裁判字號：臺灣臺中地方法院98年訴字第1236號民事判決
裁判日期：民國98年12月22日
裁判案由：拆屋還地
臺灣臺中地方法院民事判決98年度訴字第1236號原告甲○○
3訴訟代理人 陳葳菕 律師被告丁○○
號訴訟代理人戊○○上列當事人間請求拆屋還地事件，本院於民國98年12月8日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將坐落台中縣太平市○○○段第一七一之一０九地號土地如附圖所示編號A-1部分面積三０五平方公尺之建物拆除，及編號A部分（不含A-1部分）面積三二四六平方公尺之農作物清除後，將該土地返還予原告。
被告應自民國九十八年六月三日起至返還第一項所示土地之日止，按月給付原告新台幣伍佰貳拾壹元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決原告勝訴部分，於原告以新臺幣肆拾陸萬貳仟元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣壹佰叁拾捌萬肆仟捌佰玖拾元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
甲、程序部分：被告經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
乙、實體部分：
壹、原告起訴主張：
一、坐落於台中縣太平市○○○段第171-109地號土地（下稱系爭土地），經原告於民國96年9月4日台灣台中地方法院民事執行處拍賣程序得標買受，並已給付價金及辦妥所有權移轉登記手續，然被告無權占用系爭土地如附圖所示編號A部分（包含編號A-1部分）面積計3551平方公尺，爰依民法第767條之規定請求被告應將系爭土地如附圖所示編號A-1部分面積305平方公尺之建物拆除，及編號A部分（不含A-1部分）面積3246平方公尺之農作物清除後，將該土地返還予原告。
又按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條定有明文。無權占有他人房屋，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例參照）。被告無權占用原告上開土地，爰依不當得利之規定請求被告應自起訴狀繕本送達翌日起至返還上開土地之日止，按月給付原告新台幣（下同）9,864元。
二、對被告抗辯之陳述：
（一）被告於98年7月2日答辯狀主張「先前歷經所有權人數次易主，整筆土地買賣，均未爭執被告繼續無限期無償宅居墾耕使用」云云，與被告於98年7月13日答辯狀所提出之被證一，主張係 魏火屘 收取之租金收據相悖。蓋從該被證一以觀，並無從確認是否與系爭土地有關，且該單據前後筆跡不一，亦難證明親筆書寫者為何人，原告否認其真正性。又倘若被告主張系爭土地前手等未向被告收取使用系爭土地之對價或損害金，亦非能證明系爭土地前手等均同意被告使用系爭土地，遑論被告與系爭土地前手等成立任何債之關係。
（二）查被告歷經數10年未曾繳付使用系爭土地之對價，亦不知系爭土地屢屢易手，遑論被告曾與系爭土地前手等具有成立債之關係之意思合致，其等間顯不具有不定期租賃關係無疑。
三、並聲明：⑴被告應將系爭土地如附圖所示編號A-1部分面積
305平方公尺之建物拆除，及編號A部分（不含A-1部分）面積3246平方公尺之農作物清除後，將該土地返還予原告。⑵被告應自起訴狀繕本送達翌日起至返還上開土地之日止，按月給付原告9,864元。⑶願供擔保，請准宣告假執行。
貳、被告抗辯：
一、系爭土地於36年6月1日尚未分割前之地號為太平市○○○段第171-1地號土地（答辯狀誤載為171-7地號土地，下同），其所有權人為 林吳榮桂 ，因基於同情心口頭契約將本案系爭土地無償租予被告父親丙○○建築房舍及耕種，後於39年2月9日該171-1地號土地之所有權由魏火屘取得，魏火屘曾多次向被告父親丙○○收取租金，此有被告提出之租金收據可證，至56年7月21日所有權由乙○○取得，乙○○見丙○○清苦且目不識丁，即以丙○○幫忙看顧土地及供應電力、茶水當作土地租金，嗣後該171-1地號土地陸續經過分割，於83年2月23日分割出171-26地號土地，該171-26地號土地再於85年6月27日復分割出系爭土地，而土地所有權則陸續由 施連昌 、 廖周秀英 、 謝文盛 、 賴銀練 及原告取得，然丙○○並不知所有權業已易主。則被告於數10年前即以不定期之租賃關係，存續開墾、使用系爭土地，依民法第451條之規定「租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。」，則本件應認被告就系爭土地仍係以不定期限繼續租賃中，嗣後雖經原告取得所有權，然依民法第425條買賣不破租賃原則，該租賃關係依然存在，故被告實有使用系爭土地之正當權源。
二、又民法第955條規定「善意占有人，因改良占有物所支出之有益費用，於其占有物現存之增加價值限度內，得向回復請求人，請求償還。」，被告與其父親丙○○數10年前從一片荒山野地中歷經填土、闢路、搬巨石、挖掘種植等，實已增加系爭土地之價值。又本件原告拍得系爭土地之拍賣件，屬於不點交件，係因系爭土地正因被告基於不定期租賃關係持續占用中，原告方能以低於市價之價格標得，原告輕率以民法第767條起訴，實有不當。
三、並聲明：⑴原告之訴及假執行之聲請均駁回。⑵如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
參、得心證之理由：
一、原告主張其於96年9月4日經本院民事執行處拍賣程序得標買受系爭土地，並已給付價金及辦妥所有權移轉登記手續，故原告已取得系爭土地所有權乙節，業據原告提出本院核發之不動產權利移轉證書及土地登記謄本各1紙為證，且為被告所不爭執，自堪信為真實。然被告則以前揭情詞置辯，從而，本件首應審究者，厥為本件有無民法第425條買賣不破租賃原則之適用。經查：
（一）按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在；又前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾5年或未定期限者，不適用之，民法第425條定有明文。又基於法律不溯及既往原則，並保護民法債編修正前之既有秩序，以維護法律之安定性，應認為祇要在民法債編修正前成立之租賃契約，即無適用修正民法第425條第2項規定之餘地（最高法院98年度第2次民事庭會議決議參照）。查本件被告主張與系爭土地之前所有權人成立租賃契約之時間均在88年4月21日即民法第425條第2項增訂公布前，即無適用該項規定之餘地，先予敘明。
（二）次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條定有明文；又私文書之真正，如他造當事人有爭執者，則舉證人應負證其真正之責（最高法院47年台上字第1784號判例參照）。查本件被告雖辯稱：被告父親丙○○前與系爭土地分割前之第171-1地號土地所有權人林吳榮桂、魏火屘、乙○○均成立租賃契約，依買賣不破租賃原則，該租賃契約對原告依然存在云云，並提出以魏火屘名義出具之租金收據3紙為證，然原告既爭執該私文書之真正，被告復無從證明該私文書係屬真正，該私文書自不得作為被告父親丙○○與魏火屘就第171-1地號土地有成立租賃契約之證據。至被告雖另請求本院傳訊證人己○○、乙○○以證明上開租賃關係之存在，然證人己○○之送達處所不明、證人乙○○則經通知後未到庭，則被告既無從證明其所主張之租賃關係確實存在，其上開所辯即不足採。
（三）再按民法第955條規定，善意占有人因改良占有物所支出之有益費用償還請求權，與土地所有人之回復原狀請求權，非因契約而互負債務，不生同時履行問題。上訴人以善意占用系爭土地，對系爭土地支出有益費用云云，縱令屬實，亦應另行請求，不得據為拒不交還土地之理由（最高法院80年度台上字第2742號判決參照）。查被告主張其與父親丙○○從一片荒山野地中歷經填土、闢路、搬巨石、挖掘種植等，實已增加系爭土地之價值等情，縱屬真實，亦不得作為被告占用系爭土地之正當權源或拒不交還土地之合法理由。準此，被告既無合法使用系爭土地之正當權源，原告於拍定買受系爭土地時，縱明知其上有建物或農作物存在，惟原告並未同意被告繼續使用系爭土地，自無容忍之義務，其請求被告拆屋還地，無違反誠信原則及濫用權利情事，為有理由，應予准許。
二、又按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上原因，而其後已不存在者，亦同，民法第
179條定有明文。依此規定，不當得利之請求權人得請求之範圍，應以對方所受之利益為度。而無權占有他人房屋，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例參照）。本件被告無權占用系爭土地如附圖所示編號A部分（含A-1部分）之土地合計面積3551平方公尺，致原告無法使用收益，則依社會通常觀念，被告獲有相當於租金之不當得利，並因此致原告受有無法使用收益該土地之損害，原告自得本於不當得利之法律關係請求返還相當於租金之不當得利。次按建築房屋之基地租金，依土地法第105條準用同法第97條規定，以不超過該土地申報價額年息百分之10為限，而該條所謂土地價額，依土地法施行法第25條規定，係指法定地價而言，又法定地價，依土地法第148條規定，係指土地所有權人依土地法所申報之地價，在平均地權條例施行區域，當係指土地所有權人於地政機關舉辦規定地價或重新規定地價之時，於公告申報地價期間內自行申報之地價而言，未於該期間內申報者，依平均地權條例第16條規定，應以公告地價之百分之80為其申報地價。土地法第105條準用同法第97條第1項關於基地計收租金之規定，於請求返還相當於租金利益之事件，當亦可據為計算利益之標準（最高法院49年台上字第1230號判例、87年度台上字第2996號判決意旨參照）。又計算相當於租金之利益，除應以不動產之價值為基礎外、尚須斟酌不動產所處位置、工商繁榮情形，利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定（最高法院88年度台上字第1894號判決意旨參照）。查系爭土地之地目為林，使用分區為山坡地保育區，使用類別是農牧用地，96年1月的申報地價為每平方公尺44元，有土地登記謄本在卷可考，本院審酌被告所占有之土地，附近均為農作物，並無商家，業據本院勘驗現場屬實，有本院勘驗筆錄1紙及照片8張附卷可稽，本院審酌該土地之坐落位置、工商繁榮程度、可得利用之經濟價值等情事，認被告應返還之利益，以土地申報總價額年息百分之4計算為適當。依此計算，原告請求被告自起訴狀繕本送達翌日起至拆屋還地完成之日止，按月給付原告521元（44×3,551×4%÷12＝521，元以下4捨5入），為有理由。
三、綜上所述，原告依民法第767條及第179條之規定，請求⑴被告應將系爭土地如附圖所示編號A-1部分面積305平方公尺之建物拆除，及編號A部分（不含A-1部分）面積3246平方公尺之農作物清除後，將該土地返還予原告。⑵被告應自起訴狀繕本送達翌日即98年6月3日起至返還上開土地之日止，按月給付原告521元，為有理由，應予准許。其餘逾此部分請求，為無理由，應予駁回。
四、本件原告與被告均陳明願供擔保請准宣告假執行及免為假執行，經核原告勝訴部分，於法相符，爰分別酌定相當之擔保金額准許之。至於原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
肆、一造辯論、訴訟費用負擔、宣告假執行及免為假執行之依據：民事訴訟法第385條第1項前段、第79條、第390條第2項、第392條第2項。
中華民國98年12月22日
民事第二庭法官黃炫中正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中華民國98年12月22日
書記官