日（本院卷第84
頁），若被告十分注重及在意該成交價格之年份，於當時即
可注意得知，況被告亦未因此提出超過980萬元之價格。縱
內政部為遏止因不動產交易資訊不夠公開透明，衍生之不當
哄抬價格情形，而於101年8月1日實施實價登錄制度，要
求不動產買賣、租賃及預售屋委託代銷案件需申報交易價格
，並在同年10月16日開放查詢，然所開放查詢之條件亦僅為
不動產之大致坐落位置、面積、交易日期、單價及總價，登
錄日期及交易日期亦有落差，未必能即時查得，況揆諸前開
之說明，不動產交易本無絕對價格，9樓與12樓之樓層、
屋況、裝潢本不相同，被告以其日後自行查得曾有較低之價
格即遽認原告有自始明知而故意隱匿之情，尚嫌速斷，被告
徒以另戶實售價格僅有820萬元，即自認其出價過高蒙受90
萬元之價差損失，尤屬無稽，被告不得執此遽認原告即有違
反民法第571條之行為而拒付居間報酬。
六、被告辯稱原告並未給予被告不動產說明書之審閱期限，且說
明書所載房屋格局與現況不符云云，按經紀人在執行業務過
程中，應以不動產說明書向與委託人交易之相對人解說。雙
方當事人簽訂租賃或買賣契約書時，經紀人應將不動產說明
書交付與委託人交易之相對人，並由相對人在不動產說明書
上簽章。經紀人員違反本條例者，依下列規定懲戒之：一、
違反…第23條…者，應予申誡。經紀業因經紀人員執行仲介
或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業
應與經紀人員負連帶賠償責任。不動產經紀業管理條例第23
條第1項、第24條第1項、第31條第1項第1款、第26條第
2項分別明定。然此僅為行政管制之規範，尚不得以不動產
說明書與現實狀況有所落差，即謂居間人違背其調查及說明
義務，而上開規範目的，在使潛在買受人得以確實知悉不動
產之狀況及相關資料。惟依上開規定可知，縱違反上開條例
第23條之規定，僅生經紀人員受有行政上處罰之法律效果，
要不得據以作為拒絕支付居間報酬之抗辯。企業經營者與消
費者訂立定型化契約前，應有30日以內之合理期間，供消費
者審閱全部條款內容；違反第1項規定者，其條款不構成契
約之內容。但消費者得主張該條款仍構成契約之內容，消費
者保護法第11條之1第1項及第3項固規定甚明，然上開規
定係針對定型化契約條款，並非針對不動產說明書。況被告
既於訂約前曾至上開房地現場兩次實際查看瞭解（本院卷第
140頁反面），自已知悉系爭不動產之實際格局、房間數量
與裝潢情形而仍決定買受，難認有因之受何損害，不得日後
再以不動產現況說明書記載與實況不符作為拒絕給付服務報
酬之理由。至被告辯稱原告於簽約帶被告看屋時在馬路上尚
故意使被告對系爭不動產坐落位置及方位有所誤認乙節，為
原告所否認，被告並未舉證以實其說，被告抗辯尚難採憑。
七、被告辯稱原告隱瞞被告原本出價900萬元時屋主已表達願意
出售之情，致被告陷於錯誤而以910萬元買受系爭不動產云
云，惟賣方之委託價額，衡情實關乎最終成交價額之高低，
係賣方授權仲介業者與買方談判之籌碼，若任意洩漏底價予
買方知悉，買方即不可能以高於底價之價格承買（本院106
年度簡上字第220號同此意旨）。磋商締約本應容許當事人
有所保留，不能盡洩底牌、完全透明，否則經濟學上之消費
者及生產者剩餘亦無從產生。所謂生產者剩餘（ProducerSu
rplus）指的是：生產者銷售一個東西，「實際售價」超過
其「最低願受價格」的部分。實際售價就是實際從買受者手
上拿到的價款。最低願受價格（willingnessstoaccept
）可以說就是「非得要有、否則不供給」的價款。亦即「要
我供給、最少得給我的代價」。反之，消費者剩餘即為消費
者實際付出價額與其最高願付價格間之差額。不動產交易應
公開之交易資訊，應以交易標的客觀上之各種資訊為原則，
如土地地目、土地分區使用類別、有無行政徵收計畫、或房
屋是否有輻射鋼筋、海砂屋、漏水、凶宅…等交易上客觀上
訊息，但賣方之底價（最低願受價格）、賣方與介紹人間之
報酬約定及賣方內心之最低願受價格則不與焉。揆諸社會常
情，買方出價可能斟酌標的本身價值、市場行情、本身資力
、賣方求售之原因等客觀因素，亦可能以低價試探賣方之底
線，藉以磋合出對己有利之價格。底價充其量是委託人授權
居間人談判斡旋之最低條件，居間人仍負有為委託人爭取更
大利益之忠實義務，並無一達底價委託人即非賣不可之理（
本院103年度簡上字第5號同此意旨）。況買賣價格之約定
，為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時
，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、標的物之種類、品
質、數量等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決
定，在契約自由原則下，買賣契約之締結與否、內容若何，
既為當事人雙方所得自由決定，買受人一方即不得僅因事後
認為當初支出價金過高，而歸咎第三人或拒絕給付居間報酬
。準此，出賣之預定底價賣主或介紹人並無告知買主之任何
義務，於議價簽約前，賣主仍可隨意更改。本件成交價格91
0萬元實際上已經低於證人即賣方宋季妍之委託底價965萬
元55萬元（本院卷第255頁），而就最終910萬元之成交價
格如何決定，證人宋季妍於本院詢問時證稱：「（法官問：
價格如何談出來？）我記得仲介即原告法定代理人告知我說
買方只願意出到900萬元，我覺得這樣有點低，是否可以增
加一點，原告法定代理人說會再去幫我談10萬元，談成的話
一人分5萬元，後來原告法定代理人出去後，很快又進來，
那時候在原告公司的一個房間，當時被告沒有在場，原告法
定代理人進來跟我說買方同意加10萬元，被告在外面的另一
個房間，我剛說被告不在場是指他沒有跟我在同一房間。就
是在簽約的同一天。」「（法官問：被告稱你本來已經表明
願意以900萬元出售，原告沒有誠實告知被告，讓被告陷於
錯誤才以910萬元簽立買賣契約，原告則向你索討一半的差
價利益5萬元，是否屬實？）原來原告法定代理人跟我講90
0萬元的時候，我覺得那個價位是否可以提高，他就說我再
去幫你談談看，一開始900萬元我沒有講話，後來他說他再
去幫我談10萬元好嗎，後來增加的部分一人一半。」證人宋
季妍於被告詢問時則證稱：「（被告問：你十幾年前買這個
房子，因為付了很多心血在裝潢，所以很捨不得賣，也覺得
不能賣太低，當時議價時提到900萬元是否考慮了很久，因
為種種原因還有仲介跟你說樓下才剛賣800多萬，所以你雖
然很不甘心，但是也只好900萬賣了，這跟你原先的預期有
落差，這時候仲介主動向你說要幫你爭取10萬元？）900萬
元我真的捨不得賣，花很多心血是真的，我想說價錢不是很
好，我就900萬元賣了，後來他又說可以幫我再爭取10萬元
。」「如果當下仲介公司沒有再幫我爭取的話，900萬元確
實我也會賣。但後來原告法定代理人有幫我爭取。」等語，
綜合證人上開陳述，可知證人在聽聞被告900萬元出價時，
確實有對原告表示出價過低、捨不得，故由原告再向被告爭
取可否多出價10萬元，如被告堅持原價，證人仍願意勉予同
意接受。在居間磋商交易之過程中，買賣雙方告知居間人一
定之最低願受價格、最高願付價格，但仍希冀居間人為其爭
取更有利價位之情況，並非罕見。賣方固可能告知仲介：「
你幫我爭取看看能不能到910萬元，如果不成900萬元我也
願意賣了。」買方亦可能告知仲介：「我最多願意出到910
萬元，但你先幫我看看能不能殺價到900萬元。」雙方之最
低願受價格、最高願付價格，揆諸前揭說明，並非屬依法令
及誠信原則而有交易上據實告知義務之事項。是本案賣主既
然於簽約時同意以910萬元出售系爭房地，被告亦願以910
萬元買受，最終售價與原訂底價及賣方最低願受價格間縱有
價差存在，亦屬契約自由之範疇，不能認為有詐欺或違反委
託義務或誠信原則情事。被告主張依民法第571條拒絕給付
服務報酬，尚難憑採。
八、就系爭不動產有無法排水之瑕疵乙節，業據證人即賣方宋季
妍所否認，被告並未舉證以實其說，自不得以原告隱瞞上情
為由拒絕給付服務報酬。
九、就被告主張曾於原告曾於簽立契約後向被告索取3萬元未開
收據，為原告所否認，被告並未舉證以實其說，所辯尚難憑
採。
十、本件與買賣雙方成立居間契約並收受報酬者為海華不動產仲
介有限公司，具有獨立之法人格，並非其法定代理人許勛揚
自然人個人，至海華不動產仲介有限公司內部就仲介報酬如
何分配，要非所問。不動產仲介經紀業報酬計收標準規定第
1項規定「不動產經紀業或經紀人員經營仲介業務者，其向
買賣或租賃之一方或雙方收取報酬之總額合計不得超過該不
動產實際成交價金百分之六或一個半月之租金」。原告向賣
方宋季妍收取23萬元之報酬，向被告請求182,000元之報酬
，並未逾越上開標準，尚難認為係不合法之不正利益或有何
過鉅而顯失公平之處。
、給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催
告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，其經債權人起
訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類
之行為者，與催告有同一之效力，遲延之債務，以支付金錢
為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息，應付
利息之債務其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為
百分之5，民法第229條第2項、第233條第1項前段、第
203條分別有明文規定。綜上所述，原告基於兩造間之居間
契約請求被告給付182,000元，及自支付命令送達翌日即10
7年3月17日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利
息，為有理由，應予准許。
參、反訴方面：
一、反訴原告主張：反訴原告雖經反訴被告媒介而購買系爭12樓
之2房屋，惟反訴被告違反居間之調查及善良管理人注意義
務，隱瞞系爭8樓之2房屋於106年10月實售8,200,000元
；同社區121號13樓之5房屋於106年9月實售8,520,000
元之成交行情，又以其他客戶已經出價等手段，哄抬系爭12
樓之2房屋房價，且未告知反訴原告屋主願意以9,000,000
元出售房屋，致反訴原告陷於錯誤，最後以9,100,000元簽
訂系爭買賣契約。是反訴被告違反上開義務，致反訴原告因
而受有高出上開8樓之2房屋之房價900,000元差額（9,10
0,000元－8,200,000元＝9,00,000元，原告僅請求其中20
0,000元價差），及系爭12樓之2房屋100,000元房價差額
損害（9,100,000元－9,000,000元＝100,000元）。為此
，爰依法提起反訴，請求反訴被告給付與前開8樓之2房屋
價差200,000元及系爭12樓之2房屋買賣價差100,000元，
共300,000元等語。並聲明：反訴被告應給付反訴原告300,
000元，及自107年1月27日起至清償日止，按週年利率百
分之五計算之利息。
二、反訴被告陳述則同上開本訴部分原告對於被告抗辯之陳述所
載。並聲明：駁回反訴原告之訴。
三、損害賠償之債，以有損害之發生及有責任原因之事實，並二
者之間，有相當因果關係為成立要件。故原告所主張損害賠
償之債，如不合於此項成立要件者，即難謂有損害賠償請求
權存在（最高法院30年渝上字第18號、48年台上字第481號
民事判例要旨參照）。不動產並無絕對之交易價格，反訴原
告徒以事後查得另戶實售價格僅有820萬元，即自認其出價
過高蒙受90萬元之價差損失，請求反訴被告賠償其中20萬元
，以及最終售價910萬元與賣方最低願受900萬元價格間10
萬元價差之損失，揆諸本訴方面五、七之說明，尚乏依據，
應予駁回。
肆、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘主張、陳述並所提證
據暨調查證據之聲請均與本件之結論無礙，爰不再一一論述
，附此敘明。
伍、本件係就民事訴訟法第427條適用簡易程序所為被告敗訴之
判決，依同法第389條第1項第3款規定，爰依職權宣告假
執行，並依同法第392條第2項規定，依職權宣告被告預供
擔保，得免為假執行。
陸、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中華民國108年1月24日
中壢簡易庭法官游智棋
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國108年1月24日
書記官蔡紫凌