裁判字號：臺灣高等法院95年上易字第343號民事判決
裁判日期：民國95年10月31日
裁判案由：調整租金等
臺灣高等法院民事判決95年度上易字第343號上訴人 王竣民 （即祭祀公業 王五祥 管理人）訴訟代理人 王振志 律師複代理人 鄭淑婉 律師被上訴人乙○○訴訟代理人 蕭介生 律師
甲○○上列當事人間調整租金等事件，上訴人對於中華民國95年3月16日臺灣臺北地方法院94年度訴字第3371號第一審判決提起上訴，本院於95年10月17日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：訴外人 游文通 承租上訴人所有坐○○○區○○段○○段319（其中面積70平方公尺）、319-9（面積105平方公尺）地號土地（下稱系爭土地）興建4層樓之建物，並以當時「實施都市平均地權條例」第57條規定，約定以每年每坪依該地號土地申報地價2.5%計算。嗣訴外人游文通將其所興○○○區段○段1699建號（即台北市○○街○○巷○號，下稱系爭建物）及系爭土地地上權權利範圍17%移轉予被上訴人，惟被上訴人所有之建物實際上係使用系爭土地面積25%。被上訴人歷年來僅依地上權權利範圍17%繳租，與其實際承租範圍相較，仍不足8%。而系爭土地坐落羅斯福路6段旁，出巷口50公尺即為公車萬隆站，有數十線公車經過，距萬隆捷運站約100公尺內，南行50公尺沿景福街約500公尺即連接環河快速道路景美匝道，直達東區、信義計畫區、士林、淡水等地，交通甚為便利，並位於當地商店林立之繁華區域。被上訴人按申報地價2.5%所繳地租已不敷上訴人繳納4.5%之地價稅，且上訴人就附近土地訴請調整租金之諸多案件中，均獲判以7%計租。上訴人曾於88年在前案給付租金事件中聲明「以本訴狀繕本送達被告等同時先向彼等表示自該訴狀繕本送達日起改依申報地價年息7%計算年地租之調租意思表示，如被告不同意調租，原告將來再於另案訴請調租判決」，則該調整地租之意思表示斯時已到達被上訴人。為此，訴請被上訴人給付自89年1月1日起就系爭土地地租調整為按申報地價年息7%計算。爰請求㈠被上訴人承租上訴人所有坐○○○區○○段○○段319（其中面積70平方公尺）、319-9（面積105平方公尺）地號土地租賃權應有部分各1/4之應付年租金，應自89年1月1日起調整為依該土地當年度每平方公尺申報地價年息7%計算（如編號1計算式），於當年7月15日給付。㈡被上訴人乙○○應給付如原判決附表所示之地租本息。㈢前項聲明請依職權宣告准為假執行。原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服提起上訴，於本院聲明：㈠原判決於後開第2項聲明範圍內均廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人如附表所示之地租本息。
二、被上訴人則以：兩造於73年5月29日以申報地價2.5%就系爭土地設定不定期限地上權，被上訴人亦已依約繳清租金。上訴人雖於88年8月7日起訴請求調整租金，惟該意思表示因上訴人撤回該訴訟，是上訴人已拋棄其權利，並因上訴人嗣為新的意思表示，即按原租約收取租金，則上訴人於被上訴人繳清租金後，起訴主張溯及89年間調整租金，與法不合。況上訴人已於94年11月4日將系爭土地出售予被上訴人，並於訂約時捨棄該年度租金而不請求，系爭土地價金復已分3期付清，並經辦理移轉所有權完畢，則依民法第325條第1項之規定，自應推定以前各期之給付均已清償。再系爭土地坐落於景福街巷內之住宅區，無商業價值，則本件上訴人訴請調整近3倍之租金，顯非正當等語置辯，於原審聲明：上訴人之訴駁回。如受不利判決，願供擔保請准宣告假執行。於本院聲明：上訴駁回。
三、經查，本件系爭土地即台北市○○區○○段2小段第319地號（其中面積70平方公尺）、第319之9地號（面積105平方公尺）土地原為上訴人所有，由被上訴人前手游文通承租系爭土地並設定地上權登記（面積175平方公尺），租金係按每年每坪依該地號申報地價2.5%及稻谷五台斛（有關稻谷五台斛部分，一向均不收取），游文通承租系爭土地興建四層建物（70使字第0303號），並將第1699建號即台北市○○區○○街○○巷○號1樓出賣予被上訴人，被上訴人並買受系爭土地地上權，權利範圍為17%。上訴人曾於88年8月7日向被上訴人起訴請求調整租金按申報地價7%計算，嗣因被上訴人主動繳租撤回起訴。被上訴人繳納89至93年度地租係依地上權登記權利範圍17%，按申報地價2.5%繳納地租。上訴人於89年10月24日收取89年度租金時，再向被上訴人表示調整租金之意思，於繳款收據備註欄註記「已通知承租人自90調升地租，承租人不同意。」。而319之9地號土地（105平方公尺）於94年8月30日依70使字第0303號使用執照建物即系爭建物實際使用土地比例25%（即應有部分）出賣予被上訴人。被上訴人並就319地號（70平方公尺）辦理地上權塗銷登記等情，為兩造所不爭執，並有土地登記謄本、他項權利移轉變更契約書、土地租金繳款收據、土地買賣所有權移轉契約書、土地買賣契約書、基地租賃契約書附卷可稽（見原審卷第
17、20、26頁、第104至105頁、第90、109、123、124頁、本院卷第33至35頁），堪信為真。
四、上訴人主張被上訴人承租系爭土地面積為175平方公尺，其承租權利範圍為25%等語。被上訴人則以其承租系爭土地面積為175平方公尺，其承租權利範圍為17%等語置辯。則本件首應審究者厥為被上訴人承租系爭土地面積175平方公尺中承租權利範圍為何？㈠按租地建築房屋除當事人間有禁止轉讓房屋之特約外，應推
定出租人於立約時，即已同意租賃權得隨建築物而移轉於他人。最高法院43年台上字第479號判例可資參照。依上訴人與游文通簽訂之基地租賃契約書第3條「租賃目的：為供建築房屋之用為目的。」、第7條第1款「乙方（即承租人）已將承租地轉租他人及房屋出售時，應負責請受購人與甲方（即出租人）另訂契約為憑。」，有基地租賃契約書附卷可稽（見本院卷第33至35頁），揆諸上揭說明，游文通與上訴人間上開租賃契約關係應繼續存在兩造間。
㈡上訴人所有系爭土地即台北市○○區○○段2小段第319地號
其中面積70平方公尺為被上訴人設定地上權，權利範圍17%、第319之9地號面積105平方公尺為被上訴人設定地上權，權利範圍17%，原地上權人均為游文通，而以買賣為登記原因移轉登記予被上訴人，有土地登記謄本、他項權利移轉契約書、他項權利證明書附卷可稽（見原審卷第17、20、104、105頁）。足見系爭土地面積共175平方公尺，被上訴人設定有地上權，權利範圍為17%。
㈢依系爭建物登記謄本記載系爭建物坐落地號為319-9地號、
層數為4層、層次為1層、面積為68.58平方公尺、附屬建物平台面積15.78平方公尺，有建物登記謄本附卷可稽（見原審卷第22頁）。顯然系爭建物並未使用系爭土地中319地號土地。再參諸兩造於94年8月20日簽訂土地買賣契約書僅買賣系爭土地中319-9地號105平方公尺應有部分1/4之權利。
益證系爭建物並未使用系爭土地中319地號之土地。上訴人雖主張依台北市政府70使字第0303號使用執照存根（見原審卷第91頁）所載層棟戶數：4層1棟4戶、建築地點：台北市○○街○○巷（如表）、地號：萬盛段溪子口小段113號、基地面積：第1至4層63.75平方公尺、其他107.41平方公尺。
二者基地面積合計171.16平方公尺，與地上權設定175平方公尺相差無幾。惟查系爭建物使用基地面積僅記載為63.75平方公尺，至於使用執照記載基地面積中「其他107.41平方公尺」是否當然包括於系爭建物所使用之基地面積已有疑義，何況與上開系爭建物登記謄本記載不符。再者319地號土地重測前為萬盛段溪子口小段113、112-3-9地號，因分割增加319-7、319-8、319-9地號，亦有土地登記謄本附卷可稽（見原審卷第14頁），對照使用執照存根及土地登記謄本上記載亦無法認定系爭建物使用系爭土地面積為175平方公尺。另從上訴人與訴外人游文通簽訂基地租賃契約所載租賃標示台北市○○區○○段溪子口小段113、113-12、113-13、112-5地號土地肆筆面積計0.0243公頃，有基地租賃契約書附卷可稽（見本院卷第33至35頁），亦無法證明被上訴人系爭建物承租並使用系爭土地之權利範圍為25%，上訴人主張顯不可採。
㈣上訴人又主張依兩造94年8月20日簽訂土地買賣契約書，被
上訴人買賣系爭土地1/4，可見被上訴人承租權利為25%。惟查：兩造土地買賣契約標的為系爭土地中319-9地號105平方公尺應有部分1/4，並非全部系爭土地。果如上訴人主張被上訴人承租系爭土地175平方公尺權利範圍為25%即1/4，為何兩造間系爭土地買賣僅就其中319-9地號土地買賣而不及於319地號，且於買賣319-9地號土地後，上訴人已將319地號土地地上權塗銷。足證上訴人主張殊無可取。
㈤綜上，系爭土地（319、319-9地號）面積共175平方公尺，
被上訴人設定有地上權，權利範圍為17%。而被上訴人買受系爭建物使用土地為319-9地號土地，並不及於319地號，上訴人復無法證明系爭建物確實有使用系爭土地權利範圍25%。故系爭土地承租面積為175平方公尺，承租權利範圍為17%，應與地上權設定相同。
五、上訴人主張88年間訴請被上訴人給付租金時並為調整租金之表示，其後雖撤回起訴亦無礙原先調租之意思表示，其再於89年間收取89年租金時再度為調整租金之意思表示，故被上訴人應按申報地價7%計算給付租金等語。被上訴人則以88年間上訴人訴請給付租金時雖有調整租金之意思表示，惟因撤回起訴而拋棄其權利，且上訴人嗣後按原租約收取租金已為新的意思表示，何況，94年間被上訴人買受319-9地號土地上訴人捨棄該年度租金，依民法第325條規定推定以前租金均已清償等語置辯。則兩造此部分爭執者為上訴人按系爭土地承租範圍17%收取89至93年租金時，有無保留調整地租之意思表示？被上訴人請求按申報地價7%計算之租金有無理由？經查：
㈠按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院
增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限。民法第442條定有明文。次按房屋或土地出租人，依民法第442條提起請求增加租金之訴，如起訴前之租金並未按原約定租額付清，則法院准許增加之判決，得自出租人調整租金之意思表示時起算。故起訴前未為此項意思表示者，即不得溯及請求調整。最高法院48年台上字第521號著有判例。是租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人固得依民法第442條聲請法院增減其租金，但在未聲請法院增減其租金以前，原約定之租金額，並不因租賃不動產價值之昇降，而失其拘束雙方當事人之效力。故土地出租人提起請求增加租金之訴，如承租人對於起訴前之租金尚未按原約定租金額付清者，法院為准許增加之判決，得自出租人為調整租金之意思表示時起算；倘起訴前之租金承租人已按原約定租金額給付而發生清償之效力者，則法院准許增加之判決，僅得就尚未給付或尚未發生之租金為調整。
㈡上訴人主張曾於88年間在他案之起訴狀中預先表示對被上訴
人調整租金之意思表示（見原審卷第40至42頁），然上訴人隨即又對被上訴人撤回該案訴訟，此為上訴人自陳在卷（見原審卷第99頁背面）。再依89年度土地租金繳款收據上租金計算明細欄記載「以申報地價2.5%收租」、備註欄記載「已通知承租人自90調升地租承租人不同意」等情，有該收據附卷可稽（見原審卷第26頁），上訴人收取89年度租金時，既已表示自90年度起調升地租，而對88年度租金並無任何調整租金之記載或保留，再佐以被上訴人抗辯上訴人係因兩造已另達成按原租約繼續履行繳付租金之合意始撤回前案訴訟等語，顯見上訴人同意88年度租金按原約定租金繳納。則上訴人又請求自89年1月1日起至89年12月31日止調整租金云云，顯無可取。
㈢上訴人雖於89年度土地租金繳款收據其備註欄上記載「已通
知承租人自90調升地租承租人不同意」等情，已如前述。惟查上訴人上開自90年度調整租金之意思表示被上訴人既不同意，兩造意思表示並未合致。其後被上訴人仍按原租約繳納90至93年度租金，上訴人收受租金並簽立土地租金繳款收據交付予被上訴人，而上訴人所簽立之土地租金繳款收據上均無上開類似文句之記載或諸如欠租或其他保留記載等字樣，此有90至93年度土地租金繳款收據在卷可稽（見原審卷第10
6、138頁）。應認被上訴人繳納90至93年度租金已依債務本旨履行而發生清償之效力。上訴人請求自90年1月1日起至93年12月31日止調整租金云云，即屬無據。
㈣兩造於94年8月間就系爭土地中319-9地號土地應有部分1/4
簽立土地買賣契約，被上訴人並辦理塗銷系爭土地中319地號土地原設定地上權登記，兩造再於簽訂土地買賣契約書第4條約定…㈠「甲方（即被上訴人）於移轉登記完竣前之未付地租，應與本契約尾款一併付訖，惟就買賣當年度之地租計算至簽約日止，而甲方就本買賣土地如有應繳當年度之地價稅亦應自行負責繳納，雙方不再互為找補。」（見原審卷第123至124頁），足見兩造就被上訴人於移轉登記完竣前之未付系爭土地地租，達成應與該買賣契約尾款一併付訖。被上訴人復抗辯上訴人已捨棄該年度租金之請求。而上開土地買賣價金業已分3期付清，並經辦理移轉所有權完畢，且上訴人並未為其他保留之意思表示，復為兩造所不爭執，亦有土地買賣所有權移轉契約書附卷可稽（見原審卷第90頁），則被上訴人有關94年度租金部分應認已隨同土地買賣價金尾款支付完畢而生清償效力。
㈤綜上，被上訴人已依原租約給付89年1月1日起至買受系爭土
地移轉登記予被上訴人時止之租金，並發生清償效力，揆諸前揭說明，上訴人請求被上訴人給付自89年1月1日起就系爭土地地租調整為按申報地價年息7%計算，並按附表所示之租金本息，自屬無據。
六、綜上所述，上訴人主張兩造系爭土地租賃權利範圍25%，自89年1月1日起調整為依系爭土地當年度每平方公尺申報地價年息7%計算之租金，為不足採，被上訴人抗辯尚屬可信。從而，上訴人主張本於租賃契約調整租金之法律關係，請求被上訴人承租上訴人所有坐○○○區○○段○○段319（其中面積70平方公尺）、319-9（面積105平方公尺）地號土地租賃權應有部分各1/4之應付年租金，應自89年1月1日起調整為依該土地當年度每平方公尺申報地價年息7%計算，於當年7月15日給付，並應給付如附表所示之地租本息為無理由，不應准許。原審為上訴人敗訴之判決，及駁回其假執行之聲請，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審酌後於本件判決無影響，爰不逐一論述，附此說明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中華民國95年10月31日
民事第11庭
審判長法官鄭雅萍
法官蘇芹英法官薛中興正本係照原本作成。
不得上訴。
中華民國95年11月1日
書記官黃瑞芬