裁判字號：臺灣臺北地方法院92年簡上字第288號民事判決
裁判日期：民國92年07月29日
裁判案由：返還房屋等
臺灣臺北地方法院民事判決九十二年度簡上字第二八八號
上訴人乙○○被上訴人甲○右當事人間請求返還房屋等事件，上訴人對於中華民國九十二年四月十四日本院新店簡易庭九十二年度店簡字第一二五號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主文上訴駁回。
原判決主文第一項後段所載按月應給付之違約金額，更正為新台幣貳萬元。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實
甲、上訴人方面：聲明：
㈠原判決不利於上訴人之部分廢棄。
㈡右廢棄部分，駁回被上訴人於第一審之訴。
陳述：除與原判決記載相同者，茲予引用外，補稱：
㈠兩造原約定租約到期日應為民國九十一年二月二十八日，而非九十一年十二月
三十一日，。上訴人曾向被上訴人表示要繼續承租，被上訴人亦同意不定期繼續出租，同時同意自九十二年一月起將每月租金調降為新台幣（下同）二萬元，租金減為每月二萬元，上訴人於租期屆滿後，仍按月向被上訴人給付租金，被上訴人亦予收受，依民法第四百五十一條規定，兩造間之租賃契約自九十一年三月一日起已變更為不定期租賃，系爭租賃關係既未因期限屆滿或終止而繼續存在，上訴人亦未積欠租金，且縱上訴人遲付租金，被上訴人亦應定相當期間催告，而非逕行訴請上訴人遷讓房屋。故被上訴人請求返還系爭房屋，並無
理由㈡被上訴提出之租賃契約第二條後段所載：「本約延至九十一年十二月三十一日
止」雖經上訴人簽名，但上訴人所持契約並無該項記載，上訴人係因被上訴人稱貸款需要，應其要求才配合在延長日期後簽名，係通謀虛偽意思表示。
三、證據：提出房屋租賃契約書、入戶電匯回條為證。
乙、被上訴人方面：聲明：如主文第一項所示。
陳述：除與原判決記載相同者，茲予引用外，補稱：
㈠於租期屆滿被上訴人因欲收回系爭房屋自住，即迭以口頭及電話告知上訴人到
期不再續租，並曾寄發催繳及租約屆滿終止聲明之存證信函。至九十二年一月九日租期已滿，上訴人並未搬遷，被上訴人乃委託區調委會調解，然上訴人未到場。被上訴人於九十二年一月九日發現上訴人匯二萬元入上訴人帳戶，上訴人翌日即郵匯退回上訴人，並寄發存證信函再次聲明終止租約，請其儘速搬離並停止匯款。九十二年一月十日，被上訴人寄發存證信函並提起本件訴訟請求上訴人返還房屋，九十二年三月十日及三十一日開庭時上訴人均未到庭，卻於一月二十八日及二月二十七日繼續匯款，被上訴人乃於九十二年三月十四日至郵局將租約筆錄上之被上訴人帳號全數作廢，並郵匯退回該二筆款項，惟遭上訴人拒絕招領退回被上訴人，被上訴人遂於九十二年四月一日將前述款項提領至法院提存。
㈡原租賃期限應至九十一年二月二十八日止屆滿，上訴人要求續租，雙方協議再
延期至九十一年十二月三十一日止，因上訴人找不到其契約，故僅在被上訴人契約上加註，絕非兩造通謀虛偽。又租金調降乃於九十一年四月，而非九十二年一月。上訴人未經被上訴人同意，擅將金錢匯入被上訴人帳戶，意圖造成不定期租賃之事實。
㈢被上訴人搬離系爭房屋係在九十二年七月九日法院假執行點交（案號九十二年執寅字第一五二四０號）時搬遷。
㈣違約金之計算乃依兩造合意之約定。
證據：除援用第一審所提證據外，補提房屋租賃契約書、調解不成立證明書、催繳房租電話錄音譯文、存證信函、匯款執據、掛號函件收據、提存書為證。
丙、本院依職權調閱九十二年度執字第一五二四０號執行卷。理由被上訴人起訴主張：上訴人向伊承租坐落台北市○○街○○巷○號二樓房屋（下稱
系爭房屋），租期至九十一年十二月三十一日止，今租期已屆滿。伊於租約期滿前迭以口頭及電話告知不再續約，惟上訴人屆期並未返還租賃物，爰依民法第四百五十五條之規定，請求上訴人返還系爭房屋，並依兩造間租賃契約第六條約定，請求上訴人自九十二年一月一日起至交還前揭租賃物之日止，按月給付相當於租金二萬元五倍之違約金（原審判決上訴人應將系爭房屋遷讓交還被上訴人，及應給付被上訴人自九十二年一月一日起至交還前開房屋之日止，按月以一個月租金計算之違約金，並駁回被上訴人其餘之請求，未據被上訴人提起上訴而告確定）。
上訴人則以：兩造原約定租期應至九十一年二月二十八日屆滿，被上訴人自九十二
年一月起即將每月租金調降為二萬元，租期屆滿後，被上訴人同意不定期繼續出租，伊均將應付租金匯入被上訴人指定之銀行帳戶，並未欠租，被上訴人並無理由終止契約，伊不須遷讓返還系爭房屋等語，資為抗辯。
查本件上訴人向被上訴人承租系爭房屋，並訂有租賃契約等事實，為兩造所不爭執
，並經上訴人提出系爭租賃契約書為證，自足信為真實。被上訴人主張系爭租約之期間已於九十一年十二月三十一日屆滿，上訴人應返還租賃物；上訴人則辯稱兩造間業以不定期限繼續租約，被上訴人未合法終止租約，不得請求上訴人返還系爭房屋云云。經查：
㈠被上訴人提出之房屋租賃契約書第二條原約定：「租賃期限經甲乙雙方洽訂為一
年即自九十年三月十二日起至九十一年二月二十八日止。」惟其後又以手寫附註：「本約延至九十一年十二月三十一日止」，上訴人並自承經其簽名無誤（見本院卷第四四頁）。上訴人雖辯稱係為配合被上訴人辦貸款而為通謀虛偽意思表示，然為被上訴人所否認，上訴人復未提出證據以為相當之證明，且民法第八十七條第一項所謂通謀虛偽意思表示，乃指表意人與相對人互相故意為非真意之表示而言，故相對人不僅須知表意人非真意，並須就表意人非真意之表示相與為非真意之合意，始為相當，若僅一方無欲為其意思表示所拘束之意，而表示與真意不符之意思者，尚不能指為通謀而為虛偽意思表示。上訴人既已於租約加註延期文義部分簽名，縱其無為該意思表示所拘束之意，依上開說明，難認兩造係出於通謀而為延長租期之意思表示，上訴人所辯要非可採，被上訴人主張兩造之租約延長至九十一年十二月三十一日到期，應為可信。
㈡上訴人另辯稱被上訴人已同意不定期繼續原租約，上訴人自九十二年一月起即將
應付租金匯入被上訴人指定銀行帳戶，被上訴人亦予收受云云，並提出入戶電匯回條為證，被上訴人則陳稱於租期屆滿前即已通知上訴人期滿請其遷離，且並未未收受上訴人之匯款等語。查系爭租約之租期至九十一年十二月三十一日屆滿已如前述，於租期屆滿前之九十一年十二月二十三日，被上訴人即以存證信函向上訴人表明約滿不再續約，至租約期滿後，上訴人雖於九十二年一月三日、一月二十八日、二月二十七日、三月三十一日各匯款二萬元進入被上訴人帳戶，然被上訴人隨即於九十二年一月十日將二萬元匯還上訴人，並致函上訴人表明不再續約，請其不要繼續匯款之意，被上訴人並於該日提起本件訴訟，請求上訴人遷讓返還系爭房屋，復於九十二年三月十四日將上訴人一月二十八日及二月二十七日二筆匯款匯還上訴人，經上訴人拒絕招領遭退回，被上訴人乃於九十二年四月十一日將該四萬元予以提存，有其提出之匯款執據、存證信函、起訴狀上本院收狀戳、本院提存所九十二年度存字第一三六一號提存書可稽（見本院九十二年店補字第一０號卷起訴狀、本院卷第三五至四十頁），足認被上訴人已向上訴人明確表示到期不再續租之意思，並無民法第四百五十一條規定「租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約」之情形，上訴人所辯殊無足取。
㈢至上訴人又辯稱已於九十二年七月六日搬離系爭房屋，固為被上訴人所不爭執，
惟被上訴人謂上訴人並非自動搬遷，係於九十二年七月九日因法院假執行而點交予被上訴人，亦經本院依職權調閱九十二年度執字第一五二四０號執行卷查核屬實，附此敘明。
第依兩造間租賃契約第六條約定，租期屆滿未即時遷讓房屋時，被上訴人得請求每
月按照租金五倍計算之違約金，惟核其性質，應為損害賠償額之預定。而民法第二百五十二條規定，約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。而被告未於契約終止時即時遷讓房屋，依社會一般觀念，上訴人受有相當於租金額之不當得利，致被上訴人受有損害，被上訴人本得請求上訴人負損害賠償責任，然其約定之損害賠償額，以相當於租金之五倍計算，顯屬過高，揆諸前揭規定，應予核減。原審判決認以一個月之租金額為適當，固非無據，然兩造均不否認租金已調降為二萬元，則被上訴人起訴請求自九十二年一月一日起至遷讓交還系爭房屋之日止之違約金，應以一個月即二萬元計算為合理，原審判決以二萬二千元計算，顯係誤寫誤算，但尚不影響判決結果，應由本院逕予訂正，毋庸廢棄改判（參照最高法院七十三年度第一次民事庭庭長會議決定㈡）。
綜上所述，被上訴人依據房屋租賃契約之法律關係，訴請上訴人遷讓系爭房屋，及
自九十二年一月一日起至遷讓交還房屋之日止，按一個月金租即二萬元計算之違約金，均屬正當，應予准許，逾此部份之請求，並無理由，應予駁回。原審判命上訴人如數給付，並依職權宣告假執行，於法並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。
據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中華民國九十二年七月二十九日
民事第四庭審判長法官林勤綱
法官陳正昇法官劉又菁右為正本係照原本作成本判決不得上訴中華民國九十二年七月二十九日
法院書記官楊勝欽