裁判字號：臺灣臺中地方法院92年簡上字第471號民事判決
裁判日期：民國93年04月15日
裁判案由：給付滯納金
臺灣臺中地方法院民事判決九十二年度簡上字四七一號
上訴人上能建設開發股份有限公司法定代理人乙○○被上訴人丙○○
丁○○訴訟代理人 陳宏盈 律師右當事人間請求給付滯納金事件，上訴人對於民國九十二年九月十六日本院臺中簡易庭九十二年度中簡字第二五九號第一審判決，就反訴部分提起上訴，本院於民國九十三年四月一日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人（即原審反訴原告）主張：㈠被上訴人於民國（下同）八十年五月二十四日向上訴人購買「新（心）的國度」
編號第拾丙號房屋壹戶，銷售坪數約三八‧一六坪，總價款為新台幣（下同）二百二十七萬元，被上訴人同時向上訴人購買地下二層停車位壹單位，即上訴人所編定之地下第二七號車位，雙方約定被上訴人應繳付上訴人二十六萬元。而上訴人依預定房屋買賣契約，移轉予被上訴人系爭房屋主建物建號為台中市○區○○段第四三六八號，共同使用部分僅有同段第四三七三建號，並不包括上訴人依預購停車位買賣契約，所移轉同段第四二六一建號在內。至於第四三六八建號，則為被上訴人取得系爭房屋所有權之內容，二者明顯為獨立不同之標的甚明，故計算上訴人移轉之房屋面積，應單就預定房屋買賣契約所載之範圍為之，不得再將上訴人依預購車位買賣契約所移轉予被上訴人之持分面積一併計入。
㈡上訴人移轉予被上訴人之房屋面積為一一七‧七一平方公尺，折算為三五‧六一
坪，與兩造所訂預定房屋買賣契約所約定之面積三八‧一六坪相較結果，短少二‧五五坪，依契約書第二條所定面積誤差超過百分之二時，其差額應按本戶預售時之平均單價比例計算，依本件房地總價六百五十萬元計算，每坪單價為十七萬零三百三十五元，上訴人自應依約及不當得利之規定，賠償被上訴人四十三萬四千三百五十四元。原審認定上訴人移轉予被上訴人之房屋面積，與約定坪數確短少二‧五五坪，但依房屋買賣總價金二百二十七萬元折算平均單價每坪為五萬九千四百八十六元，判決上訴人應給付被上訴人十五萬七千六百八十九元，及自反訴起訴狀繕本送達翌日即九十二年二月二十六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，並依職權宣告假執行，而駁回被上訴人逾此數額之請求，均無不合。為此聲明：請求駁回上訴。
二、上訴人（即原審反訴被告）抗辯：㈠系爭「新（心）的國度」大樓地下二層空間即建號四二六一建物總面積為一三九
九‧二○平方公尺，主要用途為辦公室、停車空間及避難室等三個部分。依法防空避難空間應為七二九‧七一平方公尺，其餘加挖一六六‧三二平方公尺作為辦公室使用，其餘五○二‧九九平方公尺則為停車位區。而依建築規則第一四二條第二款規定，前述避難空間面積的四分之一，准予佔用設置昇降機機道之緩衝基坑、電器室、蓄（清）水池、化糞池（污水池）等公用共有固定設備的附屬公共設施，原審竟以系爭四二六一建號內之避難空間作為唯一車道使用，認未購買停車位者未分擔此部分之共同持分，顯有誤解。
㈡而被上訴人所指共同使用部分之第四三七三建號，僅係各樓層的樓梯間、公共走
道，不包括前述第四二六一建號內之附屬公共設施，是以四二六一建號被上訴人之持分萬分之一二二，應以全部面積一三九九‧二○平方公尺計算，則被上訴人全部持分面積（含第四三六八、四三七三、四二六一建號）合計為一三四‧七七七平方公尺，折算為四○‧七七坪，被上訴人依預定房屋買賣契約及預購車位買賣契約書約定應取得之面積為三九‧八二坪（三八‧一六坪＋一‧六六坪），上訴人已多移轉○‧九五坪，尚可請求被上訴人給付差額一萬一千三百零五元，原判決判命上訴人應給付被上訴人十五萬七千六百八十九元，顯有不當，為此聲明：請求廢棄原判決，駁回被上訴人在原審之反訴。
三、本院判斷：㈠本件上訴人經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條所列各款情形，爰依被上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。
㈡原審駁回上訴人及甲○○（更名為 張之毓 ）之本訴請求，並就被上訴人反訴請求
部分，判命上訴人應給付被上訴人十五萬七千六百八十九元，及自反訴起訴狀繕本送達翌日即九十二年二月二十六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，駁回被上訴人逾此數額之請求。上訴人乃就反訴部分不利於上訴人部分提起本件上訴，故本院審理範圍為原審之反訴部分，合先敘明。
㈢本件被上訴人於八十年五月二十四日與被上訴人簽訂「預訂房屋買賣契約書」及
「預購車位買賣契約書」各一份，被上訴人分別以二百二十七萬元及二十六萬元之對價，向上訴人購買案名「新（心）的國度」大樓暫編拾丙號房屋一戶及地下二層停車位一單位（即上訴人編定之第二十七號車位），嗣該大樓建築完成，上訴人已移轉所有權予被上訴人丙○○，其中坐落台中市○區○○段四三六八建號登記面積為九○‧七八平方公尺（含陽台一三‧四○平方公尺及花台一‧二八平方公尺）；同段第四三七三建號面積為二○二四‧五九平方公尺，被上訴人丙○○權利範圍為萬分之一三三；另同段第四二六一建號（即地下二層停車空間等部分）面積為一三九九‧二○平方公尺，被上訴人丙○○權利範圍為萬分之一二二等情，已為雙方所不爭執，並有房屋預訂買賣合約書、預購車位買賣契約書、建物登記謄本等件在卷可憑，是此部分之事實，堪信為真實。
㈣惟被上訴人主張其購買之房屋約定坪數為三八‧一六坪，依「預訂房屋買賣契約
書」第二條約定：「面積誤差：雙方同意本戶房屋所有權狀記載之面積，加上陽台及公共面積等分攤之坪數，即等於本約所載之面積‧‧‧若增減差額超過百分之二時，其差額部分即依本戶預售時之平均單價比例計算無息補償之」，而上訴人移轉之房屋面積合計為一一七‧七一平方公尺（即第四三六八建號之九○‧七八平方公尺，加上第四三七三建號的持分面積二六‧九三平方公尺），折合三五‧六一坪，上訴人顯短少給付二‧五五坪；上訴人則抗辯前述第四三七三建號，僅為各樓層的樓梯間、公共走道，不包括第四二六一建號內之附屬公共設施（昇降機機道之緩衝基坑、電器室、蓄清水池、化糞池等），故加計第四二六一建號被上訴人之持分面積一七‧○七平方公尺（1399.20×122/10000＝17.07）後，被上訴人所獲移轉所有權之面積合計為一三四‧七七七平方公尺，折合四○‧七七坪，則上訴人移轉之面積顯無短少，反有增加○‧九五坪之情。是本件兩造爭執之重點乃上訴人移轉予被上訴人之第四二六一建號應有部分，應否折算面積計入前述「預訂房屋買賣契約書」第二條所謂『本約所載之面積』？經查：
系爭「預定房屋買賣契約書」第一條約定：「房屋標示一、本房屋坐落‧‧‧定名為『新（心）的國度』暫編第拾丙號計壹戶銷售坪數約叁拾捌點壹陸坪。
二、上開坪數係包括主建物面積、附屬建物、公共設施分攤之坪數在內之公共面積、受益面積、陽台面積、使用權面積等。」、第五條約定：「公共設施除本約第一條所標示房屋外，雙方同意左列房屋及設施，應依如下約定：⑴地下二樓為汽車停車場兼防空避難室之用。停車位須另行購買，其所有權歸屬購買者，取得持分共有權狀。承購戶應加簽訂『停車位買賣契約書』‧‧‧凡未簽訂停車位買賣契約書者對地下二樓停車位無使用權」；另兩造簽訂之「預購車位買賣契約書」第一條約定：「買賣車位標示‧‧‧『新（心）的國度』地下第二層停車位壹單位，即乙方所編訂之地下第貳柒號車位（產權憑證，依地政機關發給之地下層建築物所有權狀持分共有）。」等約定綜合以觀，可知：
⑴地下二樓停車位，係獨立於房屋預訂買賣契約以外的另一個買賣契約標的。
⑵承購戶對於地下二樓停車位之權利，除以簽訂預購車位買賣契約書為據外，並以地政機關發給之地下層建築物所有權狀持分，作為產權憑證。
是以，就承購戶（即被上訴人）而言，其等與上訴人（建商）簽訂預定房屋買賣契約書及預購車位買賣契約書，以分別獨立之價款，作為購買房屋及車位之對價，若論地下二層除供停車空間使用外，復由上訴人作為其他公共設施使用，而須將全部面積加入房屋面積計算，顯然已超出被上訴人預期之外。至於地下二層除供停車空間使用外，是否由上訴人設置其他公共設施或兼有公用性質，自非身為消費者的被上訴人所能控制。
上訴人復辯以地下二層除供停車空間使用外，包括附建於避難設備面積內之升
降機道之緩衝基坑、電器室、蓄清水池、化糞池等公共設施，該固定設備及避難空間亦屬大樓住戶全體之共同使用部分，不論是否購買停車位，均需就此部分分擔應有部分面積云云，固據上訴人提出有無購買停車位共同持分系爭第四二六一建號分析表一件，證明有無購買停車位者均配賦前開公共設施面積之持分比例，而未購買停車位者，由被上訴人要求簽具「停車位使用確認約定書」，表示「未持分停車位區（含法定）面積，願拋棄其使用、收益、處分‧‧‧之權」等語，換言之，系爭大樓承購戶，無論是否購買停車位，均有地下二層建物（第四二六一建號）之持分，僅持分之比例不同而已。然：
⑴此一配賦結果，上訴人顯然違反前述「預購車位買賣契約書」第一條：「停
車位產權憑證，依地政機關發給之地下層建築物所有權狀持分共有」之約定，致使未購買停車位者仍有地下層建築物所有權持分。
⑵而無論是否購買停車位，均有地下二層建物（公共設施）之持分，則何以上
訴人移轉予被上訴人丙○○之主建物第四三六八建號，其共同使用部分僅有第四三七三建號，卻不包括系爭之第四二六一建號在內？由此顯示，上訴人身為系爭建築物之起造人，違反與停車位承購戶之約定，將未承購停車位者，仍配賦地下二層建物（第四二六一建號）之持分，反依此事實主張該第四二六一建號中部分面積屬於公共設施，應計入被上訴人所買房屋面積計算，已顯失公平。
⑶再者，依上訴人所提出之配賦比例分析表觀之，上訴人就第四二六一建號內
所謂公用部分空間，均依主建物面積先換算一定持分比例配賦。舉例而言，暫編第九丙號面積與系爭房屋面積相同，均先按公用部分面積配賦第四二六一建號持分萬分之六十三，因被上訴人購買停車位則另按停車位區面積配賦持分萬分之五十九。惟該表上所謂公用面積為七二九‧七一平方公尺，停車位區面積為五○二‧九九平方公尺，二者面積相差達二二六‧七二平方公尺，而第四二六一建號為一整體的共有標的，以此方式配賦，已造成被上訴人另支出二十六萬元之對價購買停車位，反而減少配賦之結果（蓋第四二六一建號如全部均為公共設施，未涉及停車空間問題，則依被上訴人主建物面積配賦持分應大於萬分之一二二），故如再將第四二六一建號持分面積，計入被上訴人所買房屋面積計算，自致被上訴人的雙重損失。
此外，觀諸第四二六一建號之建物登記謄本所示，該四二六一建號之用途，係
僅供為辦公室、停車空間、避難室使用，上訴人雖提出平面圖（原審卷二一○頁）證明該建物除停車位外尚有防空避難室、空調機械室、辦公室、發電機室、消防機械室、清水池、污水池等設置，惟圖示「防空避難室」、「污水池」等設置處，均為購買停車位者必須使用的「車道」位置，主觀上無並存的可能，是以上訴人純以法規容許並存之使用空間，依其計算之方法，主張被上訴人購買房屋面積，應計入圖示上之公用面積，就購買停車位而言，該兼有二以上用途部分之面積即屬重複計算，亦顯屬不公。
㈤綜上所述，被上訴人就第四二六一建號之持分面積，自不能計入上訴人已移轉被
上訴人之房屋面積內。經計算結果，上訴人移轉之房屋面積合計為一一七‧七一平方公尺，合為三五‧六一坪，與預訂房屋買賣契約所定房屋坪數三八‧一六坪相較，短少二‧五五坪，短少差額已逾百分之二，依所訂房屋買賣總價金二百二十七萬元折算每坪單價為五萬九千四百八十六元，則被上訴人應補償被上訴人之房屋價款差額為十五萬一千六百八十九元。是以，被上訴人依預訂房屋買賣契約第二條面積誤差之約定，反訴請求上訴人給付被上訴人給付十五萬一千六百八十九元，及自反訴起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息為有理由。原審予以准許，並依民事訴訟法第三百八十九條第一項第三款規定，依職權宣告假執行並無不合，上訴意旨指摘原判決不當，聲明廢棄改判，為無理由，應予駁回。
四、本件事證已很明確，雙方其他主張，及所提證據，經審酌後，與本件結論並無影響，不再一一論述。
五、結論：本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中華民國九十三年四月十五日
臺灣臺中地方法院民事第一庭~B審判長法官張惠立~B法官鍾啟煒~B法官王邁揚右正本證明與原本無異不得上訴中華民國九十三年四月十五日~B書記官