裁判字號：臺灣彰化地方法院106年訴字第628號民事判決
裁判日期：民國107年07月12日
裁判案由：租佃爭議
臺灣彰化地方法院民事判決106年度訴字第628號原告 黄瑞復 訴訟代理人 吳天富 律師被告 謝森茂 訴訟代理人 廖容慧 上列當事人間請求租佃爭議事件，本院於民國107年6月28日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用，耕地三七五減租條例第26條第1項定有明文。查本件兩造間租佃爭議，先經原告向彰化縣芬園鄉公所（下稱芬園鄉公所）耕地租佃委員會聲請調解，請求被告繳交不足之租金，經芬園鄉公所耕地租佃委員會調解不成立，後經彰化縣政府耕地租佃委員會進行調處，此有芬園鄉公所耕地租佃委員會租佃爭議調解申請書及調解程序存卷可稽（見本院卷第29、36至49頁）。
而彰化縣政府耕地租佃委員會固認兩造調解成立，並發給租佃爭議調處成立證明書。然查，原告係以被告自民國94年起繳納之租金均不足為由聲請調處，此觀調處程序筆錄之記載即明（見本院卷第54頁）。然依決議主文所載「請承租人於每年農曆6月15日及10月15日，依農會餘糧價格結算為租金繳納標準，以匯款方式繳交租金給出租人」等語（見本院卷第55頁），並未就兩造所爭執自94年起租金繳納不足額之爭議問題作成決議。又經本院函詢彰化縣政府之結果，據該府回函稱：「107年7月29日調處時因雙方針對租金如何計算部分各有爭執，委員乃提供一般租金計算方式，雙方於會議上表示同意，對於之前租金繳納是否不足額問題，並無再主張，故該調處決議並無記載」等語（見本院卷第147頁），可見上開調處並未針對兩造爭執之租金給付不足額乙事進行決議，應認兩造間租佃爭議未經調解、調處成立。且原告認調處不成立，不服調處結果，申請該會移送司法機關處理，然彰化縣政府耕地租佃委員未予移送，此有申請書及彰化縣政府函文可參（見本院卷第15至16頁），則彰化縣政府耕地租佃委員違反上開耕地三七五減租條例第26條第1項規定為不移送之不利益，自不能令由原告承擔，故原告提起本件租佃爭議訴訟，應認已履行調解、調處程序後之起訴，合於耕地三七五減租條例第26條第2項前段規定，本件起訴程序應屬合法。
貳、實體部分
一、原告主張：坐落彰化縣○○鄉○縣○段○○○○○號、面積8,82
0.22平方公尺土地（重測前為彰化縣○○鄉○縣○段○○○○○○號，下稱系爭土地），原為原告之父即訴外人 黃榮林 所有，並出租與被告耕種，簽訂有耕地三七五租約，約定每年租金為稻穀收穫總量千分之375，亦即3,482台斤稻穀，分二期繳納。黃榮林於37年間將系爭土地贈與原告後，由原告繼續出租與被告（下增系爭租約）。被告於93年以前，均依約定每期將1,741台斤之乾稻穀置放在被告住處隔壁由訴外人 王德修 經營之碾米廠，由原告之兄即訴外人 黃瑞穗 直接向王德修收取價金，價金以碾米廠出售價格亦即市價為準，而碾米廠係參考農會「計畫收購價」給付與原告，從而兩造間租金應依「計畫收購價」計算。然自94年起，被告違反約定改以自行計算之金額匯款與原告，又原告得悉被告每年均以「計畫收購價」出售稻穀與農會，然原告於104年3月間，始發現被告每期租金均繳交不足，被告以「計畫收購價」出售稻穀與農會，然給付租金尚不足餘糧收購價，且未給付94年第2期租金，自94年起至103年止共計積欠租金113,012元及按銀行定存利率計算之遲延利息10,739元（自94年起至102年止，依被告短付租金，按銀行一年期存款較高利率2.89％及較低利率1.37％合併後除以2，亦即2.13％計算後累進之數額）。原告於104年3月28日與黃瑞穗至被告住處催討欠租遭拒後，再寬限清償期至同年3月31日，惟被告仍置之不理。原告遂於104年4月7日向彰化縣芬園鄉公所（下稱芬園鄉公所）耕地租佃委員會聲請調解，並聲明被告若不支付積欠租金，即終止租賃契約，然被告仍拒絕給付，致調解不成立。嗣移由彰化縣政府耕地租佃委員會調處後，被告於104年7月3日匯款22,633元，尚積欠101,118元（計算式：113,012＋10,739－22,633＝101,118）未給付，兩造仍未調處成立。惟上開委員會調處結果卻記載兩造調處成立，並載稱：「請承租人於每年農曆6月15日及10月15日，依農會餘糧價格結算為租金繳納標準，以匯款方式繳交租金給出租人」，而未處理被告應給付積欠租金之爭議部分，可見該調處決議主文及理由內容，均係於兩造簽名後再行偽造。因兩造經調解及調處後，被告仍未支付積欠租金，其積欠之租金達2年總額，爰依耕地三七五減租條例第17條第1項第3款規定終止系爭租約。原告終止兩造間租賃關係後，被告即無占用系爭土地之正當權源，爰依民法767條第1項前段規定，請求被告返還系爭土地等語，並聲明：①被告應係系爭土地上之地上物除去，並將土地返還與原告。②願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：原告本來依系爭租約之約定，直接向被告收取稻穀3,482台斤，然因原告自行對外販售價格較低，故委託被告大量販售後，給付金錢與原告或寄放在其兄黃瑞穗經營之超市。又因原告表示經營超市亦有現金混雜之情形，故建議被告以匯款方式給付租金，被告因而自95年起改以匯款方式為給付，故原告所稱94年6月26日13,314元之稻穀款非被告所匯。又於94年以前，公糧收購價均低於市價，自95年起始調高價格，依農糧署規定，公糧收購對象限於實際耕作之農民，地主或出租主不得申報公糧收購，因公糧收購數量有限制，剩餘部分稻穀始出售碾米廠，而兩造係約定按出售予碾米廠之市價計算租金，故原告主張應依「計畫收購價」計算租金，實屬無據。被告自94年起至103年止，均按當年度當期稻穀實際交易價格之單價，乘以1,740台斤計算租金繳納與原告，未有短少給付之情事，而市價行情本無一致標準，且原告多年來未曾提出異議，迄至104年2月11日始接獲原告之存證信函，表示對被告所付租金有意見，被告之子並於10
4年2月16日依其要求匯款11,781元與原告。實乃原告於103年7月9日將系爭土地委由仲介出售，並於訂立買賣契約後，始以存證信函通知被告。原告因欲終止租約，於103年9月6日依耕地三七五減租條例第17條第5項規定，同意分割部分土地與被告作為補償，兩造並簽訂土地移轉協議書，然原告嗣後反悔不願履行，竟誣指被告給付穀金不足，欲終止系爭租約。又兩造經調解（應為調處之誤載）成立後之租金，才有依「餘糧收購價」計算租金之依據。兩造於調解當日，合意98年至104年之租金以餘糧收購價計算，98年之前租金差額則不予計算，依此計算後差額為8,007元，被告於調解前已於104年2月16日給付11,781元，扣抵後尚有餘額，不必再為給付，故被告並無給付租金不足之情形。再者，系爭租約並未定有租賃期間，彰化縣政府每6年會調查有無按期繳納租金，若有繳納租金，則租約繼續有效，可見被告並無繳納不足之情形，是原告主張終止租約並請求返還土地，於法無據等語置辯，並聲明：①原告之訴及假執行之聲請均駁回。②如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：
(一)系爭土地原為原告之父黃榮林所有，原告於37年7月2日因贈與取得系爭土地所有權。
(二)黃榮林於38年5月30日與被告簽訂三七五耕地租約，將系爭土地出租與被告，約定每年租金為3,482台斤稻穀，分2期繳納，於74年間變更出租人為原告。
(三)兩造於94年約定每年租金為3,482台斤稻穀之價格，分兩期繳納，由被告於每年7月31日、12月31日匯款與原告。
(四)被告於104年2月16日匯款1,1781元與原告。
(五)兩造於104年4月8日在芬園鄉公所調解不成立，經該會轉送彰化縣政府耕地租佃委員會於104年5月20日進行調處。
四、兩造爭執事項：原告主張被告自94年起至103年止，應依「計畫收購價」換算應付租金，被告繳納租金不足2年總額，依耕地三七五減租條例第17條第1項第3款規定終止系爭租約，有無理由？
五、得心證之理由：
(一)按耕地租約在租佃期限未屆滿前，非有地租積欠達兩年之總額時，不得終止，耕地三七五減租條例第17條第1項第3款定有明文。又請求履行債務之訴，除被告自認原告所主張債權發生原因之事實外，應先由原告就其主張此項事實，負舉證之責任，必須證明其為真實後，被告於其抗辯事實，始應負證明之責任，此為舉證責任分擔之原則。由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院43年台上字第377號、17年上字第917號判例參照）。
(二)原告主張被告應依「計畫收購價」給付94年至103年之租金乙節，固據證人即原告之兄黃瑞穗到庭證稱：伊父親於37至38年間，將系爭土地過戶與原告，並代原告向被告簽訂三七五耕地租約。伊父親於66年間過世後，因原告腦筋有點不清楚，自66年以後均由伊代理原告向被告收取稻穀。被告係將稻穀寄放在其住處隔壁之王德修碾米廠，伊有空時再去碾米廠，將稻穀出售與碾米廠並收取價金。後來可能因被告與王德修不合，故被告要求直接匯款與伊，伊當時告知被告必須以農會計畫收購價計算租金等語（見本院卷第116頁）。然原告於本院言詞辯論期日中，數次自陳兩造係約定以碾米廠出售價格結算租金等語（見本院卷第103、211頁），則證人黃瑞穗之證述內容已與原告所陳約定內容不符。且依證人王德修到庭證稱：被告曾將給予原告之租穀，交由伊買受，被告寄放多少稻穀與伊，伊就用市價換算金額給原告。當時係原告本人來向伊收款，其兄弟有無向伊收款，時間太久記不得了。伊於90幾年間即未繼續經營碾米廠，故不再繼續收受被告稻穀等語（見本院卷第212頁），是證人黃瑞穗所稱均由其向證人王德修收取租金乙節，亦與王德修證述內容不符，可認證人黃瑞穗所為證述內容與事實有違，應係維護原告之詞，不足採信，自不得作為有利原告之認定。
(三)原告雖又主張，碾米廠係參考農會「計畫收購價」給付價金與原告，從而兩造間租金應依「計畫收購價」計算，且被告每年均以「計畫收購價」出售稻穀與農會，亦應以該價格計算租金云云。然據證人王德修到庭證稱：被告曾將給予原告之租穀交由伊買受。伊當時係以市價向原告收購，收購價格不固定，農會收購價與市價相比不一定較高或較低，市面上缺貨的話，價格就會變高。農會的計畫收購價會比市價高，伊向被告購買稻穀的價格不會那麼高等語（見本院卷第212頁）。復參照依原告所提行政院農業委員會全球資訊網之記載：「現行稻穀保價收購制度自92年增辦餘糧收購措施後，保○○○區○○○○段，......，其中計畫收購主要目的為增加稻農收益，輔導收購著眼穩定市場價格及供需，餘糧收購價則係支持市場類型價格，避免稻農售穀價格低於直接生產成本，保障農民基本收益。」（見本院卷第128頁），可知計畫收購價格係較市價為高，是原告主張碾米廠出售價格亦即市價，係參考農會「計畫收購價」，因而兩造間約定租金應依「計畫收購價」計算云云，實不足採。又原告既不爭執兩造約定租金數額，係以碾米廠之出售價格計算乙情，堪認兩造就租金數額並無約定明確標準，而係以被告自行出售稻穀與碾米廠之價格作計算，則原告所得請求租金數額，應依上開約定內容為據，是原告主張被告每年有均以「計畫收購價」出售稻穀與農會，亦應以該價格計算租金云云，亦不足採。
(四)綜上，原告並未舉證證明兩造約定以「計畫收購價」計算租金，則其主張依此價格計算租金，即無理由。再審酌被告自94年起迄至103年間，均按期繳納租金，於此10年期間均未見原告表示異議，自難責令被告仍保留相關出售稻穀價金之書證。復觀諸原告之存摺明細所示（見本院卷第64至66頁），其有多次往來交易紀錄，倘被告繳納租金確有不足之情形，何以多年來原告均未為爭執，是原告主張被告積欠其94年至103年止之租金113,012元，尚不足採。原告既未能證明被告有積欠租金達2年總額之事實，自不合於耕地三七五減租條例第17條第1項第3款所定終止租約之要件，是原告以被告積欠地租達2年之總額為由，終止系爭租約，於法即有未合，尚不生終止租約之效力。則被告基於租賃契約之法律關係，得正當占用系爭土地，原告主張被告無權占用系爭土地而請求返還云云，係屬無據。
六、綜上所述，原告主張被告積欠其94年至103年止之租金，已達2年租金總額，係不足採，從而，原告主張依耕地三七五減租條例第17條第1項第3款規定終止系爭租約，並依民法第767條第1項前段規定，請求被告返還系爭土地，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，則其假執行之聲請亦失所依附，應併予駁回。
七、原告雖聲請傳喚證人 鄭貴標 到庭，以證明兩造於芬園鄉公所調解不成立一事，然被告就此部分事實並無爭執，是原告聲請傳喚上開證人，核無必要。又原告聲請向彰化縣碾米業職業工會函詢自94年至103年之公告每公斤彰化縣稻穀市價，然兩造就租金數額並無約定明確標準，而係以被告自行出售稻穀與碾米廠之價格作計算，業如前述，故原告聲請調查上開價格，與兩造間約定數額無涉，亦無調查之必要。是本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果無影響，爰不一一論述，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國107年7月12日
民事第三庭法官鍾孟容以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國107年7月18日
書記官林婷儀