裁判字號：臺灣臺南地方法院107年訴字第318號民事判決
裁判日期：民國107年12月05日
裁判案由：給付價金
臺灣臺南地方法院民事判決107年度訴字第318號原告 姜東漢 訴訟代理人 沈聖瀚 律師複代理人 呂宛倩
林恆如 被告 黃宣綺 上列當事人間請求給付價金事件，經本院於民國一百零七年十一月七日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限。民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。原告以兩造間房地買賣契約之法律關係為由，起訴為先位聲明被告應給付價金尾款之請求，嗣再追加備位聲明，請求如被告遲未給付系爭房地買賣契約價金尾款，應將系爭房地返還並將所有權移轉登記為原告所有。核其所為追加訴之聲明，與原起訴之基礎事實同一，依上開規定，應予准許。
貳、實體方面
一、原告起訴主張：原告原為臺南市○○區○○段○○號（面積：8846.05平方公尺；權利範圍：5075/500000）土地及其上1557建號建物（門牌號碼：臺南市○○區○○○路○○○號）全部、共同使用部分1770建號建物（權利範圍：1/500000）（下稱系爭房地）之所有權人，兩造於民國106年8月10日簽訂不動產買賣契約（下稱系爭契約），約定被告以新臺幣（下同）1498萬元之價格，向原告購買系爭房地，詎被告僅支付1438萬元，尚有60萬元價金未給付，被告所委託之地政士即已辦妥相關手續，將系爭房地之所有權移轉登記為被告所有，原告已於106年11月10日寄發存證信函催告被告應於文到後7日內給付上開尾款，被告迄今仍未給付；又被告始終不給付上開尾款即屬違約，應將系爭房地返還並移轉登記為被告所有，且依系爭契約第10點約定，被告已給付之價金由原告無條件沒收，爰依系爭契約之法律關係提起本訴等語。並㈠先位聲明：⒈被告應給付原告60萬元，及自106年11月10日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息；⒉願供擔保，請准宣告假執行。㈡備位聲明：⒈被告應將系爭房地返還並移轉登記予原告；⒉願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：被告固有向原告購買系爭房地之事實，且契約書上所記載買賣價金亦為1498萬元，惟兩造間實際約定買賣價格為1438萬元，被告業已付清全部房地買賣價額，原告不得再向被告請求給付60萬元尾款。緣兩造原均委託信義房屋仲介股份有限公司（下稱信義房屋）仲介買賣房屋，系爭房地開價1498萬元，伊說買不起，信義房屋人員幫伊向華南銀行申辦貸款成數八成五的房貸，但審核結果未通過，其與信義房屋的合約亦已於106年7月31日期滿終止，但伊很喜歡系爭房地，就私下與原告聯繫，詢問可否算便宜一點，原告說如果沒有透過仲介的話可以折讓60萬元的仲介費，兩造達成買賣的合意，遂委任代書簽立書面契約，代書有跟兩造確認與信義房屋的合約關係已解除，伊回答伊與信義房屋的合約已於106年7月31日到期，原告亦回答與信義房屋已無契約關係，代書說如果仲介公司要追討費用，可以說因為契約關係已結束，不能再追討，因為伊後來還是向華南銀行申辦房貸，基於貸款成數的考量，原告有說契約書上價金金額可以仍然寫1498萬元，但實際成交價格為1438萬元，後來信義房屋人員上網查詢發現渠2人有成功交易系爭房地，遂向原告追討仲介費用，原告不願意付這筆仲介費，將責任賴給伊，伊才知道原告與信義房屋間之契約關係尚未解除，信義房屋向原告追討仲介費用，但因為信義房屋與被告的仲介契約業已屆期終止，未向伊追討，原告自己未確認與信義房屋之契約關係尚未終止，應自行負擔該筆費用，後來兩造與信義房屋人員有三方坐下來協商並達成協議，信義房屋願將仲介費用降為30萬元，由伊負擔20萬元，原告負擔10萬元，三方有簽協議書等語，資為抗辯。聲明請求：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回；㈡如受不利判決，願供擔保，請准免為假執行。
三、得心證之理由：
(一)本件兩造間合意買賣系爭房地，買賣契約書上所載明價款為1498萬元，被告已給付原告價金合計1438萬元，系爭房地所有權並已移轉登記為被告所有等情，為兩造所不爭，並有系爭房地買賣契約書在卷可稽，此節堪認為真實，又原告主張被告尚應給付買賣價金尾款60萬元乙節，為被告否認，並以前詞置辯，是本件爭點厥為：系爭房地買賣價金是否如契約書上所載為1498萬元？被告是否尚應給付原告60萬元尾款？如被告未為給付，應否將系爭房地返還原告，並將系爭房地所有權移轉登記為原告所有？
(二)按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。民事訴訟法第277條前段定有明文。查被告辯稱本件價金實為1438萬元，因貸款成數考量，契約書上仍記載買賣價金為1498萬元等節，業據證人 鄭朝崇 到庭證稱：伊職業為代書，系爭房地本件買賣事宜為伊處理，兩造實際買賣價金為1438萬元，伊有當面向兩造確認，因為原告原本委託信義房屋居間仲介，開價1498萬元，被告因貸款不足，未能成交，後來原告表示願意把60萬元的仲介費折讓給被告，但原告有跟信義房屋簽約要以1498萬元出售，信義公司一定會追討這筆60萬元的仲介費，伊有向兩造說明這件事，伊認為契約書上記載的買賣價金不能低於仲介當時要出售價額，而且這也會牽涉到貸款的金額，所以才提議契約書上記載的價金必須是1498萬元，但兩造來找伊簽立書面契約時，已經談好實際出售價格為1438萬元，後來原告有打電話跟伊說他們在信義房屋那邊協商仲介費，伊之後問被告，被告說以30萬與仲介達成協商，被告負責20萬元，原告負責10萬元，伊認為這個訴訟就是因為原告負擔10萬元，心理不平衡等語（本院107年度訴字第318號卷【下稱訴字卷】第98至103頁）；證人 陳萱蓉 則於本院審理時證稱：伊為信義房屋永康店的店長，系爭房地係原告委託信義房屋出售，被告有出斡旋金，於106年7月3日成交買賣系爭房地，成交金額為1498萬元，但有約定但書，即被告需獲貸成數八成五的房貸才可以繼續履約，否則就無條件解約，但後來華南銀行審核後只准貸款八成，另外的0.5成需透過信用貸款，所以依照前揭約定，兩造無條件解約，但原告仍有委託信義房屋出售系爭房地，信義房屋還是可以繼續幫原告出售系爭房屋，但伊後來上網查詢兩造於106年8月14日就系爭房地達成買賣之合意，而依信義房屋與原告簽訂之委託契約書，屋主不得在委託契約到期後兩個月內與信義房屋曾介紹之客戶訂立買賣契約，否則應給付違約金，伊便與原告聯絡，原告說是被告主動打電話給原告說要私下訂約，以省下仲介費用60萬元，兩造以1438萬元的價格達成買賣合意，因為代書說之前送的貸款還沒有撤案，所以可以用之前的買賣價金來申請貸款，才會在契約書上仍載稱買賣價金為1498萬元，後來三方有達成協商，仲介費降為30萬元，原告給付信義房屋10萬元，被告給付信義房屋20萬元，協商時原告並沒有說契約書上記載價金1498萬元與實際成交價格1438萬元間之差額是要由被告給付原告等語（訴字卷第144至147頁）。上開證人證詞互核相符，足認被告上開主張為真，系爭房地買賣價金實為1438萬元，並非原告所主張之1498萬元。而兩造間所約定系爭房地買賣價金既為1438萬元，被告復已全額付訖，原告先位主張被告尚應給付價金尾款60萬元，備位主張被告應返還系爭房地云云，顯屬無據，不應准許。
四、綜上所述，兩造間就系爭房地約定之買賣價金實際為1438萬元，並非1498萬元，被告復已將系爭房地買賣價金1438萬元全數給付原告，則原告依系爭契約之法律關係，先位請求被告給付買賣價金尾款60萬元，及自106年11月10日起至清償日止，按年息5%計算之利息；復備位請求被告應將系爭房地返還並移轉登記予原告，均無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請失所附麗，應併駁回之。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據，經審酌均與本院前揭判斷不生影響，爰不一一詳予論述，附此敘明。
六、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國107年12月5日
民事第五庭法官許嘉容以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國107年12月5日
書記官陳杰瑞