裁判字號：臺灣新北地方法院107年重訴字第861號民事判決
裁判日期：民國108年07月18日
裁判案由：給付買賣價金
臺灣新北地方法院民事判決107年度重訴字第861號原告 陳振龍 訴訟代理人 王信凱 律師被告 賴佳 依兼訴訟代理人 徐若綺 人樓上列當事人間請求給付買賣價金事件，經本院於民國108年6月
4日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按其他因不動產涉訟者，得由不動產所在地之法院管轄；共同訴訟之被告數人，其住所不在一法院管轄區域內者，各該住所地之法院俱有管轄權。但依第4條至前條規定有共同管轄法院者，由該法院管轄；當事人得以合意定第一審管轄法院。但以關於由一定法律關係而生之訴訟為限。前項合意，應以文書證之。民事訴訟法第10條第2項、第20條及第24條分別定有明文。查，原告係依買賣契約及民法第367條之規定提起本件訴訟，依該買賣契約書第8條約定，如有爭議致涉訟時，原告與被告 賴佳依 合意以買賣標的所在地，即臺灣新北地方法院為第一審管轄法院，有該契約書佐卷可考（見本院卷第29頁），揆諸上開規定，就本件訴訟，本院自有管轄權。
二、按訴之預備合併，有客觀預備合併與主觀預備合併之分，前者乃多數訴訟標的之預備合併，後者則係多數當事人之預備合併，又可分為原告多數即共同原告對於同一被告之預備合併，與被告多數即同一原告對於共同被告所為之預備合併二大類型。而主觀預備訴之合併，茲因法院在審理此種類型之訴訟時，係仍應就各該訴訟全部辯論，僅於先位之訴有理由時，無庸再就後位之訴為裁判而已。是後位當事人可能未獲任何裁判，致後位當事人地位不安定，與訴訟安定性原則有違，且先位當事人與他當事人間之裁判，對後位當事人並無法律上之拘束力，徒使後位當事人浪費無益之訴訟程序。固然就原告多數之主觀預備合併，因係多數原告自行排列審理之先後順序，基於當事人為程序主體，如其等先、備位之主張在實質上、經濟上具有同一性（非處於對立之地位），並得因任一原告勝訴而達訴訟之目的，或在無礙於對造防禦而生訴訟不安定或在對造甘受此「攻防對象擴散」之不利益情形時，為求訴訟之經濟、防止裁判矛盾、發見真實、擴大解決紛爭、避免訴訟延滯及程序法上之紛爭一次解決，並從訴訟為集團之現象暨主觀預備合併本質上乃法院就原告先、備位之訴定其審判順序及基於辯論主義之精神以觀，固非不得合併提起（最高法院94年度台上字第283判決、94年度台上字第1078號判決意旨參照）。惟如適用民事訴訟法第55條共同訴訟人獨立之原則，於一被告上訴時，其效力不及於其他被告亦難免有裁判矛盾之可能。是以，實務上咸認於被告多數之主觀預備合併之訴，苟備位訴訟之當事人已明確拒卻，或雖未明確拒卻，但仍無到庭應訴之情形下，其起訴與否仍應認屬不確定狀態，應認其起訴為不合法（最高法院98年度台上字第1486號、94年度台抗字第980號、91年度台上字第2308號裁判意旨參照）。換言之，倘若後位當事人已到庭陳述，則起訴應為合法。經查，原告分別以徐若綺為先位被告，賴佳依為備位被告提起之本件訴訟，乃屬被告多數之主觀預備合併類型。而備位被告賴佳依已委任被告徐若綺為訴訟代理人，有民事委任狀存卷可考（見本院卷第79至80頁），顯見備位被告賴佳依已能充足為訴訟上之攻擊及防禦，且甘受此「攻防對象擴散」之不利益情形，是原告起訴與否應認屬確定狀態。又原告於本件起訴均以同一買賣契約法律關係及民法第367條規定為請求權基礎，基此，原告本件起訴於基礎事實上顯具同一性。揆諸前揭說明，原告提起本件備位之訴應屬合法。從而，本件原告備位之訴於法並無不合，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：㈠緣被告徐若綺向原告購買原告所持有之嘉泉建設股份有限公
司（下稱嘉泉公司），興建之「嘉泉名璽」預售屋建案B7棟16樓之相關權利（下稱系爭房地）。雙方議定由被告徐若綺支付買賣價款總金額新臺幣（下同）1,433萬元予原告。而原告須將對於嘉泉公司就系爭房地相關之一切權利義務轉售讓與被告徐若綺。亦即雙方對於「買賣標的及價金」意思表示經達成合致，被告徐若綺負有依民法第367條規定給付價金之義務。至於系爭房地之買賣契約名義人為被告賴佳依，僅屬被告間之借名登記關係，此亦為被告所不爭執。
㈡倘若鈞院認為被告賴佳依始為系爭房地之買受人。惟被告徐
若綺於臺灣高等法院105年度上字第1142號案件中（下稱另案），曾提出之「終止解除不動產借名登記合約之協議書」，該協議書第2條第2項即記載：「乙方（即被告賴佳依）對於陳振龍及嘉泉公司之就上述房屋與土地（即系爭房地）之所有一切契約權利與與債權，均回歸於甲方（即被告徐若綺），乙方日後不得再行主張」，即被告賴佳依就系爭房地買賣契約之一切權利、義務等「買受人」地位，業已全部移轉讓與給被告徐若綺，顯然兼有「債權讓與」及「債務承擔」，原告對此「債務承擔」予以承認，且於另案中已受債權讓與之「通知」。簡言之，系爭房地買賣契約基於買受人之權利義務關係，實歸屬於被告徐若綺。
㈢又原告依系爭合約應履行之給付義務，即「辦理權利讓與及
換約」，業已全部履行完畢，並經簽署「讓與同意書」。而被告徐若綺雖已依約給付部分價款430萬元。惟其就剩餘價款1,003萬元部分（計算式：買賣價款總金額1,433萬元－已給付之430萬元＝1,003萬元），迄今仍未給付。另兼以以本起訴狀繕本之送達作為請求及催告。為此， 爰依 系爭房地買賣契約法律關係及民法第367條，提起本件訴訟。並先位聲明：被告徐若綺應給付原告1,003萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；並願供擔保請准宣告假執行。備位聲明：被告賴佳依應給付原告1,003萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；並陳月願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠系爭房地之買受人確為被告徐若綺，且被告間存有借名登記
法律關係，即被告賴佳依僅屬出名者，即被告間係於系爭房地之買賣契約簽約日即102年5月31日，於嘉泉公司同時簽立讓與同意書，被告徐若綺復於105年3月5日，終止借名登記法律關係，基此，本件訴訟顯與被告賴佳依無關，原告之備位聲明即欠缺權利保護要件，應顯無理由。
㈡又兩造均不爭執被告徐若綺於簽約時已給付原告430萬元，
是系爭房地之預售不動產之換約手續已經完成。原告主張被告依系爭房地買賣契約，應再支付剩餘價款1,003萬元，惟系爭房地買賣契約第2條固約定，買賣價款總金額為1,433萬元。然依該契約第3條第4項約定之付款條件及方式：「【第一次款：簽約】新臺幣430萬元整……【第二次款：換
約】零元整」等語，並參酌與本件訴訟之基礎原因事實相類似之案件（案號：鈞院106年度重訴字第216號，見鈞院卷第67至70頁），該案件中之仲介 張晏綸 到院證稱：「伊為辦理兩造間關於嘉泉名璽B楝17樓預售屋買賣的仲介，伊是買方的經紀人，當時關於價金的支付方式約定簽約後先給付三成，之後等交屋後辦理貸款再給付尾款」等語，足見系爭房地契約就房屋尾款1,003萬元，應於何時給付，並無明確約定。系爭房地買賣契約所指「第二次款：換約」之應付款，並非原告所稱剩餘價款1,003萬元，否則兩造應於訂立系爭房地買賣約書時，於「第二次款：換約」後方記載1,003萬元，而非「零元整」。且上開證詞應與一般社會經驗法則中，不動產因價金高昂，通常在買賣不動產時或多或少都會向金融機構辦理貸款，此時買賣價金之尾款，均係約定在交屋，並且辦妥貸款之後，再付清之常情相符。另仲介公司亦係向被告表示自備款3成，餘款則均屬貸款，於交屋辨理貸款時，再由銀行貸款為給付。此外，被告有以存證信函向原告解除系爭房地買賣契約。
㈢退步言之，依兩造間簽訂之「讓與同意書」第3條約定：「
乙方（即買受人）於產權登記完成並繳清各期款（含辦妥貸款、出賣人領受貸款額）前……」等語，可知本件買賣，必須先完成產權登記予買受人，並辦妥貸款之後，再給付貸款額予出賣人。準此，原告負有先將系爭房地之產權移轉登記予被告之義務，俾便被告以系爭房地作為抵押物辦理貸款之後，再行給付貸款額予原告。然原告迄今亦未完成不動產登記之給付義務，是則被告自得依民法第264條第1項之規定拒絕給付尾款。
㈣況且，系爭房地買賣契約第6條第2項約定：「乙方（即本
件原告）保證本買賣產權清楚，絕無一屋數賣、佔用他人土地或遭第三者侵害等情事。如有他人主張權利（如優先購買權、法定抵押權或被強制執行限制登記等），乙方應負責清理塗銷之」（見鈞院卷第29頁）。系爭房地目前雖業已完工交屋，惟所有權仍登記在信託受託人臺億建築經理股份有限公司名下，並設定抵押權予第三人陽信商業銀行，且由鈞院執行處實施查封登記在案；另復有新北市政府稅捐徵處之禁止處分之限制登記。基此，於原告依上開約定清理塗銷第三人之產權登記、抵押權登記及二項限制登記之前，被告亦得依民法第264條第1項之規定拒絕給付尾款。另原告於其他基礎事實相類似之案件，亦經臺灣高等法院以107年度重上字第383號判決駁回等語置辯，答辯聲明：請求駁回原告之訴；如受不利益判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、本院得心證理由：經查，原告前於102年2月27日向第三人嘉泉建設股份有限公司購買系爭房地後，嗣原告再於102年5月31日將系爭房地出售予被告徐若綺，被告徐若綺並以被告賴佳依出名與詩告簽署系爭房地買賣契約書及讓與同意書，被告並已給付簽約款430萬元予原告，即系爭房地之實際買受人為被告徐若綺，被告間就系爭房地成立借名登記法律關係，被告賴佳依僅係出名登記者，再被告間現已終止系爭房地之借名登記法律關係等情，為兩造所不爭執（見本院卷第125頁），並有系爭買賣契約書及讓與同意書等件在卷可佐（見本院卷第27至31頁），此部分事實應堪認定。而原告主張：依系爭房地買賣契約及民法第367條規定，先位請求被告徐若綺給付原告1,003萬元及法定利息；備位請求被告賴佳依給付原告1,
003萬元及法定利息，被告則以前詞置辯。是本件之爭點為：兩造間就系爭房地買賣契約之餘款1,003萬元，有無約定給付條件？倘無，又應於何時給付？茲分述如下：
㈠按附停止條件之法律行為，於條件成就時，發生效力；附解
除條件之法律行為，於條件成就時，失其效力。民法第99條第1、2項分別定有明文。次按清償期，除法律另有規定或契約另有訂定，或得依債之性質或其他情形決定者外，債權人得隨時請求清償，債務人亦得隨時為清償。民法第315條定有明文。民法所謂條件，係當事人以將來客觀上不確定事實之成就或不成就，決定法律行為效力之發生之一種附款。茍當事人非以法律行為效力之發生繫於將來不確定之事實，而僅以其履行繫於不確定之事實之「到來」者，則非條件，應解釋為於其事實之到來時，為權利行使期限之屆至。在此情形，若該事實之到來確定不發生，應認其期限已屆至（最高法院95年度台上字第2750號判決要旨參照）。又當事人預期不確定事實之發生，以該事實發生時為債務之清償期者，應認該事實之發生時或其發生已不能時，為清償期屆至之時。此項清償期之約定，與民法第99條第1、2項所定附條件之法律行為，於條件成就時，其法律行為發生效力或失其效力之情形不同（最高法院99年度台上字第1479號、93年度台上字第1600號判決要旨參照）。
㈡依兩造間所簽訂之讓與同意書記載：「茲就甲方（即原告）
於102年2月27日向嘉泉建設股份有限公司購買座落於新北市○○區○○段……等29筆土地上興建預售屋『嘉泉名璽』
B棟區編號B7棟16樓，今甲方欲讓與乙方（即被告賴佳依），經嘉泉建設股份有限公司（出賣人）同意此讓與之事實。」、「五、本協議書壹式參份，三方各執壹份為憑。」、「此致嘉泉建設股份有限公司」，有該讓與同意書可佐（見本院卷第31頁），及兩造均不爭執被告於簽約同日即102年5月31日給付原告簽約款400萬元等情，堪認兩造及嘉泉公司，已依系爭買賣契約約定，完成系爭房屋即嘉泉名璽建案B7棟16樓之預售不動產之換約手續。
㈢原告復主張：系爭房地買賣並未約定有餘款給付條件或清償
期，依民法第315條規定，原告自得隨時請求清償云云。惟查，依系爭房地買賣契約書第二條約定：「買賣價款總金額新臺幣（下同）壹仟肆佰參拾參萬元整」；第三條付款約定之第四項約定：「四、付款條條件及方式如下：「【第一次款：簽約】新臺幣肆佰參拾萬元整……。【第二次款：換約】零元整。㈠雙方同意於民國102年5月31日前至建方即嘉泉建設公司所在地或指定地點辦理換約手續，換約費用由賣方負擔。」等語，有系爭房地買賣契約書存卷可參（見本院卷第28頁），足見兩造於系爭房地買賣契約書已明確約定所指「第二次款：換約款」之價額為零元，並非系爭買賣之剩餘價款1,433萬元，否則兩造理應於訂立系爭房地買賣契約書時，於「第二次款:換約款」後方逕載1,433萬元，而非「零元整」。又衡以吾人社會之一般不動產交易常情，不動產既屬高單價之交易，其所衍生之金錢期限利益，顯然高於一般民生交易，並為一般理性第三人所在意。換言之，不論被告徐若綺本身之資產數額為何，其本無必要以自身現有資產，一次性地清償全部買賣價金債務之義務。再者，於不動產之買賣交易中，買受人以買受之不動產為抵押權標的，向金融機構辦理貸款，亦為吾人社會中在在所見。是以兩造既未於系爭房地買賣契約中，明確約定餘款1,003萬元之清償期日，則被告徐若綺辯稱：系爭買賣之價金餘款1,003萬元，兩造約定係於系爭房地過戶後，辦理銀行貸款時給付等語，核與一般交易常情相符，自應為可採。基此，被告徐若綺是否發生支付1,003萬元義務，係以其向金融機構聲請貸款為前提。又被告徐若綺向金融機構聲請貸款之前提，係以系爭房地為抵押權標的。換言之，被告徐若綺是否發生支付餘款1,003萬元義務，尚繫諸於被告徐若綺以系爭房地為抵押權標的，向金融機構聲請貸款，並待金融機構核發貸款後，始為給付予原告等情。是依上開說明，足見此約定應屬停止條件，而非屬期限。僅金融機構核准之數額，並非於本件兩造約定之範圍內。即不論金融機構核准多少貸款數額，均不影響上開條件之成就。又原告並未移轉系爭房地所有權予被告徐若綺乙節，為兩造所不爭執（見本院卷第124頁），足見上開停止條件並未成就，原告自不得向被告請求買賣價金之餘款1,003萬元。
五、綜上所述，上訴人依系爭房地買賣契約及民法第367條規定，請求先位請求被告徐若綺給付原告1,003萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；備位請求被告賴佳依給付原告1,003萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，均無理由，不應准許。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，因訴之駁回而失所附麗，應併予駁回。
六、兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，無逐一詳予論駁之必要。併此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國108年7月18日
民事第五庭法官鄧雅心以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國108年7月18日
書記官許清秋