宣 示 判 決 筆 錄
原 告 來來超商股份有限公司
法定代理人 甲○○
訴訟代理人 乙○○
被 告 丙○○
訴訟代理人 蕭明哲 律師
上列當事人間99年度店簡字第324號請求損害賠償事件於中華民
國99年6月22日下午5時在本院新店簡易庭第一法庭公開宣示判決
，出席職員如下︰
朗讀案由兩造均未到。
法官朗讀主文宣示判決，並諭知將判決主文、所裁判之訴訟標的
及其理由要領，記載於後︰
主文
被告應給付原告新臺幣柒萬叁仟伍佰元及自民國九十九年二月五
日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹仟伍佰伍拾元，其中新臺幣柒佰柒拾伍元由被
告負擔，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行；但被告如以新臺幣柒萬叁仟伍佰元為原
告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
訴訟標的及理由要領：
一、原告主張原告與被告於民國96年11月20日，就被告所有門牌
高雄市○○區○○路○○號1、2樓之房屋訂立租賃契約（下稱
系爭租約），租期自96年11月21日起至98年11月9日止，雙
方並於系爭租約第11條約定『租期屆滿後，甲方（即被告）
欲收回租賃標的物如不屬自用性質時，以相同租賃條件，甲
方應以書面通知乙方（即原告），且乙方具有第一優先承租
權，甲方不得拒絕之，否則甲方應付予乙方相當於二個月之
租賃標的物之租金金額，作為損害賠償。』，並於系爭租約
到期前，原告曾多次向被告表達續租之意願，並於98年8月
12日以台北永春郵局第743號存證信函，再次聲明依約原告
有第一優先承租權，惟於98年12月發現租賃標的物已由訴外
人全家便利商店承租營業中，被告顯已違反租約約定，原告
再以台北永春郵局第226號存證信函通知被告應賠償原告2個
月租金即新臺幣（下同）147,000元，惟被告仍置之不理。
爰依系爭租約起訴請求被告如數賠償。並聲明：被告應給付
原告147,000元，及自訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年
息5％計算之席，並願供擔保請求准予宣告假執行。
二、被告則以下列情詞置辯，並聲明：原告之訴駁回，如受不利
判決願供擔保請求免為假執行。
㈠兩造間已無租約或違約金債權：
本件租約兩造約定租期自96年11月21日起至98年11月9日，
租賃契約第10條約定：「乙方（即原告）於本租賃契約期滿
後續租者，得於本租約期滿前三個月（即98年8月9日）前以
書面通知甲方（即被告），甲方得與乙方另定租約，租金條
件另議」。本件原告並未於98年8月9日前書面向被告表明續
租之意思，租期屆滿後，租約自因雙方履約完畢而結束。
本件主契約既因履行完畢而消滅，違約金約定自無所依附而
同歸於消滅。
㈡原告無優先承租權：
⒈依租賃契約第11條約定：「租期屆滿後，甲方欲收回租賃標
的物...」。依租約文字觀之，原告必須於前條（租約第10
條）約定期日前（即租約屆滿前三個月），以書面通知被告
續租之意思，且兩造於租期屆滿前未能洽定新租約，而被告
於租期屆滿前有出租他人之約定或預約時，原告始有優先承
租權。否則租期屆滿，被告自可將房屋收回，無須以「甲方
欲收回租賃標的物」之文字表示，即原告如已於期日前表達
續租之意思，但被告不同意續租之條件，此時雙方約定承租
方之寬限，即他人承租之條件由原告決定是否比照，如原告
願比照相同條件續租，則有優先權。否則原告之房屋收回自
用後，須經多少期間方可出租他人，而免於原告優先承租之
約束，均原被兩造無相關之約定或依據。
⒉兩造間之優先承租權之約定，應以被告與第三人之租約成立
時，始有優先承租權之發生。而該優先承租權亦需於主契約
到期前方能發生，如主契約已履約完畢而結束，自無可能有
優先權存在。如此約定方符合法理及當事人締約之真諦。原
告於98年8月12日所發之函件並無表示續租之意思，僅表示
其優先權，但該時被告並無與第三人有租約或洽談租約之情
事，原告自無優先續租之權利。
三、兩造不爭執之事實：原告於96年11月21日向被告承租坐落於
門牌號碼為高雄縣○○區○○路○○號1、2樓之房屋，租期自
96年11月21日起至98年11月9日止，每月租金為73,500元。
租期屆滿後，原告並未續租，被告則於98年12月後將系爭房
屋出租予全家便利商店等情，為兩造所不爭執，並有兩造租
賃契約影本、全家便利商店於系爭房屋營業照片等在卷足憑
，堪信為真實。
四、經查：
㈠依兩造租賃契約第11條約定：「租期屆滿後，甲方（即被告
）欲收回租賃標的物如不屬自用性質時，以相同租賃條件，
甲方應以書面通知乙方（即原告），且乙方具有第一優先承
租權，甲方不得拒絕之，否則甲方應付予乙方相當於二個月
之租賃標的物之租金金額，作為損害賠償。」。本件兩造租
賃契約期滿後，被告已將系爭房屋另行出租於訴外人全家便
利商店承租營業中，並非由被告收回自用，則依照上開約定
，自應審酌被告是否有以書面方式，通知原告行使第一優先
承租權。被告雖分別於98年8月10日、98年10月9日以存證信
函通知原告，惟被告出具之存證信函內容均係表明被告欲將
房屋收回自用，請原告返還房屋之意，此有該新店永安郵局
第50號、新店十四分郵局227號存證信函附卷可參，並未明
白表示被告於租賃期滿後，將出租於第三人之租賃條件，原
告自無從據以行使優先承租權。況原告已於98年8月12日以
存證信函通知被告表明續租意願，並要求被告需以書面通知
原告出租第三人之租賃條件，以利原告主張優先承租權，並
提出臺北永春郵局743號存證信函附卷為證。是被告辯稱原
告並未表示續租之意云云，自無可採。另被告抗辯該時被告
並無與第三人有租約或洽談租約之情事，惟查系爭租約於98
年11月9日屆滿，被告以收回自用不予續租，卻於98年12月
即將系爭租賃標的物出租訴外人全家便利商店，距前租約僅
約一個月時間，顯非收回自用，有違誠信原則，況被告亦未
舉證以實其說，自無可採。是原告主張被告於本件租期屆滿
後將系爭房屋出租第三人前，並未踐行通知原告行使優先承
租權之約定，應堪信為真實。
㈡按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違
約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償
總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債
務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違
約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害
之賠償總額。民法第250條規定有明文。又按約定之違約金
過高者，法院得減至相當之數額，同法第252條亦規定有明
文。按當事人約定契約不履行之違約金過高者，法院得依民
法第252條以職權減至相當之數額，惟是否相當仍須依一般
客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定
標準，而債務已為一部履行者，亦得比照債權人所受利益減
少其數額，最高法院49年台上字第807判例要旨可資參照。
本件依兩造所簽訂房屋租賃契約第11條約定：「租期屆滿後
，甲方（被告）、欲收回租賃標的物如不屬自用性質時，以
相同租賃條件，乙方（原告）具有優先承租權，甲方不得拒
絕之，否則甲方應付予乙方相當於2個月租賃標的物之租金
金額，作為損害賠償。」，依兩造租賃契約約定，原告得向
被告請求相當於2個月租金之損害賠償即147,000元，本院審
酌被告已於租約屆滿前三月已表明不予續租之意，兩造經協
商仍未達續租之共識，原告已有搬遷之準備期間，及被告未
依約通知，使原告得考慮是否行使優先承租權，於租期屆滿
後，原告無法繼續承租，原告所受有營業損失及損害，以及
被告得收取之租金之金額、並參酌當時社會經濟狀況等一切
情形，認違約金以核減為相當於1個月租金之損害賠償即73,
500元為適當。是原告請求被告給付損害賠償73,500元，即
屬有據。
五、從而，原告依據系爭租約請求被告給付損害賠償73,500元及
自起訴狀繕本送達翌日即99年2月5日起至清償日止依年息5
％計算之利息，為有理由，應予准許，至原告逾此範圍之請
求，即屬無據，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審
酌後於本件判決結果無影響，爰不逐一論述，附此敘明。
七、本件係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告部
分敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權
宣告原告勝訴部分得假執行。並依同法第392條第2項規定、
第3項，依被告聲請宣告被告如預供擔保後，得免為假執行
。至原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，併予駁回。
八、本件訴訟費用額依後附計算書確定如主文第3項所示金額。
中華民國99年6月22日
臺灣臺北地方法院新店簡易庭
法院書記官游士霈
法官李智民
以上筆錄正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本庭（臺北縣新店市
○○路○段○○○號）提出上訴狀（須按他造當事人之人數附繕本）
。
中華民國99年6月22日
法院書記官游士霈
訴訟費用計算書
項目金額(新臺幣)
第一審裁判費1,550元
合計1,550元