裁判字號：臺灣臺北地方法院101年訴字第2342號民事判決
裁判日期：民國101年12月26日
裁判案由：遷讓房屋等
臺灣臺北地方法院民事判決101年度訴字第2342號原告 黃美玉 訴訟代理人 徐靜雄
曹恩銘 被告 王茂光
王毅 上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國101年12月19日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應自坐落臺北市○○區○○段○○段000000000地號土地上之門牌號碼臺北市○○區○○街○○○巷○○○號一樓房屋遷出，並將該房屋返還予原告。
被告應自民國一Ｏ一年一月三十一日起至遷讓第一項房屋之日止，按月給付原告新臺幣陸仟元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣伍拾肆萬陸仟元為被告預供擔保後，得假執行，但被告如以新臺幣壹佰陸拾叁萬捌仟元為原告預供擔保，得免為假執行。。
事實及理由
一、原告主張：原告於民國100年12月30日向本院拍定買受原為訴外人 范一惠 所有之坐落於臺北市○○區○○段○○段00○
0號、107號地號土地上之門牌號碼為臺北市○○區○○街○○○巷○○號1樓之未辦建物保存登記之房屋（下稱系爭房屋），經本院101年1月13日發予不動產權利移轉證書，並於
101年1月31日辦理契稅繳納、稅籍移轉等手續完畢；然系爭房屋為被告2人於未經原告同意下無權占用，經原告催告遷讓返還仍置之不理，原告自得依民法第767條、第184條規定，請求被告應自系爭房屋遷出並將該屋返還原告，及自
101年1月31日起至遷讓系爭房屋之日止，按月給付原告依當地租金收入標準即新臺幣（下同）6,000元之相當於租金之損害賠償等語。並聲明：（一）被告應自系爭房屋遷出並將該房屋返還予原告，及自101年1月31日起至遷讓系爭房屋之日止，按月給付原告6,000元；（二）願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：被告係於70年間即與系爭房屋所有人范一惠就該屋訂立租賃契約，租期5年，租期屆滿後，因范一惠久住國外甚少返國，遂未重新再為書面續約，而成不定期租賃承租迄今等語為辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、得心證之理由：
（一）按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第
1項前段、中段定有明文。次按以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院85年度台上字第1120號裁判意旨參照）。經查，本件原告係於100年12月30日向本院拍定買受原為范一惠所有之系爭房屋，並經本院101年
1月13日發予不動產權利移轉證書，而由原告執於101年
1月31日辦理契稅繳納、稅籍移轉等手續完畢等情，業據原告提出本院不動產權利移轉證書、臺北市稅捐稽徵處文山分處契稅繳款書、稅籍資料等件影本為證（卷一第10至13頁），依強制執行法第98條第1項規定，堪認原告於10
1年1月13日起，已取得系爭房屋所有權。
（二）次查，被告2人係自70年間即占有使用系爭房屋迄今一節，為被告所自承，並有被告2人之戶籍資料影本足資佐證（卷一第92、94頁），堪認屬實。被告雖抗辯其等係向前所有人范一惠承租系爭房屋，書面租約到期後雙方合意為不定期租約，由被告繼續承租使用，至於租約等相關資料，被告曾於另案即本院95年度訴字第2657號案件（經上訴至臺灣高等法院，案號為96年度上字第351號，下併稱系爭另案）中提出，現在找不到等語（本院卷第120、159頁背面），惟此為原告所否認；經查，被告王茂光於系爭另案實迭為主張：「伊係受范一惠之託，管理、使用系爭房屋」等語，從未表明係向范一惠承租該屋乙情，且所提出之所謂租約，亦係訴外人 趙兆平 向陳稱受託管理該屋之本件被告王茂光承租之租約，並無王茂光於本件所稱其本身向范一惠承租之租約，此有系爭另案之臺灣高等法院歷次準備程序筆錄、王茂光於該案所提書狀及證物資料影本在卷可憑（卷一第175至184頁），且經本院調閱上開另案卷宗核閱無訛，而被告王茂光、王毅於本件訴訟中，則未再提出其他得佐證其等確前向范一惠承租系爭房屋之其他證據資料，王茂光於該另案所稱其經范一惠同意使用該屋乙情，縱認屬實，然此非為租賃，則自無民法第425條修正前、後規定之適用，此外，本件被告2人亦未再就其等有何對原告之占有使用該屋之正當權源，舉證以實其說，揆諸前揭舉證責任分擔法則，自應認原告主張被告2人占有使用系爭房屋對伊構成無權占有，而依民法第767條規定請求其等自系爭房屋遷出，並返還該屋，是為有據。
（三）又按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任，民法第184條第1項前段定有明文。而無權占有他人之土地，依社會通常觀念可能獲得相當於租金之利益，並致土地所有權人無法對土地為使用收益，而受有同額之損害，為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例可供參照）。次按土地法第97條第1條規定：「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限」；所謂土地及建築物之總價額，土地價額係指法定地價而言，土地所有權人依土地法所申報之地價為法定地價，建築物價額則依該管市縣地政機關估定之價額；公有土地以公告地價為申報地價，免予申報，土地法施行法第25條、土地法第148條、平均地權施行條例施行細則第21條分別定有明文。又房屋性質不能脫離土地之占有而存在，故房屋租金，自當包括建築物及其基地之總價額為其基準，從而無權占用房屋所受之不當得利，自當包括建築物及其基地之總價額為其基準。經查，系爭房屋係一主建物為磚石造、面積176.16平方公尺之未辦保存登記之一層建物，坐落於臺北市○○區○○段○○段000000
00地號之公有土地上，原告向土地所有人即新北市政府之財政局就系爭房屋坐落之176.16平方公尺範圍辦理承租該土地在案，該等土地101年度之公告地價均為5,100元，而該屋之現值為9萬100元等情，有上開不動產權利移轉證書、系爭房屋稅籍資料、新北市市有基地租賃契約、該2筆地號公告地價及公告土地現值等件附卷足參（卷一第10至11、13、41、152、153頁），揆諸前揭說明，系爭房屋之每月租金上限應為8,238元（計算式：｛土地價額《176.16×5,100》＋建築物價額9萬100｝×10%÷12＝8,238，小數點以下四捨五入），復參諸與系爭房屋相鄰、主建物同係磚石造之門牌號碼臺北市○○區○○里○○街○○○巷○○號之房屋，其房屋現值為7萬9,800元、面積165平方公尺，週遭條件、房屋構造均與系爭房屋相同，面積則較系爭房屋為小，且區隔為數間分租房間，然該27號房屋每間分租房間之每月租金為7,000元至8,000元不等，有該27號房屋稅籍證明、租賃契約2紙等件影本為證（本院卷一第102至109、140頁），足認本件原告以每月6,000元作為系爭房屋相當於租金之損害賠償金額，並未逾土地法租金上限額度，亦合乎當地租金行情，堪屬合理。
四、綜上所述，原告已舉證證明其於101年1月13日起取得系爭房屋之所有權，而被告則未就其等對原告有何占有使用該屋之正當權源一節，舉證以實其說，從而，原告依民法第767條、第184條規定，請求被告自系爭房屋遷出，並返還系爭房屋，且自101年1月31日起至返還該屋之日止，按月給付6,000元之損害賠償，為有理由，應予准許。
五、兩造均陳明願供擔保聲請宣告假執行或免為假執行，經核均與規定相符，爰依原告買受系爭房屋之價額即163萬8,000元為基準（見本院卷一第10頁上開不動產權利移轉證書），分別酌定相當擔保金額予以宣告。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及本院未經援用之證據，經審酌後，核與本件結論不生影響，爰不一一贅述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第1項前段。
中華民國101年12月26日
民事第五庭審判長法官薛中興
法官張宇葭法官林伊倫以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國101年12月26日
書記官郭人瑋