臺灣桃園地方法院民事簡易判決 106年度壢簡字第1184號
原 告 王沛驊
訴訟代理人 何文雄 律師
鍾承駒 律師
康雲龍 律師
複 代理人 李珮瑄 律師
被 告 饒秀珠
訴訟代理人 羅秋萍
上列當事人間請求確認本票債權不存在事件，本院於民國107年
1月24日言詞辯論終結，判決如下：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用新臺幣玖仟貳佰伍拾元由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益
者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文
；又按民事訴訟法第247條所謂即受確認判決之法律上利益
，係指因法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有
受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去之
者而言，故確認法律關係成立或不成立之訴，苟具備前開要
件，即得謂有即受確認判決之法律上利益（最高法院42年台
上字第1031號判例意旨參照）。本件被告持有原告所簽發如
附表所示之本票（下稱系爭本票），向本院聲請本票裁定，
經本院以106年度司票字第6519號裁定准許在案（下稱系爭
本票裁定），是系爭本票確實由被告持有並主張權利，惟原
告否認被告對其有系爭本票債權存在，即兩造就系爭本票債
權存在與否一事已生爭執，如不訴請確認，原告在私法上之
地位將有受侵害之危險，依前揭說明，原告提起本件確認之
訴以排除此項危險，即有確認之法律上利益，合先敘明。
貳、實體方面：
一、原告主張：原告於民國106年6月28日17時許首次由訴外人
即中信房屋之仲介 袁倫翔 帶看位於「榮耀歐洲」社區（下稱
系爭社區）之門牌號碼桃園市○○區○○街○○○巷○號10樓
房屋及其土地持分（下稱系爭房屋），並於翌日交付斡旋金
新臺幣（下同）50,000元。嗣於106年7月5日19時30分許
，原告攜女兒再度由袁倫翔帶看系爭房屋，原告為靈異敏感
體質，甫進屋便劇烈地頭暈眼花，對仲介所提之細節均無法
理解、記憶，遂急忙離開該屋。然仲介卻以詳談房屋細節為
由，將斯時身體、精神狀況極差之原告帶至中信房屋加盟店
內之小房間，仲介與經理2人以磋商價格為由，迫使原告必
須講出一個成交價，自看完屋約20時許，竟糾纏至隔日1時
許，原告因精神極其疲倦、昏睏欲睡，又因靈異敏感體質，
難以控制自己行為，便在未有審閱期、對契約內容毫不理解
之情況下，無意識地依照仲介及代書所指示，在系爭房屋買
賣契約書（下稱系爭買賣契約）簽名、用印，並交付50,000
元暨簽發系爭本票予被告，以擔保第1期款（簽約款）900,
000元。嗣因原告內心不安，再詢問相識之仲介友人，系爭
房屋所在之社區，竟是發生過5起以上跳樓自殺命案之凶宅
區，而仲介及被告竟都未盡告知義務，原告遂於106年7月
10日以個人因素、經濟考量寄發中壢華勛郵局第91、92號存
證信函（下稱系爭91、92號存證信函）通知被告及中信房屋
解除契約，詎被告亦以中壢自立郵局第332號存證信函以原
告逾期繳付簽約款為由，依系爭買賣契約第10條規定沒收原
告給付之50,000元現金，並持系爭本票向本院聲請本票裁定
強制執行，經本院106年度司票字第6519號裁定在案。又系
爭房屋位於曾發生5起以上跳樓自殺命案之凶宅社區，依我
國社會民情，一般大眾對此類兇殺或自殺致死之事件，多存
有嫌惡畏懼心理，除對居住品質心生疑慮外，亦影響房屋交
易價值甚鉅，是就房屋交易市場之通常交易觀念，房屋是否
為凶宅，乃屬房屋交易之重要資訊，應認係交易上重大瑕疵
，又現今社區均共用許多公用設施、中庭、樓梯間等生活緊
密相依之情況，系爭房屋所在之社區曾發生自殺事故，且跳
樓自殺之亡者落在中庭，於中庭發生死亡結果，則任何住戶
聞狀均可見聞，且每日返家、使用公用設施均須經過中庭，
顯見社區共用之中庭仍係日常生活所必需，自會影響系爭社
區內各該房屋之購買意願及交易價格，且其亦於系爭買賣契
約規定保證系爭房屋非有凶宅之瑕疵。另原告先前以系爭91
、92號存證信函解約固有瑕疵，惟縱認原告解約無理由，然
原告現職為清潔隊隊員，月薪僅約38,000元，亦無買賣不動
產之經驗，請酌減系爭買賣契約之違約金。為此，爰依票據
之法律關係提起本件訴訟等語。並聲明：確認被告持有系爭
本票之債權不存在。
二、被告則以：所謂凶宅應係不動產專有部分曾發生非自然死亡
事件，系爭房屋並無此情，自非凶宅，且本件仲介亦有告知
原告系爭社區曾發生非自然死亡事件，並無隱瞞之情。現系
爭房屋以8,600,000元轉售他人，伊需支付仲介傭金344,00
0餘元，又因原告反悔，被告就系爭房屋之出售支出許多勞
力、時間、費用，所受損失至少有500,000元，原告之請求
並不合理等語，茲以抗辯。並聲明：如主文第1項所示。
三、經查，原告與訴外人敦信不動產經紀有限公司於106年6月
29日簽訂確認書、附停止條件定金（斡旋金）委託書；兩造
確認系爭房屋並未發生非自然死亡事件後，於106年7月6
日簽訂系爭買賣契約，約定系爭房屋買賣價金為8,600,000
元，原告於同日交付50,000元及簽立系爭本票作為頭期款予
被告。嗣原告於106年7月10日以個人因素及經濟考量，寄
發系爭91、92號存證信函通知被告及中信房屋解除契約，被
告亦於106年7月25日以中壢自立郵局第332號存證信函以
原告逾期繳付簽約款為由，通知原告解除系爭買賣契約，並
沒收原告給付之50,000元現金，隨後出售系爭房屋予他人，
再持系爭本票向本院聲請本票裁定，經本院以106年度司票
字第6519號裁定准許在案；另系爭社區內確實曾發生住戶非
自然死亡事件等情，有系爭買賣契約書、確認書、附停止條
件定金（斡旋金）委託書、系爭本票裁定、系爭91、92號存
證信函、中壢自立郵局第332號存證信函各1份附卷可查（
見本院卷第11至26頁），且為兩造所不爭執，復經本院依職
權調閱系爭本票裁定卷宗查核明確，堪信為真實。
四、本院之判斷：
（一）按解除契約，係指當事人之一方，行使其本於法律或契約
所定之解除權，使契約自始歸於消滅之一方的意思表示而
言；契約除當事人約定保留之解除權外，以有民法第254
條至第256條或其他法定之情形為限，有解除權人始得向
他方當事人為解除之意思表示。（最高法院51年台上字第
2829號、57年台上字第3211號判例意旨參照）。經查，原
告主張其因個人因素及經濟考量要求解除系爭買賣契約，
並以系爭91、92存證信函行使解除權，有系爭91、92存證
信函各1份在卷可查（見本院卷第21至24頁），則原告既
係因個人因素及經濟考量無法依約履行，其主張解除之原
因顯非上開說明所示之法定解除事由，是原告於系爭買賣
契約成立後，雖於106年7月10日以系爭91、92號存證信
函作為解除系爭買賣契約之意思表示，仍不生法定解除契
約之效力，先予敘明。
（二）又依系爭買賣契約第10條第1項約定：「除本約有特別約
定外，兩造任一方若發生不依約履行義務之違約情事，經
他方定七日以上期間催告仍未履行，雙方同意應由 僑馥建
經進行最終催告仍未履行或認證後，本約即生解除之效力
，並由僑馥建經執行專戶價金之撥付作業。」、同條第2
項約定：「本約簽訂後，原告若有違約情事經被告合法解
除本約，原告對被告負損害賠償責任且原告已支付之價金
應交付被告沒收作為懲罰性違約金；除非原告於僑馥建經
最終催告期限內向法院起訴，否則僑馥建經即依約將上述
款項交付被告沒收，沒收後原告對違約金之數額再有異議
時，原告依法所有違約金酌減之權利僅得對被告請求，不
得對僑馥建經作主張。」等語，有系爭買賣契約1份為證
（見本院卷第14頁反面）。 細鐸 上開約定，被告如認原告
有違約情事，須先定期催告原告未履行，復由僑馥建經進
行最終催告原告仍未履行後，始生解除系爭買賣契約之效
力。而被告雖於106年7月25日以中壢自立郵局第332號
存證信函以原告逾期繳付簽約款為由，解除系爭買賣契約
，本件卻未依系爭買賣契約第10條第1項約定，由僑馥建
經進行最終催告程序，故被告主張系爭契約業經合法解除
等語，並無理由，系爭買賣契約仍屬有效存在。
（三）復按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依民法第373條
之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵
，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵。
但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應
擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質；買賣因物
有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買
受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契
約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第354條
、第359條分別定有明文。所謂物之瑕疵係指存在於物之
缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為
物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵
，且不以物質上應具備者為限（最高法院73年台上字第11
73號判例意旨參照）。次按內政部97年7月24日內授中辦
地字第0970048190號函釋：「…按本部92年6月間公告修
正之『不動產委託銷售契約書範本』附件一『不動產標的
現況說明書』項次11內容，『本建築改良物（專有部分）
於賣方產權是否曾發生凶殺或自殺致死之情事』，係指賣
方產權持有期間，於其本建築改良物之專有部分（包括主
建物及附屬建物），曾發生凶殺或自殺而死亡（不包括自
然死亡）之事實（即陳屍於專有部分），及在專有部分有
求死行為致死（如從該專有部分跳樓）；但不包括在專有
部分遭砍殺而陳屍他處之行為（即未陳屍於專有部分）」
，是凶宅之定義，依房屋市場之通常交易觀念，係限於賣
方持有房屋產權時，本建築改良物之專有部分曾發生兇殺
或自殺致死情事之房屋，及在專有部分有求死行為致死之
情形。
（四）原告雖主張系爭房屋位於曾發生5起以上自殺命案之系爭
社區，又有亡者跳樓自殺陳屍於中庭之情事，依我國社會
民情，除對居住品質心生疑慮外，亦會嚴重影響購買意願
及購買價格，屬交易上重大瑕疵，故依民法第354、359
條解除系爭買賣契約；再判斷一房屋是否為凶宅，並不以
發生兇殺或自殺致死之人應死於屋內為必備要件等語，並
提出系爭社區相關命案、自殺新聞及系爭社區104年1月
至106年11月間之不動產買賣實價登錄資料為證。惟查，
參酌原告提出系爭社區相關命案、自殺跳樓新聞，均非發
生在系爭房屋內，且自殺跳樓之亡者，係陳屍於系爭社區
之中庭，更非專有部分；復兩造不爭執系爭房屋專有部分
未發生任何非自然死亡事件等情（見本院卷第67頁反面）
，揆諸前揭說明，系爭社區相關命案均非發生在系爭房屋
及其依法約定專用部分，系爭房屋顯非凶宅，縱系爭社區
「公有部分」、「其他住戶之專有部分」曾發生非自然死
亡事件，系爭房屋亦不因此成為凶宅，至為酌然。況系爭
買賣契約第12條第6項約定：「被告已明確告知，買賣標
的主附屬建物及依法約定專用之部分並無兇殺或自殺致死
之情事發生，原告確已知悉，嗣後若發現被告所言不實，
被告仍應負法律上之責任，原告並得解除本約。」等語，
業經兩造簽名確認，有系爭買賣契約1份附卷為證（見本
院卷第15頁正反面），故被告僅就系爭房屋及其依法約定
專用之部分是否曾發生非自然死亡情事，負有告知義務，
縱原告陳稱被告未曾告知系爭房屋所在社區之「公有部分
」、「其他住戶之專有部分」曾發生非自然死亡事件為真
，亦非違反出賣人告知義務之情。又參原告提出系爭社區
之不動產買賣實價登錄資料，系爭社區於104年4月起至
106年11月間，房價多落在6,000,000至8,000,000餘元
，此外，亦見與系爭房屋坪數相當之房屋，於104年4月
以8,580,000元成交，有不動產買賣實價登錄資料1份在
卷為證（見本院卷第50至53頁），此與兩造當初所談系爭
房屋之出賣價金8,600,000元，相去不遠，是本件亦無從
憑此認定原告陳稱因系爭社區曾發生非自然死亡命案，致
嚴重影響系爭房屋房價之情事為真。則兩造既不爭執系爭
房屋未曾發生非自然死亡事件，益徵系爭房屋並非凶宅，
即無物之瑕疵存在，從而，原告依民法第354、359條解
除契約，亦屬無據，要無可採。
（五）承前所述，本件兩造既均未合法解除系爭買賣契約，系爭
買賣契約仍屬有效存在，而系爭本票作為支付系爭房屋第
一期簽約款，性質自非違約金，是本件自無原告主張得酌
減違約金之情，併予敘明。又系爭本票為系爭房屋買賣價
金之一部分，且本件系爭買賣契約即為系爭本票存在之原
因關係，則本件自無原告主張本票債權不存在之情。
五、綜上所述，原告請求確認被告持有如附表所示之系爭本票對
原告之本票債權不存在，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核
與判決結果不生影響，爰不逐一論列，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。並依職權確定訴
訟費用額如主文第2項所示。
中華民國107年1月31日
中壢簡易庭法官張得莉
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國107年1月31日
書記官林宛瑩
附表：
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│編│發票人│發票日│票面金額│到期日│票據號碼│
│號│││（新臺幣）│││
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│1│王沛驊│106年7月4│850,000元│106年7月7│CR00000000│
│││日││日││
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