裁判字號：臺灣臺北地方法院98年重訴字第73號民事判決
裁判日期：民國98年05月22日
裁判案由：所有權移轉登記
臺灣臺北地方法院民事判決98年度重訴字第73號原告上暘投資顧問股份有限公司法定代理人乙○○原告丙○○前二人共同 歐宇倫 律師訴訟代理人 林煜翔 律師被告臺灣金聯資產管理股份有限公司
樓法定代理人甲○○
樓訴訟代理人 林振煌 律師上列當事人間所有權移轉登記事件，本院於九十八年四月二十三日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將其所有如附表所示之建物及土地移轉登記予原告丙○○。
訴訟費用由被告負擔。
原告假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告起訴主張：原告於民國94年5月11日與被告簽定不動產買賣契約書（下稱系爭契約），買受門牌號碼台北市○○○路○段○○○巷○號7樓等不動產，嗣於同年7月29日及10月3日就付款等事宜另立不動產買賣增補契約書（下稱增補契約）。最終商定之總價金為新台幣（下同）1,036,600,000元，依照增補契約第3條，原告應於簽訂契約之日交付第1期價金111,000,000元，並於被告備妥辦理所有權登記文件之日，交付第2期價金96,320,000元，再於土地增值稅及契約稅單核下後30日內，交付剩餘尾款。又依增補契約第3條第3項但書約定，原告得選擇於過戶完成後繳納第3期款或以銀行貸款方式支應，並依增補契約第4條第1項辦理第一順位最高限額抵押權設定登記手續，及交付由原告為共同發票人之本票予被告。故原告給付第1、2期價金後，即依增補契約第3條第3項但書及第4條第1項之約定，將名下不動產設定最高限額抵押權予被告，被告應依約移轉系爭房屋所有權予原告，詎被告於取得抵押權人地位後，卻拒絕移轉如附表所示不動產之所有權，造成原告損失。為此，爰依據兩造間買賣契約關係及增補契約第3條第3項但書之約定，聲明：㈠被告應將其所有如附表所示建物及土地，移轉登記予原告丙○○。㈡原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠如附表所示不動產因原告要求而暫未辦理所有權移轉登記，
業經辦理本件移轉登記之代書 陳俊宏 到庭作證，可見此乃因可歸責於原告之事由所致，與被告無關。原告指被告違約未辦理過戶，遲延給付云云，顯非事實。
㈡原告不得片面要求移轉登記予丙○○一人：
系爭契約之買受人乃原告二人，原告何能請求單獨移轉過戶予丙○○？被告亦未同意單獨過戶給丙○○。依據證人陳俊宏於98年4月7日之證詞，可知買方資料填畢後，還必須給賣方蓋章，但是否買方用完印後，賣方並無非用印不可之理。因此，即使其餘已經過戶之房屋，被告同意原告指定名義人，但並不能因而推定如附表所示不動產即可依原告指定而登記為丙○○名義。是不論系爭契約已否解除，原告片面請求登記為丙○○，即無任何契約上之根據。原告亦自承「並無原告兩人需共同受讓登記之約定」，既未就登記名義人為約定，依法當然應登記為買方名義（民法第293條第1項），除非經被告同意。而兩造既未約定得依原告片面指定登記名義人，被告又未同意，依約原告不得片面請求登記為丙○○（最高法院32年上字第6292判例參照）。
㈢系爭不動產買賣契約被告有解除權，並已經解除：
⒈依系爭契約第8條：「乙方（即原告，下同）逾期達5日仍
未付清各該期之價金或已交付之支票經合法提示未獲付款時，乙方應按逾期期款部份附加法定利息於補付期款時一併支付甲方（即被告，下同）。如逾期二個月仍不付清積欠之全部期款及遲延利息，則甲方得以書面通知解除本契約並沒收已給付價金充作違約金」。
⒉除系爭房屋部份因原告要求未過戶外，其餘買賣標的均已
移轉過戶，依增補契約第4條第2項約定，原告應於94年10月31日前繳納剩餘之尾款829,280,000元，原告97年12月31日準備一狀第4頁第9行起主張，給付第3期價金期限為同年10月31日被告須至94年12月31日始得解除契約，可見原告並不爭執94年10月31日即為稅單已經核下後30日之事實，但原告卻未給付第三期款。
⒊增補契約第4條第2項並未約定是「全部土地增值稅以及契
約稅稅單核下」，且系爭契約之買賣價金並非按各個房屋計算並分別約定價金，而是全部計算總價。只要有一戶之稅單核下後30日內，原告即應給付全部價金。兩造94年5月11日買賣契約第8條亦約定「如逾期2個月仍不付清積欠之全部期款」，並非部份期款。
⒋系爭不動產乃因原告要求暫緩辦理，而原告業已開具本票
給付全部價金，其到期日亦為94年10月31日，與稅單核定後30日之期間相同，可見價金必須全部給付，其中一戶未過戶乃因原告要求所致，並無任何矛盾。
⒌原告未在94年10月31日給付全部價金，依系爭契約第8條，被告當然可以解除契約並沒收已收價金。
⒍被告曾於94年11月8日發存證信函催告並為附停止條件之
解除契約，當時原告已構成遲延責任，依系爭契約第8條約定「如逾期二個月仍不付清積欠之全部期款及遲延利息，則甲方得以書面通知解除本契約」，被告至94年12月31日已有解約權。本件買賣契約既有約定特定給付價金日期，並非不定期行為。
⒎上開存證信函已經表示：「如逾期二個月仍不付清積欠之
全部期款及遲延利息，則本公司即解除契約，並沒收已給付價金充作違約金，本存證信函將代替界其解除契約之書面通知，不再另行發函」，此乃所謂「附停止條件之解除契約」，是在停止條件成就時（原告逾期二個月仍不付清積欠之全部期款及遲延利息）即生解除之效力，無須另為通知。
⒏解約權乃形成權，一旦行使，不得撤銷（民法第258條第3
項）。況，被告該等展延等條件乃原告之請求，並非原告催促被告履行契約，且表示：「仍請依照本公司台金資字第950464號函所附增補契約書內容儘速洽訂增補契約」，可見該函所表示各相關條件，仍須兩造另行簽訂契約。⒐若認上開信函之解除契約不合法，原告既然迄今仍未給付
尾款，被告已以98年3月10日之民事辯論意旨狀之送達為解除系爭契約之意思表示，原告並於98年3月17日庭期表示已經收受送達，是縱認上開信函之解除契約不合法，原告既不爭執第三期價金未給付，且除系爭房屋外其餘均已移轉過戶並設定最高限額抵押，且遭拍定（鈞院98年2月12日筆錄），依系爭契約第8條，被告自得以原告未於94年10日31日前給付價金並已逾期二個月而解除契約。
⒑按解除契約不妨礙損害賠償之請求（民法第260條），被
告依系爭契約第8條約定得請求5%之遲延利息，此一遲延損害亦屬於損害賠償之性質（法定最低損害賠償額，被證七），因此，縱在解除契約後，被告仍得請求此一遲延利息。
㈣被告得行使同時履行抗辯權或不安抗辯權：
⒈原告簽發給被告如台灣台北地方法院95年度票字第73766
號裁定之本票，業經准予強制執行。且兩造間之系爭買賣契約除附表以外之不動產，被告已聲請拍賣抵押物，並已拍定。另被告丙○○、被告公司代表人乙○○業因以偽造被告公司名義之債權讓與契約之方法，持以詐欺他人投資，詐取2720萬元之不法利益經台灣台北地方法院檢察署起訴。
⒉依增補契約第4條第2項約定，不論是否以銀行貸款支付，
原告本應於94年10月31日前繳納剩餘之尾款829,280,000元，兩造並未約定如以銀行貸款支付，即可延長該給付期限，原告既然尚未如期給付，被告自無給付義務。
⒊依最高法院71年度台上字第82號判例：「因契約而互負債
務，一方有先為給付之義務者，縱其給付兼需他方之行為始得完成，而由於他方之未為其行為，致不能完成，並不能因而免除給付之義務。嗣後向他方請求給付時，他方仍得為同時履行之抗辯，如自己未再提出給付，他方以此拒絕履行，不能令負違約責任。」，原告既然應於94年10月31日前繳納剩餘之尾款829,280,000元，縱使原告主張本案房屋之稅單尚未核定，姑不論是否因為原告要求所致，被告依上開判例意旨，自得主張同時履行抗辯權。
⒋縱認被告有先為給付之義務，但原告既然已有如上本票裁
定強制執行、債務不履行、詐欺等情形，顯見其財產於訂約後已然顯形減少，甚至已經無資力，在原告為對待給付或提出擔保前，被告亦得拒絕自己之給付㈤依增補契約第4條第1項約定，原告應先將移轉登記所須文件
書類備齊及用印後交予被告指定之地政士辦理登記所有權移轉登記及第一順位之最高限額抵押權設定登記手續。因此，原告請求系爭房屋之不動產所有權移轉登記，自應履行上開義務，否則依最高法院71年度台上字第82號判例，被告仍得拒絕履行。
㈥聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執之事項：㈠兩造於94年5月11日簽訂不動產買賣契約書，另於同年7月29
日及10月3日簽訂增補契約書，約定買賣標的物為26間建物及其所坐落之台北市○○區○○段4小段419號土地持分，包括如附表所示之不動產在內，總價金為1,036,600,000元。
㈡原告已交付第1期價金及第2期價金予被告，惟尚未支付第3期價金。
㈢被告已將系爭契約除附表所示之不動產以外之買賣標的移轉
登記予原告，原告並依約將已移轉之不動產設定最高限額抵押權予被告。
㈣系爭契約除附表以外之不動產業經被告聲請拍賣抵押物，並已拍定。
四、得心證之理由：㈠被告以原告遲延給付第三期價金為由解除契約並不合法，系爭契約仍為有效：
原告主張兩造於94年5月11日簽訂系爭契約，由原告向被告買受如附表所示之不動產及另25筆不動產，其中被告尚未將如附表所示不動產之所有權移轉登記予原告等情，業據提出不動產買賣契約及其增補契約書等件（台灣士林地方法院卷第13至27頁）為證，且為被告所不爭執，自堪信為真實。被告雖抗辯稱：因原告未遵期給付第三期價金，被告已於94年11月8日以存證信函為解除系爭契約之意思表示云云，並提出台北成功郵局第1156號存證信函（本院卷第37頁）為憑，然依卷附兩造簽訂之最後一份即94年10月3日之增補契約書第3條第項約定（台灣士林地方法院卷第25頁），原告關於第三期價金之支付，可選擇於土地增值稅及契稅稅單核下後30日內支付，或於過戶完成後繳納或以銀行貸款方式支應；查如附表所示之不動產既尚未過戶予原告，為兩造所不爭執，依上開約定，原告給付第三期價金之義務尚未屆清償期，被告自不得以原告有遲延給付之情事而解除系爭契約，其上開解除契約之意思表示自非合法而不生效力。又被告雖辯稱：如附表所示之不動產係應原告要求而未過戶，兩造復未就各個標的分別約定價金，是其餘25筆不動產過戶後原告即應支付全部尾款云云，然自上開94年10月3日之增補契約書第4條第項「甲方（指原告，下同）俟乙方（指被告，下同）依本增補契約書附件約定之條件於土地增值稅及契稅稅單核下後三十日之期間內，『分別』付清本件買賣契約之各標的物之約定金額後，始須『分別』將各該標的物所有權狀、他項權利證明書及設定契約書等相關文件交付乙方及配合塗銷該抵押權設定登記；...」之內容觀之，可知如附表所示之不動產與其他另25筆買賣標的之不動產依契約當事人之主觀並非不可分，是姑不論如附表所示之不動產是否係應原告要求而未過戶，原告今既已起訴請求被告移轉該不動產之所有權登記，則在其未過戶之前，即難認原告有給付全部尾款之義務，被告上開抗辯，尚難認為可採。
㈡原告得請求將如附表所示不動產所有權移轉登記予丙○○：
被告雖辯稱：兩造並未約定得由原告片面指定登記名義人，是其請求將如附表所示之不動產移轉登記予原告丙○○，顯無理由云云，惟原告主張：被告就系爭契約之另25筆房屋產權均按原告之請求移轉過戶予原告公司或原告丙○○等語，業經證人即受被告委託辦理系爭契約買賣標的之陳俊宏結證稱：根據原告公司特別助理 林芳美 傳真給我的資料，如附表所示之不動產是要移轉登記給丙○○，其他已過戶的不動產也是按照上開資料登記的等語屬實（本院卷第166頁正反面），足見兩造已合意由原告指定受所有權移轉登記之名義人，被告上開辯解，尚不足採，原告得請求將如附表所示不動產所有權移轉登記予丙○○。
㈢被告不得行使同時履行抗辯權：
按「因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付。但自己有先為給付之義務者，不在此限。」，民法第264條第1項定有明文。查原告關於第三期價金之支付，既可選擇於過戶完成後繳納或以銀行貸款方式支應，已如前述，則原告為上開選擇後，依約被告有先為所有權移轉登記之給付義務，根據民法第264條第1項但書之規定，被告自無從以該義務主張與原告之給付價金義務為同時履行抗辯。至被告雖又辯以：依上開增補契約書第4條第項約定，原告應先將移轉登記所須文件書類備齊及用印後，交予被告指定之地政士辦理所有權移轉登記及第一順位之最高限額抵押權設定登記手續，在原告履行上開義務前，被告仍得拒絕履行云云，然按「因契約而互負債務，一方有先為給付之義務者，縱其給付兼需他方之行為始得完成，而由於他方之未為其行為，致不能完成，並不能因而免除給付之義務」，最高法院71年台上字第82號判例可資參照。經核原告上開備齊移轉登記所須文件書類及用印之義務，乃關於所有權移轉登記之協力義務，而非所有權移轉登記之對待給付，被告自無從據以主張同時履行抗辯，且衡諸上開判例意旨，被告亦不能因而免除給付之義務。
㈣被告未能證明其得行使不安抗辯權：
按「當事人之一方，應向他方先為給付者，如他方之財產，於訂約後顯形減少，有難為對待給付之虞時，如他方未為對待給付或提出擔保前，得拒絕自己之給付」，民法第265條固定有明文，惟主張行使不安抗辯權者，自應就「他方之財產，於訂約後顯形減少，有難為對待給付之虞」之要件負舉證責任。本件被告雖抗辯稱：原告簽發予被告如本院95年度票字第73766號裁定之本票，業經准許強制執行，且兩造間就本件買賣除如附表所示之不動產外，被告已聲請拍賣抵押物並已拍定，另原告丙○○、原告公司代表人乙○○因以偽造原告公司名義之債權讓與契約之方法，持以詐欺他人投資，經台灣台北地方法院檢察署檢察官提起公訴，足見原告之財產於訂約後顯形減少云云，惟原告簽發之本票經被告聲請強制執行及系爭契約另25筆不動產經被告聲請拍賣抵押物等情，均僅能證明原告關於系爭契約有未能履行之情形，惟無從證明原告訂約前之財產狀況使本院判斷其財產於訂約後是否顯形減少，又原告公司代表人及原告丙○○經檢察官提起詐欺公訴之事實，亦與原告訂約前後之財產狀況變動無涉，是要難執此認原告之財產確有於訂約後顯形減少之情形。況依約被告將如附表所示之不動產移轉登記予原告之同時，可於該不動產為最高限額抵押權設定登記，已如前述，是原告之給付價金義務非無擔保，依民法第265條，被告亦不得行使不安抗辯權。
㈤綜上所述，原告依系爭契約，請求被告將其所有如附表所示
建物及土地，移轉登記予原告丙○○，為有理由，應予准許。至兩造其餘之攻擊防禦方法及證據資料，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無一一詳予論述之必要，附此敘明。
五、按命為移轉登記之判決，其內容係命債務人為一定之意思表示，依強制執行法第130條之規定，自判決確定時，即視為已為該意思表示。此際，地政機關即應本於判決為移轉登記，此項登記，係國家機關本於判決為強制執行以外之行為，依其性質，須待判決確定後始能為之，於判決確定前，殊無強制執行以外之執行可言，自無宣告假執行之餘地，是原告聲請本院對移轉登記之勝訴判決為假執行，與法不符，不應准許，自應駁回。
六、訴訟費用之負擔：民事訴訟法第78條。中華民國98年5月22日
民事第二庭法官歐陽漢菁以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中華民國98年5月22日
書記官吳貞瑩