臺灣板橋地方法院板橋簡易庭民事簡易判決
100年度板簡字第989號
原 告 楊政訓
法定代理人 廖英宏
上列當事人間請求損害賠償等事件，於中華民國100年9月22日言
詞辯論終結，本院判決如下：
主文
被告應將原告所有門牌號碼為新北市○○區○○街八七之一號八
樓之頂樓公用部分以如附表所示之修繕方法施作防水處理修復至
無水分滲漏之狀態。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之九，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行。
事實及理由
一、原告主張：
（一）原告為門牌號碼新北市○○區○○街○○○○號8樓房屋（下
稱系爭房屋）之所有權人，即被告所管理歡喜就好公寓大
廈之區分所有權人，系爭房屋位於該棟建物最高樓層，自
民國（下同）94年5月間起，系爭房屋因上方頂樓發生漏
水現象，原告屢向被告反應並於每次區分所有權人會議中
提出。詎被告強行嗣後於社區規約中規定頂樓平台防水部
分費用須由住戶負擔20%，並訂定不先繳費無法修復。原
告破於無奈，只能於97年2月13日以現金繳納新台幣（下
同）48000元之20％，共9600元。按「共用部分、約定共
用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會
為之，其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有
之應有部分比例分擔之，但修繕費係因可歸責於區分所有
權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔
，其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規
定。」、「共用部分極其相關設施之拆除、重大修繕或改
良，應依區分所有權人會議之決議為之。前項費用，由公
共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分
擔。」，公寓大廈管理條例第10條第2項、第11條分別定
有明文。頂樓為共有部分理應由公共基金支付，無理由由
住戶負擔20％之規定，即使規約有訂定亦不得抵觸公寓大
廈管理條例。另由被告委託保竣工程有限公司修護之頂樓
漏水工程，也因修繕不彰，迄未解決漏水現象，仍有漏水
情形產生，顯然妨害原告就系爭房屋所有權之行使，依公
寓大廈管理條例第10條第2項前段規定，被告自有修繕之
義務。為此援依不當得利及民法第767條排除侵害請求權
之法律關係提起本訴，並聲明：求為判決：㈠被告應給付
原告9600元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年
息5％計算之利息。㈡被告應將原告所有門牌號碼為新北
市○○區○○街○○○○號8樓之頂樓公用部分以如附表所示
之修繕方法施作防水處理修復至無水分滲漏之狀態。㈢訴
訟費用由被告負擔。
（二）對於被告抗辯之陳述：
1.被告主張規約第16條主張：頂樓平台防水費用由管委會負
擔80％，由住戶負擔20％等內容，除該規約之成立，依97
年11月30日之會議紀錄並無該修正之紀錄，而無效力外。
復且，所謂「區分所有權人會議或規約另有規定者，從其
規定。」之適用前提，係指該條項但書所述之「但修繕係
因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分
所有權人或住戶負擔。」。查，原告對於頂樓之漏水事故
，並無任何歸責性，被告引用該條項之規定，及新修正之
社區公寓大廈住戶規約第16條規定，實屬違誤。(該規約
第16條之規定，與公寓大廈管理條例第10條第2項，條文
內容及結構應無不同)。因此，原告基於上揭規定及規約
規定，並無代墊9600元之義務，被告因原告之代墊，受有
上揭無須以公共基金支付之利益，並致原告受有損害，原
告為此依民法第179條不當得利之規定，請求返還利益及
利息，應有理由。
2.又如前所述共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護
，由管理負責人或管理委員會為之，因此管理委員會負有
修繕共用部分之全責。次查原告主張之修繕方式係將系爭
大樓頂樓舊有之保護層與防水層全部打除，再重新施作防
水措施，屬於治本之方法。又系爭大樓之頂樓漏水情事，
波及甚廣，為徹底解決系爭頂樓之漏水問題，避免因修繕
方法不彰而頻頻修繕，增加被告管理委員會之負擔。因此
，原告請求被告以如附表所示完善之修復方式修繕頂樓，
自屬有據，應予准許。此外，系爭頂樓確有修繕之必要，
因系爭大樓頂摟漏水之現象，確實雖曾以97年2月間修繕
。惟修繕結果不佳，導致原告之天花板(與頂樓相鄰之樓
地板下緣)產生嚴重鋼筋銹蝕、裸漏、水泥塊斑剝、掉落
、水泥漆剝落、產生黃色斑漬之結果，此有原告於100年5
月6日拍攝之照片8張為憑。被告就此竟答辯並無漏水現象
，實與事實不符。
二、被告到庭固不爭執系爭房屋確有因屋頂平台漏水造成損害及
同意依如附表所示之修繕方法施作防水處理修復至無水分滲
漏之狀態，惟就原告請求返還9600元部分，則以：
（一）本社區之規約，係經區分所有權人大會依法通過，並經
由新北市政府審查核備，該「規約」已具法定效力，不容
原告隨意誣指推翻。更何況，於區分所有權人大會依法通
過該「規約」時，原告當時也有出席，並擔任委員，原告
當時也是贊成同意該「規約」之訂定，豈能就自己業已同
意之規約，卻毀諾而聲稱不遵守該「規約」呢？此乃悖離
自己承諾之毀諾行為，自不足採。
（二）經查：依公寓大廈管理條例第3條第10款規定：「.....
十二、規約：公寓大廈區分所有權人為增進共同利益，確
保良好生活環境，經區分所有權人會議決議之共同遵守事
項。」，故公寓大廈管理條例所指「規約」，其定義即為
「經區分所有權人會議決議之共同遵守事項」，換言之，
「區分所有權人會議」（住戶大會）係公寓大廈社區之最
高權力意思決定機關，凡屬經區分所有權人會議決議之
共同遵守事項而訂於「規約」者，即屬社區住戶都應遵守
之事項。
（三）依「被證二」之「規約」之第16條，既由區分所有權人通
過而決議：頂樓平台防水費用由管委會負擔80％，由住戶
負擔20％，日後兩年一次之保養費用均由管委會支付，故
此規約即係區分所有權人（包含原告）皆應遵守，原告自
己當時也是同意該規約而就頂樓漏水工程支付20％計9600
元，故原告遵守規約而支付之9600元，自不可要求索回。
更何況，該款僅係原告該戶之頂樓因漏水所支付之工程費
的其中20％，其他80％都是由全體住戶所支付之公共管理
基金內支付，並無不公允之處。甚至，全體住戶所支付之
公共管理基金，尚就日後兩年一次之保養費用均全額由管
委會支付，對原告更是保障且公平，原告豈能索賠該筆
9600元。
（四）至於原告辯稱「規約」違反公寓大廈管理條例第10條2項
及第11條云云，更是誤解。蓋「區分所有權人會議」（住
戶大會）係公寓大廈社區之最高權力意思決定機關，凡屬
經區分所有權人會議決議之共同遵守事項而訂於「規約」
者，即屬社區住戶都應遵守之事項，除非有該條例第33條
之不生效力事項，否則，凡屬經區分所有權人會議決議之
共同遵守事項而訂於「規約」者，即不受其它限制。
（五）再者，公寓大廈管理條例第10條、第11條所指之修繕費用
支付，其意義係指當區分所有權人會議就修繕費用未表決
或表決無法通過、或社區之規約並無就修繕費用訂定時，
始依該條文之原則負擔其費用。但於第10條第2項後段規
定「....其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者
，從其規定。」，其意義就是指「區分所有權人會議或規
約已另有規定」時，自應優先適用。故原告辯稱本社區之
「規約」違反公寓大廈管理條例第10條第2項、違反第11
條云云，應屬誤會。
（六）況且，依公寓大廈管理條例第36條所規定之管理委員會職
務，其中第一款即規定管理委員會應「執行區分所有權人
會議決議事項」，而同法第37條則規定「管理委員會會議
決議之內容不得違反本條例、規約或區分所有權人會議決
議。」，故就原告所稱其因頂樓漏水修繕所交付之自負20
％計9600元修繕款，正是被告依據區分所有權人會議決議
並明文於「規約」之事項的執行，被告身為管理委員會，
當然應遵守公寓大廈管理條例第36條、第37條之規定，
豈可同意原告所聲稱索回9600元而違反區分所有權人會議
決議事項、違反規約呢！故原告聲明第一項訴請被告（管
理委員會）賠付9600元云云，是違背公寓大廈管理條例第
36條、第37條之無理要求，與法不合，自應駁回。
等語置辯。並聲明：求為判決駁回原告此部分之訴，訴訟費
用由原告負擔。
乙、得心證理由：
一、原告主張：系爭房屋因屋頂平台漏水造成損害之事實，業據
提出保竣工程有限公司報價單影本乙份及現場照片數幀為證
，被告到庭亦不爭執上情，並同意依如附表所示之修繕方法
施作防水處理修復至無水分滲漏之狀態，原告此部分之主張
堪信為實在。至原告另主張：被告於97年2月間為修繕系爭
房屋因上方頂樓漏水現象，向原告強行收取工程款48000元
之20％為9600元一節，固據提出97年11月30日區分所有權人
會議會議記錄影本乙份、98年11月29日區分所有人會議會議
記錄影本乙份、99年11月21日區分所有權人會議會議記錄影
本乙份等件為證，被告到庭固不否認上情，惟就原告付款之
請求另以前詞置辯。是以本件所應審究者厥為：(一)被告受
領9600元有無法律上之原因？又原告是否能向被告請求撤銷
被脅迫之意思表示？
二、按「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之
。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之
虞者，得請求止之。」，民法第767條第1項定有明文，又「
共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責
人或管理委員會為之。」，公寓大廈管理條例第10條第2項
前段亦有規定。經查：本件頂樓公用部分防水層係該公寓大
廈之共用部分，此為被告所不爭，則被告未注意頂樓公用部
分防水層失效，致水份滲漏至原告所有之系爭房屋內，顯然
妨害原告就系爭房屋所有權之行使，被告自有修繕之義務，
則原告本於前揭規定，請求被告應將原告所有門牌號碼為新
北市○○區○○街○○○○號8樓之頂樓公用部分以如附表所示
之修繕方法施作防水處理修復至無水分滲漏之狀態，自屬有
據。
三、次按「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還
其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。」
民法第179條定有明文。次按「因被詐欺或被脅迫而為意思
表示者，表意人得撤銷其意思表示。但詐欺係由第三人所為
者，以相對人明知其事實或可得而知者為限，始得撤銷之。
被詐欺而為之意思表示，其撤銷不得以之對抗善意第三人。
前條之撤銷，應於發見詐欺或脅迫終止後，1年內為之。但
自意思表示後，經過10年，不得撤銷。」，民法第92條、第
93條亦分別著有規定。經查：於97年2月13日時被告社區之
區分所有權人雖尚未決議：頂樓平台防水費用由管委會負擔
80％，由住戶負擔20％，日後兩年一次之保養費用均由管
委會支付等情，然原告係因被告要求原告墊付20％之修繕費
始願修繕，原告因顧及漏水損及住宅內之財物，不得已始墊
付9600元一節，業經原告自承在卷（參見準備書狀一），復
為被告所不爭，則原告既已同意繳納9600元予被告，被告並
受領之，此有法律上之原因，即無不當得利可言。又原告雖
另於100年7月26日之言詞辯論期日主張「當時我是迫於無奈
，是前主委楊先生強迫我繳交的。」云云，然為被告所否認
，原告亦未提出證據以證明其所為之上開主張為實在。且退
萬步言之，縱原告上開主張為實在，然依民法第93條前段規
定，撤銷脅迫之意思表示應於脅迫終止後1年內為之，且該
項期間為法定除斥期間，其期間經過後，撤銷權即告消滅。
而原告之主張係於97年2月間交付款項，且原告亦未舉證以
證明：有於脅迫終止後之1年內撤銷受脅迫之意思表示，則
原告同意付款之意思表示自屬有效存在，故不得請求被告返
還系爭款項。是原告此部分之請求尚屬無據。
四、綜上所述，原告依民法第767條第1項之排除侵害請求權，請
求被告應將原告所有門牌號碼為新北市○○區○○街○○○○號
8樓之頂樓公用部分以如附表所示之修繕方法施作防水處理
修復至無水分滲漏之狀態，為有理由，應予准許。至請求被
告返還9600元部分，因被告受領有法律上之原因而非不當得
利，且原告未舉證以證明：係受脅迫而給付及有於給付後1
年內撤銷受脅迫之意思表示，即無從請求被告返還，是原告
此部分之請求，即屬無據，應予駁回。
五、本件事證已明，兩造其餘之攻擊或防禦方法，及未經援用之
證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自
無一一詳予論駁之必要，併此敘明。
丙、假執行之宣告：
本件係就民事訴訟法第427條第1項所為判決，爰就被告敗訴
部分，依職權宣告假執行。
訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中華民國100年10月6日
臺灣板橋地方法院板橋簡易庭
法官李昭融
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本庭（新北市○○區○○
路1段30巷1號）提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後
送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（
須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費
。
中華民國100年10月6日
書記官黃大千
附表
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│項次│修繕項目名稱│
├──┼──────────────────┤
│1│舊有保護層打除至防水層（含立面30CM）│
├──┼──────────────────┤
│2│舊有PU防水層磨除及刮除│
├──┼──────────────────┤
│3│地板及立面孔洞樹脂砂漿補順平│
├──┼──────────────────┤
│4│鋪佈底油│
├──┼──────────────────┤
│5│五皮油毛氈（壓條、封膠）│
├──┼──────────────────┤
│6│試水│
├──┼──────────────────┤
│7│立面砌磚粉刷保護│
├──┼──────────────────┤
│8│泡沫水泥洩水│
├──┼──────────────────┤
│9│雇垃圾車清運廢棄物│
├──┼──────────────────┤
│10│吊車清運廢棄物│
└──┴──────────────────┘