裁判字號：臺灣臺中地方法院102年訴字第3099號民事判決
裁判日期：民國104年04月09日
裁判案由：返還價金等
臺灣臺中地方法院民事判決102年度訴字第3099號原告御翔建設有限公司法定代理人 陳德添 訴訟代理人 蔡慶文 律師複代理人 戴君容 律師被告 黃浩
黃清 江兼上二人共同訴訟代理人 黃強 被告 黃騰輝
黃文政 上五人共同訴訟代理人 陳怡婷 律師上列當事人間請求返還價金等事件，本院於民國104年3月19日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序事項：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但上開規定於擴張或減縮應受判決事項之聲明者無礙，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。原告起訴原聲明求為：「㈠被告應給付原告新台幣（下同）600萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。㈡原告願供擔保，請准宣告假執行。」之判決，嗣於訴狀繕本送達後，就聲明第㈠項法定遲延利息起算日部分，減縮為自起訴狀繕本最後送達被告翌日起算，為減縮應受判決事項之聲明，與上揭規定無違，應予准許，合先敘明。
貳、原告之聲明及陳述要旨：
一、聲明：㈠被告應給付原告600萬元，及自起訴狀繕本最後送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
㈡原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、陳述要旨：㈠兩造於民國（下同）102年6月19日簽訂不動買賣契約書（
下稱系爭買賣契約），約定原告以總價38,744,300元向被告購買坐落南投縣○○鎮○○○段○○○○○○○○○○○○號土地（下合稱系爭土地），原告於簽約時業已給付簽約款300萬元予被告。因被告 黃清江 所有同段306建號建物（門牌號碼：南投縣○○鎮○○路○○○號，下稱系爭建物）坐落於系爭675、676地號土地上，故兩造約定系爭建物暨其坐落基地非系爭買賣契約之買賣標的，由被告於102年7月20日前按系爭建物基地所占面積完成分割後，被告並應依系爭買賣契約第3條「付款方法」約定，於102年7月20日備齊證件、並在申請移轉登記之文件書表上加蓋印鑑章交付地政士辦理系爭土地所有權移轉登記。詎南投縣草屯地政事務所於102年7月8日完成複丈成果圖後，被告竟不願完成分割，且未依約履行前開義務，雖經原告一再催促，並於102年7月25日以福平里郵局第411號存證信函催告被告於7日內履行上揭義務，被告逾期仍不履行，原告乃再於102年8月23日以福平里郵局第457號存證信函通知被告系爭買賣契約業已解除，並請求被告返還原告已付價款300萬元及依系爭買賣契約書第8條第2項約定賠償違約金300萬元，惟被告仍置若罔聞。爰依系爭買賣契約第8條第2項及債務不履行之法律關係，請求被告給付600萬元及自起訴狀繕本最後送達被告翌日起至清償日止之法定遲延利息。
㈡依兩造於系爭買賣契約第13條第1項「建物306建號土地分
割，必須完全分割獨立…」、第3項「房屋的土地約扣35坪」之約定，可知所稱應分割者乃指系爭建物坐落基地，而非被告黃清江就系爭675、676地號土地之應有部分面積，倘被告黃清江無出售其所有系爭675、676地號土地應有部分之意，何以會將被告黃清江所有之系爭675地號土地應有部分25分之4與系爭676地號土地應有部分20分之2列於系爭買賣契約第1條「不動產標示」內？且應扣除面積係載「房屋的土地約扣35坪」，而非逕按被告黃清江所有系爭675、676地號土地應有部分換算之土地面積扣除？再參照被告黃清江於兩造簽約日將系爭建物之房屋藍圖交付 余春蘭 辦理分割，可見兩造於系爭買賣契約之上開約定，係按系爭建物坐落基地辦理分割。另由系爭買賣契約第1條「不動產標示」原列載系爭建物嗣又刪除，兩造均於該刪除處用印，但卻仍保留被告黃清江所有系爭675、676地號土地應有部分之記載以觀，可見系爭買賣契約第1條「不動產標示」係經兩造確認後之共識。被告雖抗辯被告黃清江所有系爭675、676地號土地應有部分非屬系爭買賣契約之標的。然分割前系爭675地號土地總面積為637.9平方公尺、676地號土地總面積則為143.14平方公尺，則按被告黃清江就系爭675地號土地應有部分25分之4換算土地面積為102.64平方公尺、系爭676地號土地按應有部分20分之2換算面積為14.314平方公尺，而經測量結果，被告黃清江所有系爭建物占用系爭675、676地號土地之面積分別為95.1平方公尺、16.36平方公尺，如以被告所主張、按被告黃清江所有系爭675、676地號土地應有部分換算面積為分割，則系爭建物將有部分需拆除，被告已無可能同意此種作法，且如被告之真意係按被告黃清江就系爭675、676地號土地之應有部分換算土地面積進行分割，與系爭建物無涉，則被告黃清江又何須提供系爭建物房屋藍圖等資料供分割測量之依據？㈢再余春蘭依兩造間系爭買賣契約之約定提出分割之申請後
，南投縣草屯地政事務所於102年7月8日複丈完畢作成複丈成果圖後，余春蘭立即通知兩造，原告得知複丈成果時，復主動表示如有差價願意補貼，此經余春蘭到庭作證證實，可知原告乃誠信履約。反觀被告經原告與余春蘭一再催促，均拒不依約於102年7月20日前完成分割，且在被告黃騰輝為儘速解決兩造糾紛，提出差價尤其吸收之方案後，仍拒不依約履行，嗣後被告雖已辦理分割完竣，然已嚴重遲延，且被告之分割方式亦悖於系爭買賣契約應按「系爭建物基地所占面積分割」之約定，足見被告確有債務不履行之情事，原告主張解除契約，洵屬有據。又被告既未依約於102年7月20日前履行分割系爭土地之義務，亦未於102年7月20日備齊證件並在過戶文件書表上加蓋印鑑章交付地政士辦理移轉登記，原告自可行使同時履行抗辯權而拒絕支付用印款，故縱使原告未於102年7月20日交付用印款，亦不構成債務不履行。
參、被告之聲明及陳述要旨：
一、聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。
㈡如受不利判決，願供擔保免為假執行。
二、陳述要旨：㈠兩造於102年6月19日簽訂系爭買賣契約時，買賣標的雖為
被告所共有之系爭土地，然因被告黃清江在系爭系爭675、676地號土地上有系爭建物，故兩造約定買賣標的不包含被告黃清江所有系爭建物暨坐落基地之應有部分，然原告邀同前來締約之地政士余春蘭竟於當日攜來之不動產買賣契約書上，填載非兩造約定買賣標的之系爭建物暨坐落基地應有部分，迨被告發現有該等誤載後始予刪除。又兩造於系爭買賣契約約定102年7月20日原告應支付價金1000萬元、被告則應於物權移轉登記文件上蓋用印鑑章，惟是日被告雖已備妥印鑑證明、印章，預備於原告支付約定價金之同時履行義務，然原告並未備妥應付之價金，僅要求被告更新買賣契約，隨即並由同來之余春蘭另擬買賣契約書，欲調降買賣價金為38,321,500元，並將原約定之付款日延後至同年9月以後，因更新後之買賣契約價金減少、給付日期後延，在在均對被告不利，故為被告黃強、黃文正所不同意，並要求原告依系爭買賣契約之約定履行付款義務，然因原告並未預備款項前來，致該日並未依系爭買賣契約之約定如期履約，後被告於102年7月31日以草屯郵局第239號存證信函催告原告履約，然原告迄仍未依約履行付款義務。
㈡兩造雖因恐被告黃清江所有、非系爭買賣契約標的之系爭
建物暨坐落基地不能分割，故於系爭買賣契約第13條第1項約定「建物306建號土地分割，必須完全分割獨立，如不能分割出來，此買賣契約不成立…」，但並無分割完成期限之約定，原告主張被告未於102年7月20日前完成分割登記而解除契約，係增加契約所無之約定，並不合法。又依兩造於系爭買賣契約第6條第1項之約定，關於系爭建物暨坐落基地之分割、移轉登記事宜，均交由原告所找來的地政士余春蘭辦理，且於簽約當天，被告即將土地所有權狀、建物竣工平面圖、使用執照等資料交付余春蘭，足見被告並無拒絕辦理分割之情事。再兩造於系爭買賣契約第13條第1項所為上揭約定，乃為確認所分割土地之位置為系爭建物坐落之位置，以避免系爭建物遭拆除，而同條第3項約定「房屋的土地約扣35坪」則係指分割面積應依被告黃清江所有系爭675、676地號土地應有部分換算面積分割。兩造系爭買賣契約之真意，係將被告黃清江所有系爭
675、676地號土地應有部分暨其上306建號建物排除於買賣標的之外，此由該條第3項所載「房屋的土地約扣35坪」，與被告黃清江所有系爭675、676地號土地應有部分換算之面積35.204坪相符，及依余春蘭所述該35坪面積為兩造計算買賣價金之基礎等情益明。詎余春蘭嗣竟未依系爭買賣契約之約定，按被告黃清江所有系爭675、676地號土地應有部分換算面積35.204坪辦理分割，而逕以系爭建物所占土地面積33.716坪分割，致使被告黃清江之土地面積短少1.488坪，被告自無法接受。系爭土地無法辦理移轉登記之原因，乃肇因於兩造共同委任之地政士余春蘭未依兩造於系爭買賣契約約定之分割方案申請分割，致兩造產權不清，存有糾紛而擱置，非可歸責於被告，原告自不得因此解除契約，是原告所為解除契約之意思表示不生解除之效力。
㈢縱認系爭買賣契約係約定依系爭建物所占面積辦理分割，
然依證人余春蘭證述：「（你們在簽買賣契約時，沒有確認分割坪數，那如何確認買賣總價？）當時是先預扣35坪。…但當時約35坪的價錢扣多少，是買賣雙方自己算的，就我所知好像是按照1坪10萬元計算。」「買方並說不夠的坪數願意補貼給賣方。」「（你剛剛有說買方說不夠的部分，價金願意補貼，如何補貼？）就是價金重新計算。」等語，則如最終分割出來的坪數較35坪少，原告買到的土地較大，原告即應提高買賣價金，始符合兩造簽約時之價金計算標準。然102年7月20日兩造約定用印付款日當日，被告已將印鑑等資料帶至現場，原告卻未依約備款，還向被告要求降低價金與延後付款期限，藉此拖延時間，且經被告催告付款均置之不理，原告顯已違反系爭買賣契約之約定，系爭買賣契約無法履行之原因實係因原告拒付用印款，被告從頭至尾均配合履約，無違約情事甚明。又原告於系爭買賣契約約定應給付用印款日之102年7月20日，並未給付用印款1000萬元，被告自得主張同時履行抗辯。
㈣退而言之，縱認原告解除契約有理由，原告請求300萬元
違約金仍屬過高。按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文。而衡量違約金是否相當，即須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準。又約定之違約金是否過高，應就債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益為衡量之標準。本件原告係建商，買賣土地經驗豐富，被告乃市井小民，少有買賣房地之經驗，雙方地位不平等。且此次紛爭係源於地政士分割方法錯誤，被告自當不能接受，原告亦未因此受有損害，其請求300萬元違約金實屬過高。
肆、本件經兩造整理並簡化爭點，結果如下：
一、兩造不爭執之事項：㈠兩造於102年6月19日簽訂系爭買賣契約，約定原告以總價
38,744,300元向被告購買坐落南投縣○○鎮○○○段○○○○○○○○○○○○號土地，兩造並於系爭買賣契約書「第拾參條其他約定」中約定：「⒈建物306建號土地分割，必須完全分割獨立，如不能分割出來，此買賣契約不成立，簽約金，賣方願無息退還簽約金，通知土地不能分割時需10日內退還買方，如逾時賣方須本金退還加100萬補償買方。⒉黃清江先生願同意買方營建時共用其建號306建物牆壁無異議。買方補貼賣方費用。⒊房屋的土地約扣35坪。
」。
㈡原告於兩造簽訂不動產買賣契約書時已給付被告價金（簽約款）300萬元。
㈢原告於102年7月25日以福平里郵局第411號存證信函催告
被告應於7日內履行前述土地分割及交付買賣土地移轉登記所需文件及用印義務，否則解除契約。被告均於102年7月26日收受上揭存證信函。
㈣原告於102年8月23日以福平里郵局第457號存證信函通知
被告解除契約。被告黃浩、黃文政、黃清江、黃騰輝均於102年8月26日收受上揭存證信函，被告黃強則於102年8月27日收受上揭存證信函。
二、兩造爭執之焦點：被告就兩造間不動產買賣契約有無債務不履行之情事？亦即兩造間不動產買賣契約是否經原告合法解除，原告請求被告返還已付價金及給付違約金有無理由？
伍、得心證之理由：
一、原告主張被告未於102年7月20日前完成系爭建物坐落基地之分割，應負債務不履行責任等語。被告則否認有債務不履行之情事，並抗辯兩造於系爭買賣契約並未約定應完成分割之期限，且未能完成土地分割，是因地政士未依系爭買賣契約之約定，依被告黃清江所有系爭675、676地號土地應有部分換算面積進行分割，非可歸責於被告，且原告未依約給付用印款，被告得主張同時履行抗辯等語。是本件首應審究者乃兩造有無約定應完成土地分割之期限？經查，兩造於系爭買賣契約中，就關於系爭建物坐落基地分割之約定部分，乃約定於系爭買賣契約第13條，約定之全部內容為：「⒈建物306建號土地分割，必須完全分割獨立，如不能分割出來，此買賣契約不成立，簽約金，賣方願無息退還簽約金，通知土地不能分割時需10日內退還買方，如逾時賣方須本金退還加100萬補償買方。⒉黃清江先生願同意買方營建時共用其建號306建物牆壁無異議。
買方補貼賣方費用。⒊房屋的土地約扣35坪。」等語。由上開約定內容全文觀之，兩造並未約定被告應完成分割之確定期限，原告主張被告應於102年7月20日之前完成分割，洵屬無據。原告雖以如未於102年7月20日前完成分割，則被告無法於102年7月20日履行在土地所有權移轉登記申請相關文件上用印之義務等語，為其主張被告應於102年7月20日前完成分割之論據。然土地分割登記前，必須先申請地政機關實施複丈，於申請、實施複丈時，即能向地政機關確認是否得以辦理分割登記，如已確認得以辦理分割登記，則分割登記與所有權移轉登記尚非不可同時向地政機關遞送相關申請文件，是被告只要能在102年7月20日於申請分割登記及所有權移轉登記之相關文件上用印，即屬依約履行出賣人之義務。從而，原告主張被告未於102年7月20日前完成土地分割，屬債務不履行，委無足採。
二、按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付。民法第264條第1項前段定有明文。依兩造間系爭買賣契約第2條之約定，系爭買賣契約第二期價金「用印款1000萬元」之給付日期為102年7月20日，則兩造於102年7月20日分別應負履行契約之義務為：原告應於該日給付被告用印款1000萬元，被告則應於原告給付用印款之同時，在系爭土地申請所有權移轉登記相關文件上用印，且原告給付1000萬元價金與被告在土地所有權移轉登記相關文件上用印，乃屬對待給付，如一方未依約履行，他方即得依上揭規定主張同時履行抗辯。經查：
㈠被告只要能在102年7月20日於申請分割登記及所有權移轉
登記之相關文件上用印，即屬依約履行出賣人之義務，已如前述，故如原告於約定用印款付款日之102年7月20日未依約提出用印款1000萬元之給付，被告依前揭民法第264條第1項前段之規定，自得拒絕於申請分割登記及所有權移轉登記之相關文件上用印。查，原告並未舉證證明其於102年7月20日已有提出準備給付用印款1000萬元之事實，且原告於該日並無付款之準備，業據證人即仲介兩造系爭土地買賣之 白秀娥 到庭結證：102年7月20日我在場，約定用印付款日建商（按即原告）原本沒有來，是我打電話催建商，建商的人才過來，但也沒有帶錢來，當天建商都不談付款的事情，只來說要降低價金的事情，被告黃強及另外一位共有人不同意，談一談地主就走了等語（見本院卷第158頁至背面），證人余春蘭結證：102年7月20日當天買賣雙方約好去黃清江住處商談，要談重新計算價金及分割的坪數，談的結果就有第二份買賣契約的成立，黃強說他有事先離開，待會回來簽，黃強回來後他就不願意簽等語（見本院卷第160頁），白秀娥與余春蘭就原告於系爭買賣契約約定用印款付款日，並未依約提出用印款，而僅與被告商談買賣價金及分割坪數乙節，互核相符，足證原告於系爭買賣契約約定用印款付款日，並未依約提出用印款，既經被告主張同時履行抗辯，則縱被告於該約定之用印付款日，未履行在土地分割及所有權移轉登記相關文件上用印並提出印鑑證明等，被告亦不負債務不履行責任。㈡原告雖以被告拒絕依系爭買賣契約之約定完成土地分割，
主張原告就用印款之給付得為同時履行抗辯等語。然查，被告黃清江於兩造簽訂系爭買賣契約當日，即提出系爭建物藍圖、所有權狀、使用執照影本等交付地政士余春蘭辦理分割事宜，為兩造不爭執之事實，並經證人余春蘭到庭結證屬實，足見被告確有依系爭買賣契約之約定，欲履行土地分割義務之事實。被告嗣後未完成土地分割，乃因余春蘭依系爭建物實際坐落位置向地政機關提出分割之申請，經複丈後，僅就系爭建物實際坐落位置、面積33.716坪為分割，未達被告黃清江就系爭675、676地號土地應有部分換算之面積，致被告不同意依該方式為分割，是兩造乃對系爭買賣契約第13條「⒈建物306建號土地分割，必須完全分割獨立，…⒊房屋的土地約扣35坪。」約定之真意，究為係應依系爭建物實際坐落位置、面積為分割，或係應保留系爭建物並分割之土地面積須達被告黃清將所有系爭675、676地號土地應有部分換算之面積，發生爭執。經查，系爭買賣契約第13條第1項所為「建物306建號土地分割，必須完全分割獨立，…」之約定，乃係約定分割土地之位置為系爭建物坐落之位置，以避免系爭建物遭拆除，兩造並無爭執，兩造有爭執者，乃分割之面積是否須達同條第3項約定之約35坪（即被告黃清江所有系爭675、676地號土地應有部分換算之面積）。查，兩造於系爭買賣契約第13條第3項約定之「房屋的土地約扣35坪」，乃作為兩造計算系爭土地買賣價金之依據，業據證人即為兩造辦理簽約及土地分割事宜之地政士余春蘭結證：買賣價金分兩部分，靠馬路部分一坪10萬元，未靠馬路部分一坪6萬6千元，簽買賣契約時先預扣35坪，當時約35坪的價錢扣多少，是買賣雙方自己算的，就我所知預扣時是按照一坪10萬元計算等語（見本院卷第159頁被面至161頁）甚詳，系爭土地應分割出來之面積既為兩造計算買賣價金之依據，按諸買賣契約最重要者乃標的物及價金，則該應分割面積之約定，自屬契約重要事項，不得任意變更，則分割之土地面積應達系爭買賣契約約定之「約35坪」（即與被告黃清江所有系爭675、676地號土地應有部分換算面積相當），乃屬當然。此參之證人余春蘭並證稱買方接到複丈通知後表示不夠的坪數願意補貼給賣方（見本院卷第160頁）等語益明，系爭買賣契約就應分割不列入買賣標的之土地面積既以35坪為計算之基準，且兩造簽訂系爭買賣契約時計算該扣除之35坪價金時，是按店面一坪10萬元計算，則如分割後有重新計算價金之必要，於分割之土地面積少於35坪或分割之位置變更為非店面時，原告即應增加給付被告之價金金額，如面積與35坪相同、位置仍均屬店面，則無調整價金之必要，惟原告於系爭買賣契約約定用印付款日之102年7月20日，曾提出重新計價之買賣契約書予被告（見本院卷第69-72頁），該新提出之買賣契約書上分割之土地面積為35.204坪，與系爭買賣契約約定應分割之面積相當，然買賣價金部分則降低為38,321,500元，竟較系爭買賣契約約定之價金減少42萬餘元，且用印付款日更延至102年9月22日，參照證人白秀娥前述原告於102年7月20日係在白秀娥催促下才到場之證述，顯見原告於系爭買賣契約約定給付用印款日之102年7月20日，並無依系爭買賣契約履行之意，原告反指摘被告拒絕依約履行云云，要不足採。
三、綜據上述，被告雖未於102年7月20日前完成系爭土地分割事宜，亦未完成於該日在系爭土地所有權移轉登記相關文件上用印，然因原告未依約於約定之用印款付款日提出用印款之給付，復經被告主張同時履行抗辯，被告之給付義務尚未陷於遲延，被告尚不負債務不履行責任，則原告以被告未依約完成土地分割應負債務不履行責任為由，主張解除兩造間系爭買賣契約，於法即屬無據。兩造間系爭買賣契約既未經原告合法解除，系爭買賣契約之效力仍屬存在，則原告依系爭買賣契約第8條第2項及債務不履行之法律關係，請求被告返還已付價金300萬元、賠償違約金300萬元（合計600萬元）及自起訴狀繕本最後送達被告翌日起至清償日止之法定遲延利息，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應予駁回。
四、本件判決之結果已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果不生影響，毋庸一一贅述，附此敘明。
陸、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國104年4月9日
民事第二庭法官呂麗玉正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國104年4月9日
書記官陳玲君