臺灣高雄地方法院民事判決 110年度雄簡字第390號
原 告 陳敏華
被 告 陳囿竹
上列當事人間減少買賣價金事件，本院民國110年7月8日辯論終
結，判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣17,000元及自民國110年1月14日起至清
償日止按週年利率百分之5計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之11，餘由原告負擔。
本判決第1項得假執行。
事實及理由
一、原告主張：原告前在民國109年5月8日向被告購買門牌號
碼高雄市○○區○○街○○號11樓之7房屋(下稱系爭房屋)
，約定交屋後6個月內需負保固責任。原告在109年6月發
現系爭房屋有漏水，遂請求被告履行約定之保固責任修繕漏
水經被告拒絕，故原告需自行修繕漏水，修繕費用估價為新
臺幣(下同)60,000元應由被告負擔。又原告購買系爭房屋
時仲介表示系爭房屋承租人可隨時搬走，簽約時才告知租約
尚未到期，承租人表示為外地人，一時之間無法搬遷，原告
只好同意出租，因此原告與友人約定以每月補貼4,000元水
電費之方式借住友人家，期間3個月，嗣承租人雖提早解約
搬走，但因原告借住期限3個月未到，故將系爭房屋另外出
租時，始發覺有漏水情事，原告無法將系爭房屋出租，受有
109年6至12月每月12,000元租金損失，原告從未居住在系
爭房屋，每月仍要繳納房屋貸款，故補貼之水電費、租金損
失、管理費及貸款等共約93,288元，應由被告賠償之。依系
爭房屋買賣契約提起本件訴訟。並聲明：被告應給付原告15
3,288元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率
百分之5計算之利息。
二、被告則以：系爭房屋並無漏水之情事，所以不需要負修繕責
任，原告請求修繕費用無理由，原告也沒有證明滲水在交付
時就存在。又原告購買系爭房屋時已知悉有租約存續中，買
賣後亦由原告繼受收取租金，承租人要提前搬離與被告無關
，也與系爭房屋有無漏水無關，至於水電費及房屋貸款是原
告本來應要支付之支出，不應由被告負擔等詞置辯。並聲明
：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項
㈠原告前在109年3月30日向被告買受系爭房屋，並簽訂不動
產買賣契約書。
㈡原告在109年6月通知被告系爭房屋有滲漏水情形。
㈢系爭房屋在原告買受時為訴外承租人使用。
四、兩造爭執事項是否為：
㈠原告請求被告給付系爭房屋漏水修復費用有無理由?
㈡原告請被告賠償租金、管理費、水電費及貸款等金額共
93288元有無理由?
五、得心證之理由
㈠原告請求被告給付系爭房屋漏水修復費用有無理由?
⒈系爭房屋買賣契約特別約定事項約定略以：賣方(即被告)
同意交屋後半年漏水保固責任等語(見本院卷第25頁)，被
告亦就出賣後應履行半年內修繕漏水之責任為不爭執(見本
院卷第119頁)。是倘系爭房屋在上開期限內有漏水情事，
被告應負責修繕，拒未履行時，原告得請求被告未履行修繕
義務之損害賠償即修繕費。本件原告係主張被告未履行6個
月漏水保固，前請求履行保固未果，始訴請被告賠償維修費
，此件起訴狀記載甚明，是倘此滲水狀態係交屋後因大雨暫
時顯現，而非交屋時即已存在之瑕疵，依上開約定，被告仍
需就滲水部分修復，先予敘明。
⒉按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，
民事訴訟法第277條本文定有明文。原告主張系爭房屋有漏
水情事乙情，為被告所否認。經查：
①證人即仲介人員 謝凱薇 證稱：交屋時承租人有堆積物品，搬
走後原告才說有漏水，伊有分別與兩造及師傅一起去看，總
共去看3次，原告的師傅說有漏水，被告找的師傅也說有漏
水；陽台周圍有壁癌，看的到壁紙顏色有變化，衛浴角落滲
水，伊有錄影，庭後再提供錄影檔案等語(見本院卷第123
至125頁)。
②證人謝凱薇所提出之錄影檔案共4個，檔案名稱「安家(黃
師傅)仲介方師傅第一次請師傅勘查」(下稱第1個檔案，
時間1分41秒)之錄音譯文中勘查師傅提及之漏水點為浴室
、牆角、跟落地窗：檔案名稱「屋主的師傅勘查(仲介會同
)」(下稱第2個檔案)之錄音譯文中勘查師傅表示可能是
由落地窗門檻滲水進去，水痕是由地板往上；窗框問題很大
，看起來不像長期，應該是單次或偶發有時雨比較大；床頭
部分如果是浴室的水痕應該要都是平的過來，但水痕水量大
的是在中間，廁所可能性不大，應該是從牆壁進來；檔案名
稱「買方師傅現場勘查」(下稱第3個檔案)之錄音譯文中
師傅表示你這個都是漏水；檔案名稱「韓師傅勘查(仲介方
第二次請師傅與買方會同)」(下稱第4個檔案)錄音譯文
中勘查師傅表示：陽台如果搭採光罩，落地窗就不用打針了
；窗框裡面空心，沒有填滿又露天，怎麼作都沒有用；落地
窗的管都氧化，管變小又順水會沿著吸進去；門檻你現在就
是這塊吸水進來的等語(見本院卷第181至196頁)。故由
上開錄影畫面及錄音譯文可見系爭房屋落地窗周圍及床頭牆
壁一個區塊，確時有潮濕滲水情況。第1個檔案之師傅雖表
示浴室有漏水，但該檔案時間甚短，勘查時恐有疏漏，且其
他檔案之師傅並未表示有此情形，勘查時間長達19分鐘之第
2個檔案中，師傅亦確認並解說判斷非浴室之原因，再由原
告提出之2份估價單可見修繕項目為落地窗周圍及牆面，無
修繕浴室之項目(見本院卷第72、73頁)，是以難認浴室有
滲漏水或屬於導致滲漏水原因。故由上開錄音畫面、錄音譯
文及估價單可認滲漏水區域應在落地窗周圍及床頭牆壁部分
區塊。
③證人 洪大勝 雖證稱：被告說房子漏水請伊過去看，落地窗窗
框下地板有點潮濕，床頭後方有潮濕，但不是長時間這樣子
，因為過去時已經段下雨一段時間，超過一般RC牆負荷，當
時看到區塊性的潮濕狀態；長時間滲水的顏色會不一樣；(
為何區塊滲水?)水從地板往牆上吸，房子久了或施工都會造
成裂痕；床頭部分可能是之前吊料孔，不然水不會從那進來
，有潮濕但不清楚原因；(壁紙有些地方有痕跡原因為何?)
可能因為壁紙裡面有潮濕才會黑黑的等語(見本院卷第198
至200頁)。是以證人洪大勝亦稱有潮濕之情況，且水從地
板往牆上吸之狀態與前開第2個檔案勘查師傅所述相同。證
人洪大勝雖稱是因超過RC牆負荷，惟倘係如此則應該是系爭
房屋所有RC牆均會有此狀況，然系爭房屋係局部區塊的潮濕
，非整片呈現。又縱滲水潮濕係下雨期間始會明顯顯示，系
爭房屋落地窗、牆面亦有潮濕滲水，不能因非長時間如此即
謂無滲漏水而無須修繕。故由證人洪大勝所述不能證明系爭
房屋無滲漏水。
④綜上所述，依錄影畫面、錄音譯文及證人洪大勝證詞可見系
爭房屋落地窗及床頭牆壁區塊有潮濕滲水之情事。
⒊原告固主張維修估價費用為60,000元，並提出前開估價單為
憑。惟查：
①上開估價單之施工項目均有以打除牆面施作為估價，然第2
個檔案勘查師傅稱修復方式以注射就可以，1個角落(只落
地窗角落)補10針，1針大概300、400元，那邊也補10針
，20針其實花不多，超過10,000元你就要小心那個人等語(
見本院卷第184頁)；另此由第4個檔案勘查師傅稱：如果
搭採光罩，落地窗就不用打針了；你如果不要就踢到柱子空
的作阻水再水泥粉光；窗框高壓灌注是OK的，發霉地方就拆
掉，如果你不要高壓灌注就用採光罩蓋起來外面，高壓灌注
不用打掉；我知道你這部分是要給前屋主求償用，所以你如
果要修理到不會漏，就是用高壓灌注就可以修了啦，我保固
會給你2年或3年，你買賣也只是半年而已等語(見本院卷
第188至197頁)及上開摘錄譯文之詳細前後文，可見第4
個檔案勘查師傅表示以高壓灌注方式即可修復，然原告對於
效果質疑希望打掉重作。又證人洪大勝證稱：伊是建設公司
維修部的，高壓灌注就可以，全部含床頭20、30針，10,000
元以內就可以處理，但實際要廠商估價；系爭房屋是部分區
域滲水，防水層沒怎樣，沒有必要打除重作，如果防水層有
問題樓下會反應，而且剛聽錄影畫面說是要在室內作防水，
但沒有人在裡面樓板作防水等語(見本院卷第200頁)。足
認錄影畫面中之師傅及證人洪大勝均認以高壓灌注即可修復
，故無以打除全部牆面方式修復之必要。
②證人洪大勝雖證述高壓注射每針約250元，外面也有人估
500至600元；亦稱實際要廠商估價等語(見本院卷第199
至200頁)。第2個檔案勘查師傅則稱：1針大約300、
400元等語(見本院卷第184頁)。審酌證人洪大勝非施作
廠商，任職之建設公司發包施作價格與一般市場價格不同，
故應以第2檔案勘查師傅所述400元為計算基準。又證人洪
大勝證稱窗框含床頭部分約20、30針，核與第2個檔案師傅
所稱針述大致相符，以中數25針為據，總價約10,000元，尚
在第2檔案師傅及證人洪大勝所稱合理修復費用10,000元範
圍內。復考量因潮濕滲水壁紙有痕跡，且以高壓灌注修復時
會有鑽洞痕跡，而有復原之必要費用，原告所提出之單據固
有牆面壁紙刮除更新壁紙費用項目15,000元。惟系爭房屋壁
紙有明顯使用痕跡，非全新壁紙，更新費用全由被告負擔難
謂合理，爰負擔各半7,500元。則原告得請求被告負保固責
任之合理修繕費用應為17,500元(高壓灌注10,000元+復原
費用7,500元)。
㈡原告請被告賠償租金、管理費、水電費及貸款等金額共
93,288元有無理由?
⒈原告固主張其不知有系爭房屋有租約，故另以補貼友人每月
4,000元水電費方式借住云云，惟自系爭房屋買賣契約書特
別約定事項已載明買方同意繼受租約等語(見本院卷第25頁
)。證人謝凱薇並證述：一開始是給原告錯誤資訊，但簽約
前有告知租約到6月，如不同意可以不要簽約等語(見本院
卷第127頁)。顯見原告簽約時已知情並同意繼受租約，則
其在承租人搬離前無法居住使用系爭房屋之事實為其所明知
，其另支出居住費用，或其自身生活使用之水電費管理費，
或其基於所有權人身分本應負擔之系爭房屋管理費等，均不
得請求被告賠償。
⒉原告又主張受有租金損失云云，然依上開謝凱薇所述，承租
人租約到6月，原告未證明承租人係因系爭房屋滲水不願繼
續承租，且依光碟畫面可見滲水情況不影響居住使用，原告
亦未證明已有成立之租約因此而解約之情事，故請求被告賠
償租金損失，洵屬無據。
⒊至原告繳納貸款係基於其與貸款銀間之借貸關係所生，不可
歸責被告，業與是否居住使用系爭房屋無涉，請求被告賠償
此部分金額，尚屬無憑。
六、從而，原告請求被告給付17,000元及自起訴狀繕本送達翌日
即110年1月14日起至清償日止按週年利率百分之5計算之
利息為有理由，應予准許。逾此範圍之請求無理由，應予駁
回。
七、兩造其餘之攻擊防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後
，認為均不足以影響本判決之結果，無逐一詳予論駁之必要
，併此敘明。
八、本件係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告敗
訴之判決，爰依同法第389條第1項第3款之規定，就原告
勝訴部分職權宣告假執行。
九、據上論結，原告之訴一部有理由一部無理由，依民事訴訟法
第436條第2項、第79條、第389條第1項第3款規定，判
決如主文。
中華民國110年7月29日
高雄簡易庭法官楊詠惠
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國110年7月29日
書記官蔡佩珊